房地产企业会计实务介绍

1、房地产企业会计实务介绍房地产企业会计实务介绍Part Part 公司整体财务状况介绍公司整体财务状况介绍Part Part 房地产企业会计核算及公司会计政策介绍房地产企业会计核算及公司会计政策介绍Part Part 合并报表及财务分析介绍合并报表及财务分析介绍Part Part 盈利规划编制介绍盈利规划编制介绍 介绍内容介绍内容Part Part 公司整体财务状况介绍公司整体财务状况介绍一、公司近5年主要财务指标二、2009年主要财务指标行业对比情况三、保利与万科差距逐步缩小情况一、公司近一、公司近5年主要财务指标年主要财务指标注：此处净资产指归属于母公司所有者的净资产。注：此处净利润指归属于

2、母公司所有者的净利润。二、二、2009年主要财务指标行业对比情况年主要财务指标行业对比情况注：中海、富力、合生创展等香港上市公司此处净利润扣除了投资性物业升值影响。注意：房地产企业销售额与营业收入的概念不同。三、保利与万科差距逐步缩小情况三、保利与万科差距逐步缩小情况Part Part 房地产企业会计核算及公司会计政策介绍房地产企业会计核算及公司会计政策介绍一、房地产企业资产负债构成的特点二、主要会计科目运用三、公司主要会计政策介绍一、房地产企业资产负债构成的特点一、房地产企业资产负债构成的特点资产的主要构成项目包括： 货币资金，应收账款，预付账款，其他应收款，存货，长期股权投资，投资性房地产

3、，固定资产，等等。负债的主要构成项目包括： 长、短期借款，预收账款，应付账款，其他应付款，应付职工薪酬，应交税费，应付债券，等等。 例：保利地产2010年3月底资产负债表。 房地产企业资产负债构成的特点：资产方面：存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）；应收账款较少，基本不存在应收票据；固定资产较少；基本不存在无形资产（土地体现为存货）。负债方面：银行借款金额较大(主要为长期借款）；预收账款金额较大；基本不存在应付票据。1、应收账款 “应收账款”在确认收入实现时入账核算，结转收入时，对于已经收到的房款从 “预收账款”科目中转出，对于尚未收到的合同款及相关款项确认为“应收账款”。 房地产企业“

4、应收账款”一般按项目、项目分期等进行核算，由于户数较多，公司账面核算未要求明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助记录。 二、主要会计科目运用二、主要会计科目运用 例如，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经预收房款180万元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处理： 分录1： 借：应收账款 200万 贷：主营业务收入 200万 分录2： 借：预收账款 180万 贷：应收账款 180万 通过一借一贷，应收账款余额20万元。2、预付账款 主要核算预付的房地产项目地价（包括出让金、土地转让金、拆迁补偿费、合作款等）、预付股权款、预付的建安工程款及材料设备款等。待摊费

5、用也在该科目下面设置明细科目核算。 为了加强对成本票据的管理，确保账面核算成本与相关税法要求一致，对于有特殊原因暂时未能取得合法有效票据的成本支出，除土地成本和政府规费外，一般先在“预付账款”科目中核算，待日后取得合法有效票据后再转入“开发成本”科目核算。 对于土地成本和政府规费，若确信其日后能够取得有效票据的，可以在发生时依据其他资料、原始凭证直接计入“开发成本”。 各公司支付股权投资款、股权收购款，先在“预付账款”核算，待被投资或收购公司办妥工商登记手续时转入“长期股权投资”；与项目合作、股权收购相关的合作款项具有预付性质的，也应在“预付账款”科目中核算。 公司新取得的项目，如果拟新成立公

6、司运作的，支付的地价款先在“预付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应收新项目公司的往来款，转入“其他应收款”科目中核算。 代新项目支付的前期设计、咨询、调研等费用，如果新项目不单独成立公司运作的，直接进入项目成本或当期费用，如果新项目拟单独成立公司运作的，也应先在“预付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应收新项目公司的往来款转入“其他应收款”科目中核算。 3、其他应收款 一般包括关联单位往来款、其他往来单位款、职工借支、代付外部单位款项、保证金押金类等。 注意：为方便合并抵消和区分内部、外部款项，该科目下的“关联方”指保利地产合并范围内的单位，子公司的少数股东不算作关联单位。

7、公司通过公开招拍挂方式取得土地的，支付的竞买保证金先作为”其他应收款“核算，待项目竞得后，如果可以抵作地价，则转入”预付账款“或“开发成本”科目。 4、开发成本 房地产项目开发过程中发生的各种成本费用，通过“开发成本”科目核算。 开发成本必须按项目进行辅助核算。开发成本主要包括以下6类： 开发成本开发成本 土地成本土地成本 开发前期费用开发前期费用 建筑安装工程费建筑安装工程费 红线内配套费红线内配套费 政府收费政府收费 开发间接费用转入开发间接费用转入 房地产项目开发过程中发生的土地、建安等直接成本费用，直接计入有关项目的开发成本中；房地产项目开发过程中应由多个项目负担的间接费用，应先通过“

