物业公司对现场前期介入的认识-工程部分

1、本文格式为Word版，下载可任意编辑物业公司对现场前期介入的认识:工程部分 物业公司对现场前期介入的认识 工程部分 开发商形成物业，物业管理公司发挥物业的作用，物业公司的前期介入对于业主以及开发商都是双赢，物业公司能从专业和人性化的角度，不仅从建筑施工之初避免不必要的建筑浪费，还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活化，更方便物业的日后管理，下面结合*的现场谈一下我对物业公司对现场前期介入的认识。 一、前期(工程)介入的必要性 (一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决 (二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解 (三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备 二、前期(工程

2、)介入不同阶段的要点 (一)早期介入：主要是审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良意见。审图时主要应注意几点： 1)高压、通讯、有线电视进户预埋套管的位置、标高是否合理; 2)户外照明、闭路监控摄像头(防盗报警探测器、公共广播等，也要预埋合适的套管，避免后期剔凿。 3)动力配电、控制设计是否与其他相关专业的要求一致。 4)电缆桥架、插接母线、线槽等的位置、标高是否合理及便于安装，避免与风管、水管等打架。 5)预留套管、洞口、户外过线井、阀门井、水表井是否有合理的平面布置图，标高、尺寸是否标注清楚，如海蓝椰风的水表井底部标高低于海平面，致使水表井内长年积水，给今后水表数据抄录带来严重

3、困难。 6)浴室等特殊场所的电气安全保护是否符合规范及验收的要求。 (二)中期介入：指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督。中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大。管理公司中期介入的主要工作就是监督施工质量。 要求配电箱内布线整齐、压接牢固，多股线搪锡，然后再全面展开，防止做了大量工作后才发现存在的问题，返工困难，而且影响进度。接地线的连接，接地端子的预留应符合规范要求;外墙的金属门窗、栏杆防及屋面的金属大件部分防雷作为关键，搞好工序衔接，防止遗漏;设备外壳接地应完善。设备运行调试要

4、按先空载后带负荷、先单体后联动进行。并应先对可调元件如热继电器调整至设计规定值，调试运行还要持续运行规定的时间，验证电气及机械性能的可靠性。样板房重点检查吊顶内的线路，导线穿管敷设必须符合要求。 3)验收整改阶段注意对施工现场进行整改专人跟进，及时提出符合物业管理需要的建议整改方案，避免重复整改给业主带来不便。 (三)晚期介入(略)，比喻老小区管理介入等。 三、前期介入成员与甲方相关人员的沟通问题 (一) 问题好找，现场整改难上难，这是前期介入面临着的普遍问题，如何做到汇总的相关问题得到最大限度的整改，这就考验着我前期介入小组的每一个人。物业前期介入管理本来是一件有利于开发商和物业管理的好事情

5、，怎样将我之平管理的管理思维灌输给甲方现场管理人员，将是一大课题。我们虽然不能同化他们，但至少要做到甲方管理人员能够认同。 (二) 前期介入小组应能不断的向甲方提出有益建议，既能满足节约开发成本，减少施工步骤、又能方便业主。如海蓝椰风的小区路面排水问题，我前期介入小组提出合理化改进建议后，甲方马上给予了积极的整改。 (三) 对于某些悬而未决的问题，前期介入人员应定期汇总归纳，并定期与甲方相关工程师进行研讨，每次得出的结果作以记录以备日后查阅。如目前海蓝椰风二期生活供水、供电事宜，在我前期介入小组的不断与甲方工程师的沟通下，勉强保证了业主装修的水电问题。 (四) 对于前期介入小组认为开发商必须做

6、，而开发商又经常回避的问题，应由期介入小组正式行文，列举这些问题的利弊及对日后的使用中给业主带来的深远影响，直接发函给开发商项目相关高层领导(海蓝椰风的特殊情况是提交给英大物业部)。如海蓝椰风二期工程的强电系统、弱电系统、给排水系统等问题，前期介入小组都统计上报，并配有现场图片，便于甲方人员的跟进处理。经过跟地产工程人员的不断探讨，终于部分采用了前期介入小组提出的合理化建议，调整了部分原有设计方案。因此，在与开发商的配合上，对于真正影响日后业主利益的、影响物业管理公司实施有效管理的问题，就一定要坚持跟开发商沟通，直至问题有一个相对圆满地解决方案，这也为日后物业实施正常管理打好良好的基础。 (五

