外商投资企业和外国企业所得税

1、外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴政策规定一、有关收益的确定（一）国库券、债券利息收入企业购买财政部发行的国债、国库券取得的利息收入免征企业所得税。但国库券转让收益应依法缴纳企业所得税。企业购买国家计委发行的国家重点建设债券和经人民银行批准发行的金融债券等取得的利息收入应缴纳企业所得税。企业买卖外汇、有价证券或期货资金进出应作为短期或长期投资，年终结账前，对已交割买卖所得一律纳入当期收益。（二）财政补贴企业取得的国家财政补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定免征企业所得税外，一律并入实际收到补贴年度的应纳税所得额。如：企业取得的出口商品贴息和质押贷款贴息、地方分成税款财政返还

2、部分、市政府的规模奖励费和摊位费等等。（三）接受捐赠企业接受的非货币资产（包括固定资产、流动资产和其他货物）捐赠，应按照合理价格估价计入有关资产项目，同时作为企业当年度收益，在弥补以前年度亏损后，计算缴纳企业所得税。若弥补以前年度亏损后的余额数额较大，企业一次性纳税有困难的，可在不超过5年的期限内平均计入企业应纳税所得额，并应在相应的期间的年度所得税申报中对有关收益额及分期结转额的情况作出说明。企业结转年限一经确定后，不得变更。企业接受的货币捐赠，应一次性计入企业当年度收益，计算缴纳企业所得税。(四) 债务豁免企业当年通过债务重组获得的豁免债务，应计入当年度应纳税所得额；企业的应付未付款，凡债

3、权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益，计算缴纳企业所得税。（五）股权转让外商投资企业和外国企业，转让其拥有的企业股权或股份所取得的收益，应计入企业当期应纳税所得额，缴纳或扣缴所得税；中国境内企业转让股权或股份的损失，可在其当期应纳税所得额中扣除。（六）金融资产处置业务金融资产处置业务是指企业通过购买、吸收入股等方式，从我国境内金融资产管理公司取得我国境内其他企业的股权、债权、实物资产以及由上述资产组合的整体资产，再将上述重置资产进行转让、回收、置换和出售等形式的处置，并取得相应的回报。企业处置金融资产包括以下形式：1、企业回收或转让债权；2、企业所持有的债权转为股权；3、企业处置拥有

4、支配权的实物资产；4、企业所持有的股权出售或转让；5、企业重置资产的退回；6、其他方式处置重置资产。企业取得重置资产，已购买时实际支出或吸收入股时的作价为原价。企业处置重置资产取得的收入，扣除有关资产的原价、费用及损失后的净收益，应当计算缴纳企业所得税。企业分期或分批处置重置资产的，应当在其资产处置收入超过该重置资产原价时，就超过部分，计入企业当期应纳，计算缴纳企业所得税。企业处置资产发生的损失，可以从企业当期应纳税所得额中扣除。在我国境内未设立机构、场所的外国企业，应当由其自行或者委托在我国境内的代理人，申报缴纳其应纳税额。其应纳的企业所得税可以选择在其一项重置资产所属企业所在地缴纳。 （七

5、）搬迁补偿费收入1、企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。2、企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则第四十四条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。（八）非生产性经营收入生产性外商投资

6、企业在筹建期内取得的非生产性经营收入，减除与上述收入有关的成本、费用和损失的余额，应当作为企业当期应纳税所得额；生产性外商投资企业在经营期内取得的非生产性经营收入，应当合并计算全年度应纳税所得额。（九）外商投资企业收取多缴税款的税务处理外商投资企业实际收到的退税税款，不论属于哪一个年度的多缴税款，均应计入收到退税当年的应纳税所得额，计算征收企业所得税。（十）企业不能提供完整、准确的成本、费用凭证，不能正确计算应纳税所得额的，依照税法实施细则规定，当地税务机关可以参照同行业或者类似行业的利润水平核定利润率，计算其应纳税所得额。企业不能提供完整、正确的收入凭证，不能正确申报收入额的，当地税务机关可

