土地的增值税清算报告材料实用模板

1、实用标准文案×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）×××公司基本情况（二）“ ××× ”项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1）“××× ”项目位于海口市滨海大道以北， 属停缓建项目。 该项目是续建原 1993 年 6 月报建， 1993 年 9 月动工兴建的 “××× ”项目，“××× ”系原项目“ ××× ”，2001 年

2、 8 月 31 日海口市城规函 2001246 号和 249 号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。（2）该项目于 2005 年 7 月取得的土地使用证，证号为“海口市国用 2005 第 002146 号”，取得的使用权面积为 7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途） 为城镇混合住宅用地。（3）2004 年取得的编号为20043142 号的建设用地规划许可证，系原“××× ”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23 平方米，规划指标容积率3.47 ，F 座规划用地面积302

3、7.98 平方米，容积率 5.93 ，精彩文档实用标准文案该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。 规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。（4）2008 年 7 月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30 层，地下 1 层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84 平方米，地下4425.70 平方米。（5）2006 年 5 月 31 日取得 E 座建筑工程施工许可证, 2006 年 3 月 28 日取得 F 座建筑工程施工许可证。2、项目开工竣工日期：项目开工日期2006 年 4 月，竣工日期2007 年 10 月。 2008 年 4 月

4、30 日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。3、容积率实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。4、销售期间2006 年 1 月 3 日取得“ ××× “及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006 年1 月至 2010 年 11 月。二、主要指标建筑面积可售面积已售面积可售套数已售套数销售收入均价普通住宅23541.9222,079.8722,079.87203.00203.0089,930,361.004,072.96调整后结果精彩文档实用标准文案非普通住宅22572.6221,170.7719,223.45194.001

5、38.0087,958,640.004,575.59合计46114.5443250.6441303.32397.00341.00177,889,001.004,306.89三、收入情况：（一）纳税人申报情况××× 公司申报销售收入 177,681,601.00 元，其中：1、普通住宅89,722,961.00元，共计 203 套，均价 4,063.56 元 / ；2、非普通住宅 19,223.45M 2，销售金额为 87,958,640.00 元，共计 138 套，均价 4,575.59 M 2（房屋建筑面积大于 144 M2 的房屋 116 套，车位 22 个）

6、。2元，均价 3,345.36元2其中：（1）车位 806.49 M ，销售金额 2,698,000.00M；2元，均价 4,629.46元2（2）住宅 18416.96 M ，销售金额为 85,260,640.00M。（二）专项检查情况专项检查调增销售收入207,400.00元（归入普通住宅） ，检查确认的销售收入为177,889,001.00元。其中：根据中华人民共和国营业税暂行条例第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用”规定，2010 年 12 月 31 日， ××× 公司账面其他应付款中精彩文档实用标

7、准文案挂代收 EF可视对讲机款207,400.00元应纳入项目收入归集，在本次审核中， 我们对上述事项作为项目收入调整，即调增应税收入207,400.00元，归入普通住宅收入。专项检查调整后， 普通住宅销售收入89,930,361.00元，销售面积 22,079.87 M2，占可售面积的51.05%；非普通住宅销售收入87,958,640.00元，销售面积19,223.45 M2 ，占可售面积的44.45%。（三）分年度销售收入及销售面积情况表：销售面积占年度房屋类型普通住宅住宅非普通铺面2006住宅车位小计普通住宅住宅非普通铺面2007住宅车位小计可售面积比销售面积占同类房当年销售收入销售面

8、积例屋可售面积比例均价套数6,012,070.001921.764.44%8.70%3,128.421910,106,010.002853.276.60%15.49%3,541.901816,118,080.004,775.0311.04%3,375.493765,416,789.0016788.0138.82%76.03%3,896.6415843,783,809.0010047.1223.23%54.55%4,357.8564109,200,598.0026,835.1362.05%4,069.32222精彩文档实用标准文案普通住宅住宅非普通铺面2008住宅车位小计普通住宅住宅非普通铺面2

9、009住宅车位小计普通住宅住宅非普通铺面2010住宅车位小计如有价格调整，请填下表17,594,102.003244.237.50%14.69%5,423.202527,213,021.004863.1711.24%26.41%5,595.74301,825,000.00588.291.36%21.36%3,102.211646,632,123.008,695.690.205,362.6771907,400.00125.870.29%0.57%7,209.031( 含调增 )4,157,800.00653.41.51%3.55%6,363.334403,000.00104.110.24%3.7

