资产评估习题及答案

1、第一章(1资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程.具体地讲,资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员,依据国家的有关规定,为了特定的评估目的,遵循适用的评估原则,选择适当的价值类型,按照法定的评估程序,运用科学的评估方法,对特定资产的价值进行估算的过程.(2时点性是指资产评估是对评估对象(即待评估资产在某一时(间点的价值的估算.这一时点是所评估价值的适用日期,也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期,我们将这一时点称为评估基准日.评估基准日相对于评估(工作日期而言,既可以是过去的某一天,也可以是现在的某一天,还可以是将来的某一天.(3一资产在公开竞争的市场上出售,买

2、卖双方行为精明,且对市场行情及交易物完全了解,没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格.(4非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值.常见的非市场价值有:使用价值,投资价值, 保险价值,课税价值,清算价值,净变现价值,持续经营价值.2, (1c (2c (3c (4d (5 c (6c (7a (8d (9b (10b3, (1abcd (2acde (3ab (4abcde (5abde (6ab4, (1 资产评估的基本要素有哪些? 资产评估的基本要素包括评估主体,评估对象,评估依据,评估目的,评估原则,价值类型,评估程序及评估方法八个构成要素. 从事资产评估业务的机构

3、和人员,是资产评估工作中的主体,必须符合国家在资产评估方面的有关规定,即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册. 特定资产是待评估的对象. 国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律,法规,政策文件等,它是资产评估的依据. 特定的评估目的,是指资产业务发生的经济行为,它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择. 评估原则即资产评估工作的行为规范,是处理评估业务的行为准则.价值类型是对评估价值的质的规定,它取决于评估目的. 评估程序是资产评估业务的工作步骤. 评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法.(2资产评估假设的具体内容是什么? 资产评估假设是资产评估工作得

4、以进行的前提假设,包括继续使用假设,公开市场假设和清算假设. 继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用,或转换用途继续使用.现实中的表现主要有三种情况:一是资产将按照现行用途原地继续使用;二是资产将转换用途后在原地继续使用;三是资产的地理位置发生迁移后继续使用.在确定是否可以采用继续使用假设时,需要充分考虑待评估资产从经济上,法律上,技术上是否允许转变利用方式,变换产权主体,以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件. 公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易,从而实现其市场价值.不同类型的资产,其性能, 用途不同,因而市场化程度也有差异.用途广泛,通用性比较强,市场化程度

5、较高的资产如住宅,汽车等,比具有较强专用性的资产有更加活跃的交易市场,因而更适用于公开市场假设.专用性资产一般具有特殊的性质,有特定的用途或限于特定的使用者,在不作为企业经营活动的一部分时,很少能够在公开市场上出售.清算假设是指资产所有者在某种压力下,如破产,抵押权实施等,将被迫以协商或以拍卖方式,强制将其资产出售. 按照寻找购买者的时间的长短,可以将清算分为强制清算和有序清算.清算假设下的评估价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的评估价值.(3资产评估的经济原则有哪些? 资产评估原则是规范评估行为和业务的准则.规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序,采用适宜的估价方法和正

6、确的处理方式的前提下,对同一估价对象的估价结果能具有一致性.资产评估的经济原则包括贡献原则,替代原则,预期收益原则,最佳(也称最高最佳使用原则. 贡献原则是指在评估时,某一资产或资产的某一构成部分的价值,应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献,或该部分对资产整体价值的贡献,也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定. 替代原则的理论依据是同一市场上的相同(或相近似物品具有相同(或相近的价值.对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时,理性人必定选择价格便宜的;对价格相同而效用不同的物品进行选择时,理性人必定选择效用较大的.替代原则要求尽可能利用与估价对象特

7、征相类似资产的市场交易资料,来进行比较分析评估估价对象的价值,以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格.预期收益原则是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格,而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益,即预期的获利能力.预期的获利能力越大,资产的价值就越高. 最佳(也称最高最佳使用原则即按照估价对象的最佳使用方式,评估资产的价格.最佳使用是指在法律上允许,技术上可能,经济上可行的前提条件下,能够使估价对象产生最高价值的利用方式.在运用最佳使用原则时,首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的, 其次还要得到技术上的支持, 不能将技术上无法作到的利用方式当作最佳使用,

8、 最后应注意所确定的最佳利用方式在经济上可行,不可能通过不经济的方式来实现资产的最佳使用.在估价对象已经处于使用状态的情况下,应根据最佳使用原则对估价前提作如下选择: (1保持利用现状前提,即认为继续保持利用现状为最佳使用时,应以保持现状继续使用作为估价前提; (2转换用途前提,即认为转换用途再予以使用最有利时, 应以转换用途后的使用假定为估价前提; (3投资改造前提,即认为不转换用途但需要进行投资改造后再予以使用最为有利时,应以改造后的使用假定为估价前提; (4重新利用前提,即认为拆除现有资产的某一部分再予以利用最为有利时,应以拆除该部分后的使用假定为估价前提; (5上述四种情形的某种组合.

