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1、商业地产IRR测算：以长宁来福士为例有微友问:咨询下，像新城吾悦，不算资木化重估，通常内部测算的不带杠杆让r回报率大概多少？有没有百分之8?其实，更恰当的问题是新城吾悦广场是否考虑irr回报率这个指 标？因为对于以新城、万达为代表的广大商业地产开发商,在做 投资决策时现金流才是第一位的，主流商业地产开发模式是通过住宅/公寓等可售物业的销售回款来支持商业及酒店的开发，保持项目层而 的经营现金流平衡，即以售养租。大家开始关注持有物业投资回报率，也就是这几年的事情，正如 某开发商吐槽:Z前做开发挣快钱，配套或者政府耍求做了很多口持物业，做一个两个没什么，多了慢慢就暴露问题了，大部分存以物业都是低效的

2、，有的还要赔我们知道，销售型项目投资决策最重要的有一静一动两个指标, 静态指标是销售净利率,动态指标是irr。irr即内部收益率，是指在整个项目周期内使项目现金流的净现值NPV等于零时的收益率，irr的重要性 在于它反映了资金的时间价值。例：某项目现金流如下当折现率为15.3%时，项目在整个计算期内净现值等于0 ,从而irr=15. 3%那么对于持有物业如何计算irr ?理论上需要知道:1、物业总投资;2、持有期间每一期的noi经营现金流测算;3、最后计算在整个项目周期内使净现值N PV等于零时的收益率。这种方法的难点在于需要对持有物业长达几十年的剩余使用寿命 进行现金流预测，这是一件很难的事

3、情，因为：超过10年以上的预测很难测准。另一个更具可操作性的方法是持有+转s模型,即假设一个持有 期,在期末按市场价值转售，此时现金流包括两部分:1、持有期间经营现金流二总收入运营成本相关税费;2、持有期末转售价值二成熟年noi/资本化率上海长宁来福士广场地处中山公园商圈的核心地段物业类型：综合体经营面积：26.9万平米其中商业占比48% ,办公占比52%长宁来福士广场irr测算1、长宁来福士广场总投资约96亿，其中(1) 土地成本：2010年凯德以135.6亿收购东海海外100%股 权，包含7个优质资产,其中长宁来福士作价43亿,折合楼面 地价18000元/平米；(2 )开发成本约53亿。2、2017年6月商场开业，假设培育期3年+发展期3年,2023年进入成熟期。3. noi测算(1) 2018年noi实际值3.92亿；(2 ) 2019上半年noi实际值2.84亿，全年预测6.5亿;(3 ) 2020-2022年,发展期年均noi增长率假设10% ;4、资本化率取值5% ,则2022年末转售价值为：8. 6 亿* (1+10

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