7、以采用成本（费用）加上合理的利润等方法予以核定，确定其应纳税所得额。（十一）其他中外合资经营宾馆、饭店按房租和饮食收费总额加收的服务费属于企业营业收入的组成部分，不论以何种方式收取和使用，均应全部列为企业的营业收入计算征收企业所得税。对于中外合作经营企业在还本付息期间，如只支付双方借款投资的本息，不分配利润，应分别视为其收入分配，准其依照税法规定扣除其应提取的折旧等费用，计算征收所得税。二、税前扣除项目（一）职工工资企业支付给中、外籍职工的工资，可由企业董事会按照有关法律、行政法规的规定自行决定，并按实际发放数，在税前列支。企业应将支付标准和所依据的文件及有关资料，随同年度企业所得税申报资料，

8、报主管税务机关备案。以后年度工资支付标准没有发生变化的，可不再重复报送；支付标准发生变化的，应在办理年度申报时将变化后的情况报主管税务机关备案。（二）职工福利费企业按规定为其雇员计提三项基金（医疗保险基金、住房公积金和基本养老保险金）外，可根据现行财务会计制度规定，计提职工教育经费、工会经费。除此以外，不得在税前预提其他职工福利类费用，但企业实际发生的不属于上述五项预提基金或经费开支范围的其他职工福利类支出，可按实际发生数在当年税前扣除，但当年税前扣除的此类费用，不得超过企业全年实发工资总额的14，超过部分也不得在以后年度扣除。企业按照有关国家（地区）社会保险制度的要求，或者作为企业内部的福利

9、或奖励制度，直接为其在中国境内工作的雇员向境外保险机构支付失业保险费、退休（养老）金、储蓄金、人身意外伤害保险费、医疗保险费等其他名目的境外保险费，不得在企业应纳税所得额中扣除。但上述境外保险费作为支付给雇员的工资、薪金的，可以在企业应纳税所得额中扣除。（三）工会经费建立工会组织的企业，可按企业计税工资总额的2，计提职工工会经费，凭工会组织开具的工会经费拨缴款专用收据中的拨缴金额，在税前列支。（四）职工基本养老保险基金、医疗保险基金和住房公积金企业为职工计提的基本养老保险基金、医疗保险基金和住房公积金，应按市政府相关部门确定的计提标准，按实际支付金额，在税前列支。（五）交际应酬费企业发生与生产

10、经营有关的交际应酬费，应当有确实的记录或单据，分别在以下限度内准予作为费用在税前列支：1、全年销货净额在一千五百万元以下的，不得超过销货净额的千分之五；全年销货净额超过一千五百万元的部分，不得超过该部分销货净额的千分之三。2、全年业务收入总额在五百万元以下的，不得超过业务收入总额的千分之十；全年业务收入总额超过五百万元的部分，不得超过该部分业务收入总额的千分之五。3、按销售收入和销货净额计算交际应酬费列支限额的行业有：工业制造业、种植业、养殖业、营造业、商业等。按业务收入计算交际应酬费列支限额的行业有：旅店业、饮食业、娱乐业、运输业、建筑、安装业、金融、保险业、保险业、租赁业、修理业、设计、咨

11、询业，以及其他服务性行业。跨行业经营的企业，应分别按其销售收入和销货净额或业务收入计算交际应酬费列支限额，如果收入划分不清的，可按其主要经营项目的所属行业确定。（六）借款利息企业在生产经营期间发生的，与生产经营有关的合理的借款利息，可按下列标准，在税前扣除：1、企业向金融机构支付的借款利息，按实际发生数扣除；2、企业向非金融机构借款所发生的利息，按同期银行贷款利率计算扣除。下列情况不得税前扣除：1、企业在筹建期间，因自有资金不足，需要以借款投资的，其在建设期内所支出的利息，应作为资本性支出，计入有关资产的原价。企业开始生产经营后需继续逐年支出的利息，可按当年度实际负担的数额列为费用扣除。2、企

