凌骏地产2019年03月阜新“大众路地下商业街”营销报告ppt课件

1、嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告“群众路地下商业街营销报告群众路地下商业街营销报告 Metro-wide proposal凌峻中国工程专案小组出品2019年03月20日嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告【思索总纲】市场情况中心战略工程执行推行战略销售战略工程节拍工程业态销售目的销售实施解筹要点价钱制定媒体运用推行主题媒介排期嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告市场情况【总体情况】重要节点n售楼处开放n售楼处于1月25日装修终了，并正式对外开发接待客户的咨询和登记，到目前为至3月20日，合计累计开发时间为45天。n工程正式开工n工程2月22日，具备开工的一切法律证件和审批要求，正式破土开工，目前

2、施工进展为工程一期全部降水井施工终了。n主流媒体启动n进入工程蓄客期后，媒介推行与春节后全面启动，发布范围为阜新的主流媒体，报纸、电视、电台全面覆盖，累计发布次数到目前为止3月20日为报纸8次，电视28次，电台75次。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告总体客户来访：总体客户来访： 1432 1432人人 总体来访：总体来访：7878人人日均客户来访：日均客户来访： 31.82 31.82人人 日均来访：日均来访：1.731.73人人市场情况【总体情况】客户来访注：数据为1月25日售楼处开发起截止到3月20日除去春节合计45天嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告市场情况【总体情况】需求分析嘉财恒润

3、 地下商业地下商业项目报告市场情况【总体情况】客户来源从推行的角度来看，客群对于工程的了解和认知主要依托报纸平面媒体，而另一个重要的途径就是区域人员的口碑宣传和工程工地笼统。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告市场情况【总体情况】总体分析小结n客户关注度较为集中于群众路前段n从客户的来访综合来看，大部分客户关注的工程区位是群众路步行街的一段和二段，并且认同度较高，而对于益民街和新华路关注普通。n服装业态为客户主力需求n登记客户的需求方面，服装比例最大为328组，而餐饮、针织、鞋帽、美容较为平均，都在30组左右，投资客户为237组。客户需求业态较为集中，同时投资比例较为平衡。n媒介来访主要途径为晚

4、报，口碑传播较广n发布的媒体以效果最好，多数媒介来发客户多为晚报读者。另一方面由于工程的售楼处位置、工程市场口碑、工程全面启动等诸多要素呵斥了人际间的传播，也大大的提高了售楼处的来访量。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告如何更好的卖出我们的产品？如何更好的卖出我们的产品？嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告推售战略控制推售节拍，发掘商业需求，以足够的性价比快速出货。推行：中心价值发掘渠道拓展展现：强化投资优势加强价值体验客户：有效资源利用客户关系维护工程中心战略【执行战略】嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告工程中心战略【执行战略】工程中心卖点嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告工程中心战略【执行战

5、略】工程价值构成中心商圈新生代商业，投资消费新天地传统地下商场晋级版，提升质量特征化打造，注重整体规划与专业运营地下商场同比百货商场质量合理组织公共空间，有效利用，温馨提升以营运理念提升商业物业管理程度强化地下商业可视性、出入便利性嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告推售战略1推行战略2中心战略中心战略 配合战略配合战略 战略分解【执行战略】客户战略4展现战略3嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告 推售战略Part 1 推售战略 详细实施嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告根据本工程的特点，以及我司多个工程的胜利操作阅历，我司建议本工程采用预先进展前期认筹登记，引起市场关注，随后集中公开解筹，迅速促

6、进成交。推售战略中心【推售战略】嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告n工程规划总可销售面积1.86万余平米；n由于工程总的销售体量较大，同时在工程和市场竞争方面也存在一定压力和不确定性，因此工程分为2期进展销售；n工程一期销售体量为：1.16万平方米。工程实施操作【详细实施】工程销售控制思索工程一期工程一期嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告工程实施操作【详细实施】工程销售节拍思索工程销售节拍关系到总体工程的销售均价、销售总额等重要经济目的，而且开展商对于工程的预期值也将影响到销售节拍的控制，因此合理的控制和安排销售节拍，是关系到工程胜利的关键环节。集中解筹可以在短时间内集中引爆，实现大量资金回流

