亳州中华中医药博览园PPP项目

1、亳州市中华中医药博览园 PPP项目市场测试书2018年5月目录、项目简介 -2 -（一）项目名称 -2 -（二）项目类型 -2 -（三）项目所在地 -2 -（四）项目周期 -2 -（五）项目实施机构 -2 -（六）政府岀资代表 -2 -（七）项目当前进展情况 -3 -（八）项目建设内容 -3 -（九）项目运营内容 -4 -、测试内容 -5 -（一）本项目运作方式 -5 -（二）项目公司组建 -6 -（三）合作期限及建设投资 -7 -（四）回报机制 -8 -（五）土地使用 -14 -（六）项目前期工作及费用 -14 -（七）履约保函体系 -15 -（八）提前终止 -16 -（九）采购方式 -18

2、 -（十）对社会资本方的资格要求 -19 -（一）潜在社会资本方的其他意见或建议 -20 -附件-21 -潜在社会资本基本信息表-21 -、项目简介（一）项目名称亳州市中华中医药博览园 PPP项目。（二）项目类型本项目属于新建项目。（三）项目所在地亳州涡河以北郑店子以西，占地 2705亩。（四）项目周期根据亳州市本级财政收支情况，并结合本项目投资规模、设施盈 利性等因素，暂定本项目合作期限为 28年，其中，建设期3年，运 营期25年。（五）项目实施机构经亳州市人民政府（下文简称 市政府”授权，亳州市文化旅游 局（下文简称 市文旅局”作为本项目实施机构，负责本项目的准备、 采购、监管和移交等相关

3、工作。（六）政府出资代表经市政府授权，亳州文化旅游控股集团有限公司（以下简称文旅集团”作为市政府在本项目中的出资代表，依法履行其相关的股 东权利及义务。（七）项目当前进展情况本项目现处于准备阶段，项目已完成可行性研究报告的编制工作， 目前中华中医药博览园建设项目可行性研究报告已获得发改部门批 复。（八）项目建设内容中华中医药博览园将充分展现“中华药都，养生亳州”的理念， 集中药研学、保健养生、观光旅游、休闲购物、文化交流为一体，项 目总占地2705亩，建筑面积278143平方米，涵盖“四区一湖”。四区：产学研教区、中医康养体验区、中医文化互动传播区、综 合服务区，总用地2435亩，总建筑面积2

4、78143平方米。产学研教区： 内设世界中医药联合会永久会址、知名中医药企业总部基地暨展示中 心、中国中医药科技研发基地、一带一路中医药国际贸易港、中华国 医馆（中西结合康疗）、中医药文化三园、中国中医药博物馆、中医 药锦绣中华街；中医康养体验区：内设中医药百工坊、五禽戏健康养生培训中心、中医药五行街、亳州名园（百名国医大师工作室）、特色康养中心；中医文化互动传播区：内设神医庙、神医广场神医阁、 主题实景演出悬壶济世、祖籍秘方；综合服务区：综合服务区（包括 岐黄盛世中华中医药老字号一条街等设施）、剧场影院。项目同时配 套供配电、给排水、消防、环卫、道路等设施。一湖：百草湖270亩，设置湖面水上

5、乘船游乐、岸边休憩等设施。其他建设内容：停车场4处（含游客服务中心3处）、室外文化公园、室外体育公园、自行车及慢行系统、道路景观环境系统。（九）项目运营内容项目公司负责对产学研教区、中医康养体验区、中医文化互动传 播区、综合服务区、百草湖和停车场（含游客服务中心）、室外文化 公园、室外体育公园、自行车及慢行系统、道路景观环境系统进行运 营和管理。主要包括对产学研教区的租赁，对中医康养体验区、中医文化互动传播区内神医阁、综合服务区和百草湖的自主经营， 对中医 文化互动传播区内主题实景演出的门票收取等； 以及对整个博览园内 配套供配电、给排水、消防、环卫、道路等设施和停车场（含游客服 务中心）、室

