征地区片综合地价影响因素的相关分析_以河北省冀州市为例

1、中国土地科学China Land ScienceVol.21No.4Aug.,2007第21卷第4期2007年8月收稿日期:2006-11-02修稿日期:2007-03-26第一作者:魏静(1981-,女,河北藁城市人,硕士研究生,主要研究方向为土地利用/土地覆被变化,景观生态学。E-mail:weijing810201 通讯作者:葛京凤(1959-,女,河北乐亭县人,教授,硕士生导师。主要研究方向为综合地理学、地产估价及资源评价、土地资源开发与规划。E-mail:gejingfengCorrelation Analysis of Factors Influencing IntegratedL

2、and Section Price:A Case of Jizhou City,Hebei ProvinceWEI Jing 1,ZHENG Xiao-gang 2,GE Jing-feng 1,DU Chang-you 2(1.College of Resource and Environmental Science,Hebei Normal University,Shijiazhuang 050016,China;2.Land Consolidation and Rehabilitation Center of Hebei Province,Shijiazhuang 050051,Chin

3、aAbstract :The purpose of the study is to determine the weights of factors influencing the integrated land section price.Based on the statistical data and investigation,the weights of factors are determined by the correlation analysis of the land expropriation and the factors.Not only can it make th

4、e integrated land section more objective,but also can improve the reliability of the integrated land section by analyzing the correlation coefficient.Key words :integrated land section price;weights;correlation analysis1引言依据关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知(国土资发【2005】144号的要求,征地区片综合地价(以下简称征地区片价是指在城镇行政区土地

5、利用总体规划确定的建设用地范围内,依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分区片并测算的征地综合补偿标准(原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。征地区片综合地价影响因素的相关分析以河北省冀州市为例魏静1,郑小刚2,葛京凤1,杜长友2(1.河北师范大学资源与环境科学学院,河北石家庄050016;2.河北省土地整理服务中心,河北石家庄050051摘要:研究目的:客观确定征地区片综合地价影响因素权重系数。研究方法:以统计年鉴和实地调查资料为数据来源,根据征地区片综合地价影响因素与已发生征地交易价格的相关性确定各影响因素权重系

6、数。研究结论:此方法不仅使征地区片的划分更具客观性,并且通过各影响因素相关程度的对比,提高征地区片划分的可信度。关键词:征地区片综合地价;权重系数;相关分析中图分类号:F301.2文献标识码:A文章编号:1001-8158(200704-0049-0550中国土地科学2007年8月第4期征地区片价测算的前提是征地区片的划分,以村级行政区域为基本单元,在综合考虑上述影响因素的基础上建立评价指标体系,确定各影响因素的作用分、权重系数和综合分值,将综合分值相近的单元进行归并和调整,划分征地区片。其中权重系数的确定直接影响征地区片划分的准确程度,进而影响征地区片价的实际应用效果,常见的权重系数确定方法

7、有特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法等1-5,但每一种方法都渗透着定性的因素,主观随意性较强,并且在现实中,由于对专家资质的要求不够严谨,专家打分仅仅成为一种形式和过程,严重影响了测算结果的可靠性。本文通过相关分析获取冀州市已发生的征地交易价格与各影响因素的相关系数,通过分析二者之间的相关程度确定权重系数,为客观、准确、科学、合理地划分征地区片提供理论依据。2研究区概况研究区覆盖冀州市冀州镇的20个行政村,位于河北省东南部冲积平原的黑龙港流域,东经115°3008115°4107,北纬37°274137°3752,总面积15.70km2(不含现有城

8、市建成区,其中耕地面积11.88 km2,占土地总面积的75.67%。气候类型属于暖温带半干旱气候区,大陆季风气候显著;境内以平原为主,地势平坦,间有沙岗、洼地、坑塘等;土壤质地比较适中,沙壤质和轻壤质土壤占总土种的85.30%;河流较多,水资源较为丰富。2004年末总人口为12071人,人均耕地0.0929hm2,略低于冀州镇人均耕地数量,土地供需较为紧张,人均年纯收入3320元。研究区经济工农业并举,工业以建材、化学、机械制造、电力等部门为主;农业以种植业为主,主要粮食作物为小麦、玉米6。近年来,通过推进产业结构调整和农业产业化经营,当地经济持续快速向前发展,市政府加大了对城市基础设施和交