12、业生产经营期间，用借款购置设备或进行扩建，所形成的资产投入使用前所付出的利息，应作为资本性支出。通过资产折旧列支或摊销；资产投入使用后继续逐年支出的利息，可按当年度实际负担的数额列为费用扣除。3、投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的外资企业，对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本与在规定期限内应缴资本的差额应计付的利息，在计算企业应纳税所得额时，不予列支。4、凡企业没有提供利率比较说明资料的，其利息支出在计算应纳税所得额时不予扣除。凡企业发生的利息支出，高于当期一般商业利率计算的利息的，其高出的部分，不得在计算企业应纳税所得额时给予扣除。（七）无形资产摊销 无形资产的摊销，采用直线法计算

13、。作为投资或受让的无形资产，在协议、合同中规定使用年限的，可以按照该使用年限分期摊销；没有规定使用年限的，或者是自行开发的无形资产，摊销期限不得少于十年。（八）筹办费摊销筹办费的摊销，采用直线法计算。企业在被批准筹办之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日（筹建期）发生的费用，从开始生产、经营月份的次月起分期摊销，摊销期限不得少于五年；对经营期不满五年的，报经税务机关审批后可按经营期限摊销。（九）财产损失企业在一个纳税年度内生产经营过程中发生的固定资产、流动资产的盘亏、毁损、报废净损失坏账损失，以及遭受自然灾害等无法抗拒因素造成的非常损失，准予在税前扣除。这里所指的财产损失，不包括企业

14、在生产经营过程中发生的财产正常损耗。1、固定资产损失。企业发生的固定资产盘亏（不能盈亏相抵）、毁损、报废净损失，是指企业固定资产清理结束并作出相应的会计财务处理后的净损失，即发生损失的固定资产原值加上固定资产清理费减去累计折旧减去残值收入后的净值为损失金额。2、流动资产损失。企业发生的流动资产盘亏（不能盈亏相抵）、毁损、报废净损失，是指企业流动资产清理结束并作出相应财务处理后的净损失，即发生损失的流动资产成本价加相应的增值税进项税金减残料收入后的净值为损失金额。3、坏账损失具备下列条件之一的均为坏账损失：（1）因债务人破产，在以其破产财产清偿后，仍然不能收回的应收款项；（2）因债务人死亡，在以

15、其遗产偿还后，仍然不能收回的应收款项；（3）因债务人逾期未履行偿债义务，已超过2年，仍然不能收回的应收款项。企业已列为坏账损失的应收款项，在以后年度全部或者部分收回时，应当计入收回年度的应纳税所得额。4、坏帐准备从事信贷、租赁业以外的外商投资企业一般情况下不得计提坏帐准备金，对那些应收账款较大，确需要计提坏帐准备的企业，可在企业所得税年度申报时，向主管税务机关提出申请，经税务机关批准后，按企业年末应收账款、应收票据等应收款项的余额，计提坏帐准备。（十）捐赠支出企业用于中国境内公益、救济性质的捐赠，可作为企业当期的成本、费用列支。上述捐赠是指外商投资企业通过中国境内非营利的社会团体（包括中国少年

16、发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的公益组织等）或国家机关向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害的地区、贫困地区的捐赠，不包括直接向受益人捐赠。（十一）董事会费和董事费企业的董事会费是指董事会及其成员为执行董事会的职能而支付的费用，如：董事会开会期间董事的差旅费、食宿费及其它必要开支。董事会费的开支及标准，一般由董事会决定。董事费是指经董事会决定支付给董事成员的合理的劳务报酬。董事会决定的开支，凡本期实际发生的，均可作为当期的费用列支，但是，以董事会名义支付的招待费、礼品费以及其它属于交际应酬费的支