6、外文化公园、室外体育公园、自行车及慢行系统、道路 景观环境系统等的运营维护工作。-21 -二、测试内容（一）本项目运作方式本项目作为新建项目，具有融资属性，项目期满之后项目公司需 要将建设投资形成的项目资产或设施无偿移交给市政府指定机构，因此本项目采用“建设-运营-移交”（BOT的运作方式。1 ）市政府授权市文旅局作为中华中医药博览园 PPP项目的实施 机构。2）市文旅局通过公开、公平、公正的竞争方式选择社会资本方。3）经市政府授权，文旅集团作为政府方出资代表，同中标社会 资本方合资成立项目公司，并注入资本。4）市政府授权市文旅局与项目公司签署 PPP项目合同，授权项 目公司负责本项目的设计、

7、建设、投融资、运营、维护及移交工作。5）项目公司应利用财务杠杆，与金融机构签订融资合同进行项目融资，融资金额为项目总需求资金与项目资本金之间的差额。 另外, 项目公司还需要与施工企业、保险公司等分别签订工程承包合同、保 险合同等。6）在合作期限内，项目公司自行承担费用、责任和风险，负责 本项目的设计、建设、投融资、运营、维护等工作，并提供符合标准 的服务内容。7）在合作期限内，市文旅局及其他政府相关部门对项目公司的 服务质量进行考核，并根据考核结果向项目公司支付可行性缺口补助。8）项目公司根据PPP项目合同约定，通过租赁、自营、收取门票等方式获得使用者付费收入。9）项目公司通过在合作期限内取得

8、的经营收入以及从市文旅局 获得的可行性缺口补助，以补偿经营成本、还本付息、回收投资、缴 纳税金并获取合理的投资回报。10）合作期届满后，项目公司应按照PPP项目合同的约定，将本 项目资产无偿、完好、无债务、不设定担保地移交给市政府指定机构。本项目运作模式图:亳州市文化旅游投资控 股集团公司社会资本方选择1 90%PPP项目合同指定政府出资方代表出资设立亳州市 人民政府授权项目 r实施机构亳州市文:旅局合资 协议亳州市/项目公司文旅局可行性缺口补助（SPV）严0%出资设立社会监督使用者付费可用性服务社会公众中华中医药博览园ppp项目监督移交同融资材料供应合施 工 企 业料 供 应 商金资金投入融

9、机构保 险 公 司社会资本方的意见或建议： （二）项目公司组建 （1）设立项目公司在发出中标通知书后三十（30）个工作日内，中标社会资本应与文旅集团在亳州市合资注册设立项目公司（设立形式为有限责任公司），并依法设立股东会、董事会及监事会。项目公司的注册设立由中标社会资本牵头完成，文旅集团仅负责提供必须的文件及资料。（2）项目公司股权结构项目公司注册资本暂定为63,977.93万元，其中，中标社会资本 持有项目公司90%的股权，须出资57,580.14万元；文旅集团持有 项目公司10%的股权，须出资6,397.79万元。中标社会资本和文旅 集团均须以足额货币的形式出资，并保证在项目公司注册成立后

10、两个 月内注册资本全部到位。经市政府授权，市文旅局与项目公司签订 PPP项目合同，授权 项目公司作为本项目的设计、建设、投融资、运营、维护及移交的合 法主体，股东各方应按照约定的比例分享项目公司的经营利润。（3）项目公司股权变更限制在本项目建设期内以及运营期前十五年之内，中标社会资本方不得以任何方式向其他方转让其在项目公司持有的股权；在本项目运营期满十五年之后，经政府方事先书面同意，中标社会资本方可以转让 其在项目公司持有的部分股权，但牵头社会资本方的持股比例不得低 于51%，受让方须符合本项目在招标时所规定的条件及要求，且受 让方应满足PPP项目合同约定的技术能力、财务信用、运营经验等 基本