9、通设施的建设,建设用地的增加不可避免要征收一定数量的农村集体土地。征地区片价的测算能够妥善处理保障经济发展必要用地与保护农民合法权益的关系,是社会经济持续、稳定、健康发展的重要保障。3研究方法3.1相关分析方法地理要素之间相互关系的分析是揭示地理要素之间相互关系的密切程度。而地理要素之间相互关系密切程度的测定,主要是通过对相关系数的计算与检验来完成的7。因此,相关分析模型在地理学的研究中具有重要意义。本文主要针对两要素之间的相关程度进行分析。r xy=ni=1!(x i-x(y i-yni=1!(x i-x2"n i=1!(y i-y2"x=1nni=1!x i y=1nn

10、i=1!y i(式1式1中:rxy 表示要素x与y之间的相关系数;xi、y i表示要素x和y的样本值;x、y表示要素x和y的平均值;n为样本数。rx y 是表示两要素之间相关程度的统计指标,其值介于-1,1区间。rx y>0,表示正相关,即两要素同向相关;r x y<0,表示负相关,即两要素异向相关。r xy的绝对值越接近于1,表示两要素的关系越密切;越接近于0,表示两要素的关系越不密切7。3.2指标的收集与整理收集研究区20022004年交易案例,通过合理性判断后,统一价格内涵,将青苗补偿费、地上附着物补偿费和其他额外损失的补偿费用剔除并汇总整理(表1。以国家相关文件为指导,结合

11、研究区当地实际情况,确定征地区片各影响因素量化指标(表2。本文构建“征地交易价格”和“影响因素组”进行相关分析。“征地交易价格”数据的获取来自表1,“影响因素组”选择的指标来自表2,主要包括:耕地面积百分率,反映土地用途对征地区片价的影响;20032005年农业平均产值,反映土地自然生产能力的差异;临路距离和距城市距离,反映土地的区位状况;人均耕地面表2征地区片价各影响因素汇总表Tab.2Effective factor of integrated land section price表1研究区征地交易案例汇总表Tab.1Cases of land expropriation in study

12、 area魏静等:征地区片综合地价影响因素的相关分析以河北省冀州市为例51积,反映耕地的稀缺程度;土地需求紧张程度,反映土地市场的供求状况。本文综合考虑近三年各村征地频繁程度和单位面积征地价格两个指标进行赋值;农民人均纯收入,反映土地的综合收入;社会保障价格,反映其中耕地(hm 21.27264.48172.33551.581714.42110.56771.97460.14180.533217.86673.19665.67069.68036.37384.08373.21271.80221.74838.66678.0000征收时间2002.52002.52002.52002.82003.8200

13、3.92003.92004.6名称第二批次第三批次第四批次第五批次第一批次绿奥玻璃钢升达纺织华林饭业被征地村四甫大刘庄大常家庄三甫一甫大常家庄褚家庄石家庄杨孔五村大常家庄褚家庄褚家庄西沙村石家庄一甫西沙村南八里庄西沙村西沙村西沙村其他农用地(hm 21.0774未利用土地(hm 2建设用地(hm 20.6171补偿标准(万元/hm 251.0051.0051.0051.0051.0051.0040.5040.5040.5051.0040.5051.0130.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.00征用面积(hm 21.27264.48172.33551.581

14、714.42110.56771.97460.14180.533217.86673.19667.365110.47876.37384.08373.21271.80221.74838.66678.0000影响因素土地类别农业产值土地区位人均耕地数量土地供求关系当地经济发展水平城镇居民最低生活保障水平影响因素量化指标耕地面积百分率近三年农业平均产值临路距离距城市距离人均耕地面积土地需求紧张状况农民人均纯收入社会保障价格表4征地交易案例与“影响因素组”的相关系数Tab.4Correlation coefficient of the case of land expropriation and fact

15、or group表3研究区征地交易案例及其“影响因素组”指标数据7Tab.3Case of land expropriation and the index data of factor group in study area农民失去土地后,为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训、医疗保险等应得的补偿。3.3模型构建与结果本文数据来源为统计年鉴和实地调查资料,先对数据进行相应的处理消除偶然因素的影响(表3。依据上述的指标数据,先对数据进行无量纲化处理,然后采用SPSS 软件对其进行相关分析,得出研究区已被征地村四甫大刘庄大常家庄三甫一甫大常家庄褚家庄石家庄杨孔五村大常家庄褚家庄褚家庄西沙村石

16、家庄一甫西沙村南八里庄西沙村西沙村西沙村补偿标准(万元/hm 251.0051.0051.0051.0051.0051.0040.5040.5040.5051.0040.5051.0130.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.00耕地面积百分率(%0.000.940.980.000.000.000.940.650.950.980.940.940.980.650.000.980.670.980.980.98近三年农业平均产值(元/hm 27865.249412.126133.518962.238851.928851.927876.396486.499591.96