7、) 不断的与甲方相关人员套近乎，想方设法参加甲方组织的工程、方案等主题会议，根据别墅区的实际情况，提出物实创新的服务内容及管理思路，积极与甲方工程师沟通。 (六) 总之，尽力做好以上各项，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入管理最终达到预期效果，使业主、发展商、物业管理公司都能达到满意的目标。 篇2：物业管理前期介入建议：建筑结构 物业管理前期介入建议：建筑结构 建筑结构 一、 建筑单体 1、 楼宇各单元应设计首层大堂及门禁管理系统。 2、 设计单消防楼梯，高层装垂直电梯系统。 3、 人性化的设计应在大堂设计残疾人坡度、扶手，及住户储物用半地下室。 4、 小区供水水泵应设计在地下，并考虑降噪

8、、机房隔音处理。 5、 小区应设计(不锈钢)生活水箱、消防水箱、在紧急停水时保持临时供水畅通。 6、 公共区域应设计管道井及电井，水电表出户计量、管井门锁应为统一大通钥匙，钥匙要有效统一管理。 1.1 立面设计 1、外立面设计应考虑空调机位统一位置，外墙空调冷凝水管尽量避免弯路便于清掏维护。 2、敞开式阳台地漏，建议在楼宇使用说明书中提示：严禁在阳台使用洗衣机排污。 1.2 层高与净高 1、建议严格规范基础施工，避免住户装修时吊顶、层高同一房间不一致导致装修困难返工。 2、建议毛坯房地面应低于入户门过门石10CM 1.3 外墙材料 1、外墙可选用环保涂料。 2、为了避免墙面受潮可选外墙1、2、

9、3层贴墙面砖。 1.4 外门窗、窗套及遮阳 1、可选择铝合金或塑钢门窗、内置隐形纱窗或外置隐形纱窗。 2、落地窗要求安装防护栏杆。 二、户内单元 2.1 起居室(客厅) 1、客厅等房间应预留空调机位及空调管线预留洞 2、结构楼板内应考虑安装主灯预留灯具吊点重量要求(不小于50Kg)。 3、开关线盒距离门框及门套内侧200，距离墙边150。 4、插座选用安全五孔型，数量在每侧的墙上不应少于3组。 5、建议电视按平板电视考虑(墙体考虑电视壁挂要求)，在轻钢龙骨侧墙上预留安装电视悬挂点位的多层板，并考虑龙骨加强措施，中心高度1200。 6、在客厅较长的两个侧墙建议预留电话及网络复合面板插口，高度30

10、0。 2.2 餐厅 1、餐厅应预留合理的餐桌照明线路及开关面板，独立控制。 2、在餐边柜的侧墙预留电话插口，预留一个接线盒高度1050。便于就餐时电话接听。 3、应在餐厅位置预留新风口 2.3 厨房 1、厨房橱柜安装，建议将墙面预留的电源分线盒、燃气表、在橱柜内侧留检查口，便于维护维修。 2、厨房潮湿、油烟环境，建议安装防潮盖板插座同时注意与洗菜盆和灶台的间距。 3、厨房内管道井的包封：检修口应隐蔽，考虑与装修的结合，同时应保证检修的方便性。 4、在有厨柜的侧墙上设置插座，考虑微波炉，电饭煲、榨汁机、咖啡机、开水壶、烤箱等，总数量不少于8个，高度1400。油烟机插座高度2200。 5、商业部分

11、建议设计隔油池，防止管道堵塞。 2.4 卧室 1、卧室应预留电视面板、电话面板、网络面板(可选)及床头灯电源插座。 2、床头设双控开关高度1050。 3、插座选用安全五孔型，数量在每侧的墙上不应少于2个。 4、在靠窗一侧床头柜上的侧墙预留电话及网络模块插口，高度300。 2.5 卫生间 1、卫生间设计应考虑通风、采光及同层排水设计。 2、卫生间地漏边建筑应充分考虑排水流向及控制避免倒坡现象。 3. 北区公共卫生间内面盆的排水管与集水坑直接连接，水封在排水管上且不符合规范要求，造成是室内空气质量较差;建议设计应采用满足规范及使用功能要求的排水系统; 2.6 玄关与户内走道 1、玄关预留足够鞋柜位