11、条件，且须书面承诺将完全承继转让方在本项目中应尽的责任、 义务。社会资本方的意见或建议： ，（三）合作期限及建设投资本项目合作期限为28年，其中，建设期3年，运营期25年。本项目总投资为319,889.67万元，其中，静态总投资为302,000.00 万元，建设期利息为17,889.67万元（建设期利息参照中国人民银行 五年期以上贷款基准利率 4.9%上浮10%,即5.39%）。项目资本金暂 定为63,977.93万元，约占项目总投资的20%。项目公司注册资本与 项目资本金保持一致，其中，中标社会资本以货币形式出资57,580.14 万元，持股比例为90%，文旅集团以货币形式出资6,397.7

12、9万元，持 股比例为10%。除项目资本金之外，项目所需的其余资金由社会资本方以项目公 司的名义进行融资，社会资本方对本项目的融资负责，政府协助进行 融资，但不承担任何融资责任，也不提供任何融资担保。本项目融资 金额约为238,022.07万元。社会资本方的意见或建议： 。（四）回报机制本项目属于准经营性项目，项目本身虽有一定的现金流入，但现 金流入不足以弥补项目公司的前期建设投资、 运营维护成本及合理回 报，则市文旅局需给予项目公司一定的可行性缺口补助，因此，本方 案将本项目回报机制设定为“可行性缺口补助”模式。1. 可行性缺口补助计算方式（1）年度可行性缺口补助计算公式年度可行性缺口补助二7

13、0% x建设成本x合理利润率X（1 +合理利 润率）n （1 +合理利润率）n-1+ 30% X建设成本X合理利润率X1 +合理 利润率）n十（1+合理利润率）n-1+年度运营成本X（ 1+合理利润率）X 绩效考核系数-年度使用者付费本项目中，政府可行性缺口补助与绩效考核挂钩。 每个运营年度 结束后三十日内，项目公司应核算该运营年度实际营业收入及经营成 本，并报送市文旅局，市文旅局结合运营期绩效考核结果确认并支付 当年的可行性缺口补助。项目公司年实际经营成本/收入为每月统计经营成本/收入之和。 项目公司在运营月结束后的次运营月前三（3）个工作日内统计当月 实际经营成本及收入，并将统计结果计入月

14、报。为激发项目公司提高项目建设及运营维护质量，提高公共服务水平，本项目设立绩效考核机制，本项目建设成本的30%、经营成本与运营期绩效考核结果挂钩，则合作期内政府可行性缺口补助总额计 算方式如下：T:为政府可行性缺口补助总额；P :经审计的工程项目总投资扣除工程费用下浮额；i :合理利润率（参照当年中国人民银行五年期以上贷款基准利 率，充分考虑可行性缺口补助支付的不同情景，结合风险等因素，并 参照国家发展改革委、住房城乡建设部关于调整部分行业建设项目 财务基准收益率的通知（发改投资2013586号），本项目合理 利润率暂按6.50%测算）;n：运营期；0 :项目经营成本（本次测算经营成本以可研数

15、据为准。 每个运营 年度结束后三十日内，项目公司应核算该运营年度实际经营成本， 并 报送市文旅局，经市文旅局确认）；R :使用者付费（经政府确认，本次测算的使用者付费主要包括租赁收入、自营收入、门票收入等。每个运营年度结束后三十日内， 项目公司应核算该运营年度实际使用者付费，并报送市文旅局，经市文旅局确认）；K :绩效考核系数。（2）绩效考核系数K的确定运营维护期内，市文旅局主要通过常规考核和临时考核的方式对项目公司运营维护绩效水平进行考核。考核实行打分制，满分100分。常规考核每年度进行一次，年度考核得分（A）占比60% ;临时 考核为不定期进行的考核，年度考核得分（B）按照临时考核得分的

