房地产企业纳税筹划与财务运作最全版

1、 房地产企业纳税筹划和财务运作王景江中国注册会计师北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授国家会计学院客座教授世界税收联合会财税研究员新加坡华新世纪管理研究院客座教授中国税务通网络客座教授首都经济研究会理事 总经理首席管理咨询顾问中国注册会计师王景江教授EMAL:wjjcpa 手机:135*著名财税和管理咨询专家,职业培训师,中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问,北京同道会计师事务所合伙人,北京信永中和会计师事务所高级顾问.现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事,中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中

2、心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授,和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问,十几家大型企业常年高级财税顾问.曾任国际永道会计公司高级咨询顾问,普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授,北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员,北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询,为上百家企业提供内部培训服务,在全国数百场高级财税研讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾,全国CPA 考试辅导主讲教授,多家机构卫星转播课程主讲。 目录房

3、地产行业面临的问题和对策 房地产企业纳税筹划思路和方法 房地产企业财务运作能力提升 1.房地产行业政策调整及其对策产业政策国务院18号文件精神肯定房地产行业:国民经济支柱产业;房地产开发投资增长迅速,居民住房消费持续增长,住房水平不断提高,房地产总体发展呈现出健康态势。18号文件核心内容:提高认识,明确指导思想:国民经济支柱产业;住房市场化、需求导向、深化改革。完善供应政策,调整供应结构:发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度;控制高档商品房建设。改革住房制度、健全市场体系:推进公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场,规范发展市场服务。发展住房信贷,强化管理服务:归集和发放、个人住房贷款担保、贷

4、款监管。改进规划管理,调控土地供应:长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。加强市场监管,整顿市场秩序:市场监管、市场信息和预警、市场秩序。 央行121号文件精神央行121号文件的出台有两个目的,一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。央行121号文件核心内容是:房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款,严禁跨地区使用;商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款;对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得

5、超过2年;承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备,严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷:商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房为竣工验收的房屋;购买第二套以上(含第二套住房的,应适当提高首付款比例,并不再执行个人住房贷款利率,而按央行公布的同期档次贷款利率执行。金融政策 税收政策税种税改动态和趋势增值税 1.是逐步将生产型增值税改为消费型增值税,彻底解决重复征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。2.是扩大增

6、值税的征税范围,将建筑安装、交通运输纳入增值税范围。3.是取消增值税各环节的减免税,减少征管漏洞。营业税 1.征税范围可能缩小(如交通运输业、建筑安装业;2. 个别税目税率可能调低。消费税 1.适当调整并扩大消费税的征税范围,将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围,同时取消对轮胎、酒精等产品征收的消费税。2.提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率,燃油税、车辆购置税并入消费税。关税逐步降低进口关税。 税种税改动态和趋势企业所得税 1. 统一内外资企业所得税,将税率降低,并规范税收优惠政策。2.规范税前扣除项目,税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变,严格

7、控制财政性、个案性政策的减免措施。3.为促进中小企业发展,应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法(因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系,以衡量企业规模的指标,如雇员人数、资产总额、净资产等标准,来确定适用低税率的中小企业。4.在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有关规定,以适应税收的潜在竞争。个人所得税 1.建立分类与综合征收相结合的税制模式;2.扩大征税范围,除税法规定的免税外,个人全部收入都应纳入征税范围;3.规范税前各种费用扣除标准;4.适当调整税率和减少级距,宜实行5级或6级超额累进税率,加大对高收入者的调控力度;5.避免重复征税。 会计法规政策主要内

8、容会计法会计工作的基本法规强调单位负责人的法律责任健全内部控制制度会计准则会计核算的依据和基本规范与国际惯例接轨基本准则、基本业务准则、特殊业务或特殊行业准则会计制度会计核算的具体规范和操作指南统一各行业会计制度稳健、恰当、充分披露会计信息 2.房地产行业市场运营问题及其对策行业问题分析房地产业规模小、市场占有率低房地产公司多。供求结构性问题:中低价位普通商品住房供不应求,高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重。经济适用房问题:购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。最低收入家庭住房保障制度不落实问题住房二级市场发展不平衡问题住房公积金筹集和使用问题地方政府对房地产市场调控问题住