8、开发间接费用”科目进行归集，月末，再按直接成本等分配标准分配计入 “开发成本”。 对于项目一级开发支付的拆迁费、补偿费，先在“预付账款”核算，待项目正式取得，政府约定可以抵减相应地价的，再转入“开发成本”。 各公司在结算工程时应保留一定得质保金，待工程验收合格并在约定的保质期内无质量问题时再支付。对于扣留的工程质保金，应单独开具收据，并按对方已开发票的全额计入“开发成本”。 例：某项合同工程结算款1000万元，施工方开来发票1000万元，我司实际支付950万元，按5%扣留质保金50万元,并向施工方开具50万元质保金收据，则做如下分录处理： 借：开发成本-建筑安装工程费 1000万 贷：银行存款

9、 950万 其他应付款-保证金押金工程质保金 50万 通过“开发成本”科目归集的房地产项目成本，在项目完工并验收合格后，为了销售的部分，由开发成本结转为“开发产品”，并在符合收入确认条件时结转至“主营业务成本”中；用于出租的部分，结转至“投资性房地产”；用于自用的部分，结转至“固定资产”。 项目竣工开发成本用于销售用于出租用于自用开发产品投资性房地产固定资产5、开发间接费用 公司为开发房地产项目而发生的各项间接费用，包括为组织和管理项目开发而发生的日常费用、借款费用、需由各开发项目共同承担的其他费用等，通过“开发间接费用”核算。 开发间接费用主要包括3类： （1）工程部门、开发部门、技术部门、

10、预决算部门等直接参与项目开发的部门的职工薪酬、日常费用等； （2）开发项目占用资金产生的利息支出； （3）现场组织项目开发所发生的费用等。 借款费用占开发间接费用的绝大部分，与一般行业不同，房地产企业由于开周期较长，发生的项目借款利息可资本化计入存货，资本化利息一般通过开发间接费用核算 。房地产企业停止利息资本化的时点为一般为项目竣工。 各项开发间接费用发生时，应先在“开发间接费用”科目归集核算，每月末，应将当月发生的开发间接费用分摊到各开发项目中，计入各项目的开发成本。 开发间接费用的分摊标准可以根据各开发项目的占地面积、建筑面积、直接成本、预算造价等指标合理确定，其中资本化利息应按直接成本

11、法或预算造价法进行分摊。公司普遍采用直接成本法进行开发间接费用分摊。 例：某房地产企业开发、两个项目，4月份共发生开发间接费用300万元，、项目已经发生的直接成本分别为4亿元，6亿元，则4月份分摊至A项目的开发间接费用为120万元300*4/(4+6)，B项目则为180万元。4月底将开发间接费用120万元转入A项目开发成本，180万元转入B项目开发成本，做如下分录处理： 借：开发成本开发间接费用转入 A项目 120万 开发成本开发间接费用转入 B项目 180万 贷：开发间接费用结转 300万 6、开发产品 用于核算竣工后的房产，竣工的标准一般指办理竣工备案手续，取得竣工备案表。 开发产品应按房

12、地产开发项目，分别物业类型进行明细核算，公司账面核算一般未明细到每套房间，需通过设立台账进行明细记录各商品房单位的增减、结存、成本等情况。目前公司普遍采用明源销售管理系统作为开发产品明细台账。 7、投资性房地产 根据会计准则的规定，投资性房地产包括3类： （1）已出租的土地使用权； （2）持有并准备增值后转让的土地使用权； （3）已出租的建筑物。 我司的投资性房地产主要为已出租的建筑物。 投资性房地产按照会计准则可采用公允价值模式或成本模式进行后续计量。我司统一采用成本模式计量，并按照与固定资产相同的方法计提折旧和摊销。 对于作为存货或自用的房地产转换为投资性房地产，应以房地产的租赁开始日作为

13、转换日；临时用于出租，不符合投资性房地产定义和相关认定条件的，暂不转换为投资性房地产。 若有书面决议明确表示自行建造、开发的产品或不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状况的房地产用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为作出书面决议的日期。 转换时，应按其在转换日的原价、累计折旧等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”等科目。 由于商品房采用预售制，对于尚未达到收入结转条件的销售收款（含定金），先通过“预收账款”科目核算。 与应收账款相同，“预收账款”一般按项目、项目分期、片区等进行核算，公司账面核算未明细到每户，一般通