12、置。 2、预留户内玄关照明线路。 2.7 阳台 1、铁艺阳台栏杆应考虑防锈问题 2、阳台应统一考虑后期封闭方案。 3、窗户应多考虑设计凸窗或景观落地窗 2.8 空调机 1、外墙预先设置预留空调室外机位铝合金罩，并考虑到大型柜机的室外机能摆放安装，统一安装铝合金空调罩，同时百叶片不宜过密。 2、室内机的位置应妥善考虑，出风口不宜直接对向床头，空调电源插座应与空调位置一致;各房间预留空调穿墙孔。 三、屋顶 3.1 女儿墙及护栏 1、女儿墙及屋顶护栏安装要充分考虑防水问题的协调解决。 3.2 擦窗机 1、建议配置建议屋面擦窗设备，便于维护及减少维护成本。 3.3 设备机房 1、机房设备在施工安装过程

13、中注重成品保护，安装设备时尤其要注意防水层不被破坏。 3.4 屋面雨水排水 1、屋面排水设计坡度自由落水。 2、管井雨水立管辐射或外墙体雨水管线敷设(可选)。 篇3：物业前期介入建议：总平面规划、商业配套 前期介入之物业建议：总平面规划、商业配套 总平面规划/商业配套 一、会所/商业配套 1.根据项目周边居住环境及商业情况，园区会所及底商的商业配套面积应不低于3800平米; 2.会所建议配置：社康中心一个，棋牌室一个，健身活动中心一个，露天泳池一个，网球场一个，等等; 3.底商建议配置：品牌洗衣店一个，精品面包店或咖啡屋一个，品牌发廊一个，银行或自助柜员机一个，小型药店一个;家装店一个，品牌购

14、物超市一个、自动售货机若干、等等; 4.建议在一期销售时，相应社区配套业态应根据总面积配比到位，营造宜居生活氛围。 二、教育配套 1.考虑到周边教育环境及园区未来人员情况，建议在园区内规划幼儿园(预设6个班，约180人); 2.室内(园舍)建筑面积预计约1700平米，室外(活动场地、绿地)面积不低于700平米; 3.为配合一期销售，园舍建议在一期入伙时能投入使用。 三、设计体验样板间、园林景观 1.建议在一期开盘时，相应的设计体验样板间、样板区园林景观应施工完成，营造销售氛围。 2.设计体验样板间、园林景观样板区应与施工区域分隔(3米高的景观围挡)，独立通道出入。 3.其他部分详见体验样板间物

15、业建议分表 四、园区出入口与围墙 1.园区出入口在满足消防要求的前提下，建议尽量少开口(除备用消防应急出入口外，一个20万平米左右的项目两个口为宜、10万平米的项目一个口即可)，以控制管理成本。 2.地下车库出入口应靠近园区出入口，以减少地面人车流交叉;人车分流。 3.地面、地下均规划有停车位的项目，地下车库出入口应安装无人值守自动刷卡道闸控制，而仅在园区入口设岗执行车辆通行验证收费，以减少人力成本。 3.园区主出入口应实行人车分流管理。车行通路设置电动伸缩门、管理门卫室，车行刷卡收费进出(车道中间设收费岗亭);人行通路设门禁，刷卡进入或验证登记进入(设门岗); 4.园区外围周边围墙，以通透式

16、铁围栏配灌木绿丛;围墙高度控制在2.1m，不易翻越; 5.园区内实现组团式封闭管理，各组团间的围墙，建议利用密植灌木内置钢网来隔离;高度2米，厚度不超过80厘米。 五、人流车流动线 1. 园区组团内消防通道可做隐形消防车道。在4米幅宽的消防车道内，中部铺设蜿蜒曲折的人行步道，人行步道外铺设嵌草格栅绿地或种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，应急时供消防车使用。路旁设置休息椅。 2.园区主出入口应实行人车分流管理。车行刷卡收费进出(车道中间设收费岗亭);人行通路设门禁，刷卡进入或验证登记进入(设门岗); 3.园区通道、单元大堂门口通道应考虑设置无障碍通道。 六、车辆停放 1.地面停车位应采用嵌草砖或嵌