9、房建设粗放型生产方式问题:技术落后、成本高、质量差、效益低违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等建筑业经营规模小、业务范围单一粗放式经营:技术落后、成本高、质量差、效益低合同欺诈、工程行贿等 提高企业核心竞争力竞争要素分析全球地位进入世界500强的企业主要是发达国家的企业,如美国有179家。核心竞争力衡量企业竞争力的标准:资源的价值、稀缺性和难以模仿(资源包括资产、知识、信息、能力和组织程序等商业模式电子商务模式(成本低、速度快、客户关系大规模定制个性化、大规模、精益化生产、组织扁平化、速度快、供应链、虚拟经营、信息共享、服务重要性兼并和收购横向和纵向扩张,高速发展价值管理以股东价值最大化为

10、目标,兼顾相关者利益学习型组织企业具有持续学习能力,通过发挥员工的创造性,把学习与工作系统结合起来,形成高度灵活和适应能力的企业组织。 3.房地产行业财务问题及其对策行业问题分析房地产业首先,目前房地产开发商的自有资本金比例过低,负债率过高;第二,以骗贷为目的的假按揭问题严重,因此,防范金融风险非常重要;第三,房地产成为集聚财富的高利润率行业;第四,房屋空置率开始上升,二手房的价格远远低于一手房;第五,无法正常偿还按揭贷款的现象出现。另外土地交易环节的透明度也有待提高,在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。(今年2月底,央行发布2002年货币政策执行报告,公布了2002年11月

11、,中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地产贷款20901笔,金额1468亿元,其中房地产开发贷款3654笔,金额1380.5亿元,个人住房贷款12158笔,金额44.1亿元,个人商业用房贷款5089笔,金额43.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。建筑业融资渠道单一、资金规模小资金周转速度慢,不良资产多工程欠款问题挪用流动资金贷款资金运作问题 拓宽房地产行业融资渠道(一房地产信托。两年来,房地产信托小试牛刀,不少房地产信托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计,信托已为房地产

12、公司募集资金二十多亿元。在信托市场中,房地产信托成为主流。就目前的走势及国家对房地产业的支持及调整来看,房地产业将进入一个稳步发展的时期。作为一种长线投资,房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品,能使信托业与房地产业达到双赢的局面。(二房地产基金。在目前央行调控房贷政策的大背景下,房地产基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品,受到银行、开发商、投资者的追捧。对银行而言,剥离部分信贷资产,有利降低融资风险,房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言,手头积存的自有资金投资房地产基金,可以获取比银行利息高出许多的回报。当然,目前房地产基金品种的开发与推广,还有赖于立法及政策的支持与推进。(三“买壳”

13、上市。根据目前的法律与政策,房地产企业上市受原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此,房地产企业直接上市融资比较困难。为此,很多房地产公司通过与信托公司、投资公司合作,通过“买壳”的方式走间接上市的道路,以便通过增发、配股、可转债等方式募集资本,如北京天创房地产公司以股权受让的方式,成功地将贵华旅业更名为天创置业,实现了上市融资的目的。 (四房贷证券化。早在上世纪70年代,美国开始向投资者发行抵押证券,通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证,这种凭证可通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985 年首次发行抵押贷款担保(MBS,并于1987 年再度发行MBS,在伦敦证交所上市交易。从

14、理论上说,房贷证券化不外乎两种方式,一种为“表内融资方式”,即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组,然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”,即银行将住房抵押贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构,由该机构进行信用升级,通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。(五境外融资。房地产开发商,特别是一些民营企业,通过在境外设立投资公司,然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛(BVI设立投资公司的程序就相对比较简单,而且成本低廉,一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是,BVI公司的法定资本一般为5万美元以上。一般而言,在提交

