开发商逾期交房_购房者如何维权_

1、开发商可以适当地减轻责任,但仍需支付违约金在本案中,叶某与通广公司在商品房买卖合同中明确约定,通广公司应在2008年12月31日前将经综合竣工验收合格的房屋交付给叶某使用。从该约定看,通广公司将房屋交付使用包含两个层面的内容:一是要在约定期限内将房屋交付给叶某使用;二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经竣工验收合格。第一层内容,在最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条明确规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”因此,除当事人另有约定外,房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有,则其房屋交付使用义务履行完毕,客观上不再存在

2、逾期交房问题,通广公司在2008年12月30日将未经竣工验收合格的房屋转移给叶某占有应视为有效的交付使用。第二层内容,根据我国合同法第一百五十五条规定:“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而合同法第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此在本案中,按照合同约定通广公司交付的房屋竣 078REAL ESTATE开发商逾期交房,购房者如何维权?最近编辑部接到了不少关于逾期交房违约金问题的咨询电话,遇到这样的问题,购房者该如何维护自身权利?本期楼市杂志特邀律师就此为购房者解答疑虑。(一交付未竣工验收合

3、格的商品房是否应承担逾期交房违约金?2006年5月18日叶某与通广房地产公司(以下简称通广公司签订商品房买卖合同,约定通广公司应于2008年12月31日前将经综合竣工验收合格的房屋交付叶某使用。如逾期交房叶某仍要求继续履行合同时,通广公司应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按叶某已付房价款的万分之一支付逾期交房违约金。该合同签订后,叶某向通广公司支付了全部购房款,2008年12月30日,通广公司将未经竣工验收合格的房屋交付叶某使用,在房屋交接书上,注明了该房正在办理竣工验收备案,叶某在明知该房未进行竣工验收的情况下,仍在房屋交接书中“业主意见”栏签署了“同意接房”,该房屋直至2

4、009年12月30日才经竣工验收合格并备案完毕,2010年1月25日叶某起诉要求通广公司自2008年12月31日起至2009年12月30日止每日按叶某已付房价款的万分之一支付逾期交房违约金。 (二逾期交房的违约金是已交房款还是总房价的万分之三?张某买了一套新房总价170万元,其中首付60万元,贷款110万元。合同上约定2009年3月28日交房,但由于房地产开发商的原因逾期到2009年6月20日交房。张某是5月份办理公积金贷款的,6月份发放的贷款,合同关于逾期交房的违约金约定是:“自合同规定最后交付期限的第二天(即3月29日起至实际交付之日止(即到6月20日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款

5、万分之三的违约金”。现房地产开发商只愿按首付60万元的万分之三支付违约金,张某认为应按总房价的万分之三进行赔偿,向法院起诉。已交付房款两阶段违约金金额不一我国合同法第六十条明确规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中双方当事人在合同中约定的是出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,那么关键是确定房地产开发商逾期交房期间,买受人支付的已交付房价款是多少。而本案中的已交付房价款应分为两个阶段,第一阶段是2009年3月28日之后到贷款发放之前一日,违约金应按首付60万元的万分之三支付;第二阶段是贷款发放之日起至2009年6月20日止,违约金按总房价的万分之三支付。079 R

6、EAL ESTATE 律师讲堂LAWYEROPINION注意:约定逾期交房的违约金时要警惕1.约定逾期交房的违约金应具有可操作性,计算标准应明确,模糊的计算标准往往会造成将来即使开发商逾期交房,也无法要求开发商承担逾期交房的违约责任。2.逾期交房的违约金不能过分低,在实践中,有些不诚信的开发商往往会约定逾期交房的违约金总额最高不能超过总房价的百分之一,这样的约定,对开发商是没有压力的,违约金应尽量超过同期贷款利率的四倍。3.应尽量明确哪种情况下属于逾期的交房,开发商交付的房屋不符合交房条件的,应拒绝收房。4.收房时,应先验房,基本分两步,先进行书面验,即按合同约定要开发商提供符合交房条件的书面文件;然后,再到现场查勘,查勘应仔细,先按合同约定的条件查勘现场是否满足要求,然后再深入查看有无裂缝、空鼓、渗水等质量情况及其他有无存在不安全及不便的地方,前述工作完成后,再交接钥匙,结算与房屋有关的一切款项。楼市工验收合格逾期,即通广公司于2008年12月30日实际交付了未经竣工验收合格的房屋,没有“逾期交房”第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格,