17、出，都不得作为董事会费支出，而应记入企业的交际应酬费。（十二）预提费用和准备金根据税法规定，企业在计算应纳税所得额时应按照权责发生制原则，确定各项收入、费用。对已经预提的费用或准备金，凡是已经发生但尚未支付，并应由本期负担的，准予按实际发生额计入本期成本、费用，如果是应由本期和以后各期负担的，应作为待摊费用，分期摊入成本、费用。年终有余额的，应并入当年损益计算缴纳所得税。企业为减少未来费用和抵御各种风险，对生产经营过程中可能发生的费用或各类风险，采取预先提取一定数额的准备金。根据税法规定，除按规定提取的坏账准备金、医疗保险基金、住房公积金、退休保险基金等基金外，企业不得在所得税前再预提其他项目

18、的准备金、基金、未来费用等。（十三）保险费企业为抵御各种风险而向境内、外保险机构购买相关财产、责任保险所发生的保险费支出，凡属于我国保险法律、法规规定投保范围的，可按实际发生数在计算企业应纳税所得额时扣除；我国保险法律、法规规定不得在境外保险机构投保的保险费支出，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。（十四）汇兑损益企业由于时间和汇率的不同而发生的折合为记帐本位币的差额，可列为当期的汇兑损益。企业发生汇兑损益，在计征企业所得税时分别作以下处理：1、筹建期间发生的汇兑损益，如果为净损失，计入开办费，从企业开始生产经营月份的次月起，按照直线法，在不短于5年的期限内扣除；如果为净收益，从企业生产经营月份

19、的次月起，按照直线法在5年内转入应纳税所得额。2、生产经营期间发生的汇兑损益，应按税法规定计入当期应纳税所得额。3、清算期间发生的汇兑损益，应按税法规定计入清算期间的应纳税所得额。4、与购建固定资产等直接有关的汇兑损益，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前，计入有关资产价值。（十五）弥补亏损企业发生年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不超过五年。企业可在税前弥补的亏损，是指经税务机关按照税法规定调整并经本局审核后的亏损。企业有利润并经税务机关纳税调整后：1、能足额弥补以前年度亏损，但经其他调整项目减少后，其应纳税所得额

20、为负数的，不能用该企业下一年度的应纳税所得额弥补。2、不能足额弥补以前年度亏损，不足弥补部分在弥补期内允许用以后年度所得继续弥补，但其他纳税调减项目所形成的负数，不能用该企业下一年度的应纳税所得额弥补。（十六）房屋装修费企业发生的房屋装修费，凡房屋产权属于本企业拥有的，其投入使用前所发生的房屋装修费，应并入房屋价格，按照税法所规定的房屋固定资产折旧年限计提折旧；房屋投入使用后所发生的房屋装修费，可在房屋重新装修投入使用的次月开始，按5年平均摊销。企业发生的房屋装修费，凡房屋产权不属于本企业的，可在房屋装修后投入使用的次月开始，按5年平均摊销。外商投资企业营业用房投入使用前所发生的初次装修费，应

21、计入固定资产原价，并按税法的规定计提折旧。凡该营业用房投入使用若干年后，外商投资企业又进行重新装修，对重新装修时被拆除的初次装修设施，不得作为固定资产损失，从固定资产原值中扣除。对重新装修时被拆除设施的变价收入，可以抵减重新装修费用。（十七）虚开增值税专用发票查补的税款企业在购进货物时，不能依照规定取得合法购货发票，而是取得虚开增值税专用发票，无法确定其支付货款的真实性和准确性，其购进货物所支付的货款，在计算企业应纳税所得额时，不得作为成本费用扣除；企业缴纳的增值税（包括因取得虚开增值税专用发票而被查补的增值税）在计算企业应纳税所得额时，也不得作为成本费用扣除。三、资产的税务处理（一）固定资产

22、的折旧年限1、企业取得已使用的固定资产，凡尚可使用的年限比中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则规定短的，可按实际可使用年限计算折旧。企业应在报送年度所得税申报表时，对按上述规定计算折旧的固定资产受让价格、已使用年限、尚可使用年限等情况向主管税务提供有关说明资料。2、企业购进软件，凡购置成本达到固定资产标准或构成无形资产，可以按照固定资产或无形资产进行核算。投资额在3000万美元以上的外商投资企业，报由国家税务总局批准；投资额在3000万美元以下的外商投资企业，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年。集成电路生产企业的生产性设备，投资额在3000万美元以上