15、全部资料后,7个工作日即可完成公司设立程序。BVI公司设立后,可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资,然后组合国内的不动产,通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。 盈利模式问题行业问题分析房地产业特定历史原因形成的行业高额盈利市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利粗放经营和管理行业盈利流失产业链脱节造成持续盈利能力差核心竞争能力弱不能形成超额盈利建筑业粗放经营和管理行业盈利流失合同欺诈形成的虚假盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利产业链脱节造成持续盈利能力差 提高房地产行业产业链各环节附加值附加值理论:在一个产品的业务链上,组装的附加值最低,研发的附加值最高;中间品也比较高,因为中间品

16、的生产有技术含量,然后附加值慢慢递减;到了销售和售后服务,附加值又高起来,因为它有品牌,有健全的售后服务体系。由此可见,在组装的上游,是技术、信息与知识;在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段,是廉价劳动力在创造财富。“新技术的应用”是短期附加值最大,但成本也较高,适合有实力的项目公司采用;“创新或反叛”是附加值较大,但风险最高,适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用;“包装”附加值实现较快,但易被克隆或穿帮,适宜小规模特色项目选用;“销售”附加值增幅较大,但成本及风险较高,宜有规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用;“服务”是长期附加值最大化,但兑现周期较长,宜有规

17、模有实力属于市场领导者角色的开发商适用。 问题弊端分析会计核算忽略责任会计核算;客观性、稳健性和充分性差财务计划自上而下的计划平衡;忽略与战略、流程层面以及业绩管理的衔接;刚性不足、柔性有余等等。财务监督合法性和合理性监督;与风险控制脱节;决策控制和流程控制薄弱财务分析财务指标分析;忽略与经营分析的结合;不重视非财务指标分析;与业绩管理脱节。纳税管理无专门纳税管理机构;偷税/避税/纳税筹划混淆财务运作问题 企业财务管理变革一个中心:企业价值最大化两个基本点:法人治理、财务管理三个到位:经营、投资、融资活动管理到位四方平衡:股东、客户、员工、社会利益平衡五项改革:业绩评估、财务导向、财务报表、风

18、险管理、母子公司六项循环:预算、报告、收入、支出、资金、评估 目录房地产行业面临的问题和对策 房地产企业纳税筹划思路和方法 房地产企业财务运作能力提升 1.纳税筹划含义和途径概念比较偷税纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿上多列或不列、少列收入,或经税务机关通知申报而拒不申报,或进行虚假的纳税申报,不缴或少缴应纳税款的,属于偷税。偷税属于违法行为,是税法惩罚的对象。避税纳税人利用税法的漏洞、缺陷,或利用税务部门监督成本太高,不易发现其违法行为的机会,借用非违法手段减轻税收负担,获取税收收益。避税属于非违法行为,但不符合立法本意。有避税,就存在反避税。纳税筹划纳税人在遵守国家税法

19、的前提下,通过对经营活动的事先筹划,尽可能减轻税负,以获取税收收益。税收筹划合法,与立法本意不冲突。含义比较 企业偷税案例案例一:某公司通过开具“小头大尾”的发票少交流转税和企业所得税。案例二:某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费用。案例三:某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企业所得税。案例分析 企业避税案例案例一:某公司利用自主定价权,通过关联方产品转移定价少交税。案例二:某公司为了少缴个人所得税,减少名义工资收入,加大个人职务消费部分。案例三:某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化,减少应纳个人所得税额。案例四:某公司通过对限制性费用“转换”方式,减少纳税调整金额。 企业纳税筹

