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文档简介

1、广西大学硕士学位论文城市住宅市场需求分析及以广州为样本的实证姓名:李佳齐申请学位级别:硕士专业:产业经济学指导教师:唐拥军20080601 城市住宅市场需求分析及以广州为样本的实证作者:李佳齐学位授予单位:广西大学相似文献(8条1.学位论文石群城市住宅价格形成机制及管理研究2007本文以马克思主义地租理论基本理论为依据,并借助西方经济学的观点,分析了商品住宅价格的构成要素以及住宅价格形成的影响因素。通过全国范围以及国内主要城市的房地产行业数据,对我国商城市品住宅价格的变动因素进行了实证分析。就目前存在的房价构成不合理、房价偏高等问题进行剖析,认为主要在于成本推动、需求拉动等原因,并分析了我国目

2、前的住宅价格管理模式存在的问题。最后,在借鉴西方国家发达国家及地区成功经验的基础上,提出建立完善的住宅价格管理机制,探索政府可采取的宏观调控措施,并针对不同主体提出建议。 通过分析,期望能够对住宅房地产市场的宏观调控提供借鉴,有利于降低房地产市场的整体经营风险,促进宏观经济的健康发展;同时在对住房价格的具体分析与应用中,也检验和丰富了关于“住房价格形成”的相关理论,因此具有一定的理论和实际意义。2.学位论文崔武文城市住宅市场比较法调整因子量化问题研究2009城市住宅价格是一个敏感的社会经济问题。无论对政府还是对城市居民而言,城市住宅都是重要的财富。准确评估城市住宅的价格,对于以住宅价格为基础的

3、税收、抵押贷款中维护借款人的正当权益、履行房地产估价行业为金融信贷机构控制风险的社会职责等方面均有重要意义。随着中国住宅市场化进程的不断深入,与城市住宅有关的交易活动日益增多。因此,如何发展房地产价格理论与估价理论,建立科学、高效的城市房地产估价方法,特别是针对城市住宅的市场比较估价法,是房地产估价行业面临的重要课题。中国国家住房与城乡建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、天津市房地产管理部门、天津市房地产估价师学会等都在多种场合发出呼吁并鼓励对这一难题进行重点公关。论文就是在这种背景下选题、开题并开展研究的。 目前困扰市场比较法在城市住宅估价中准确应用的主要有三大难题,即可比实例的选取

4、问题、住宅自然属性情况的价格修正问题、综合比准价格的求取问题。三个问题相互关联又共同影响估价结果的准确性,其中又以第二个问题为重点与难点。论文以上述三大难题为研究内容,以构建适合中国城市住宅的市场比较法调整因子量化模型解决以上问题为研究目标。力求为我国房地产行业提供具有较高可信度与较高操作性的市场定价新思路,力求为我国房地产评估行业提供一套旨在提高房地产市场比较法精度,降低作业成本,提高估价效率的城市住宅估价新模型,论文研究目标明确、有的放矢。论文采用规范分析与实证研究相结合,定性分析与定量分析相结合的研究方法。规范分析为问题的提出、问题的解决(主要是模型的构建、问题答案(研究结论的分析提供理

5、论基础;实证分析方法是通过翔实的数据资料对模型进行估计与检验,有助于从现象中把握事物运动发展的规律,并形成有关经济新理论。定性分析主要是从事物的本质属性来认识和把握城市住宅的价格;定量分析则是从城市住宅自然属性量化指标上认识和把握城市住宅的价格,使人们能更准确的认识城市住宅的本质。论文研究中,先采用定性分析,对城市住宅自然属性与价格的关系进行分析研究,以便为城市住宅自然属性价格的定量分析提供方向性指导;然后进行定量分析,以期确定城市住宅自然属性价格研究成果;最后在严格定量研究的基础上,采用定性分析方法分析定量研究的成果。 论文的主要研究内容和研究成果包括以下内容:(1构建了城市住宅自然属性价格

6、模型并进行了实证研究。(2构建了城市住宅市场比较法估价模型并进行了实证研究。(3通过对天津市中心城区住宅的实证研究得出了天津市中心城区住宅的自然属性价格。(4通过对天津市中心城区住宅细分市场的研究,得出关于行政区划的天津市中心城区住宅细分市场存在的结论。 最后,论文提出对该问题进一步研究的展望及在今后研究中应该注意的问题,以及为了使论文研究成果推广使用,更好的为城市住宅估价业务服务,城市房地产管理部门及行业学会应该做的准备工作。本文从分析全人类自然资源紧缺与社会发展的矛盾出发,从介绍中国科学发展观和绿色GDP的可持续发展国家战略出发,全面阐述了近年来在房地产行业中兴起的一种新的可持续开发理念-

7、绿色地产理念,并介绍了该理念在深圳泰格公寓的实践情况.4.学位论文赵畅上海市城市住宅金融政策研究2007本文针对上海市住宅金融政策,主要采用了定性分析和定量分析相结合的方法展开研究。全文的逻辑思路为"为什么-是什么-怎么样"。本文将规范研究与实证研究相结合,以规范研究为主,并辅以一定的实证研究,并主要采用了定性分析和定量分析相结合的研究方法。全文前半部分主要针对住宅金融及政策进行了定性分析,说明了其特点、性质以及作用。在此基础上,采用了对比分析的方法,将上海市与国外城市的住宅金融及其政策进行比较,来更进一步分析上海市的住宅金融;此外,为了深入说明住宅金融政策的作用效果,本文