9、第二章二,参考答案1, (1复原重置成本是指在评估基准日,用与估价对象同样的生产材料,生产及设计标准,工艺质量,重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本.(2更新重置成本是指在评估基准日,运用现代生产材料,生产及设计标准,工艺质量,重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本.(3实体性贬值是指资产投入使用后,由于使用磨损和自然力的作用,导致其物理性能不断下降而引起的价值减少.(4功能性贬值是指由于新技术的推广和应用,使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比,在技术上明显落后, 性能降低,因而价值也相应减少.(5经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化,如新政策或法

10、规的发布和实施,战争,政治动荡,市场萧条等情况,限制了资产的充分有效利用,使得资产价值下降.(6总使用年限是指资产的物理(自然寿命,即资产从使用到报废为止经历的时间.(7实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止,按照正常使用强度(负荷程度标准确定的已经使用的年数,它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关.(8资产利用率表示资产的实际使用强度,其计算公式为:资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间.(9成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率.成新率的估算方法有观察法,经济使用年限法, 修复费用法等.(10成本法成本法是从待评估资

11、产在评估基准日的复原重置成本 (reproduction cost new或更新重置成本 (replcement cost new中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法.(11比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产(即可参照交易资产的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法. (12收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益,并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法.2, (1b (2a (3d (4b (5b (6a (7c (8c (9c (10b (11c (12d (13d (14d (15b (16c

12、(17a 3, (1abd (2abcd (3ac (4ab (5abe (6be (7ac4, (1资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程,具体应按以下步骤进行:资产评估项目的接洽;组建资产评估项目小组;拟定资产评估的工作方案;收集与资产评估有关的资料;待评估资产的清查核实和实地查勘;资产评估的评估假设条件,价值类型及评估标准分析;选择评估方法并进行估算;编写资产评估报告;与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续(2比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间的差异(包括工资支付,材料及能源耗费,产品质量等方面 .确定净超额运营成本.净超额运营成本

13、等于超额运营成本扣除所得税后的余额.估计待评估资产的剩余使用寿命.以适当的折现率,将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值,作为待评估资产的功能性贬值额.对因功能过时而出现的功能性贬值,可以通过超额投资成本的估算进行,即将超额投资成本视同为功能性贬值的一部分.该部分功能性贬值的计算公式为:功能性贬值 = 复原重置成本更新重置成本旧费是收入的一部分,它不会支付给任何人,而筹资成本也在对预期资产净现金流进行折现时即从货币时间价值的角度考虑了.5, (1.5-1.21000012(1-33% 1-1/(1+10%5/10% = 91434(元第三章二、参考答案: 1、(1

14、c (2d (3b (4b (5b (6a (7b (8 b (9a (10b (11c (12d (13b (14a (15d (16 c2、(1cd (2cde (3bc (4acd (5abe (6abcde (7ace (8abcd (9abc (10abd (11bc (12c de3、(1 1估算重置成本重置成本=100150%110%+5150%125%+2150%130% =144.67 (万元 2估算加权投资年限加权投资年限=10136.36144.67 + 561 44.67 + 22.3144.67 =9.66 年 3估算实体性贬值率实体性贬值率=9.66(9.66 +6

15、=61.69% 4估算实体性贬值实体性贬值=重置成本实体性贬值率=144.6761.6 9%=89.25(万元 5功能性贬值估算第一步,计算被评估装置的年超额运营成本(5-412000=12000(元第二步,计算被评估装置的年净超额运营成本 12000(1-33% =8040(元第三步,将被评估装置的年净超额运营成本,在其剩余使用年限内折现求和,以确定其功能性贬值额 8040(P/A,10%,6=80404.3553=35016.61(元=3.5 万元 6求资产价值待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值=144.67-89.25 -3.5 =51.92(万元(2 1估算重置成本重置

16、成本=100120%105%+10120%115%=124.72(万元 2估算加权投资年限加权投资年限=4114.29124.72 + 110.43124.72=3.75 年 3估算实体性贬值率实体性贬值率=3.75(3.75+6=38.46% 4估算实体性贬值实体性贬值=重置成本实体性贬值率=124.7238.46%=47.97(万元 5估算功能性贬值第一步,计算被评估设备的年超额运营成本 100012=12000(元第二步,计算被评估设备的年净超额运营成本12000(1-33%=8040(元第三步,将被评估装置的年净超额运营成本,在其剩余使用年限内折现求和,以确定其功能性贬值额 8040(