20、划案例案例一:某公司通过合理设计融资方案,最大限度地少缴企业所得税。案例二:某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式,少缴企业所得税。案例三:某公司通过对业务招待费的合理控制,少缴企业所得税。案例四:某公司针对企业重组中的纳税特殊问题,向税务部门争取税收优惠政策。 途径说明实例降低税率各种税一般有多种税率,各种不同因素(地区、行业等等影响税率高低。如何选择经济开发区注册,经营高科技项目,个人所得平均化等。缩小课税基数各税种的计税依据不同(增值额、营业额、所得额等。在税率不变的情况下,缩小税基,减少纳税额。如在合法的范围内,减少营业额的计税基数,或增加应税所得的扣除数等等。直接减少纳税额按税法规

21、定减征一定比例的纳税额。如企业享受“两免三减半”的税收优惠政策。减少重复课税尽量避免重复征税。如在合法的范围内将个人所得尽量在税前利润列支等。延期缴纳税款通过合理选择会计政策、合理进行会计估计等方法,延期缴纳税款。如合理选择折旧方法、存货计价方法,合理估计折旧年限和费用摊销期等。节税途径 2.纳税筹划的基本方法方法具体内容免税法在法律允许的范围内,使纳税人成为免税人,或使纳税人从事免税活动,或使征税对象成为免税对象的方法。如:企业经营中有来料加工复出口的货物,该货物可以免征增值税、消费税和关税;在中国境内新创办的软件企业经认定后,可自获利年度起,享受“两免三减半”政策等等。减税法在法律允许的范

22、围内,使纳税人减少应纳税而直接节税的方法(照顾或鼓励。如:在发生自然灾害时减税;在经济特区设立的从事服务性行业的外商投资企业,外商投资超过500万美元,经营期在10年以上,可享受“一免两减半”政策等等。税率差异法在法律允许的范围内,利用税率差异而直接节税的方法(地区、国别、行业、企业差异等。如在经济技术开发区的生产性外商投资企业,可享受15%的企业所得税率;在经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业,可享受24%的企业所得税率;避免奖金集中发放等等。 方法具体内容分割法在法律允许的范围内,使收入所得在两个或更多个纳税人之间进行分割而直接节税的方法。如个人工薪所得平均化可以使总税负降低

23、。延期纳税法在法律允许的范围内,使纳税人延期缴纳税款而相对节税的方法。如国外投资所得只要留在国外不汇回,可以暂不征税;尽量缩短固定资产折旧或费用摊销期。退税法在法律允许的范围内,使税务机关退还已纳税款而直接节税的方法。如外商投资企业的外国投资者,将从企业取得的利润直接再投资该企业,增加注册资本,或投资开办其他外商投资企业,经营期不少于5年的,退还其再投资部分已缴纳所得税的40%。扣除法在法律允许的范围内,通过使扣除额尽量增加而直接节税的方法。如控制业务招待费实际支出; 3.纳税筹划案例分析设立环节利用关联方转让定价避税案例分析例如:某公司所在地区所得税率为30%,其子公司所在地区税率为15%,

24、该公司通过合理转让订价将利润转移到子公司200万元。减少税负=200*15%=30万元通过公司设置合理避税案例分析例如:A公司及下属甲、乙公司所得税率均为30%,当年A公司实现利润总额为1000万元,甲公司实现利润总额100万元,乙公司亏损150万元如果甲、乙公司是子公司:A公司应纳税=1000*30%=300万元甲公司应纳税=100*30%=30万元如果甲、乙公司是分公司:A公司应纳税=950*30%=285万元 融资环节案例:宏兴公司计划在2005年融资5000万元,并设计了如下三个方案:股权融资400025001000负债率20%50%80%年利息率8%8%8%权益利润率10%10%10

25、%债务成本 5.36% 5.36% 5.36%资本成本10%10%10%加权平均资金成本9.07%7.68% 4.49%财务风险小中大 案例1:某公司A,2000年11月兼并某亏损国有企业B 。B 企业合并时账面净资产为500万元,去年亏损为100万元(以前年度无亏损,评估确认的价值为550万元,经双方协商,A 可以用以下方式合并B 企业。A 公司合并后股票市价3.1元/股。A 公司共有已发行的股票2000万股(面值为1元/股。(1A 公司以180万股和10万元人民币购买B 企业(A 公司股票市价为3元/股:(2A 公司以150万股和100万元人民币购买B 企业。假设合并后B 企业的股东在合并

