南京商品住宅供平销升

1、南京：商品住宅供平销升 各类指数持续下滑44一季度指数综述2009年一季度受打折促销、刚性需求、政策利好的综合影响，南京商品住宅市场要好于去年同期，尤其是3月份的传统旺季，房地产市场更是出现供需两旺的局面，成交量已接近2007年下半年的平均水平，一季度各类价格指数持续下滑。非住宅市场走势与住宅市场基本保持一致，办公楼和商铺成交量双双大幅上升。表1：2009年3月南京城市综合指数及各分物业指数变化表指数值环比变化同比变化城市综合指数1227 10.08%292.31%#住宅指数1010 10.10%413.90%Hedonic指数770 162.04%546.55%#写字楼指数203490.44

2、%30.15%#商铺指数164810.06%191.17%数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）图1：南京城市综合指数走势图数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）图2：南京住宅指数走势图数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2009年一季度，南京的城市综合指数持续下滑1月份1235点下降到3月份的1227点；3月份的城市综合指数比2008年同期下降29点，同比降幅2.31%。一季度住宅指数下降10点，3月份住宅指数达到1010点；Hedonic指数从1月份的797点下降到3月份的770点，下降27点。一季度写字楼指数有所上升，写字楼指数从1月份的2026点上升到3月份的2034点，

3、上涨8个点，3月份写字楼指数相对2008年同期价格，同比出现了0.15%的上升；一季度的商铺指数也微幅下滑，从1月份的1660下降到3月份的1648点，下降12个点。一季度商品住宅交易行情整体来看，一季度南京房地产市场成交情况要好于去年同期。1-2月份楼市呈现量价齐跌的局面，到3月楼市开始出现阶段性回暖，呈现供销两旺的态势，成交量创08年以来的历史最高，基本接近907年下半年的平均水平，供应量相比去年同期也有小幅增加，增加幅度为13%。 表2：2009年1-3月南京楼市供销数据月份供应套数供应环比成交套数成交套数环比1月5615-16.41%4181-34.23%2月0-100.00%4021

4、-3.83%3月6599/766090.50%1供应分析一季度新增供应去去年同期基本持平2009年一季度新增供应与去年同期基本持平，新增供应12214套，同比微幅下降1.03%。具体来说，3月南京市房地产市场共有6个新开盘项目，商品住宅新增供应量为6599套，同比上升了13%。这主要是因为经过了春节和2月淡季之后，各大开发商在“金三”这个房地产市场的传统旺季纷纷推盘，尽快回笼资金。1-2月份受到春节假期和淡季的影响，新增供应大幅下滑，尤其是2月份新增供应为零。表3：2009年1-3月南京住宅可售量对比情况住宅可售套数截止1月31日截止2月28日截止3月31日环比全市53219477444502

5、6-5.69%城中492347924560-4.84%城东3220309532013.42%城南349030832774-10.02%城北416638053791-0.37%河西578553575267-1.68%仙西167515801496-5.32%江宁121191068710227-4.30%六合4106377338873.02%浦口13735115729823-15.11%溧水389136903516-4.72%高淳191616881472-12.80%截止到3月底，南京商品住宅可售套数为45026套，环比2月下降5.69%，继续保持下降趋势，可售量最多的板块是江宁，其次是浦口和河西板

6、块，这三个板块的住宅可售量接近全市的56.23。以南京楼市前六个月平均月销量4659套计算，要全部消化掉现有存量需要约10个月，全市销售压力仍然较大。2成交分析一季度成交情况同比大幅上涨2009年1-3月总成交面积为171万平米，同比去年增长62.08%，3月份成交面积止住了连续两个月走跌的态势。2009年3月，南京商品住宅认购量为9317套，环比2月上升了48.53；成交量为7660套，环比上升了90.50；成交面积832049平方米，环比上升98.06。3月成交面积远好于2008年的平均水平，基本已经接近2007年下半年的平均水平，这主要是由于刚性需求释放、打折促销、政策利好以及传统旺季的

7、综合结果。2009年3月非住宅市场走势与住宅市场保持一致，办公楼和商业用房双双大幅上升；办公楼成交面积为29451.38平方米，环比上升273.47%；商业用房成交面积为36570.48平方米，环比上升28.04%。图3：2007年3月-2009年3月南京市商品住宅成交情况数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）商品住宅成交量依然集中于新三区，但浦口板块成交量遥遥领先自2005年以来江宁、浦口、河西三个板块的成交量就一直位列三甲，政府的土地出让也以三区为主，南京市房地产市场60的供应量和成交量都集中在这三个区域。2009年一季度南京商品住宅成交量依然集中于此新三区。2009年3月南京商品住宅

