光明新区商业网点规划(主报告)

1、光明新区商业网点规划综合开发研究院2011.8.254目 录一、商业网点发展现状1（一）商业网点概况1（二）商业网点发展的特点2（三）存在的主要问题5二、商业网点规划因素分析8（一）经济发展趋势8（二）消费需求转变9（三）城市总体规划10（四）交通发展规划12（五）深圳商业格局变化13（六）小结14三、商业网点规划的指导思想与发展目标15（一）指导思想15（二）规划原则15（三）主要任务16（四）发展目标18四、商业体系规划20（一）商业体系20（二）核心区商业20（三）特色商业21（四）片区商业22（五）社区（园区）商业22五、大型商业设施布局规划25（一）商业空间格局25（二）两大核心商业

2、区28（三）三大特色商业区32（四）四大片区中心商业区36六、社区（园区）商业发展规划39（一）社区商业发展思路39（二）社区商业规划导向40七、商业业态规划指引47（一）零售业态规划指引47（二）餐饮网点规划指引49（三）批发市场规划50八、保障实施策略51（一）强化商贸流通业发展环境51（二）绿色产业发展与商贸发展实现互动51（三）建立商业用地预留机制51（四）发挥行业协会和行业组织作用52（五）注重做好交通规划52一、商业网点发展现状（一）商业网点概况新区成立以来，商业发展不断提速，2010年实现社会消费品零售总额48.8亿元，增长23%，较全市平均增速高出近6个百分点。在商业总量和居民

3、生活水平不断提高的带动下，光明新区商业网点快速发展。2010年，全区商业网点总数5826个，占全市商业网点总数的2.9%；商业总面积70.1万平方米，占全市商业网点总面积的2.8%。其中，零售网点总数4043个，营业面积56.4万平方米；餐饮网点总数1620个，营业面积10.9万平方米；批发网点总数163个，营业面积2.8万平方米。 光明新区商业网点概况网点数量（个）面积（万m2）零售404356.4餐饮162010.9批发1632.8合计582670.1（二）商业网点发展的特点1、商业网点总量增长较快，发展潜力巨大2010年，光明新区商业网点总数（包括零售、餐饮和批发网点）5826个，较20

4、05年普查时增加了1299个，增幅28.7%，年均增速5.7%。商业网点总面积70.1万平方米，较2005年增加了33.5万平方米，增幅91.7%，年均增速18.3%，高于全市的平均水平4.2个百分点，仅次于龙岗区。同时，光明新区的人均营业面积增长也有突出的表现。以消费人口计算，2010年全区人均商业面积为1.05平方米，低于全市平均的1.52平方米，但较2005年年均增长6.6%，增幅仅次于罗湖区，高于全市及其他各区，表现出巨大的商业发展空间和发展潜力。2、商业网点的空间布局加快集聚随着光明新区商业网点的快速发展以及大型商业网点的入驻，如天虹商场（公明店）的开业运营，正加速光明新区片区中心商

5、业区的形成。目前已初步形成以天虹商场为核心，聚集了三和百货、佳华商场等大型商业设施的公明商业中心区，以及以公明老街进行改造建设的具有当地风情特色的公明特色商业街。图 光明新区大型商业网点分布示意图3、初步形成以生态农业为核心的商业特色光明新区生态优势突出，拥有全市35%的基本农田和53.72%的生态控制区面积。经多年的努力，围绕生态资源和光明农场，发展出一批以生态农业为特色的零售、餐饮和休闲娱乐设施，培育出了如晨光牛奶、光明乳鸽等乳制品和肉制品品牌，并形成了较强的对外辐射能力，是深圳居民周末休闲娱乐、观光旅游和生态产品消费的重要去处。4、商业基础资源储备相对充足，后发优势明显原光明和公明街道地

6、处深圳的边缘地带，产业类型主要以附加值较低的加工制造业和农业为主，商业需求水平较低，商业设施发展较为缓慢，过去几年中，商业网点的年均增速为5.7%，虽然有了较快的增长，但仍远低于全市平均8.1%的增长速度，商业用地资源相对丰富，商业设施仍有较大的发展空间。随着新区的成立，光明新区商业发展的后发优势将全面凸显，在充分吸取特区商业发展的经验和教训的前提下，借助自身的区位优势、土地资源优势、生态优势和管理优势，实现商业领域快速优质的发展。（三）存在的主要问题1、商业层级较低，以满足本地日常消费为主从商业网点的业种结构看，光明新区零售网点面积所占比重高达80.5%，远高于全市平均63.1%的零售面积比

