房地产法律及律师实务概述

1、一房地产业在国民经济中重要地位国民经济的三大支柱产业一一汽车、钢铁、房地产1 、城市化进程的刚性需求2 、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈3 、住房是中国人最大财富二房地产法律的综合性与复杂性1、涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。2、房地产法律、法规的完善更新速度相对较快1中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期中国宪法原 那么的三次重大修改：1993 年3月，市场经济方案-市场1999 年3月，依法治国人治-法治2004 年3月，私有财产不受侵犯，尊重和保障人权2中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例? 1990

2、年5月公布?城 市 房1994 年 7 月?土地地 产 管 理 法管理法1998 年 8 月(1998?土地管理法实施条例?年12月?城市房屋拆迁管理条例?11月?物业管理2003 年 6 月?物权2007 年 3 月?城乡规2007 年 10 月?国有土地上房屋征收与补偿条例?3、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂(2001年条例?划法?2021 年 1 月1行政法律关系行政许可一一土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等行政处分一一对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处分行政侵权一一行政机关在房产开发中的不当行政许可和处分所造成的行政侵权2民事法律关系债权法?合同法?调整不动产

3、的交易物权法一一?物权法?调整不动产权属的变动物权变动金融法一一调整房地产买卖中的融资房屋按揭贷款、抵押贷款侵权责任法一一对行使物权不动产的权力保护3刑事法律关系重大责任事故的追究4、房地产工程开发的三个阶段及相应司法解释1房地产开发三个阶段的司法解释工程前期：土地规划?关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释?法释2005 5号工程中期：建设营造?关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释?法释2004 14号工程后期：营销交付?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?法释20037号2最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释?审理民事案件适用诉讼时

4、效的规定?审理建筑物区分所有权案件问题的解释?审理物业效劳案件假设干问题解释?城镇房屋租赁合同案件假设干问题解释?审理房屋登记案件假设干问题的规定?审理涉及农村集体土地行政案件规定?适用?婚姻法?假设干问题解释三?审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释? 第一局部 土地法律制度的相关问题法释202111号法释20217号法释20218号法释202111号法释202115号法释202120号法释202118号法释20218号一、我国现行土地管理法律制度概况一土地所有权的二元体系国有、集体二土地用途的严格管理农用地、建设用地三国有土地使用权取得途径划拨、出让四现行经营性建设用地出让的管理制度1 、经营

5、性土地取得方式一一招标、拍卖、挂牌2 、建设工程规划许可制度一一总体规划、详细规划五国有土地上房屋征收与补偿二、土地所有权及用益物权一土地所有权国家所有、集体所有二土地用益物权1 、用益物权的特征2 、用益物权的类型1土地承包经营权2建设用地使用权3宅基地使用权4地役权三、土地使用权的出让与转让1、土地使用权出让政府与土地受让者的合同关系2、土地使用权转让土地受让者再行转让的行为3、 现行土地及工程转让的主要形式公司股权转让、合作开发 第二局部建设工程法律制度相关问题一、建设工程施工合同的复杂性与专业性二、无效建设工程施工合同认定及处理原那么一无效建设工程施工合同的五种类型1 、承包人未取得建

6、筑施工企业资质或超越资质等级的2 、没有资质的实际施工人借用有资质企业名义施工的3 、建设工程必须招标而未招标或中标无效的4 、承包人非法转包建设工程的5 、承包人违法分包建设工程的二合同无效但已履行完毕的处理原那么合同无效但建设工程质量合格，可以参照合同约定结算工程价款三、工程价款的计价标准及工程量的计算原那么一工程价款的计价标准或计价方法1 、工程计价方式1额计价法工料单价法工程量清单计价综合单价法2 、因设计变更导致工程量变化，无法协商一致的，参照当 地政府主管部门定额计价。二工程量的计算1、对工程量种类、范围和计算方法，合同中有约定的从约定2、发生工程变更的，以双方达成的补充协议、会议

7、纪要、工程变更单、 工程对帐、签证等文件作结算依据工程签证。3 、对工程量存在争议又没有签证文件的，在承包人能证明发包人同意其施工时，可作为计算工程量的依据工程索赔。四、“黑白合同的认定及处理1 、补充合同的实质性内容价款、工期、质量不得与备案的中标 合同不一致，否那么工程款按备案合同约定结算2 、合同当事人就合同履行过程中除三项实质性条款外作出的其他变 更协议应认定有效3 、因设计变更发生工程量增减，按合同约定计价标准及计量方法确 定工程款增减，未约定的按定额计价五、固定价结算合同不得进行工程鉴定合同总价或单价在合同约定风险范围内不能调整。风险范围在示范合同文本专用条款中约定。六、工程鉴定范

8、围及应注意的相关问题第三局部 商品房买卖法律制度相关问题一、商品房合同涉及法律的复杂性一市场经济的四大类财产权及调整相应关系的法律物权一一?物权法?调整动产和不动产财产权关系债权一一?合同法?调整债权财产权关系股权?公司法?调整股权财产权关系知识产权?专利法?商标法?着作权法?调整无形财产权二?物权法?五项根本原那么对商品房买卖合同的影响物权法定物权平等物权公示物权的保护不得滥用物权优先物权优先于债权二、商品房买卖合同司法解释的适用范围一适用范围1 、商品房现售合同现房2 、商品房预售合同期房、楼花二我国房屋根据不同标准及习惯分成以下几类1 、农村房屋、城市房屋2 、住宅、商业用房工业、商业、

9、旅游、写字楼 3 、公房、私房历史形成、个人购置或建造4 、商品房、非商品房自建、委托自建5 、新建房、二手房6 、产权房、小产权房三、关于商品房预售合同的效力四、关于惩罚性赔偿责任一对出卖人适用惩罚性赔偿责任五种情形二惩罚性赔偿责任适用条件三惩罚性赔偿与其他责任系并存、累计承当关系买受人在行使合同解除权、撤销权或确认合同无效的同时，可 以请求出卖人承当以下责任1 、返还已付购房款及利息2 、赔偿损失直接、间接3 、请求出卖人承当不超过已付房款一倍的赔偿责任五、出卖人迟延交房和买受人迟延付款违约责任第四局部 不动产登记法律制度相关问题一、不动产物权变动登记原那么二、不动产物权登记的效力一不动产

10、物权变动登记生效规定1 、登记生效房屋所有权、建设用地使用权、城市其他国有土地使用权2 、登记对抗1土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立2地役权自地役权合同生效时设立3宅基地使用权不以登记为生效要件4船舶、航空器和机动车特殊动产3 、登记生效的例外1法院的法律文书或政府的征收决定2继承或者受遗赠3合法建造、撤除房屋二合同效力与登记效力的关系1、登记生效的发生时间自记载于不动产登记簿时2、 合同效力与不动产登记效力的关系物权法第15条三登记发生不动产善意取得的效力无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回; 除法律另有规定外，符合以下情形的，受让人取得该不动产或者动产的所 有权：1 、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2 、以合理的价格转让；3 、转让的不动产已登记、动产已交付受让人。四三大登记及其效力1、更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以 申请更正登记。双方无异议的应变更登记。2 、异议登记不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人可以申请 异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。3 、预告登