23、的外商投资企业，报由国家税务总局批准；投资额在3000万美元以下的外商投资企业，经主管税务机关批准，其折旧年限可以适当缩短，最短为3年。（二）固定资产少留或不留残值的处理企业新购置投入使用的固定资产，在计提折旧前，其残值统一确定为10；对一些固定资产凡能预见在其使用年限结束后无法变卖、或者没有变卖价值的，可不留残值。但企业应就上述固定资产的购置价格、购置时间，以及不留或少留残值的原因等作出书面说明，并报送主管税务机关审核。（三）建筑物加建的工程费企业在承租经营期限内加建楼层建筑物的工程费用，在账务上应作为固定资产支出处理。（四）企业合并、分立、股权重组的资产计价处理合并后企业的各项资产、负债和

24、股东权益，应按合并前企业的账面历史成本计价，不得以企业为实现合并而对有关资产等项目进行评估的价值调整其原账面价值。凡合并后的企业在会计损益核算中，按评估价调整了有关资产账面价值并据此计提折旧或摊销的，应在计算申报年度应纳税所得额时，按经税务机关批准的“综合调整”或“按实逐年调整”方法进行调整。企业分立、股权重组发生上述情况的按照企业合并的资产计价处理方法执行。（五）资产转让的税务处理企业转让本企业的或者受让另一企业的部分或全部资产（包括商誉、经营业务及清算资产），受让方所受让的各项资产，可按该项资产的实际受让价，计入受让方有关资产项目。如受让资产项目繁多或者与商誉或经营业务一并作价受让，不易分

25、别计算各项资产受让价的，可以按有关资产在转让方账面的净值，计入受让方有关资产项目；其实际受让总价与该有关资产账面净值的差额，可作为商誉或经营业务受让价金额，单独列为受让方的无形资产，在资产受让之日起不少于十年的期限内平均摊销，资产受让后的企业剩余经营期不足十年的，在企业剩余经营期内平均摊销。（六）内部处置资产有关问题企业内部处置资产（包括各项自制和外购资产），除将资产转移至境外以外，不确认收入；相关资产的历史成本延续计算。内部处置资产是指资产所有权属在形式和实质上均不发生改变的处置行为，包括但不限于以下情形：1、产用于生产、制造、加工另一产品；2、改变资产形状、结构或性能；3、改变资产用途（如

26、，自建商品房转为自用或经营）；4、将资产在总机构及其分支机构之间转移；5、上述两种或两种以上情形的混合四、不得在税前列支的项目（一）资本的利息；（二）各项所得税税款；（三）违法经营的罚款和被没收财产的损失；（四）各项税收的滞纳金和罚款；（五）自然灾害或意外事故损失有赔偿的部分；（六）用于中国境内工艺、救济性质以外的捐赠；（七）支付给总机构的特许权使用费；（八）职工的境外社会保险费；（九）向关联企业（不包括总分支机构之间）支付的管理费；（十）向中方主管部门支付的行政管理费；（十一）与生产经营无关的其他支出。（十二）坏帐准备、长期投资减值准备、存货跌价准备、固定资产减值准备、无形资产减值准备、在建

27、工程资产减值准备、委托贷款减值准备、短期投资跌价准备。五、不得一次性列为成本、费用项目：（一）固定资产的购置、建造支出；（二）无形资产的收让、开发支出；（三）递延资产的支出。六、房地产开发企业有关规定（一）有关收入的规定从事房地产开发经营的外商投资企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税所得额。凡不符合条件的，不能确认为房地产销售开始。预售房地产取得预收款的，可暂按预收款的10预计利润，计算预计应纳税所得额，并按季预缴所

28、得税，待该项房产产权转移、销售收入实现后，依照税法有关规定计算应纳税所得额，按预缴的所得税额计算应退补税款。以权责发生制为原则具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。3、采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。4、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。5、企业以租赁方