7、，但同时由于市场炒作周期短，销售均价提升空间不大。分期销售易于产生抢购景象，市场炒作充分，销售均价增幅空间较大，缺陷受市场环境影响大，销售周期长，资金压力大。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告工程实施操作【详细实施】工程销售节拍思索集中解筹分期销售销售周期较短（2-3个月）较长（5-6个月）实现均价合理（18000元）较高（20000元）销售总额合理（2.1亿）较高（2.3亿）回款速度较快较慢资金要求资金方面压力小有较强资金保证市场影响周期短，市场影响小周期长，市场不确定性大综合分析此方式对于资金回笼有较大促进，并易于形成市场热点，集中炒作，还可较好规避市场同类竞争风险。缺点销售额低，价格控制

8、性弱。此方式对于销售价格可以灵活掌控，最大化实现项目销售利润，但资金方面压力较大，对于市场的不确定性防范较弱，销售风险度高。阜新目前地下工程存在竞品，并很大能够同期上市，而且后期大面积10万平米的城市地下商业规划，加上国家宏观调控、银行利息调整等要素对于投资的打压，都是市场不确定性要素,建议采用集中解筹方式。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告工程实施操作业态定位主要根据为市场需求和开展商资金回收预期，分为以下几种工程业态思索全面销售全部持有部分持有、部分销售持有产权持有返租销售获利短期获利、高长期获利、高适中较高回款速度快慢较慢较快业态配合重市场重招商偏招商偏市场面积需求小面积控制面积不限面积

9、灵活小面积控制综合分析短时间内实现较大销售利润，但对于经营控制性差，不利于商场后期经营长期获益利润最大，有铺位控制权，但要求招商强力配合，资金要求高持有部分产权利于商城的经营，获利时间长实现较好利润同时利于经营，并吸引投资客户关注【详细实施】嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告工程实施操作【详细实施】工程业态思索业态定位主要根据为市场需求和开展商预期百货类市场客户需求主要以服装为主力业态，其他业态需求较小，因此规划大面积百货区，并且主要以服装为主，不严厉限制业态的分区划分，这样可以尽量的减少客户由于业态关系的损失。特征类主要依托开展商的招商实力和运营预期，引进大型主力店，包括韩国百货、儿童品牌主

10、力店。同时在工程尾端采用最具人气的餐饮业态来聚拢人气，构成商场人员的合理流动。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告工程实施操作【详细实施】工程一期业态建议休闲餐饮时髦饰品多彩生活儿童兴趣名品服饰名品服饰：韩国百货类时髦饰品：化装品、饰品类多彩生活：服饰、鞋帽、皮具等儿童兴趣：儿童百货休闲餐饮：快餐、食品n详细业态划分嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告工程实施操作【详细实施】工程铺位面积情况合理控制大众路服装区域的部分铺位销售，实施一定的铺位销控名品服饰15220-2120多彩生活2107-2926时尚饰品6515-2715儿童趣味609-3126休闲餐饮557-2119合计合计54254220-

11、2620-26注：面积段根据为现有工程规划资料，最终面积段以最后设计规划为准。面积为建筑面积嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告主力店的思索【详细实施】n工程多数铺位为产权方式销售，在运营上主要以客户自营和投资为主，假设经过招商先期引进业态品牌主力店，势必可以为后期的商场运营提供一个良好的品牌保证，同时也可以强化投资者的自信心；n经过销售返租的方式来进展招商，引进品牌主力店，还可以良好的控制各种业态的分区划分，构成合理的商场业态规划。n根据主力店对于销售价钱的带动，参考阅历值数据约为15-20%，这样可以大大提高目前工程的销售均价，添加总的销售回款额。工程实施操作嘉财恒润 地下商业地下商业项目报