8、还使用了数据分析、模型分析等计量方法。在全文的重点部分采用了有序模型、博弈以及事件分析法,并借助EVIEWS软件,对上海市住宅金融政策的作用效果进行了分析。 经过对上海市住宅金融政策的分析,得出如下结论。 第一,目前上海市参与住宅金融的机构主要是商业银行和住房公积金中心。住房储蓄银行和住房合作社数量少,而且是地方性的,作用十分有限。融资工具仍然缺乏,个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足; 第二,上海市的住宅会融是建立在融资机制、风险分散机制和利益协调机制作用基础之上,因此,相应的政策调控也需要借助这些机制束起作用。政府必须发挥主导性的作用建立高效运作的融资机制、风险分散机制和利益协调机制与

9、健全完善的政府支持体系培育和优化住宅金融发展的宏观环境,为住宅金融的健康持续和稳定发展创造条件; 第三,从发达国家住宅金融发展的经验看,上海市目前的做法是借鉴新加坡的公积金模式来保证住宅金融的巨大的资金需求。在融资方式上,储蓄融资比资本市场融资更适合上海市的实际情况。在政策的干预上,上海市应借鉴发达国家城市的先进管理经验,在发展住宅金融的过程中,应主要着力解决住房抵押贷款的担保、住房抵押贷款的期限和利息补贴、以及为住宅金融的参与者提供减免税优惠等问题 第四,通过对上海市住宅金融政策的期望分析可以看出,当前上海市住宅金融政策中最具效力的仍为住房公积金和住房抵押贷款两项;在上海市住宅金融政策的监管

10、功能方面,增大对进行对抗金融政策的银行的惩罚力度,在长期内并不能抑制银行对抗,只有增大对监管部门失职的惩罚力度,才有可能在长期内抑制银行对抗会融政策的问题,政府制定的金融政策才能够发挥更大的功效;另外,以政府为主导的金融调控政策的颁布对上海市房地产行业确实产生了明显的经济效应,一方面减少了房地产上市公司的股东财富,进而减少公司价值,另一方面增加了投资者投资房地产公司股票的系统风险,因而对开发商客体具有一定的激励作用。因此,有针对性地完善和发展各项效用显著的住宅金融政策、改变上海市住宅金融政策的制度安排和市场上各主体间的制约关系、通过住宅金融政策的宏观调控刺激开发商客体不断进行金融创新,才是增强

11、上海市住宅金融政策调控功效的根本途径。5.学位论文瞿建东鸿翔实业有限公司发展战略规划2005房地产业作为服务业随着我国国家经济建设的快速发展迅速成长,带动建筑业和建材工业的迅速发展和膨胀,已成为我国国家经济建设的支柱产业之一。鸿翔实业公司作为房地产企业的后进者,在房地产业受国家经济调控和亚洲金融危机影响处于低迷状态是进入房地产行业,在上海房地产市场恢复和高涨时,抓住有利时机,使公司的实力得到迅速壮大。但鸿翔实业从其他行业转型进入上海房地产业,主要采用投资、合作等经营方式,借用其他企业的资质进行房地产项目开发,在房地产行业迅速膨胀并受到国家重点调控,提高房地产开发门槛和土地取得方式的情况下,由于

12、缺乏战略规划和优秀房地产开发、经营人才,鸿翔实业的经营方式、企业管理手段面临着前所未有的考验。为此,鸿翔实业急需要制定企业的战略规划,同时在内部关键管理环节上作出战略调整,提升企业竞争力,使得鸿翔实业在国家宏观经济调控中经受住政策和市场的考验,立足市场,使公司成为房地产业中强有力的竞争者。 第一章对房地产行业进行了详尽的分析。首先是对行业发展趋势进行分析,主要从行业综合增长情况,房地产发展趋势,以及客户需求三个角度对房地产市场发展趋势进行描述,总体来讲,我国居民对城市住宅的的需求不断扩大,随着我国经济平稳、持续的迅速发展,居民收入稳步提高,房地产销售增长非常迅速,甚至出现供不应求的局面;其次分析了我国房地产行业结构,其结构特征主要表现为建设水平迅速提高、住宅小区建设规模趋向大型化,以规划为先导,环境质量迅速改善,住宅品质不断提高,四高小区不断增加,新材料、新技术、节能技术在住宅建设中广泛使用。由于国家政策的支持和地方政府的大力扶持,房地产业不断高涨,同时,住房信贷消费的培育,有力地支撑商品住宅需求的扩大,房地产的需求大于供给,房价一路向上;住宅套型面积不断扩大,开发商将目光紧盯高端住宅,经济适用房等低价住宅难以满足市场的需求,住宅产品呈现结构性矛盾。鸿翔实业如果有了合适的产品策略和营销战略,鸿翔实业公司的发展前景是比较好的,初步探讨了短期和长期的目标,13年内要把

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