29、式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。企业采取先租赁后又出售房产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作成本、费用扣除。6、企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用可售总成本费用÷总可售面积可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平，勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施

30、费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房产项目可售面积证书中明确的面积。企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。（二）关于预售收入的确认问题1、房地产企业预售房地产，其取得的预收款，应按照国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知（国税发1995153号）和浙江省国家税务局转发国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通

31、知（浙国税外1995120号）的规定，暂按10%的预计利润率预征企业所得税。2、房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。3、房地产企业与承购人签订预售合同并预收款项后，在产权转移前又将预收款全部或部分退还承购人的，应由企业提供相关证明后，从退还当期的预收款中扣除，但不得抵减当期营业收入。4、房地产企业预售房地产，应在取得商品房预售许可证的当季进行所得税申报时，将该证复印件同时附送主管税务机关。（三）关于成本和费用的扣除问题房地产企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间

32、费用和开发产品的销售成本可以按规定在当期直接扣除。房地产企业销售房地产所发生的相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售面积单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售面积单位工程成本费用按下列公式确定：可售面积单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积 当期销售成本费用=可售单位工程成本费用×当期销售面积1、总可售面积，是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产可售面积证书中明确的面积。 2、可售总成本费用，是指应归属于可售房地产的土地使用费（或称土地出让金）、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费，基础设施费，公用

33、设备、绿化、道路等配套设施费以及按照财务制度规定直接计入开发成本的费用。 （1）.土地使用费，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给房地产企业，由房地产企业向国家支付的土地使用权出让金。（2）.拆迁补偿费，指房地产企业为取得土地使用权而对原使用者或居住者所给予的拆迁补偿。 （3）.七通一平费用和勘察设计费用等前期开发费用，根据房地产企业的当期实际发生额确认。（4）.建筑安装费，指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。房地产企业自购建筑安装材料的，以取得的合法凭证计入建筑安装费。（5）.基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费，指土地、房屋

34、开发项目在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施和可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。上述设施、设备，若由政府有关部门无偿占用或者属于业主公共产权的，其相应支出可以合法的凭证计入可售总成本费用。如果发生的公共配套设施费应由两个或两个以上项目负担的，可根据各项目可售面积占总可售面积的比例进行分配，计入有关房屋开发成本。若建成后产权归房地产开发企业并用于继续从事生产经营活动的，其相应支出不得作为可售总成本费用。房地产企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，

35、经报主管税务机关审核同意后，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应按照实际发生的建设费用进行汇算。企业上述预提费用，可按公共配套设施项目的预算总成本与总可售面积的比例，计算出商品房每单位面积的承担标准，并根据当期销售面积计算本期应预提的配套设施费用，计入本期可税前扣除的成本费用。如企业预提配套设施费用不合理，主管税务机关可以按照合理的方法确定预提金额。（6）多项目开发房地产企业，应对年度发生的期间费用（管理费用、财务费用和营业费用），在各项目间进行合理分摊，尤其要确认已完工项目与未完工项目相应所负担的期间费用。对于已完工项目（已确认正式销售开始的项目），与该项目有关的应归属的期间

36、费用，可在税前扣除；对未完工项目（包括预售收入预征所得税项目），应归属的期间费用，暂不予税前扣除。（7）房地产企业发生的交际应酬费，从企业房地产销售开始之日起，对属于可售房地产的部分，按照当期实现的全部销售收入和中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则第二十二条第一款第（二）项的规定限额税前扣除。（8）房地产企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。（9）房地产企业向境外代销企业支付的各种佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应当提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为企业的费用扣除，但实际扣除的数额不

37、得超过房地产销售收入的10%。（四）关于应纳所得税额的计算问题外商投资企业和外国企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳所得税。当期应纳所得税额，按以下公式计算：当期应纳所得税额应纳税所得额×适用税率已售房产已预征的所得税当期预征所得税1、应纳税所得额的计算，应从房地产销售开始，根据收入及相应的成本、费用及损失进行确认。房地产企业有营业外收支和其他业务收支或对外投资损益等业务时，应一并计算当期应纳税所得额。2、已售房产已预征的所得税，是指已销售房地产按有关规定已预征的所得税额。3、当期预征所得税，是