26、企业中所占的股份以后年度不发生变化, 合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为900 万元, 增值后的资产的平均折旧年限为5 年, 行业平均利润率为10% 。所得税税率为33% 。投资环节 选择(1 方案:B 企业不按转让所得缴纳所得税: B 企业去年的亏损可以由A 公司弥补。A 公司当年应缴所得税=(900-100*33%=264 万元, 与合并前相比少缴33 万元, 但每年必须为增加的股权支付股利。选择(2方案:因为支付的非股权额(100 万元 大于所购股权票面价值的20%(150万股*1元*20%=30 万元。所以, 被合并企业B 应就转让所得缴纳所得税, 应缴纳的所得税为(150*3+1

27、00-500*33%=16.5( 万元 。B企业去年的亏损不能由A 公司再弥补。A公司可按评估后的资产价值入账,计提折旧,每年可减少所得税(550-500/5*33%=3.3万元。 案例2:A公司向B公司进行整体资产转让,A公司资产负债表数据如下:资产总额1500万元,其中固定资产净值800万元,公允价850万元;存货300万元,公允价350万元;应收账款及货币资金400万元。整体资产转让规定:应在交易发生时,将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理,计算确认资产转让所得或损失 负债总额1200万元。所有者权益总额300万元。净资产评估价值400万元。A公司享有B公司4

28、0%的股权,B公司所有者权益500万元。A公司:销项税额=350×17%=59.5万元应税所得=100万元(固定资产和存货增值假定次年转让该项股权,转让收入700万元,帐面投资成本500万元。会计转让收益=700-500=200万元转让所得=700-(500+100=100万元 借:长期股权投资359.5负债1200累计折旧200贷:固定资产1000存货300应交税金-应交增值税(销项税额350*17%=59.5其他资产400 开发环节方案A8C地价300300300开发成本500500.500开发费用404040利息支出909090营业税金及附加7782.588其他扣除项目1601

29、60160允许扣除金额合计11671172.51178 案例分析2例:甲、乙两企业合作建房,甲提供土地使用权,乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定,房屋建好后,双方均分。完工后,经有关部门评估,该建筑物价值1000万元,甲、乙各分得500万元的房屋。分析:甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。由于甲、乙所属税目的税率相同,因此,甲、乙各方应纳营业税:500*5 %=25万元。如果进行税收筹划,双方可以减轻税负。若甲、乙两方采取

30、第二种合作方式,即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业,合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。按税法规定,甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征收营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企业免缴了营业税税款。 案例3:某开发商有可供销售的普通住房1万平方米,在允许扣除项目金额大体不变的条件下,每平方米可有A、B两种价格。A.每平方米售价为1400元时,增值率为19.97%,增值率未超过扣除项目金额20%,兔征土地增值税,可获得233万元的利润:B.每平方米售价为1500元时,增值率为2848%,增值率超过允许扣除

31、项目金额20%,但不超过50%,应缴土地增值税99.75万元,可获得232.75万元的利润。如果该开发商将其销售部门独立出来,设立一个房屋销售公司,房屋开发公司将住房以每平方米1400元的售价卖给销售公司,而后由销售公司再以每平方米1500元的售价卖出,那么销售公司则要缴纳一道营业税:1500 ×10000 ×5%=750000( 元 ·应缴纳城市维护建设税z750000 ×7%=52500( 元:应缴印花税:1500 ×10000 ×0.0003 ×2=9000( 元 。从利益集团的角度来说, 最终可以获得251.35 万