16、算术平均数计算，占比40%。年度综合得分（C）二A*60%+B*40%年度综合得分（C）与可行性缺口补助的支付挂钩，市文旅局将按以下方式支付可行性缺口补助：1）当年度考核得分（C）达到或超过90分时，K=100%，市文 旅局应全额支付当年应付可行性缺口补助， 该年度应付可行性缺口补 助=;2）当年度考核得分（C）达到60分、但未达到90分时，K= C/90 ,市文旅局应按照以下公式计算并支付当年应付可行性缺口补助，该年度应付可行性缺口补助 二 （ ）-3）当年度考核得分（C）未达到60分时，K=0，市文旅局应按照以下公式计算并支付当年应付可行性缺口补助， 该年度应付可行性 缺口补助二市文旅局应

17、积极将PPP项目合同中约定的政府跨年度财政支出 责任纳入中期财政规划，经财政部门审核汇总后，报市政府审核，保 障政府在项目全生命周期内的履约能力。2. 收费定价机制本项目收费定价内容主要包括对产学研教区的租赁， 对中医康养 体验区、中医文化互动传播区内神医阁、 综合服务区和百草湖的自主 经营以及对中医文化互动传播区内主题实景演出的门票收取。租赁、 自主经营价格实行政府指导价与市场调节相结合的定价机制，由当地价格主管部门或者有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮 动幅度指导定价，由项目公司确定租金水平并报市文旅局书面同意后 执行。另外，依据中华人民共和国旅游法第四十三条：“利用公共资源建设的

18、景区的门票以及景区内的游览场所、 交通工具等另行收费 项目，实行政府定价或者政府指导价，严格控制价格上涨。”中医文化互动传播区内主题实景演出的门票实行政府定价或政府指导价。本项目由于市场风险导致拟增加收费或者提高价格的，以合理的经济测 算为基础，举行听证会，征求旅游者、经营者和政府方面的意见，统 一后方可执行。3. 调价机制（1）建设期结束后的调价办法由于政府最终支付的可行性缺口补助金额应按照项目实际竣工 决算审计金额进行计算，因此，在建设期结束后，须按照上述公式重 新计算可行性缺口补助。（2）运营期内的调价办法运营期内，如因通货膨胀等原因导致项目公司成本增加/减少，项目公司可向政府方书面申请

19、进行调价。1）常规调价在运营期内，原则上前十年每五年进行一次价格调整， 以后每三 年进行一次价格调整，第一年的经营成本以据实审计金额为准， 若人 工、维修费、电费、水费、税费等调整因素中的一项或多项成本相对 于上一周期的变动幅度大于15%的，则项目公司可向市文旅局申请启 动调价程序，经过市政府书面批准，由市文旅局组织相关政府部门审 核通过后调价。2）临时调价在每个调价周期内，因前述调整因素中的一项或多项成本相对于 上一周期的变动幅度大于上一年度 20%的，项目公司可以向市文旅 局申请启动临时调价程序，临时调价后下个常规调价启动年份顺延至 该次临时调价的五年/三年后。无论是常规调价还是临时调价，

20、政府方仅针对成本变动幅度超过15%的部分进行调整；对于变动浮动在士 15%范围之内的部分不予调 整，由项目公司自行承担。调价后，政府当年应付的可行性缺口补助按以下公式计算：当期实际应付可行性缺口补助 二当期应付可行性缺口补助当期经营成本增加/减少金额X（1+合理利润率）其中，当期经营成本增加/减少金额以相关部门审定结果为准， 且不包含价格变动幅度在士 15%范围之内的部分；合理利润率暂按 6.50%测算，以中标社会资本投报数值为准。4. 利润分享机制（1 ）利润分配当本项目产生利润时，项目公司应按照文旅集团和中标社会资本方的实际持股比例（10%:90% ）进行利润分配。（2）超额利润分配根据财