14、过明源销售管理系统辅助记录。 对于在签订认购书前向意向客户收取的诚意金等类似款项，由于不具备定金或房款的性质，相关意向客户有权随时要求退还，因而不作为“预收账款”核算，而是作为“其他应付款”核算，待将来转为房款或定金时再调整到“预收账款”中核算。 8、预收账款 在收取房款时代有关部门向购房者收取的产权办理费、契税、印花税、有线电视初装费等款项，应作为“其他应付款”挂账，不属于“预收账款”，在实际向有关部门缴付时冲减“其他应付款”。 已确认收入的商品房在日后收到房款的，不通过“预收账款”核算，直接冲减“应收账款”。 应交税费按税费种类进行明细核算。除印花税、土地契税及代收的各种税费外，其他各项税

15、费均应通过该科目核算。企业承担的印花税、土地契税等可以在支付时直接计入“营业税金及附加”、“管理费用”、“开发成本”等相关科目；向购房者代收的契税、印花税等税费，应作为“其他应付款”核算，不通过“应交税费”科目核算。 按照税法规定，公司在收到预收房款时，则需缴纳营业税，预缴土地增值税、企业所得税等税金。公司预缴的土地增值税、企业所得税，提前交纳的营业税，支付时应在“应交税费”借方反映。企业所得税、营业税，在结转收入和利润时再确认为“应交税费”贷方；土地增值税则需在房地产项目进行土地增值税清算后才确认为“应交税费”贷方。9、应交税费 主要包括应付工程款、材料设备款、预提的项目成本、预提土地增值税

16、，等。 对于地价，我司目前在实际支付计入“开发成本”，一般未计提应付地价款。 房地产项目在一以下两种情况下需要预提成本： （ 1）项目开发成本出现负数时； （2）项目竣工决算时。 10、应付账款 例：2009年12月，某项目办理竣工决算，预计尚需发生成本1000万元；则应做如下分录： 分录1： 借：开发成本-预提费用 1000万 贷：应付账款-预提费用-预提工程成本 1000万 假定2010年3月，又发生和支付一笔零星工程款80万元，则应做如下分录： 分录2：借：开发成本-建筑安装工程费 80万 贷：银行存款 80万 同时用红字冲销一笔相同金额的预提成本： 分录3： 借：开发成本-预提费用 8

17、0万 贷：应付账款-预提费用-预提工程成本 80万 最后，由于项目已经竣工，还需将相应成本结转至开发产品， 分录4： 借：开发产品 80万 贷：开发成本结转 80万 一般包括关联单位往来款、其他单位往来款、房地产代收代缴款、物业维修基金、入会基金（即诚意金）、保证金押金、暂收款项等。 与其他应收款相同，该科目下的“关联方”指保利地产合并范围内的单位，子公司的少数股东不算作关联单位。 在结算工程款时应保留一定的质保金，通过“其他应付款”核算，不通过“应付账款”核算。 对于公司范围内往来单位、合作方等非金融机构借款计提的利息，也通过该科目核算，不通过“应付利息”核算。 11、其他应付款 与营业收入

18、相配比的各种税费，如营业税、土地增值税、城建税、教育费附加等，通过“营业税金及附加”核算。 房地产项目竣工后发生的房产税、土地使用税，以销售、出租或持有升值等为目的的，计入“营业税金及附加”，自用部分房产缴纳的房产税或土地使用税计入“管理费用”。 由于房地产企业采取预售方式，从开始预售到竣工结转收入一般需要1年左右，为使营业收入与“营业税金及附加”配比，在预收房款时缴纳的营业税、土地增值税，先不作为“营业税金及附加”核算，先计入“应交税费”借方，待商品房结转收入时再做借”营业税金及附加”，贷“应交税费”或“应付账款”。12、营业税金及附加 各项目在结转房地产项目收入时，应按照税法规定的清算单位

19、（一般以项目为单位，项目分期开发的，以分期项目为单位，同时还应区分普通住宅与非普通住宅）测算所需缴纳的土地增值税，并按结转收入占预计总收入的比例确认土地增值税费用，计入当期“营业税金及附加”。 对于预提的土地增值税，由于纳税义务的发生时间未到，且相关金额未经税局确认，存在较大的不确定性，因而暂不宜作为“应交税费”核算，而通过“应付账款”核算，待项目完成土地增值税清算，相关需缴纳税金确定后，再转入“应交税费”核算。 例：2009年12月，某房地产项目结转收入4亿元，该项目预计共可实现收入20亿元，据测算共需缴纳土地增值税1.5亿元，则12月应预提土地增值税0.3亿元（4*1.5/20) ，做如下

20、分录： 借：营业税金及附加-土地增值税 0.3亿 贷：应付账款预提费用预提土地增值税 0.3亿 假定2010年3月，该项目进行土地增值税清算，共需缴纳土地增值税1.6亿元，该项目账面已经累计预提土地增值税1.5亿元，则应做如下分录： 借：应付账款预提费用预提土地增值税 1.5亿 贷：应交税费应交土地增值税 1.5亿 并将差额计入当期”营业税金及附加“， 借：营业税金及附加-土地增值税 0.1亿 贷：应交税费应交土地增值税 0.1亿三、公司主要会计政策介绍三、公司主要会计政策介绍（一）公司会计核算制度体系 根据公司建立“多层次、分行业”的会计核算制度体系的规划，公司会计核算制度体系包括三个层次：