38、指对房地产企业预售房地产按有关规定预征的所得税。当期预征所得税，按下列公式计算：当期预征所得税=预收款收入×预计利润率（10%）×适用税率（五）关于特殊情况的处理问题房地产企业在确认销售收入实现后，应依照规定计算当期实际的应纳所得税额。在实际操作中，也发现一些房地产企业在工程竣工并开始销售后，因种种原因，确实不能及时取得发票等凭据，无法及时、准确地结转成本费用，按季度实际利润额预缴有困难。对于这种情况，经主管税务机关认可，允许给予一定的宽限期。在年度汇算清缴以前，可按10%的预计利润率分季预缴所得税（扣除预收款后的销售收入）；在年度汇算清缴时，仍未取得合法凭据的，无法对相关

39、项目进行所得税汇算清缴的，主管税务机关对其可暂按30%的预计利润预征所得税。七、减免税优惠（一）减按24%征收企业所得税、减按2.4%征收地方所得税设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在的城市老市区的生产性外商投资企业，减按百分之二十四的税率征收所得税。（二）减按15%征收企业所得税在沿海开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区设立从事技术密集型、知识密集型的项目或者外商投资在三千万美元以上，回收投资时间长的项目或者能源、交通、港口建设的项目的生产性的外商投资企业，可以减按百分之十五的税率征收企业所得税：（三）两免三减半对生产性的外商投资企业，经营期在十年以上的，从开始获利的

40、年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。（四）企业兼营生产性和非生产性业务适用税收优惠1、企业的营业执照所限定的经营范围兼有生产性业务和非生产性业务的，或者营业执照所限定的经营范围仅有生产性业务，但其实际也从事非生产性业务的，可按以下办法确定其所适用的税收优惠政策：（1）在税法第八条规定的从企业开始获利年度起计算的减免税期限内，兼营性外商投资企业可在其生产性经营收入超过全部业务收入50%的年度，提出申请，经主管税务机关核准后，享受该年度相应的免、减税待遇 。（2）设在税法第七条和国务院规定的减低税率征税地区的兼营性外商投资企业，应从生产性经营收入首次超过全部业务

41、收入50%的年度起，开始享受有关减低税率征税的优惠。2、企业的营业执照所限定的经营范围无生产性业务的，无论其实际经营活动中生产性业务的比重多大，均不得作为生产性企业享受有关税收优惠政策。（五）产品出口企业所得税减免外商投资举办的产品出口企业，在依照税法规定免征、减征企业所得税期满后，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值百分之七十以上的，可按照税法规定的税率减半征收企业所得税。（六）技术先进企业所得税减免外商投资举办的先进技术企业，依照税法规定免征、减征企业所得税期满后认为先进企业的，可以按照税法规定的税率延长三年减半征收企业所得税。外商投资企业按照批准的初始合同规定的投资数额，分阶段建设、分

42、期投产经营的，其分期投产经营项目所取得的所得，再分别计算享受定期减免税后，如企业仍被有关部门确认为先进技术企业的，可以分别继续享受延长三年减半征企业所得税的优惠。（七）地方所得税减免生产性外商投资企业经营期在十年以上、符合以下条件之一者，由企业提出申请，经主管税务机关批准，从开始获利年度起免征地方所得税五至十年。1、产品出口企业与技术先进企业；2、技术密集、知识密集型项目；3、 外商投资额在3000万美元以上，收回投资时间较长的项目；4、能源、交通、港口建设项目；5、从事港口码头建设的中外合资经营企业；6、从事农业、林业、牧业和水产养殖等开发经营的外商投资企业。（八）再投资退税外商投资企业的外