21、政部关于印发政府和社会资本合作项目财政管理暂行办 法的通知（财金201692号）第十七条第（四）项要求：“合同应当 根据项目基准成本和项目资本金财务内部收益率， 参照工程竣工决算 合理测算确定项目的补贴或收费定价基准”，拟定以项目资本金财务内 部收益率作为超额收益标准的界定。 本方案根据财务测算，项目预期 资本金内部收益率为8.24%，在项目运营期结束后，根据项目资本金 现金流量表进行计算，对于超过该资本金内部收益率的收益部分， 政 府方与中标社会资本方按照40%:60%的比例分配。（3）责任承担在运营期内，项目公司的经营活动全部由社会资本方负责， 如因 社会资本方原因导致项目公司发生亏损，则

22、该类亏损由中标社会资本 自行承担。社会资本方的意见或建议： 。（五）土地使用本项目总占地2705亩，建筑面积278143平方米，涵盖“四区一 湖”四区：产学研教区、中医康养休闲区、中医互动文化传播区、 旅游配套服务区，总用地2435亩，总建筑面积278143平方米；一湖： 百草湖270亩，设置湖面水上乘船游乐、岸边休憩等设施；其他建设 内容：停车场4处（含游客服务中心3处）、室外文化公园、室外体 育公园、自行车及慢行系统、道路景观环境系统。项目同时配套供配 电、给排水、消防、环卫、道路等设施。本项目设计范围内的道路、绿化等配套基础设施及部分非商业性 用地由国土资源局划拨给市文旅局，由市文旅局无

23、偿提供给项目公司 使用，其他商业性用地由亳州市国土资源局有偿租赁给项目公司使用。 社会资本方的意见或建议： 。（六）项目前期工作及费用项目的立项、可研、环评、能评、咨询等前期工作由政府方负责 完成，相关费用已由政府方支付，不计入项目总投资；项目初步设计、 施工图设计、勘察、工程量清单编制等工作全部交由项目公司负责完成，相关费用由项目公司承担，并计入项目总投资。 社会资本方的意见或建议： 。（七）履约保函体系根据中华中医药博览园 PPP项目的实际情况，要求社会资本方 或项目公司在不同期间提供不同的保函，包括： 建设履约保函、运营 维护保函、移交维修保函等保函，构成符合本项目实际情况，并且有 真实

24、约束力的保函体系，任一保函被提取任意金额后，项目公司应于 十日内将该保函的担保金额恢复至原始的约定金额，以确保保函的持续担保效力。建议项目公司可提交的保函及主要要素如下表所示：（各项保函金额以PPP项目合同为准）社会资本方/项目公司提交的保函表条款建设履约保函运营维护保函移交维修保函提交 主体社会资本方社会资本方社会资本方提交 时间PPP项目合同之 承继合同签署之日 起十个工作日内项目进入正式运营 期之日起十个工作日内最后一个经营 年开始前十个工作 日内退还 时间竣工验收完成 且项目公司递交运 营维护保函后五个工作日内项目公司递交移交 维修保函后五个工作日 内移交完毕且质 量保证期满后五个工作

25、日内受益人政府政府政府金额16000万元10000万元16000万元担保事项项目建设资金 到位、开工节点、竣 工验收节点、重大工 程质量事故或安全 责任事故、运营维护 保函提交等项目运营绩效、服 务质量标准达标情况、 安全保障、移交维修保 函提交等项目设施恢复 性大修、项目设施 存在隐敝性缺陷等注：本项目磋商保证金退还时间为正式签署PPP项目合同且提交建设履约保函后五个工作日内社会资本方的意见或建议： （八）提前终止1. 提前终止的情形（1）经双方协商一致的提前终止；（2）法律变更或政府行为导致的提前终止；（3）不可抗力导致的提前终止；（4）一方违约导致的提前终止。2. 提前终止的付费方式若P