21、 第一层次：会计核算制度； 第二层次；分行业会计核算办法； 第三层次：具体业务指引。 目前公司已完成制定会计核算制度、房地产开发企业会计核算办法，其他行业会计核算办法及各项具体业务指引也正在不断完善中。（二）我司房地产企业收入结转政策 企业会计准则等规定的收入确认标准针对所有行业，具有通用性。对于房地产企业而言，由于商品房开发和销售过程中存在一些行业特点，各公司对会计准则等规定理解和把握不同，因此各公司的房地产销售收入结转政策也存在一些差异。 我司会计核算制度和房地产企业会计核算办法规定的收入确认政策是： 在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。

22、买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。 1、我司房地产收入政策的规定 具体而言，我司房地产收入确认应满足以下条件： （1）项目已竣工，并办理完毕竣工备案手续，取得竣工备案表。销售合同约定按照其他标准作为交楼条件的，按合同约定执行。（2）与客户签订了销售合同。（3）房款已收到或确信可以收回。（4）发出了交楼通知书，客户已收楼；或者客户无正当理由未收楼，交楼通知确定的交付时限结束。 从收入确认的时点来看，同行业上市公司主要有以下三种做法： 收入确认时点对应公司主体完工并封顶珠江实业（600684）竣工并验收合格万科（000002）金地集

23、团（600383） 中航地产（000043）天房发展（600322）万通地产（600246） 泛海建设（000046）沙河股份（000014）栖霞建设（600533） 名流置业（000667）华业地产（600240）竣工验收合格并交付保利地产（600048）金融街（000402）华发股份（600325）招商地产（000024）珠江控股（000505） 中粮地产（000031）陆家嘴（600663）天创置业（600791） 上实发展（600748）天伦置业（000711）深振业(000006)荣盛发展（002146）张江高科(600895)深深房（000029）2、我司房地产收入政策的特点：（1

24、）与同业公司相比，我司的房地产收入政策是较为稳健的。 我司采用交付作收入确认标准，从时间上是最为靠后的。 从对收取房款的要求来看， 也存在两种不同的做法：价款收取要求具体规定公司价款部分取得收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排。万科（000002）收取首期款项并已办理银行按揭手续或分期收取的款项超过50%以上。泛海建设（000046）价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回。万通地产（600246）一次性付款的已收讫全部房款；分期按揭方式的已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续。深深房（000029）、深振业(000006)价款全部取得全部取得或确信可以取得保利地产(600

25、048)张江高科(600895)栖霞建设(600533)上实发展(600748)天房发展(600322)金融街(000402)相关的收入已经收到或取得了收款的证据华发股份(600325)中粮地产(000031)天伦置业(000711)珠江控股(000505)收到全部购房款或取得收取全部购房款权利金地集团(600383)收到或取得了买方付款证明，以实际收到的金额按比例确认销售收入的实现。珠江实业(600684) 我司一般要求价款全部取得作为收入确认标准，相比要求价款部分取得的公司也是更严格的。 合同法第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，

26、但法律另有规定或当事人另有约定除外。” 最高人民法院于2003年4月28日颁布的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。 且企业会计准则收入确认标准第（2）条规定“企业既没有保留通常与商品所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。” 这点只有在交付之后才能满足，在没有交付之前，开发商对房屋仍保留有继续管理权。 （2）我司的房地产收入政策具有充分法律法规依据。 这意味着： （1）结转房地产收入并非要求全部交清房款。 一般情

27、况下，结转收入时客户应交清房款，但由于客户违约等原因不在规定时间内交清房款的，公司在期限届满后也可以确认收入。 3、正确理解我司房地产收入政策应注意的问题： 我司房地产企业会计核算办法规定：对于楼栋已竣工具备交楼条件，但由于业主未交清房款暂不宜交楼的，可向业主同时发出交楼通知书和结清房款通知书，以在法律上解除房产的保管责任和风险，并在交楼通知书确定的交付时限结束时结转收入。 （2）结转收入并非意味着全部实际交楼。 按照法律规定，由于业主原因不能交付的，如客户无理拒收，在交付通知书期限届满后，开发商可以在法律上解除房产的保管责任和风险。 合同法第一百四十三条规定：“因买受人原因致使标的物不能按照

28、约定期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。” 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第二款规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。（三）房地产企业成本费用划分标准与房地产项目获取、开发直接相关的支出与房地产项目获取、开发直接相关的支出开发成本开发成本职工薪酬、职工薪酬、日常费用等日常费用等组织和管理企业发生的管理费用管理费用销售费用销售费用为销售而发生的开发间接费用开发间接费用与项目开发相关的利息等借利