10、8%3,870.9135,260,800.00883.380.025,955.318470,000.00114.090.26%4.14%4,119.553470,000.00114.090.26%4,119.553×××项目收入部分售价偏低，根据海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（琼地税发 2009187 号）第三条第二款“对商品房销售价格明显偏低的，按本企业近期、同类商品房的平均销售精彩文档实用标准文案价格确定”的规定，调增收入××× 元，调增明细如下表：价格偏低调整明细建筑面同（近）时商铺号业主姓名合同编号原单价签约

11、日期调增额调整依据积平均售价建筑同（近）期房号业主姓名合同编号原单价签约日期调增额调整依据面积平均售价精彩文档实用标准文案四、成本调整：项目金额调整确认原因依据土地增值税暂行条例房地产开发企业所缴纳的印花税应入开发费用 .1.取得土地使用调减缴纳的印花税 ;6,723,785.99-120,366.606,603,419.39( 国税发 200991号）第二十一条第四款调减代土地转让方缴纳的费权所支付的金额“扣除项目金额中所归集的各项成本和用 , 不属于本公司成本 .费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的”2.房地产开发成99,182,604.29-1,960,389.6897,22

12、2,214.61精彩文档 本实用标准文案土地征用及拆迁补偿费1 、重分类调增从开发间接费转入的测绘费用有11,322.00元。2、调减咨询费、评估费等1,089,000.10元；前期工程费1,880,792.51-1,106,605.67774,186.842 、应按照受益对象，调减申报的七通一平费用27,212.17元；3 、调减未取得合法凭据的的材料款 1,715.40元。（国税发 200991号）第二十一条第四款“扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的” ；第二十一条第二款 “扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的”以及第五款“纳

13、税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用” ；精彩文档实用标准文案建筑安装工程费91,279,072.43282,651.3691,561,723.79基础设施费1,890,761.912,446,910.024,337,671.931、重分类调整增加1,907,492.29元，重分类调减1,624,340.93元，其中： A、将与孝感远大建设有限公司工程结算中的1,624,340.93元园林绿化工程款，重分类调减至基础设施费项目。（国税发 200991号）第二十一条第二B、从公共配套设施费重款、第二十一

14、条第四款。分类调增转入消防、人防工程1,642,000.00元。C、从开发间接费重分类调增监理费及建筑工程质量检测及监督费265,492.29元。2、调减属于开发费用的咨询费 500.00 元。1、重分类调增绿化工程1,624,340.93元 , 从配套设施转入 1,102,950.00元温泉工程及太阳能工程；国税发 200991号）第二十一条第二款。2、成本调减情况：调减已含在工程结算中的材料支出金额280,380.91元，系重精彩文档实用标准文案-2,839,900.00公共配套设施费2,839,900.00开发间接费用1,292,077.44-743,445.39548,632.05合计

15、105,906,390.28-2,080,756.28103,825,634.001、重分类调减金额2,744,950.00元入建安工程国税发 200991号）第二十一条第一款、费及基础设施费用；第二款。2 、调减已含在工程结算中的设备款等 53,550.00元及未取得合规票据的金额41,400.001 、重分类调减已调至前期工程的测绘费和建安工程中的监理费及质检费276,814.29元。2 、调减未支付以及未取得合国税发 200991号）第二十一条第一款、规票据 62,351.92元；应入开系二款、第四款。发费用的担保费、咨询费等121,992.18元；3 、调减申报样板房装修工程款 282

16、,287.00 元，经核查其房屋销售合同，均未含所装修五、鉴证结果：项目收入成本增值额增值率应缴土增税已缴土增税应补土增税应补缴营土增税税负业税及附加申普通住宅89,722,961.0075,078,334.8814,644,626.1219.51%3,909,619.712,868,283.24-24,731.0精彩文档实用标准文案报52非普通住宅87,958,640.0065,365,630.1722,593,009.8334.56%6,777,902.957.71%177,681,601.0065,365,630.1722,593,009.836,777,902.953,909,619.71-24,731.3.81%合计2,868,283.2452普通住宅89,930,361.0073,431,010.4716,499,350.5322.47%4,949,805.165.5%鉴4,558