26、PP项目合同提前终止，除非合同另有约定，政府应支付项目 公司合理补偿金，补偿金包括股东的实缴资本金和截止提前终止日按 PPP项目合同约定的应付未付的收益。如属项目公司违约，市文旅局发出的终止情形的，政府在支付合 理补偿金的同时还需扣除相应的违约金。如属市文旅局违约，项目公司发出的终止情形的，则市文旅局应 自本项目提前终止日起算三年内（如剩余合作期短于三年的，则本处 指余下的合作期）分期分批次向项目公司无息支付补偿金， 具体分批次的支付比例及时间进度安排由市文旅局确定补偿金具体按下表确定:条款号PPP项目合同提前终止之情形终止补偿金1文旅局发出的终止（项目公司违约）建设期终止时，为1 A1-B运

27、营期终止时，为A2-B+E2建设期终止时，为A1+B项目公司发出的终止（市 乂旅局违约）运营期终止时，为A2+B+E3法律变更或政策行为建设期终止时，为A1+35%B运营期终止时，为 A2+35%B+E4不可抗力(A2-C-D)/2A1为项目公司已实际发生的投资金额（以经审计的结果为准）；A2为项目公司尚未收回的投资金额（以应收回的投资回报现值 为准）；B取值为人民币二千万元；C为发生不可抗力情形时，根据PPP项目合同协议及相关保险合 同约定，项目公司（含贷款方）实际获得的保险赔款；D为发生不可抗力情形时，因项目公司未按合同约定或资产所有 人委托足额投保，导致所获保险赔款无法使项目设施恢复到出

28、险前的 正常状态和价值的恢复性建设费用缺额部分（如有）；E为终止后根据PPP项目合同的约定，项目公司应向市文旅局移 交运营维护所需的零部件、备品备件和消耗品的合理评估值；若属市文旅局发出的终止情形之一的， 按照对应公式计算终止补 偿金即“ A1-B”或者“ A2-B+E'的值为负数，或者不可抗力情形下补 偿金计算为负值的，则项目公司应向市文旅局支付本条所述负数的绝对值。社会资本方的意见或建议： （九）采购方式本项目为文化旅游项目，投资额相对较大，政府方有意向采购具 有4A级以上景区运营能力（包括4A），中医药康养园区开发、运营、 管理、招商等能力，中医药资源整合能力，品牌策划或活动策划

29、执行 能力，同时具有文创产品开发与应用推广能力的社会资本方。且本项 目建设内容较多、技术较复杂、性质特殊，运营内容较多较复杂，涉 及到整个园区的固定资产及配套设施的运营维护，以及人员管理、组织运营等多方面。因此，需要采购资金实力、技术实力及运营实力俱 佳的社会资本方。另外，本项目采用设计-建设-融资-运营-移交的运 作方式，拟由项目公司委托具有相应设计资质的单位进行项目的设计， 因此，目前尚有不能确定的详细规格和具体要求， 通过竞争性磋商采 购方式，磋商小组可以和供应商就初步设计、施工图设计、施工技术 和工艺水平等进行详细磋商，从而进一步明确项目采购需求。因此， 暂定本项目采用竞争性磋商的方式

30、招选社会资本方。另外，供应商应以电汇或转账的方式提交磋商保证金。根据中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国政府采购法、政府和 社会资本合作项目政府采购管理办法、政府采购竞争性磋商采购方 式管理暂行办法等的规定，本项目的磋商保证金金额暂定为2000万元。另外，本项目磋商保证金退还时间为正式签署 PPP项目合同且提交建设履约保函后五个工作日内基本程序：1. 资格预审发布公告：15个工作日2. 资格预审开标3. 资格预审结果公示4. 竞争性磋商：10日5. 竞争性磋商开标6. 采购确认谈判7. PPP合同谈判及最终签订（30日内）社会资本方的意见或建议： （十）对社会资本方的资格要求项目通过资格预审的方式，对符合条件的社会资本的资格