43、国投资者，将其从企业取得的利润在提取前直接用于增加该企业注册资本，或者在提取后直接用于投资举办其他外商投资企业，经营期不少于五年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的百分之四十税款。以受让方式取得外商投资企业股权的外国投资者，在受让股权后，以该外商投资企业分配的在其受让股权前实现的利润，在中国境内再投资的，该项再投资利润不属于中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则第八十条规定的用于直接再投资的利润，不得享受有关利润再投资退税优惠。（九）技术开发费加计扣除对财务核算制度健全、实行查账征税的外资企业，其研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的技术开发费，按规定予

44、以税前扣除。    对企业在一个纳税年度实际发生的下列技术开发费项目，包括新产品设计费，工艺规程制定费，设备调整费，原材料和半成品的试制费，技术图书资料费，未纳入国家计划的中间实验费，研究机构人员的工资，用于研究开发的仪器、设备的折旧，委托其他单位和个人进行科研试制的费用，与新产品的试制和技术研究直接相关的其他费用，在按规定实行100扣除基础上，允许再按当年实际发生额的50在企业所得税税前加计扣除。 企业年度实际发生的技术开发费当年不足抵扣的部分，可在以后年度企业所得税应纳税所得额中结转抵扣，抵扣的期限最长不得超过五年。 （十）购买国产设备投资抵免企业所得税外商投

45、资企业，在投资总额内购买的国产设备，对符合国务院关于调整进口设备税收政策的通知（国发199737号）中规定的外商投资产业指导目录鼓励类、限制乙类的投资项目，除国发199737号规定的外商投资项目不予免税的进口商品目录外，其购买国产设备投资的40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。企业采用先进的、适用的新技术、新工艺、新设备、新材料等对现有设施、生产工艺条件进行改造而在投资总额以外购买的国产设备抵免企业所得税的，应提供外经贸们的立项批准书和科技部门的技术鉴定证明。1、关于生产线、集成设备抵免企业所得税问题企业购建的生产线、集成设备，如由进口设备、国产设备以及各种零配件、辅助材料等组

46、成，应仅就其中属于国内制造的、且购进时按单项资产判定已符合固定资产标准的部分，给予抵免企业所得税。2、关于进口料件简单组装后销售的设备抵免企业所得税问题企业所购买的设备，如果属于由进口的各项配件、零件简单组装所形成的，不得抵免企业所得税。3、追加投资项目所购买国产设备抵免企业所得税问题对企业就其符合规定单独计算享受定期减免税优惠的追加投资项目购买的国产设备，在计算购买国产设备投资抵免企业所得税时，应与同期原投资项目所购买的国产设备合并，统一以企业为单位，从企业当年度新增的企业所得税中抵免。4、合并、分立企业国产设备投资抵免企业所得税问题（1）企业发生合并、分立的，合并、分立前企业尚未抵免的国产

47、设备投资额，可在财税字2000049号文件第三条规定的延续抵免期限的剩余年限内，由合并、分立后的企业延续抵免。（2）企业合并当年购买国产设备的，其前一年的企业所得税基数为合并前各企业实际缴纳企业所得税之和。合并后第二年购买国产设备的，其前一年的企业所得税基数，为合并前各企业和合并后的企业在合并当年度实际缴纳企业所得税之和。（3）企业发生分立的，其尚未抵免的投资额，可以按照分立协议约定的数额，分别在分立后的各企业延续抵免。分立协议没有约定数额的，分立后的企业不得再抵免分立前尚未抵免的投资额。（4）分立后的企业凡当年购买国产设备的，其前一年的企业所得税基数，按下列公式确定：前一年所得税基数= (企业分立时分得的帐面资产/分立前企业总资产 ) * 分立前一年企业实际缴纳的企业所得税税款分立后的企业第二年购买国产设备的，其前一年的企业所得税基数，按下列公式确定：前一年所得税基数= (企业分立时分得的帐面资产/分立前企业总资产) * 分立当年度企业（分立前）实际缴纳的企业所得税税额 + 分立后本企业当年度实际缴纳的税款（十一）追加投资税收优惠从事经国务院批准的外商投资产业指导目录中