8、成交量的67.66集中于新三区浦口、江宁和河西，与2009年2月新三区占全市销售总量的比例基本持平。主要原因在于2009年3月份新三区的楼盘延续2月份的打折促销和低开高走策略，销量大幅上升；浦口板块销量占全市总量的比例最大，为28.58；江宁板块3月销售量占全市总量的24.50，成为仅次于浦口的另一成交热点板块。受打折促销、刚性需求、政策利好和传统旺季的综合影响，09年3月南京商品住宅销量环比09年2月出现大幅上升，环比增加98.06%，成为自08年以来成交量最大的一个月。具体到板块方面，七大板块（不包括溧水、高淳）全部呈现上涨趋势；涨幅最大的仙西板块，涨幅为264.79%；涨幅最小的是城南板

9、块，涨幅也达到34.15%。成交量最大的是浦口板块，09年3月成交2253套，环比大幅上升47.83%；成交量居第二位的是江宁板块，成交1982套，环比大幅上升149.94；河西板块以1032套位居成交量第三位，环比上涨105.58。图4：2009年3月份各板块商品住宅成交情况比较45数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）图5：2009年1-3月份各板块商品住宅成交情况对比数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）2009年3月，南京市住宅成交面积区间同2009年2月相比基本相似，80-140平方米中等面积的普通住宅仍占据市场的主要份额， 占比 73.17，基本与2月份占比持平。所有区间中

10、仅80-100平方米和140-160平方米区间比例环比下降，其余区间都有不同程度的上升。具体来说，80-100平方米的住宅所占比重为30.89%，环比下降了5.67个百分点； 100-120平方米所占比重为22.12，环比上升3.16个百分点；120-140平方米的住宅占所比重为20.16%，环比上升了2.53个百分点。140-160平米的大户型本月销量所占比重为6.48，较2月下降4.29个百分点；160平方米以上户型所占比重为12.51，较2月上升4.16；大户型成交比重基本持平。80平方米以下的小户型所占比重为7.84%，较2月上升0.11个百分点，基本持平。总体说来，商品住宅所有户型成

11、交比重基本与2月持平，成交集中区域仍然集中在80-140平方米。总体说来，商品住宅成交户型主要集中在中等户型80-140平米图6：2009年3月份商品住宅细分面积（单位：平方米）数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）在价格分布上，2009年3月住宅成交价格区间较2009年2月有所调整。具体说来，仅4000元/平方米以下价位比重大幅下降，环比下降了21.35个百分点，达到28.65；其他价格区间比重均有不同程度的上涨，4000-5000元/平方米价位比重环比上涨了6.67个百分点，达到15.08%。500010000元/平方米住宅的中等价位住宅，所占市场份额为43.35%，环比上涨了10.9

12、3个百分点。10000元/平方米以上高价位住宅比重由2月的9.18上涨至12.92。46总体说来，3月份低价位住宅仍然占据整个市场份额的主导，但占比有所下滑，中等价位住宅市场份额和高价位住宅市场份额有所上升图7：2009年3月商品住宅细分价格（单位：元/平方米）数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）1-12月房地产开发经营情况南京市商品房销售面积2008年以来总体表现为持续下降趋势，房地产开发投资、土地购置面积、完成土地开发面积和住宅同时还要看到，截止2008年12月，商品住宅投资额和竣工面积继续增加，但是增幅有较大回落。住宅开发投资同比依然保持增长，但增速逐渐走低图8：南京住宅开发投资各

13、月累计增速数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2008年以来，南京市住宅开发投资增幅逐渐走低。其中，1-3月累计开发投资额达到92.97亿元，同比上涨56.99%，仍处于大幅增长阶段；1-7和18月，增幅回落到35左右，1-12月，开发投资额较1-11月微幅提高，同比增长29.56%。企业放缓项目开发步伐，开发面积持续下降图9：南京住宅开发面积各月累计增速数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统从2008年全年开发面积走势来看，随着市场调整幅度的加大，住宅施工面积增速微幅下降并趋于平稳；新开工面积5月份同比也开始下降，7月份达到最低点。截至2008年12月末

14、，住宅施工面积3180.05万平方米，同比增加11.63%；住宅新开工面积751.59万平方米，同比下降20.21%。由于销售市场形势低迷影响开发项目建设进度，2008年竣工面积增幅5月下降到最低点（82.04%），8月增幅达到最高点（100.86%），11月以来增幅持续下降。截至2008年12月末，住宅竣工面积891.17万平方米，同比增幅回落到54.03%。 47表4：2008年1-12月房地产开发经营数据（单位：亿元/万平方米）开发投资施工新开工竣工销售投资额同比面积同比面积同比面积同比面积同比房地产/商品房508.1713.95%4098.6314.40%937.04-14.03%1058.5855.00%699.34-38.54%#商品住宅410.0329.49%318