32、元的利润, 比筹划前增加18.6 万元( 不考虑教育费附加。 限制费用工资总额费用限制:税前扣除的工资总额比会计和统计的工资总额多三项内容:误餐补贴;各种奖金,如创造发明奖、科技进步奖合理化建议奖、技术进步奖;住房补贴。计税工资方式:工效挂钩方式;软件生产企业合理工资支出据实扣除方式;定额计税工资方式。申报扣除工资金额应注意的问题:当期在制造成本中列支的工资总额视为当期全部计入损益;计入在建工程的工资总额不能重复扣除。三项费用扣除:职工福利费、工会经费、职工教育经费分别按照计税工资总额的14%、2%、1.5%计算扣除。 案例:某公司实行工效挂钩,2000年核定工资总额300万元,应付工资贷方余

33、额20万元,本期提取300万元,实际发放270万元。2000年调整应税所得额=300(提取-270(发放 =+30万元2001年核定工资总额310万元,本期提取260万元,实际发放275万元(动用以前年度结余15万元。2001年调整应税所得额=260(提取-275(发放 =-15万元案例2:某公司本年平均职工人数40人,实际提取工资58万元,发放工资50万元,计税工资标准1000元/人月。计税工资=40×12×1000=48万元应调整应税所得额=(58-48×(1+17.5%=1 1.75万元 项目营业费用限制广告费用一般企业每纳税年度可以扣除的广告费用不超过营业

34、收入的2%(部分行业适当放宽,如制药、食品、日化、家电、通信等为8%;粮食类白酒不得;可无限期结转。业务宣传费企业每纳税年度可以扣除的业务宣传费不超过营业收入的0.5%(粮食类白酒不得扣除;不可结转以后各期。佣金支出税前扣除条件:有真实合法凭证;支付对象必须是独立的有权从事中介机构服务的纳税人或个人;支付个人的佣金一般不超过服务金额的5%。保险费可以税前扣除商品保险费。其他工资总额、职工福利费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。 案例:A公司2002年支出广告费200万元、业务宣传费15万元,该公司2002年2004年营业收入分别为2000万、3000万、2500万。税法规定:广告费扣除比率为2

35、%,业务宣传费扣除比率为0.5%2002年:广告费:40万元,业务宣传费:10万元,纳税调整:165万元2003年:广告费:60万元,纳税调整:-60万元2004年:广告费:50万元,纳税调整:-50万元 项目管理费用限制坏帐及存货跌价损失计提坏帐准备和存货跌价准备形成的纳税调整(按计提标准或实际损失扣除业务招待费按税法规定标准据实扣除技术开发费按税法规定标准据实扣除无形资产摊销摊销期不同,按税法规定标准据实扣除开办费摊销摊销期不同,按税法规定标准据实扣除总机构管理费提取比列一般不超过总收入的2%保险费个人基本保险、企业财产保险可以税前扣除存货盘亏损失待处理存货损失转入损益形成的纳税调整其他工

36、资总额、职工福利费、工会经费、教育经费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。 案例:某公司预计2001年销售额为6000万元,该公司业务招待费支出100万元。销售净额招待费扣除率1500万0.5%1500-5000万0.3%5000-1亿0.2%1亿以上0.1%费用控制额=1500×0.5%+3500×0.3%+1000×0.2%=20万元假定该公司计划列支招待费100万元,将增加税负:(100-20×33%=26.4万元 项目财务费用限制从非金融机构借款费用超出金融机构同类、同期贷款利率计算的借款费用不允许税前扣除关联方借款费用从关联方借款金额超过其注册资

37、本50%的,超出部分的利息支出不得在税前扣除无形资产借款费用自行开发无形资产借款费用计入当期损益形成的纳税调整对外投资借款费用对外投资借款费用计入当期损益形成的纳税调整 房地产企业利息支出有两种列支方法:1. 按商业银行同类同期贷款利息标准据实列支扣除,同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所付金额和房地产开发成本之和(简称合计数的5%计算扣除。2. 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,按合计数的10%计算扣除。通过计算比较选择可扣除金额多的方案。 案例:某企业20003年度实现销售收入8000 万元," 管理费用" 中列支业务招待费40 万元," 营业费用" 中列支广告费180 万元, 业务宣传费50