12、告主力店的思索【详细实施】n品牌主力店建议区域和面积(面积为暂定面积,可根据招商情况调整)韩国品牌主题主力店韩国品牌主题主力店1500平米左右平米左右儿童主题主力店儿童主题主力店500平米左右平米左右工程实施操作潮流饰品主力店潮流饰品主力店300平米左右平米左右嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告销售目的【详细实施】工程实施操作开盘 1-2个月 左右实现一期完成销售90%实现总销售额 1.89个亿 人民币90%销售率开业招商率 100% 实现无空铺运营 营销目的营销目的树立工程强势品牌和良好市场口碑，构成工程生命力，继续旺销长期目的长期目的嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告阶段销售分解【详细实施

13、】4.10前蓄客期2000组全面蓄客储备项目客户4.10-4.30吸筹期1400万全部可销区域旺铺、优业态入市，充分培育市场5.8开盘65%13650万服装为主儿童为辅具备销售证件手续，公布格对外正式销售 5.86.8强销期地段、投资回报与经营管理6.8-7.8持续期25%5250万小百为主餐饮为辅推售销控部分，铺位全面打开认购7.8以后尾盘期10%2100万各区剩余借助工程形象，炒作前期热销效应合计合计100%100%2100021000万万工程实施操作嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告销售开盘阶段执行【详细实施】工程实施操作4.10前蓄客阶段全面进行意向客户登记筹备配合第一轮市场推广，目标

14、积累意向客户1800组4.10-4.30诚意金收取接受客户的诚意金预约登记发布铺位信息，接受诚意金预定目标诚意金客户700组4.17-4.18观摩会意向强烈客户参观大连或沈阳地下主要强化客户的心理预期，观摩人数控制在200人左右4.25说明会介绍卖点、投资讲解和开盘细则强化客户的信心和忠诚度，说明会人数控制在500人左右3月底前开盘销售准备销售手续齐备拿到项目预售许可证和其他销售手续，并在售楼处公示 5.15.7VIP客户认购大客户和内部特殊客户处理集中处理VIP客户和特殊关系客户，避免大客户流失5.8开盘项目公开销售各类销售法律手续齐备，发布价格，正式销售嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告工

15、程实施操作【详细实施】蓄水思索n蓄客是我们前期最为重要的关键性战略，整合工程一切优势，高峡蓄水，引爆开盘。在开盘期间强打快攻，抢占市场；n依托高空、低空媒体的强效配合，最大范围的发布工程音讯，以工程的开展远景和地段炒作来构成蓄客的引爆点，最大范围的吸纳市场客户；n布点列阵，组合出击，经过目前已有媒体的整合，以及创新媒体的运用，保证全面覆盖。目的现场蓄客数量到达1800组左右。注：详细根据实践案场情况，开场对外发布下一阶段接受客户诚意金时间嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告n分段认筹，分段优惠，优先认筹优惠越多。n价钱朦胧，坚持奥秘，引起客户关注度。n价钱杠杆，颠覆乾坤，在宣传时略高，公布时偏低

16、，解筹超值抵价，提高客户成交率。工程实施操作【详细实施】解筹思索划分嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告阶段蓄势公开认筹公开认筹交纳诚意金登交纳诚意金登记意向铺位记意向铺位 持销期持销期利用销控再次炒作利用销控再次炒作全面售罄全面售罄VIP大客户大客户鉴别确定，并适当鉴别确定，并适当提早内部认购提早内部认购n利用分批认筹和阶段招商，呵斥阶段性震荡效果，不断刺激市场；n经过价风格控呵斥“高性价比和“低开高走的市场局面；n预先留存方式销控较好铺位，并依托销控较好房源来提高价钱，发明工程的利润最大化；销售实施控局【详细实施】工程调查工程调查胜利地下工程观赏胜利地下工程观赏 开盘解筹开盘解筹诚意金客户优