29、息等借款费用款费用符合资本化条件的不符合资本化条件的财务费用财务费用分摊 我司房地产企业会计核算办法规定：在划分期间费用和开发成本，以及确定具体核算科目时，应以成本费用的受益对象或归属对象作为主要依据。 对于职工薪酬以及办公费、水电费、折旧费、劳动保护费等日常费用，一般按照以下划分标准：记入的科目发生费用的部门管理费用公司领导、计划部、财务部、办公室、法律部、人力资源部销售费用营销部、品牌管理部开发间接费用工程管理部、技术部、工程预决算部、开发报建部等 例如，对于折旧费用，项目现场管理车辆及各种设备的折旧费用，应计入“开发间接费用”；看楼车、销售场所及售楼部固定资产等的折旧费用，应计入“销售费

30、用”；为组织和管理经营活动所使用固定资产的折旧费用，应计入“管理费用”。 根据成本费用划分原则： 样板房、售楼处的设计、建造、装饰等支出应作为“开发成本”核算；样板房、售楼处的日常维护和运营费用作为“销售费用”核算。 样板房内购置空调、电视机、影碟机等资产，随同样板房一同出售的，通过“开发成本”核算，计入样板房成本，不随同样板房一起出售的作为“固定资产”核算。 1、成本归集对象 我司房地产企业会计核算办法规定：如有需要各公司可以按项目分期、片区、组团、楼栋等作为成本归集对象，以保证成本归集和核算的准确性。同一地块、项目的共同成本在不同成本归集对象之间的分摊，可以根据项目的实际情况和规划设计条件

31、合理选用可售面积、建筑面积、占地面积、投资额等标准进行。 如地价在不同成本对象之间一般按占地面积进行分摊，公建配套成本在不同成本对象之间一般按可售面积或建筑面积进行分摊。（四）房地产企业成本分摊原则 例：如公司竞得一土地项目，总地价12亿元，项目包括A、B、C三个地块组成，占地面积分别为1、2、3万平方米，该公司拟分期开发，将每个地块作为单独的成本核算对象。按照占地面积分摊地价，则A地块地价为2亿元12*1/(1+2+3)。2、成本在完工与未完工部分之间的分摊 房地产项目一般分批竣工，且在竣工时部分成本尚未发生、尚未办理竣工决算，因此在结转开发产品或主营业务成本时， 不能直接按账面成本进行分摊

32、，一般采用预计单方成本进行结转。 我司房地产企业会计核算办法规定：在竣工时由于部分成本尚未发生，或由于工程结算等原因尚未支付，致使结转为开发产品的实际成本尚难确定的，应按照规划设计、合同、工程预算、工程量确认单等资料合理预计后期投入成本，按已发生成本和预计后期投入成本确定为 商品房成本，各商品房单位的成本一般按照可办理产权证的面积分摊 。 预计单方成本=预计总成本总面积（可售面积或可办理产权证面积） 结转开发产品金额=竣工面积 预计单方成本 结转销售成本=结转面积 预计单方成本 例：如某房地产项目分批开发，分批交楼结转，项目总可售面积15万平方米，2009年底竣工6万平方米，结转收入5万平方米

33、。假定2009年底项目账面累计发生成本7.5亿元，根据合同、工程预算预计尚需发生工程成本1.5亿元，则年底竣工结转时， 预计单方成本=（7.5亿元+1.5亿元）15万平方米=6000元/平方米 结转开发产品金额=6万平方米 6000元/平方米=3.6亿元 结转销售成本=5万平方米 6000元/平方米=3.0亿元3、成本在不同物业类型之间的分摊 同一成本归集对象，往往包括不同物业类型，如住宅、别墅、商铺、车位、会所等，由于不同物业类型耗费的成本和预计带来的经济效益不同，分摊成本的原则也存在差异。 我司房地产企业会计核算办法规定： （1）幼儿园、学校以及利用地下基础设施形成的停车场等配套设施若无法

34、确权在开发商名下的，原则上不参与成本的分摊，其建设成本由其他成本分摊对象分摊。对于可以确权在开发商名下的停车场，不参与地价、市政配套费、商品房装修、配套设施、绿化等与其不相关成本的分摊，仅参与建安等其他成本的分摊。 企业单独建造的停车场，可以确权在开发商名下，不参与地价、市政配套费、商品房装修、配套设施、绿化等与其不相关成本的分摊（除政府有关规定需要承担，或确实应归属于停车场的成本之外），仅参与建安等其他直接成本的分摊。停车场如能单独归集成本的，单独归集成本；不能归集成本的按建筑面积与其他物业一起平均分摊。（2）除政府明确其权属不归开发商的会所之外，其他会所无论是否确权至开发商名下，均应参与成