17、6133.517876.397876.397589.406486.498851.927589.408361.217589.407589.407589.40临路距离(m 98.52369.05511.12102.56119.38119.38136.63861.53510.71511.12136.63136.63447.84861.53119.38447.84584.03447.84447.84447.84距城市距离(m 496.530.000.00425.11350.93350.93687.66585.75445.870.00687.66687.660.00585.75350.930.00786

18、.040.000.000.00人均耕地面积(hm 2/人0.690.721.330.580.420.421.311.881.331.331.311.311.961.880.421.962.371.961.961.96土地需求紧张状况80.0080.00100.00100.00100.00100.0060.0040.0060.00100.0060.0060.0040.0040.00100.0040.0040.0040.0040.0040.00农民人均年纯收入(元3468.003455.003450.003451.003382.003382.003422.003387.003451.003450.

19、003422.003422.003364.003387.003382.003364.003371.003364.003364.003364.00社会保障价格(元19856.0012146.0719974.2220045.0021125.0021125.0015030.7112646.9716285.1319974.2215030.7115030.7111580.0312646.9721125.0011580.0310118.2511580.0311580.0311580.03影响因素耕地面积百分率近三年农业平均产值临路距离距城市距离人均耕地面积土地需求紧张状况农民人均纯收入社会保障价格与征地交

20、易案例的相关系数-0.4060.137-0.863-0.934-0.7010.9290.4550.31852中国土地科学2007年8月第4期表5相关系数检验临界值Tab.5Critical value of tests about correlation coefficient发生的征地交易案例和各影响因素的相关系数(表4。相关系数是根据要素之间的样本值计算出来的,随着样本数的多少或取样方式的不同而不同,它只是要素之间的样本相关系数,通过检验获取其置信度。相关系数的检验,是在给定的置信水平下,通过查相关系数检验临界值表来完成的(表5。表中:f 为自由度,f =n -2;n 为样本数,本文中n

21、=20;a 代表不同的置信水平。3.4权重系数确定将表4中各影响因素与征地交易案例的相关系数按公式2处理后,可得各影响因素对地价影响程度的权重值,详见表6。D i =S i ni =1!S i×100(式2式中:D i 为各影响因素对地价影响程度的权重值;S i 为各影响因素与征地交易案例的相关系数;n 为影响因素的数量。0.100.37830.050.44380.020.51550.010.56140.0010.6787af 18表6影响因素权重系数表Tab.6Weight coefficients of effective factors影响因素耕地面积百分率近三年农业平均产值临

22、路距离距城市距离人均耕地面积土地需求紧张状况农民人均纯收入社会保障价格权重系数8.562.8918.2019.6914.7819.599.596.704结果探讨与问题分析4.1相关程度分析在f =18时,r 0.1=0.3783,r 0.05=0.4438,r 0.02=0.5155,r 0.01=0.5614,r 0.001=0.6787。对照表4、表5可得:(1征地交易地价与土地供求紧张程度、临路距离、距城市距离和人均耕地面积的相关概率高达99.9%,成为制约征地交易地价高低的关键因素;征地交易地价与耕地面积百分率和农民人均纯收入的相关概率高达90%,对征地交易地价的影响程度次之;征地交易

23、地价与近三年农业产值几乎不相关。原因主要有两点:研究区地势平坦,土地质量本身差异较小;地价受农业本身生产能力的影响在减弱,产值的微小差异对土地的价格不造成影响,区位条件和市场因素对地价的影响呈现增强趋势。(2征地交易地价与临路距离、距城市距离、人均耕地面积和耕地面积百分率呈负相关,表明临路距离和距城市距离越近,人均耕地面积越小,土地开发程度越高则地价越高;(下转第64页魏静等:征地区片综合地价影响因素的相关分析以河北省冀州市为例53 中 国 土 地 科 学 年 月 第 期 计结果， 全局考虑， 优先开采能复垦出耕地的村庄下的煤炭资源， 尽快归还挂钩周转指标。 参考文献 ） ： （ 山东省济宁市国土资源局 济宁市矿产资源开发利用情况统计年报 ） ， （ 兖煤 年公司年报点评 ： ， 李太启， 戚家忠， 周锦华， 等 刘桥二矿动态塌陷区预复垦治理方法 矿山测量， ， （ ） ： 杨伦， 于广明， 杜连璧， 等 高潜水位矿区土地复垦试验研究