17、诚意金客户优惠释放惠释放强效蓄水强效蓄水整合区域整合区域媒体强效媒体强效全面覆盖全面覆盖阐明会阐明会聚集人气制造热点聚集人气制造热点 嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告解筹要点销售实施控局【详细实施】n提早告知价钱 n由于铺位数量多，价钱计算繁杂，致使开盘安排的解筹时间非常紧张，为实现快速解筹、提高解筹率，有必要将价钱方面提早预知客户。n提早销控 n思索后继续销售的能动性，如一切商铺推出，势必留下多为位置较差铺位，故必需保管一个完好区域，为之后销售打根底。nVIP大客户提早认购n思索购买多间铺位的大客户要求铺位之间多为延续的，根据顺序号进展选铺很难选到连在一同的多间铺位，故对大客户进展界定，安

18、排提早认购。 嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告解筹要点销售实施控局【详细实施】nVIP客户的界定 n大客户：主要从意向购买铺位数量、总价、区域几方面来界定，要求购买铺位需相连，并且最少在4个以上，群众路服装区购铺总价款200万以上、其他区域150万以上，即视为工程大客户。n关系客户：主要为开展商内部客户和特殊关系客户nVIP客户的优惠n根据成交额不同享用正常优惠根底上额外1-1.5个点的优惠折扣。n关系客户优惠折扣点位以开发商最后确以为准。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告解筹要点销售实施控局【详细实施】n诚意金的收取n诚意金VIP金卡认购金为每套商铺人民币5万元；n诚意金VIP银卡认购金为

19、每套商铺人民币2万元；n注：按意向购铺数量累计，多项选择多交。n诚意金的优惠n诚意金客户可获得开盘阶段群众路地下商业街部分商铺房源的优先内部认购权；n诚意金VIP金卡客户享有第一轮内部认购权，诚意金VIP银卡客户享有第二轮内部认购权。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告诚意金要点销售实施控局【详细实施】n诚意金运用n客户交纳的每份诚意金只可以享有一个铺位的选铺权，客户可以根据意向购买铺位的数量进展多份交纳。交纳诚意金的先后顺序号，即为认购时期的认购选房号，先交先选。n认购范围n认购范围为一期工程销售铺位销控部分区域和位置较好铺位，客户可以选取意向铺位1个和候选铺位1个，诚意金VIP金卡客户现场进

20、展意向销控，诚意金VIP银卡客户不进展现场意向销控。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告销售预备要点销售实施控局【详细实施】n五证手续确定n全面具备公开正式销售的条件，即销售答应证等五证全部齐备。n明确时间和规范n包括地下商业工程的交铺规范，铺位交付时间，商业街的开业时间等全部根本确定终了。n银行方面确定n确定工程按揭贷款的详细银行，并明确贷款利率和相关的费用收取，以及办理贷款的手续条件。n各类合同确定n、等相关的工程签署合同法律文件备案，并预备齐备。n注：预售答应证为关键的销售证件，主要以其拿到的时间为节点来灵敏控制接下来的销售阶段，防止呵斥法律上的纠纷。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告销售

21、政策要点销售实施控局【详细实施】n一次性付款n享用正常总房款97折的价钱优惠n按揭贷款n享用正常总房款99折的价钱优惠n权限暗折n工程总监现场控制在正常折扣根底上额外的1-1.5点折扣作为机动，以便处置特殊客户之用。n注：VIP客户不享用权限暗折，特殊情况机动灵敏处置明确开盘销售期间的销售价钱优惠条件：嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告n参考与计算要素：n工程销售价钱制定思索市场的现有商铺销售价钱和本工程的实践情况 价钱制定要点销售实施控局【详细实施】同地段（大众路） 同类（新天地） 周边（参考）本项目参考建面均价 30000 8000 15800 12269 公摊比例 8% 50% 8% 5