7、例，商业主要以满足购物功能为主。从大型商业设施发展情况看，光明新区5000平方米以上大型商业设施14家，总营业面积23.9万平方米，多为本地发展起来的百货商场、综合市场和专业市场，管理经营水平偏低，缺乏集购物、餐饮和休闲娱乐于一体的一站式消费场所，商业设施的对外辐射能力有限。 表 光明新区大型商业设施一览表名称地址业态种类天虹商场（公明店）光明新区公明办事处建设中路36号百货商场新华安百货光明新区公明镇东坑村东发路新围工业区百货商场万盛百货光明新区公明镇东坑村东发路公常路南庄村百货商场民联购物市场光明新区公明镇东坑村民生大道71号百货商场公明综合市场光明新区公明镇建设路公明综合市场综合市场公明

8、中心市场光明新区公明镇建设路公明加油站旁综合市场佳华商场（公明店）光明新区公明镇建设路百货商场国业百货光明新区公明建设路国业百货百货商场三和百货光明新区公明松白路公明镇百货商场理家百货光明新区公明镇玉律居委会玉泉车璐玉律村百货商场天濠购物广场公明镇田寮居委会松白路田寮市场对面百货商场田寮市场公明镇田寮居委会松白路田寮大道田寮村综合市场塘尾肉荤综合市场公明镇汤塘尾委会塘前路塘尾村综合市场安家居五金装饰批发市场公明镇合水口居委会松白路创维电子旁专业市场2、商业连锁化程度较低，影响商业的整体水平2010年光明新区连锁商业网点总数146个，占全区商业网点总数的2.6%，与2005年基本持平。从连锁商业

9、面积看，2010年光明新区连锁商业面积6.8万平方米，占全区商业总面积的10.1%，较2005年下降5.3个百分点，商业面积的连锁率为全市最低。从连锁商业网点的平均营业面积看，2010年光明新区连锁商业网点的平均营业面积为465.8平方米，与深圳全市543.3平方米的平均水平存在一定差距。由于商业的连锁化程度不高，在一定程度上影响了商业管理水平及运营效率的提高，进而不利于传统商业向现代商业的转变，影响新区商业的整体发展水平。3、社区商业发展水平不足，工业园区商业配套匮乏 由于长期对社区商业发展认识的不足，光明新区的社区商业发展存在商业网点设施配套不足；商业服务水平低，连锁经营、标准化运营等现代

10、商业模式在社区商业中所占比例小，集约化经营程度低的单体小店占多数；服务功能不完善，购物类多，服务类少，不能充分满足居民消费档次提升后的需求。另外，光明新区是深圳的产业集聚地，拥有较多的工业园区，但由于用地性质和开发初期的考虑不周，已建工业园区在商业配套方面严重不足，对园区工作人员的工作和生活带来诸多不便。通过实地调研，在建的工业园区内企业对园区的生活及商业配套也表示强烈需求，以期满足企业员工的工作生活需要以及降低企业的经营成本，推动工业园区的进一步发展。二、商业网点规划因素分析（一）经济发展趋势 2010年，深圳市人均GDP已达1.2万美元，根据发展经济学理论，在“十二五”期间，深圳市将全面进

11、入后工业化发展阶段。该阶段消费将取代投资和出口成为经济发展的主要动力，产业结构将由资本密集型转向技术密集型为主导，以金融、信息和高档消费品为主的第三产业将成为带动经济增长的重点行业。在全市进入新的经济发展阶段，加快转变经济发展方式的背景下，光明新区承担着打造深圳新的区域发展极的历史使命。新区将全面实施“现代化绿色新城”规划建设，重点发展、电子信息、太阳能光伏、生物医药、新材料和优势传统产业的“绿色产业集群”，并构建二、三产业协同发展、高新技术产业和现代服务业双轮驱动的现代产业体系。根据光明新区国民经济和社会发展第十二个五年规划，2015年光明新区将实现国内生产总值超过1000亿元，第三产业增加

12、值占GDP比重达到33%。这标志着光明新区的经济发展及产业特点将由过去的劳动密集型向技术密集型转变，各类高端产业园区聚集发展，产业结构加快调整，这些都将为光明新区的商业发展提供前所未有的机遇。（二）消费需求转变消费需求的转变主要取决于人口因素的转变，而光明新区人口因素的变化主要体现在以下几个方面：一是人口数量的变化。2010年末光明新区常住人口为47万人，其中户籍人口为4.8万人，实际管理服务人口为72万人，这是光明新区商业发展的基础。到“十二五”末，光明新区的常住人口将控制在52万人以内，其中户籍人口为10万人，将有利于保障光明新区的商业市场需求。二是居民购买力的提高和消费升级。根据规划，2

