改造项目在决策阶段造价管理

1、改造项目在决策阶段造价管理    关键词:改造项目 决策阶段 造价管理 在我国基本建设项目中一直把建设工程造价管理的重点放在实施阶段,严格控制建设过程中的变更、签证及结算造价,弱化决策阶段和设计阶段的造价管理,可能会出现由于可行性研究深度不够、设计人员思想保守,经济与技术不能有效结合而造成投资浪费。特别是改造项目不同于新建项目,改造项目现场情况更为繁杂、不可预见因素更多,且工程造价必须控制在估算范围内。也就是说,如何在决策阶段编制好投资估算,在保证完善使用功能的前提下合理控制工程造价至关重要。 1. 改造项目工程造价的管理特点 1.1 新建项目与改造项目

2、特点对比 新建项目与改造项目特点对比如表1.1 1.2造价管理的不可预见性 (1)隐蔽工程的质量问题引起的造价变化 一般来说,竣工工程必须是按竣工图纸施工,且满足规范的要求才能验收使用。但在改造项目中,仅从建筑物的外观很难发现拆除面层后其隐蔽工程存在的质量问题,为解决隐蔽工程存在的问题就要采取必要的措施,也不可避免增加了工程造价,此类造价的增加属不确定性的风险,造价的可控性不好掌握。 (2)现场实物与竣工图纸不符引起的造价变化。 在进行现场勘察时,改造项目往往存在现场实物与设计单位提供的施工图纸反映实物存在差异,如施工图纸平面使用功能与现场实物使用功能的差异;平面格局的变化差异等。由于原设计图

3、纸与现场实物差异引起的造价发生变化属确定性风险,此类风险可通过现场细致的勘察、测算得以控制。 1.3 造价管理的专业繁杂性 改造项目一般是在原建筑基础上进行的装修改造,主要由装修单位进行施工。由于原交验工程在其它专业的施工上存在各种不同程度的质量问题和遗留问题,特别是消防工程验收新规范的出台,使得原消防工程涉及的相关内容必须进行更新才能验收等等原因,所以改造工程除了新建工程施工必须有的土建、暖通、电气、消防、煤气、室内外装修工程以外,还需要修缮、结构加固等专业的配合,才能保证施工的顺利进行。 1.4 改造方案可变性 在项目施工过程中,变更不可避免。特别是在改造项目中,不确定的因素较多、管理单位

4、多元化,致使改造方案具有可变性。原拟定改造方案的改变主要是由以下几个原因造成的: (1)隐蔽工程的质量问题造成补救项目增加或变更引起的方案变化。 (2)使用单位或建设单位提出满足装饰效果发生的方案变化。 (3)使用功能发生改造引起的方案变化1。 2.应用全过程造价管理理论合理编制投资估算是决策阶段造价管理的基础 2.1全过程造价管理理论的定义及技术方法 建设项目全过程造价管理是现代项目管理的一个组成部分,是一种以建设项目造价为对象的项目管理工作,是一种在建设项目造价管理中使用基于活动的项目成本确定方法和基于活动与过程的项目成本控制方法的管理范式2。 建设项目全过程造价管理方法中的造价确定工作是

5、按照基于活动的项目成本核算方法进行的,其技术方法指的是根据建设项目的产出物设计和指标以及建设项目工作的要求指标,将建设项目的任务分解为一系列工作包 ,从而生成建设项目工作分解结构(WBS)。相对精确的建设项目造价估算是按照WBS根据建设项目各工作包的内容确定出它们占用和消耗的各种资源,进一步给出各个工作包的资源需求清单,然后再对各个工作包的工料清单中包括的物料和劳动成本进行估算,最后估算出每个项目工作包的造价和综合费用,并向上滚动加总得到一个建设项目的总造价3。 2.2改造项目投资估算的合理编制 在决策阶段需要应用全过程造价管理理论中的建设项目工作与活动分解的技术方法(即WBS工作分解结构),

6、去分解和界定改造项目全过程所要开展的各种具体活动,确定改造范围、改造方案;其次运用全过程造价管理理论中的造价确定的方法找出这些改造内容涉及的具体活动的数量、内容和方法等,根据这些变量去分析和确定出改造项目较合理的投资估算。以BY改造项目为例,运用WBS工作分解结构,确定的改造范围及改造方案如图2.1。 BY改造项目运用全过程造价确定的方法,依据工作分解活动的结果,测算每项建设活动占用的资源和价格来确定各项费用项目。在此基础上,再估算工程建设其他费用及预备费,即求得建设项目总投资,即投资估算。投资估算的准确性,将直接影响到工程项目全过程费用的合理估计,是项目投资决策的重要依据,也是以下各个阶段中

7、进行限额设计、工程招标、优选设计方案的依据。BY改造项目通过运用全过程造价管理理论管理的思想,确定了合理误差范围内的投资估算。 3.运用价值工程理论对改造方案进行分析论证是决策阶段造价管理的关键 价值工程简称VE,是以最低的寿命周期成本,可靠地实现产品的必要功能,以提高产品价值为目标的定量分析方法4 。        价值工程的一般表示式为:V(价值)=F(功能)/C(成本) 3.1提高价值方法 (1)功能不变,用降低成本的方法提高价值:V=F/C (2)成本不变,用提高功能的方法提高价值:V=F/C (3)既提高