22、0% 实得面积 92% 50% 92% 50% 使用均价 32608 16000 17173 24538 系数值 0.50.30.21使用均价权重 16304 4800 3434 24538 嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告n参考与计算要素：n本工程产品的稀缺性、一期地段优势和铺位的较小面积控制n本工程销售价钱：n综合这些方面，最终我司建议工程的一期销售均价为： n商铺入市建筑面积销售均价：17500元/平方米价钱制定要点销售实施控局【详细实施】产品稀缺性 一期地段优势 商铺面积小 贡献度 0.10.20.1原有参考建面价格 12269 建议销售建面价格 17176 17176 嘉财恒润 地

23、下商业地下商业项目报告价钱制定要点销售实施控局【详细实施】n销售控制价钱要素：n思索工程总体价钱的一个低开高走原那么n销售价钱分业态、地段、面积等要素n商铺运营的一个自然价钱增长n销售价钱控制建议：n开盘阶段商铺建筑面积销售均价：17500元/平方米n持销阶段商铺建筑面积销售均价：19000元/平方米n一期整盘商铺建筑面积销售均价：18100元/平方米n注：思索持销阶段为了给客户更强的铺位增值自信心，同时符合低开高走的价钱战略，所以价钱采用约为10%增幅。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告价钱制定要点销售实施控局【详细实施】n销售价钱分段建议建筑面积：休闲餐饮多彩生活兴趣儿童名品服饰时髦饰品多

24、彩生活均价：18000元/平米均价：17000元/平米均价：18000元/平米均价：16000元/平米均价：15000元/平米均价：20000元/平米嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告售后返租的思索销售实施控局【详细实施】n通常商铺的目的客群归纳为三大类，一是投资客,只买不运营；二是运营商家,只租不买；三是既买有运营的商户。他们关怀的焦点问题都是一样的-就是商铺业态定位好不好,有没有人来消费，后期的经济报答有多少。n我们的业态定位，可以说是阜新的商业空白，遵照差别化运营的战略他人地上运营，我地下运营；他人运营常规产品，我运营时髦休闲产品；商铺业态分布遵照借势原那么分布合理。地理位置得天独厚中心

25、商街步行街。n主要问题中心点出如今后期的经济和运营报答上，经过一种合理的销售方式来为投资者和运营者提高必要保证，是吸引客户和处理问题的关键。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告售后返租的思索销售实施控局【详细实施】n售后返租的分析利弊 n让客户有一个稳定的投资回报，比较有信心购买商铺；n产品快速去化，开发商快速收回投资；n所有权和经营权分离，有利于商场统一形象、统一招商、统一经营、统一管理等；n利于短期内整合各方面资源，做旺商场，树立商场形象，还可以有一定的租金收入。n售价提高后销售阻力大，税金相应增加；n关于税金，财会工作将会变得复杂一些；n若分次返租商户担心开发商承诺不兑现；n投资客户比例增

26、加，他们没有运营经验；n对于销售后期的商业招商要求较高；n前期市场培育期，商场可能会艰难前行。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告售后返租的思索销售实施控局【详细实施】n售后返租的区位建议n主要选取区位认同度较低，同时相对独立的区域，这样一方面可以防止由于售后返租提高售价而对周边商铺照成的销售影响，另一方面也可以促进难度区域的产品消化。名品服饰名品服饰嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告售后返租的思索销售实施控局【详细实施】n售后返租的价钱建议n铺位后期租金报答约为3元/平米/天建筑面积；n按照租金年递增10%计算；n返租时间为5年头2年一次性按年8%返还，后3年按年9%每年逐渐返还；n建面销售参