35、本的分摊。具体分摊方法为：土建、装修等成本按照建筑面积与其他物业一起平均分摊，会所不参与项目地价款、市政配套费、绿化工程、配套设施等其他成本的分摊。 我司企业会计核算制度规定：固定资产折旧采用直线法计算，按各类固定的原值扣除预计净残值（一般为原值的4%）和估计使用年限确定其折旧率。各类别固定资产的估计使用年限和折旧率为： （五）固定资产折旧政策资产类别估计使用年限年折旧率房屋及建筑物20-40年2.4%-4.8%运输设备10年9.6%电子及办公设备5年19.2%其他设备5年19.2% 我司企业会计核算制度规定： 公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，按期末应收款项（应收账款和其他应收款）余额

36、的5%计提坏账准备；对于有特殊情况的应收款项，在对其回收可能性作出具体评估后，结合实际情况和经验计提特别坏账准备。公司系统内部的应收款项，除有特殊情况或确切资料证明其回收存在问题需要计提特别坏账准备外，无需计提坏账准备。 各公司应于每个季度末对所有应收款项的可回收性进行分析、评估，按照前款规定的标准计提坏账准备。计提或转回的坏账准备作为资产减值损失计入当期损益。（六）坏账准备计提政策Part Part 合并报表及财务分析介绍合并报表及财务分析介绍一、公司目前会计报表构成二、月度合并报表编制流程简介三、月度报表编制的有关要求四、财务分析简介 目前公司要求各子公司编报的会计报表主要包括月度会计报表

37、（以下简称”月度报表“）、PBC表。 （1）月度报表 月度报表主要出于内部管理而设计，以供领导等相关人员了解公司财务信息、也可用于报税等用途。 集团总部编制的月度合并报表，还用于上报上级集团、编制对外披露的财务报告（主要指一季报、半年报主表、三季报）等。 编制频率：每月一次。 编制和上报方式：通过用友IUFO报表系统编制上报，大部分报表可由系统生成，但需手工填写少量表格和单元格（在系统中标黄颜色显示）。 一、公司目前会计报表构成一、公司目前会计报表构成月度报表共包括主表4张、附表32张 ：（2）PBC表（ Prepared by client） PBC表原本为年度审计时向事务所提供的报表，作为

38、事务所审计底稿之一，同时用于编制各项会计报表附注。公司在半年度时也要求子公司填报PBC表，以用于编制合并报表附注。 编制频率：每半年一次。 编制和上报方式：目前通过Excel表格上报，用友IUFO报表系统的PBC表开发已基本完成，但暂未启用。 PBC表包括的主附表超过50张，几乎涉及主表的每一个项目，另有部分表外项目、经营信息资料需要填报。（1）录入初始投资数据。当新成立或收购子公司，以及股权比例发生变化时，需录入或修改初始投资数据。（2）设置合并范围。合并范围要求每月设置一次。（3）对账。集团已经统一设置了对账模板，各子公司可以直接采用，具体对账模板包括：长期股权投资抵消、其他应收应付款抵消

39、，应收应付账款抵消、预收预付账款抵消。（4）生成抵消分录。抵消分录生成方式包括3种： A 根据对账结果生成抵消分录； B 调用常用抵消分录； C 手工录入抵消分录。二、月度合并报表编制流程简介（用友二、月度合并报表编制流程简介（用友IUFO模式下）模式下） 对于各子公司而言，在编制合并报表时，需要抵消的主要为长期股权投资抵消、其他应收应付款抵消； 对于集团总部而言，则还需抵消其他内部关联交易，如富利建安公司为地产公司提供的建安劳务收入、地产代理公司从地产公司取得的销售代理收入，设计公司从地产公司取得的设计收入，酒店会所公司从内部单位取得的收入，内部公司之间收付利息等。 （5）生成合并报表。系统

40、合并生成报表后，还需手工填写部分表格，手工删除明细表中的内部抵消款项等。 （6）报表审核并上报。1、及时上报 月度报表上报时间：除集团财务管理中心另行通知外，一级子公司须于每月2日前上报，各一级子公司对下属子公司的上报时间要求自行决定，但不得要求提前结账上报报表。2、规范核算 （1） 会计事项需及时入账，不得提前或延后。尤其是收入结转、内部往来，银行借款放款和还款、利润分配等重大事项。 （2） 应根据会计准则及公司会计核算制度、核算办法准确进行核算，准确使用核算科目，并加强审核，减少账务处理错误。三、月度报表编制的有关要求三、月度报表编制的有关要求（3）会计核算、报表列报信息应当清晰、不得随意