17、草格栅铺设，增加绿化率。 2.道路两侧有停车位的，路边道牙应做成平道牙。 3.楼栋单元前应统一考虑设置单车、摩托车停车位，在车位前设置停车铁栏、种植绿篱以隔离、美化;车位上方设置遮雨棚。 七、社区配套场地 1.小区应规划预留老年健身活动区、儿童游乐园、休息广场等供居民聚集娱乐的场地。 八、垃圾中转站 1.园区垃圾中转站建议尽量设置在地下车库内，大小按100户57m3标准设置;并应靠近车库出口、靠近园区辅门口(后勤出口)。车库坡道高度应大于2.8米。 2.垃圾中转站如在园区地面设置，应考虑选址在小区边缘相对隐蔽的区域，且垃圾车应不从园区内通行，以减少垃圾渗水而带来的环境污染。 3.垃圾中转站应配

18、置给排水设施并设置专用泥沙沉淀池且便于清掏，且应堵截垃圾气味影响住户。在地面设置时应在靠住户侧种植高大绿篱作围挡。 4.垃圾中转站规划应考虑配置垃圾压缩箱摆放的地下坑，及通气窗(排气口不影响居民生活)。 5.垃圾中转站应配置给排水设施定时冲洗，堵截垃圾气味影响住户。 九、消防、监控管理机房 1.对整个项目的消防、安防等弱电机房应整合在一起集中管理(即：控制中心)，并应将控制中心设置在地面首层(园区相对中部)。以便于一二三期弱电线路的敷设，减少路径对信号的影响。 2.控制中心室内面积应在50 M2以上为宜(具体面积应依据设备配置情况最终确定)。 3.卫生间：应在监控中心内设置独立卫生间，面积不小

19、于5 M2。 十、 物业服务用房 地上部分： 客户服务前台区(每期不小于150m2) 1.物业用房面积为小区建筑面积的3.54(不含宿舍与食堂);其中每期地上面积不小于150m2。 2.客户服务区是物业形象展示单位。为方便业主出入，应在每个组团地面首层分别设置一个客户服务区(客服中心前台和财务收费室)。其他物业服务办公区可在地下部分统一集中设置。 3.客户服务区功能要求： 3.1客服前台：客户接待区1间，面积不小于40 M2;呼叫中心室1间，面积不小于12 M2;客服经理办公室 1间，面积不小于16 M2;投诉接待区1间(靠近客户经理办公室)面积不小于15 M2;客服管家办公室 1间，面积不小

20、于20 M2;品鉴馆1间，面积不小于30 M2;客户等待休息区1间，可与品鉴馆共用;洽谈室 1间，可与品鉴馆共用;吸烟室1间，有外窗，面积不小于8M2;卫生间，男女各1间，有通风措施，面积均不小于8M2。 3.2财务收费区：位置要求紧邻客服前台。收费区和财务室面积不小于10M2;应设置监控摄像头一台。 十一、 物业服务用房 地下部分： 物业公司集中办公区：(总体面积不小于2000m2) 应尽量设置在地面首层;如在地下室设置，应考虑直接对外的窗或采光井。 1.物业管理办公室区(约82M2)：物业总经理办公室1间，面积不小于12M2;信息部办公室1间，面积不小于10M2;信息部档案室1间 面积不小

21、于20M2;会议室1间，面积不小于40M2。 2.工程管理区(约86+100M2)：工程经理办公室1间，面积不小于12M2;工程部办公室1间，面积不小于10M2;调度热线值班室1间，面积不小于8M2;工作间1间，面积不小于30M2;更衣间1间，面积不小于20M2;卫生间(只设男卫生间)，面积不小于6 M2(应不小于2个蹲位、2个小便斗); 一级库房：面积不小于100M2。 3.秩序维护区(约47M2)：秩序维护经理办公室1间，面积不小于16M2;秩序维护部办公室1间，面积不小于16M2;接待室1间，面积不小于10M2;卫生间(分设男、女)，面积不小于5M2。 4.环境管理区(约24M2)：保洁办公室1间，面积不小于12M2;保洁用品仓库1间，面积不小于12M2。 十二、 物业后勤用房 1.后勤区：(总体面积不小于2000m2) 应尽量考虑设置直接对外的窗或采光井，安装新风换气管道，除湿设备。 2.1员工宿舍：维修工、秩序维护员、保洁员等的宿舍均可分散设置，但部门间应相对独立，以便集中管理。宿舍应设置管理室、公共活动室和晾晒空间。宿舍内应设置盥洗室和厕所。 2.2居室：(约 M2) 值班宿舍面积不小于16M2，按照12人住宿配置床、储物柜，宜单独设置卫生间及淋