27、考价钱略高于群众路段为21000元/平米计算；5年回报率平米销售单价5年租金收益5年返还租金相当于实际单价43%21000元/平米6698903018668元/平米n开展商价钱核算价钱核算后较为合理，租约出卖区域于群众路段根本一致，同时加上主力店的价钱提升促进，销售价钱市场抗性不会过大。因此租约建面销售价钱建议为21000元/平米嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告根据摸底确定价钱，开盘前七日通知VIP客户进展内部消化，防止客户流失。根据铺位合理销控，开盘热销后，再次掀起销售热潮，发明最大利润。解筹流程以及时间推行推行接受认筹接受认筹收诚意金收诚意金定价定价售楼处开发售楼处开发全面蓄客全面蓄客正

28、式开盘正式开盘集中解筹集中解筹VIPVIP认购认购选房选房尾盘销售尾盘销售1 1月月2525日日5 5月月8 8日日5 5月月1 1日日4 4月月1010日日6 6月月工程售楼处正式亮相，全面开场接受蓄客。销售实施控局【详细实施】启开工程全面推行方案，多媒介立体投放，重点媒体强效推行。收取诚意金，序号为选房序号，内部留存较好序号作为开盘销控。成交客户，诚意金计入大定，规定时成交客户，诚意金计入大定，规定时间交纳首付签署正式商品房买卖合同。间交纳首付签署正式商品房买卖合同。没成交客户，日后办理退款。没成交客户，日后办理退款。7 7月月嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告交纳大定、开收据、交回认筹卡

29、、诚意金收据签署、离 场铺位确认，签署认购协议，进展销控选中铺位解筹前3天发布售价和认购时间补交首付款集中解筹流程图销售实施控局【详细实施】退离现场未选中铺位退还诚意金商定时间VIP客户内部提起安排认购VIP金卡客户第一轮选铺VIP银卡客户第二轮选铺客户到售楼处并按照序号顺序选铺嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告 推行战略Part 2 推行战略 媒介执行嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告关键点营销推行【推行战略】能明晰的通知客户我们卖的是什么让推行真正为工程销售效力控制营销本钱，将钱花在刀刃上渠道深挖，实现推行效果最大化嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告第一阶段：理念灌输以雷霆万钧之势强势出击

30、，进展“洗脑工程，把本工程的投资理念和时机传达每一目的投资客户。在市场上建立绝对强势位置，同时呵斥一定的悬念。第二阶段：地段推行对地段价值，工程情况的描画，在理性的根底之上进展大胆的预测，展开投资地下商业街“有赚头的描画，对投资前景做出分析。第三阶段：产品宣传该阶段从本质性分析转为投资产品分析，进展产品深化化宣传。投资的风险控制、稳定性和增值性、投资行为是宣传的重点。战略建议营销推行【推行战略】嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告推行手段营销推行【推行战略】地下商业街的销售必是2019年阜新商铺市场的重头戏。以这样聚焦的工程，媒体推行应采取立体复合方式。单纯的平面广告是商铺推行阔忌，平面广告只需

31、与软性文章及新闻炒作相结合，才干防止其单一平板给商铺推行带来的硬伤，软性文章起非常重要的作用。经过报刊和单片等软性文章的宣传，引见本工程定位及未来开展的目的、预备开业的时间等。本工程必需从给投资者自信心下手，从而到达给消费者自信心的目的。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告针对全面清盘的销售目的，逐渐实施。层层的推进。借助地段和开展来构成工程中心价值启动阶段升温阶段炒作阶段3 3月月4 4月月5 5月月7 7月月2 2月月城市中心，支点向下轻松、稳定、高报答，升值、获利、低风险主流报媒主流报媒 煽风点火，高效覆盖聚众起事，全面升温火上浇油，继续加温全面面市吸筹集中强销解筹电视广告电视广告电台广告

32、电台广告杂志广告杂志广告DMDM广告广告户外广告户外广告售楼处开放开盘庆典媒介媒介辅线辅线营销总控图【媒介执行】目的目的工程观摩会6 6月月投资阐明会嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告媒体运用媒体安排【媒介执行】n视觉感染：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体笼统等要素对商家产生最直接的冲击；n听觉感染：案场与商户面对面的沟通交流；n理念感染：经过活动来使得工程商业定位逐渐深化人心。 n报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推行前期注重长期即时效应媒体运用如户外广告，有助于树立深化的品牌笼统；中后期偏重短期时效宣传如报纸广告，刺激客户的购买。 立体交叉组合长短期效应组合嘉财恒润 地下商业