41、使用“其他”作为客商、房地产项目等辅助核算，不得在有相应明细科目的情况下而使用“其他”明细科目核算。（4）按要求核算、核对内部往来。对于内部款项往来，除股份公司财务管理中心另有通知外，一律按实际收付款的对方单位入账，同一内部单位不得在其他应收款、其他应付款两边同时挂账。对于当月内部往来有变动的公司，须于月底前与对方公司核对内部往来，对方公司必须予以配合。（5） 及时进行重分类调整。内部往来、应收账款、预收账款余额不得为负数，余额为负数的情况下必须进行重分类调账；其他科目应尽量避免出现负数，不允许出现金额较大的负数余额。（6）及时进行计提。如实现利润为正时，应及时计提所得税费用；存货因结转而为负

42、数时，应及时预提成本。3、准确列报 （1）填报完整，不得漏填或错填需手工填写的地方。除附表18、附表21可以每季度填报一次外，其他报表都应每月填报。需手工填写的部分在系统表格中以标黄颜色显示。 （2）表间数据应勾稽一致、通过各项审核。如主表与主表、主表与附表、附表与附表之间数据应勾稽一致。报表各项表内审核、表间审核均应通过，未通过的须查明原因并修改。未分配利润之间的勾稽关系必须满足（即年初未分配利润+当期净利润-当期利润分配=期末未分配利润）。（3）合并报表需编制正确、抵消干净。合并报表中，商誉等项目的金额应当准确无误，权益、内部往来、其他关联交易应抵消干净，如有内部往来等关联交易抵消，需手工

43、调整相应明细表。（4）长期借款需重新列示并与资金岗一致。每月必须将长期借款中一年内到期的部分划分至“一年内到期的非流动负债”，借款总额、一年内到期借款金额需与上报集团财务管理中心资金岗的数据一致。 （5）准确列报现金流量表。现金流量表主要项目应运用间接法进行勾稽检查，查明大额差异原因，需要时进行调整。 如，一般情况下： 销售商品、提供劳务收到的现金=营业收入+预收账款（期末-期初）+应收账款（期初-期末） 购买商品、接受劳务支付的现金=营业成本+应付账款（期初-期末）+预付账款（期末-期初） +存货(期末-期初）-存货中当期开发间接费用（6）资产负债表、所有者权益变动表期初数必须根据上年审计数

44、填列。4、规范操作 （1）公司成立或收购完成后，应及时建账、及时使用系统生成报表；已经建账的公司，报表应由系统生成，不得通过手工录入（按规定需要手工录入的地方除外）；报表设有公式、能自动取数的地方，一般不得手工修改。 （2）不得提前结账生成报表。除另有通知外，各公司需在月末最后一天方能计算和生成报表，不得提前。 （3）报表由系统生成、并手工补填完毕后，在上报前，应再进行一次表内、表间审核，同时需重新计算一次（区域计算）附表27-指标计算及勾稽表。 （4）确认无误后再上报。报表完成后，各公司应逐个检查、确认无误后再上报，不得随意要求取消上报。 （5）不得修改对账规则、不得将常用抵消分录设为系统模

45、板。合并报表对账规则由集团统一设置，各公司不得增减、修改；各公司在设定自己的合并报表常用抵消分录时，在“是否系统模板”处选“否”。 （6）录入全部内部单位投资数据。各公司对集团合并范围内公司有股权投资时，不论投资比例大小、是否控股，均应在“合并报表-投资数据”处录入投资数据。5、重大异常事项告知 （1）合并范围的变化。在新成立子公司、收购子公司、注销或出售子公司及发生其他股权收购事宜情况下，应在报表报送前告知集团财务管理中心合并报表岗。（2）利润分配事项。子公司进行利润分配时，需在报表报送前将利润分配金额、分配明细、实际支付情况等告知集团财务管理中心合并报表岗。（3）大额营业外收支。子公司当月

46、发生大额营业外收支(一般为50万元以上)，应在报表报送前告知集团财务管理中心合并报表岗。（4）其他重大异常事项。如支付、退回大额合作款、大额外部单位往来款、项目完工转入投资性房地产或固定资产等金额较大或不经常发生的事项，应在报表报送前告知集团财务管理中心合并报表岗。1、财务分析所需外部数据来源（1）国内A股上市公司定期报告数据 上海证券交易所，深圳证券交易所、金融界、证券之星等网站。（2）国内香港上市公司数据 香港联合交易所网站，公司网站的投资者关系栏（如富力、合生创展）。（3）宏观经济数据 当地统计局网站，城市年度统计公报。（4）市场销售数据 当地房管局网站。（5）土地招牌挂数据 当地国土局