8、功能又降低成本,这是提高价值的最佳方法:V=F/C (4)小幅度提高成本,大幅度提高功能方法来提高价值:V=F/C (5)小幅度降低功能,大幅度降低成本的方法来提高价值:V=F/C 3.2主要步骤 价值工程的活动步骤与7个问题相对应的关系见表3.1。 3.3运用价值工程理论对决策阶段造价进行有效控制 改造项目投资估算编制并上报审批单位审批后,会出现不同金额的审减额,如果按原决策方案进行维修改造,势必会造成结算超估算的现象发生。为确保投资估算控制在审定的投资估算内,在改造项目中,必须运用价值工程理论重新进行功能定义、功能合理评价,修正决策方案及投资估算,对改造项目的工程造价进行事前有效控制5。下

9、面以BY改造项目的办公室装修方案为例,说明价值工程在决策阶段的应用过程和方法。 (1)信息收集阶段 进行相关资料的收集工作。包括现场资料、办公室的分配情况、办公装修的理念及环保的有关要求等。 (2)研究对象选择 改造项目决策阶段需研究的内容很多,但改造方案对整个项目成败有重要影响。所以,将装修方案作为本次价值管理的研究对象,以求能够运用价值工程的基本原理和方法对其进行系统分析,提高其价值。 (3)系统功能分析 对办公室装修方案可从以下几个方面进行优劣评价: 1)装修方案设计:包括平面设计和立面设计; 2)消防设施布置; 3)环境保护:包括材料环保和噪声。 (4)创造方案阶段 对办公室装修方案功

10、能进行系统分析后,工作小组参考审定估算,对照功能系统分析,形成A、B、C三个可行的装修方案,A方案为天棚吊顶、墙面大白刷涂料(涂料按15元/KG)、复合地板(80元/M2)、塑钢窗(350元/M2);B方案为天棚、墙面刷涂料(涂料按7.21元/KG)、复合地板(70元/M2)、塑钢窗320元/M2);C方案将涂料价格提至15元/KG,其它按B方案。同时由造价工程师根据专业知识,分别估算出三个方案成本,并运用价值工程成本系统的计算方法得到的计算结果如表3.2所示。 (5)方案评价阶段 对以上遴选出的三个方案对照功能系统分析进行评价,目的在于发展优势做出正确的选择。在办公室装修方案工作小组选定的方

11、案评价指标体系内容为:平面设计、立面设计、消防设施布置、材料环保和噪声(假设各个评价指标处于同等重要程度)。运用打分法(采用10分制),要求工作小组成员给每个方案对照这些评价指标独立进行打分,将每个成员的分值进行平均后得到方案的最后得分如表3.3 (6)方案决策阶段 通过计算备选方案的价值系数进行优选决策方案,计算结果如表3.4 方案C的价值系数最高,因此认为方案C是三个方案中的最佳方案。 (7)方案实施阶段 经过以上运用价值工程的基本原理和方法得到了相对令人满意的装修方案,应严格按照C方案装修标准进行设计和施工,以及后续的各项有关工作。 BY改造工程估算经评审后的费用为2063.9万元,与工

12、程预计发生费用2342万元相比,资金缺口为238万元。通过运用价值工程理论对功能进行定义、功能合理评价,采取适当降低装修标准、能用的材料设备可以维修不再更新的改造方案、减少改造内容等措施重新调整改造方案,并按照重新确定的改造方案修正投资估算,将实际费用控制在审定的投资估算范围内。 通过价值工程中的功能合理评价调整改造内容和装修标准,在决策阶段将预计估算合理控制在审定估算费用内,使投资估算真正起到控制项目投资的作用,在决策阶段也真正做到工程造价的有效管理。 4.总结 (1)通过BY改造项目在决策阶段的工程造价管理实例说明,在改造项目决策阶段运用全过程造价管理理论中的WBS工作分解结构合理确定改造

13、方案和投资估算,并按照审定估算运用价值工程理论对项目进行重新功能分析确定改造内容并调整决策方案,才能对工程造价进行有效的事前控制。这种基于活动的造价确定与控制过程及时纠正了改造项目在决策阶段可能发生的偏差,实现了工程造价的有效管理。价值工程理论的运用也使得改造项目的价值实现最大化,成本最小化; (2)改造项目在决策阶段应对改造方案进行充分论证和实物踏察,特点是隐蔽工程必要时也要进行核实,确定较为合理的决策方案; (3)建立完善的工程造价管理制度和同类项目数据库,实现资源共享,为同类项目提供数据参考。充分发挥现代化管理手段,既是向国际接轨的需要,也是工程造价管理的需要。 (4)在改造项目的决策阶

14、段,要加强建设单位与各方利益主体的沟通、协调和信息传递,实现建设项目造价的全面降低。 另外工程造价管理必须信息化、网络化。建立价格信息的数据库,实现资源共享,充分发挥现代化管理手段,既是向国际接轨的需要,也是工程造价管理的需要。通过各方努力,逐步形成一套可行的、科学的、先进的工程造价管理模式,完善政府投资项目工程造价管理体系,以适应国家经济的快速发展。        参考文献: 1 吴晓峰.谈谈对改造工程的认识.南方建筑.1997(4).72-73页 2 戚安邦.孙贤伟.建设项目全过程造价管理理论与方法天津人民出版社.2004.93-99页 3 邵军义.试论建筑工程