17、P/A,10%,6=80404.3553=35 016.61(元 =3.5 万元 6估算经济性贬值率经济性贬值率=1-(60%80%X 10 0% 0.7 =1-(60%80% 100% =18.24% 7估算经济性贬值经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值 经济性贬值率=(124.72-47.97-3.518.24% =1 3.36(万元 8求资产价值待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=124.72-47.97-3.5-13.36 =59.89(万元(3 1运用市场重置方式(询价法评估工型机组的过程及其结果重置成本=100(1+25%= 125(万元 实体

18、有形损耗率=560%/(560%+7100%=3/10100%=30% 评估值=125(1-30%=87.5(万元 2运用价格指数法评估 I 型机组的过程及其结果重置成本=150(1 +2%(1+1%(1-1%(1+2%=156.04(万元 实体有形损耗率=3/(3+7100%=30% 功能性贬值=4(1-33%(P/A,10%,7=2.684.8684=13.05 万元评估值=156.04(1-30%-13.05=96. 18(万元 3关于评估最终结果的意见及理由:最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法的评估结果为准或为主(此结果的权重超过 51%即算为主。因为此方法是利用了市场的判断,更

19、接近于客观事实,而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响。第四章二,参考答案 1, (1即土地资产,指具有权益属性的土地,即作为财产的土地.(2是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施,建筑附着物,相关林木等和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利.(3 是指不能移动或移动后会引起性质, 形状改变, 损失其经济价值的物及其财产权利, 它包括土地, 土地改良物 (建筑物及建筑附着物,生长着的树木及农作物,已经播撒于土地中的种子等 ,与土地及其改良物有关的财产权利.建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料,电梯,以及各种给排水,采暖,电气照明等与

20、建筑物的使用密切相关的物.(4是对城镇各级土地或均质地域及其商业,住宅,工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格.(5是指在一定时期和一定条件下,能代表不同区位,不同用途地价水平的标志性宗地的价格.(6是单位建筑面积地价,它等于土地总价格除以建筑总面积,或等于土地单价除以容积率. 2, (1a (2b (3d (4c (5b (6b (7d (8c (9b (10d (11c (12d (13b (14c (15c (16b (17c (18a (19d (20c (21c (22b (23a (24c (25c (26c (27b (28b (29c (30c3, (1acde (

21、2abd (3abce (4abcde (5abcd (6abcde (7 bcd (8 acd (9acde (10 abd (11abcde4,计算题 (1根据所给条件计算如下: 1预计住宅楼的买楼价的现值为: 2总建筑费用现值为: 3专业费用=9 190 0006%=551 400(元 4租售费用及税金=29 7520 665%=1 48 7 603(元 5投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用20% =(地价20%+(9 190 000+55 1 40020% =(地价20%+1 948 280 6总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-19482

22、80(1+20% =165747831.2 =13812319(元(2根据题中所给条件计算如下: 1甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米 2乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米 从投资的经济性角度出发,投资者应投资购买甲地.(3(3根据题意: 该房屋价格=970(1+l%+2%+1.5%12000.7 =9701.04512000.7 =851466(元(4(5即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格为每平方米 830.41 元(6该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价.1 测算不动产总价不动产建筑总面积:32002.5 = 80

23、00(平方米 不动产纯收益= 300800090%(1-25% = 1620000(元 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年 2测算建筑费及专业费建筑费及专业费 = 1000(1+10%8000 = 8800000(元 3 计算利息利息 = 地价7%3 + 88000007%1.5 = 0.21 地价 + 924000(元 4 计算利润利润 = 1970611315% = 2955917(元 5 测算地价地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 = 19706113-8800000-0.21 地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 57 803

24、50(元 单价 = 5780350/3200 = 1806.36(元/ m2 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54 (元/m2(7 1该房地产的年租金总收入为: 1712 = 84(万元 2该房地产的年出租费用为: 8 4(5%+12%+6% + 0.3 = 19.62(万元 3该房地产的年纯收益为: 84-19.62 = 64.38(万元 4该房地产的价格为: 64.38 1-1/(1+12%10/12% = 64.385.650 2 = 363.76 (万元(8 1完工后的预期楼价现值为:500045500/(1+10%2.5 = 8667.8(万元 2建筑成本及专业费:

25、1500(1+6%2 /(1+10%2/2= 2891(万元 3有关税费:8667.85% = 433.4 (万元 4目标利润为:(地价+2891 15% = 15%地价+433.7 万元 5估算地价:地价=8667. 8-2891-433.4-433.7-15%地价地价=4269.3(万元(9 3001-1/(1+9%3/9% +p(1+10%(1-6%/(1+9%3=p p = 3759.4(万元(10 1建筑部分的重置成本: 800(1+3%+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+1 20=1046.8(万元 2建筑部分的折旧: (1046.8-188/50+18 = 182.6(万元 3装修部分的折旧:2002/5=80(万元 4设备部分的折旧:1108/10=88(万元 5总折旧:182.6+80+88=350.6(万元 (111建筑物的价格: 9002000(49-4/49=1653061(元 2土地价格:1100100011