47、网站。四、财务分析简介四、财务分析简介2、常用财务分析比率介绍 （1）资产负债率、扣除预收账款后资产负债率、净负债率 资产负债率=总负债/总资产 由于房地产企业预收账款较大，但预收账款实际不需要偿还，为更合理的反映公司负债率水平，经常采用扣除预收账款后资产负债率这一概念。 扣除预收账款后资产负债率有3种算法： A 扣除预收账款后资产负债率=(总负债-预收账款)/总资产 B 扣除预收账款后资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产- 预收账款) C 假定预收账款结转为收入利润，扣除预收账款后资产负债率=预收账款结转收入后的总负债/预收账款结转收入后的总资产 例，某地产公司总资产50亿元，总负债4

48、0亿元，其中预收账款20亿元，如果这些预收账款全部结转收入，则总负债变为25亿元，总资产变为40亿元。 公司资产负债率为80%（40/50），三种方式下扣除预收账款后的资产负债率分别为： A （40-20）/50=40% B （40-20）/（50-20）=66.7% C 25 /40=62.5% 由于第一种方式分子分母不配比，第三种方式需按预计利润率结转，计算比较麻烦，所以一般采用第二种方式，即非特指的情况下该公司扣除预收账款的资产负债率为66.7%。净负债率是香港上市公司经常采用的一种衡量负债水平的指标。其计算公式为：净负债率=（有息负债-货币资金） /所有者权益总额有息负债一般包括银行借

49、款（含信托借款）、公司债。此处“所有者权益总额”指包含少数股东权益后的权益总额。（2）毛利率、销售净利率 毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入 对于房地产业务而言，毛利率也可以用以下计算方式： 毛利率=（销售单价-单方成本）/销售单价 销售净利率=净利润/营业收入 为了使分子分母配比，此处“净利润”一般采用包含少数股东损益的全部净利润。（3）摊博净资产收益率、平均净资产收益率、加权平均净资产收益率 摊博净资产收益率=净利润/期末净资产 平均净资产收益率=净利润/（期初净资产+期末净资产）*2 加权平均净资产收益率=净利润/（期初净资产+净利润/2+发行新股等原因增加的净资产*增加后的月份数

50、/报告期月份总数-回购、分红 等原因减少的净资产*减少后的月份数/报告期月份总数） 注：此处净利润一般指归属于母公司所有者的净利润，净资产一般指归属于母公司所有者的净资产。（4）总资产周转率、存货周转率 总资产周转率=营业收入/（期初总资产+期末总资产）*2 存货周转率有两种计算方法： 存货周转率=营业收入/（期初存货+期末存货）*2 存货周转率=营业成本/（期初存货+期末存货）*2 一般较多采用营业成本计算的存货周转率。（5）EVA（经济增加值） 经济增加值=税后净营业利润-资本成本=税后净营业利润-调整后资本平均资本成本率税后净营业利润=净利润+（利息支出+研究开发费用调整项-非经常性收益

51、调整项50%）（1-25%） 注：此处净利润指包含少数股东损益的全部净利润。 调整后资本=平均所有者权益+平均负债合计-平均无息流动负债-平均在建工程 对一般企业而言，国资委和中国保利集团确定的资本成本率为5.5%。 EVA是国资委考核中国保利集团，中国保利集团考核我司的最重要指标。 同其它企业业绩评价指标相比， EVA 最大的不同是考虑了股东的机会成本，即加入了权益资金成本这一因素。一般的利润指标只考虑了债务成本，未考虑权益资金成本，而EVA需同时考虑债务成本和权益资金成本。 EVA指标考核有利于企业重视资金机会成本，避免蛮目扩大投资规模。 （6）成本费用利润率 成本费用利润率=利润总额/成

52、本费用总额 成本费用总额=营业成本+营业税金及附加+管理费用+销售费用+财务费用3、财务分析注意事项（1）确保数据准确无误；（2）分析应严谨、具有逻辑性；（3）分析应体现深度，即能够否透过数字，发现公司经营管理中存在的问题并能提出改善和管理建议，而不是仅限于数据的罗列和描述；（4）分析应有一定广度，即分析应能跳出财务，反映与公司相关的经营信息和问题，而不是仅就财务数据论财务 。（5）分析应重点突出，即能够抓住重点问题、领导可能关注的问题，并着重分析。（6）分析要考虑报告阅读者的专业背景。如果是给不具有财务背景的领导阅读，应注意避免使用过多的专业语言和过细的专业分析，确保领导能够理解。Part Part 盈利规划编制介绍盈利规划编制介绍三、盈利规划过程中应注意的问题一、盈利规划编制的目的和频率二、盈利规划的编制方法 盈利规划是依据公司的开发、交楼计划，对公司年度实现利润情况进行合理的预计和规划。 1、编制盈利规划的目的 （1）及时了解公司未来盈利情况，根据需要合理安排、调整项目开发进度。 （2）制定、上报年度盈利目标，编制年度财务预算（如报上级集团预算、董事会预算、股东大会预算）。 （3）确定并下达子公司年度盈利任务。 一、盈利规划编制的目的和频率一、盈利规划编制的目的和频率 公司作为上市公司