投资房产和投资其他十年后的收益对比

1、投资房产和投资其他十年后的收益对比补记：现在是2011年国庆，目前的沪市大盘仅仅2359，这应该是比较低的。这时候投资股票肯定收益不会太差。现在买一套房，放上10年，收益如何？跟其他投资方式比较，优劣如何？我算笔账，大家看看。（一） 假如投资房产买一套中环的新房，单价3万，100平米，总价300万。支付方面3成首付是90万，交易税费是2.9万，按揭以目前的5.94%正常税率计算(7折/85折 和1.1倍/1.2倍 税率都不是常态)十年还款总额是279万元(每年27.9万，每月23251)那么10年支付的总金额就是371.9万元 (90+2.9+279)。收入方面房租收入以每月4500元计，每年

2、租金增长3%, 出租率93%租金的利息以贷款利息5.94%来计算，因为租金可以用来还贷十年的租金和租金利息收入总和是 74.6万元 (55.57+17.04)第1年5.02 第2年5.17 第3年5.33 第4年5.49 第5年5.65 第6年5.82 第7年6.00 第8年6.18 第9年6.36 第10年6.55 十年租金总计57.57 十年租金利息17.04 好了，让我们假设十年后的房价几种可能的涨幅，在这些涨幅的情况下，投资收益如何说明： 1、 涨幅是以同地段同档次新房来做计算的，你买入的房子因为有10年房龄，折价7%2、 没有计算装修和装修的折旧，否则收益会更低。3、 没有计算房屋卖

3、出产生的税费等费用，否则收益会更低。4、 没有考虑物业税等费用(十年内出台的可能性极大)，否则收益更低。可见，十年后当房价涨幅达到100%时，年复合收益也不过5.4%记得07年的长期银行存款利率也达到5.5%了而涨幅达到100%，意味着中环房价每平米6万元，这个价格，真的还有投资价值吗？接盘者看到12万？而涨幅不超过50%的话，以十年跨度看复合收益率，几乎是无利可图了。那么，如果不买房，换一种别的投资呢？（二） 假如投资于其他我们用跟投资上述房屋的完全相同的支出方式，第一年一次性投入90万元+2.92万元 (相当于买房首付+税金)，另外，每年持续投入27.9万元（相当于每年按揭还款）我们假设了

4、5种投资模式和不同的收益1. 最保守的银行定存，年收益4%2. 投资企业债，年收益7%3. 投资指数ETF，年收益10% (沪指从1990年12月的100点至今，复合收益率是20%)4. 指数年涨幅10%，意味着10年后的指数是7100点，比07年的6124只上升了16%，不难达到吧？5. 有经验的股票投资者，跑赢大盘，年收益15%6. 股市高手，年收益率20% 10年后，我们把这10位投资人做一下排名，看看房产投资者的位置：l 第一名， 作为股市高手的投资者， 总资产1125万元l 第二名， 跑赢大盘的股市投资者，总资产893万元l 第三名， 投资指数ETF的投资者，总资产664万元l 第四

5、名， 投资房产涨幅100%的投资者，总资产633万元l 第五名，投资企业债的投资者，总资产561万元l 第六名，投资房产涨幅50%的投资者，总资产493万元l 第七名，定期存款的投资者，总资产467万元l 第八名，投资房产涨幅20%的投资者，总资产409万元l 第九名，投资房产房价不变的投资者，总资产354万元l 第十名，投资房产跌幅20%的投资者，总资产298万元补充一下：有人认为十年涨100%太少了，看来100%的涨幅，收益非常有限，少得连投资客都不答应啊。好吧，我们看看涨幅 200%如何也就是3倍于现价，中环价格9万元/平米我计算了一下，这样的话，十年后的总资产为947.6万元，这下不错

6、，比第二名的那位投资股票年收益15%的高一些。让我们把注意力稍微转移一下，看一看纽约。以纽约为例，2009年12月纽约曼哈顿区的中间价格则为每套81万美元(约550万人民币)。曼哈顿是纽约房价最高的区域，按照中间价格每套550万人民币算，每平方米约为2.75万人民币。但值得注意的是，根据美国儿童和家庭管理局的统计，2009年纽约家庭人均收入约为3.92万美元(约26.6万人民币)。上海市统计局的数据显示，2009年上海城市居民家庭人均可支配收入为28838元。也就是说，纽约家庭人均收入约为上海的9.3倍。OK, 上海中环的房价9万，是纽约曼哈顿的3.3倍；而纽约人均收入是上海的9.3倍。房价我们是纽约的3.3倍很正常，宇宙中心