33、地下商业项目报告媒介阶段推行重点媒体安排【媒介执行】媒介阶段媒介阶段推广要点推广要点销售阶段销售阶段销售结点销售结点第一阶段（启动）商铺创富模式引发推广渲染面市吸筹售楼处开发接受登记第二阶段（升温）区域地段的升温烘托集中解筹诚意金认购VIP阶段解筹第三阶段（炒作）产品投资的价值分析正式项目开盘n媒介的推行划分阶段分重点进展施放，同时结合实践的销售阶段，与艰苦销售结点构成严密的配合。嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告全面蓄水阶段阶段实施执行【媒介执行】时间：2019年 1月25日媒体： 群众主流媒体报纸 DM单片阶段性主题宣传目的：推行全面展开，传达工程案名、定位语现场蓄客，约定登记要点：广告宣

34、传印刷品设计制造媒体报纸的发布阶段推行主题：城市中心、支点向下阶段推行主题：城市中心、支点向下嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告公关活动阶段阶段实施执行【媒介执行】时间：2019年3月媒体： 群众主流媒体晚报、电台、电视、杂志 户外广告宣传广告牌、路旗目的：强化目的客户自信心，有的放矢要点：胜利地下商业观摩团长效笼统广揭露布阶段推行主题：比钻石更有价值的是阶段推行主题：比钻石更有价值的是 嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告诚意金收取阶段阶段实施执行【媒介执行】时间：2019年4月10日媒体： 群众主流媒体晚报、电台、电视、杂志 DM单片阶段性主题宣传目的： 开盘前蓄势，夺人眼球要点： 诚意金收

35、取和大客户释放阶段推行主题：地下航母尊荣席位、虚位以待阶段推行主题：地下航母尊荣席位、虚位以待 嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告集中解筹阶段阶段实施执行【媒介执行】时间：2019年5月8日媒体： 全媒介覆盖，原有广告全面改换户外、售楼处目的： 售价公开，黄金地段旺铺，全城惊喜 顺势开盘，转化愿望为行为，客户签约要点： 合理销控，业绩过6成加价10%销售 提升价钱，营造升值想象，消化余铺阶段推行主题：群众路地下商业街浩大起航！阶段推行主题：群众路地下商业街浩大起航！ 嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告群众媒体运用【媒介执行】n户外广告n媒体选择：主要为路旗和广告牌 发布建议：选取商业区和工程周

36、边的主要街道，建议路旗在解放大街选择，广告牌位建议在解放广场、和大商新玛特附近。n常规媒体n媒体选择：主要为报纸、电台、电视 发布建议：选取；交通、文艺、新闻台；阜新电视一、二套；几大媒体发布工程广告。n其他媒体n媒体选择：主要选取有效、针对性强的DM单片和长效、高端杂志媒体 发布建议：阶段性周期发布，多主题长效宣传嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告媒体排期表【媒介执行】启动阶段升温阶段炒作阶段3 3月月4 4月月5 5月月全面蓄客诚意金认筹开盘解筹注：工程媒体详细发布情况参见媒介排期表嘉财恒润 地下商业地下商业项目报告阜新日报、周末硬广和软文10次阶段销售细节信息发布阜新晚报、星期天10次阜新电视一套新闻品牌15秒30次（1个月）项目品牌形象发布阜新电视二套文艺30次（1个月）阜新交通台品牌30秒120次（2个月）阶段销售细节信息发布阜新新闻台120次（2个月）阜新娱乐台60次（2个月）解放大街段96杆3月10月（半年）项目品牌形象发布解放大街广告牌3块风向标封面拉页3、4月号项