13、015年光明新区的人均GDP将超过2万美元，居民的收入水平将得到大幅提高，而且在社会福利保障体系不断健全下，居民的消费信心也将随之增强，消费水平得到不断攀升。另一方面，随着新区高端产业的发展，新区的人口将面临快速高端化，高端消费群体将迅速聚集，推动新区消费需求发生根本性转变。原有以满足日常消费需求的商业体系将无法满足以研发设计和经营管理为主的新的产业人群生活所需。同时，伴随着电子商务和网络消费的兴起，消费将向进一步高端化、个性化发展，消费需求日益升级，带动光明新区商业规模、类型、档次和经营管理水平的全面提升。三是旅游人口的增长。光明新区拥有突出的生态优势，生态农业观光、生态休闲旅游发展已经具备

14、一定的知名度，对深圳市区及周边地区的游客具有很强的吸引力。随着假日经济及休闲旅游时代的到来，光明新区的都市型现代生态农业和生态休闲旅游业将得到进一步发展，旅游人口有望不断攀升，为新区的商业发展提供新的空间。 （三）城市总体规划深圳城市总体规划。根据新一轮深圳市城市总体规划（2009-2020），将规划建设福田罗湖和前海两大城市主中心以及包括光明新城中心在内的五大副中心，全市发展重心不断西移，将带动产业不断向宝安、光明等地区转移，包括部分商业服务业从市中心区向副中心区转移。随着市区地价不断上涨，光明新区的土地空间资源优势将进一步突显，一些大型商业网点向光明转移的迫切性加快显现，这将为光明新区的商

15、业发展带来更多机遇。光明新区城市总体规划。根据光明新区规划（2007-2020），光明新区将依托良好的自然环境背景，优化城市建设区与周边生态用地的边界，建立紧凑集中、功能多元、生态优先的集约效益型的绿色新城，确立了“一轴、两心、一门户”、“一环、四点、八片”的区域空间格局。因此，商业网点布局应根据不同区域功能，规划构建功能相对完备、层次分明的商业网点体系。图 光明新区空间结构规划图（四）交通发展规划交通对商业发展具有重大影响。交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，但商业网点布设不当，也会对交通形成一定阻碍，因此，商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。因此，光明新区交通运输“十二五”规

16、划的出台实施，必将对新区商业网点布局产生重大影响。一方面，轨道6号线、现代有轨电车、BRT等快速公交线路及其他配套完善的公交网络的规划建设将明显改变消费者的出行方式，使公共交通捷的商业旺区和网点获得进一步发展，并促进交通枢纽型商业中心等新型商业集聚区的出现。另一方面，规划中区域性重大交通项目，如广深港客运专线光明站等项目的建设将显著提高新区商业对外的辐射力。图 光明新区交通“十二五”规划图（五）深圳商业格局变化在“十二五”期间，深圳将加快优化全市商业空间布局，打造“两轴两带”新的商业格局，努力使深圳成为具备国际影响力的消费中心和全球工业品采购中心。即深化原有的“一轴两带”的商业空间布局，以地铁

17、四号线、深圳北站的建成通车为契机，推动民治、龙华和大浪商业区和特色商业的发展，打造沿地铁四号线的新商业主轴。可见，光明新区商业的发展势必面临沙井、福永、龙华等周边主要商业区的竞争，对新区商业对外辐射能力的增强将产生一定影响。图 深圳“两轴两带”商业空间布局示意图（六）小结光明新区作为新成立的经济功能区，具备显著的土地资源、生态资源和管理上的优势，其商业的发展随着经济的快速发展、消费需求的高端化转变以及城市、交通等相关规划的实施将迎来历史性的发展机遇，同时也存在与周边地区的竞争关系。因此，光明新区应充分发挥自身优势，积极研究高端产业园区的消费需求，率先创新园区商业配套模式，全面满足本地各类消费群

18、体多样化和高端化的消费需求；紧密结合城市总体规划和交通发展规划，在核心片区及主要的交通枢纽站点加快形成服务功能完善具有一定辐射力的商业中心；加大力度推动商业与生态农业、休闲旅游业的互动发展，依托旅游资源，发展休闲农业、主题休闲度假、观光度假等新型消费性服务，强化特色商业的发展，打造光明的商业知名度，提升商业的对外辐射力。三、商业网点规划的指导思想与发展目标（一）指导思想围绕光明新区“四区一极”的总体战略和目标定位，以满足新区产业发展和提升生活质量根本，以扩大内需、转变经济发展方式为导向，着力提升商业网点的服务水平，大力推进商业网点的空间聚集，努力扩大商业网点的辐射能力，全力构建“规模适度、独特

19、卓越、业态先进”的现代化商业网点体系和“布局合理、特色突出”的商业空间格局。（二）规划原则1.提高商业整体竞争力的原则商业竞争力是中心城市综合竞争力的重要体现。通过规划，引导商业网点建设健康发展，壮大现代流通渠道，改善商业环境，提高商业的整体竞争力。2.协调发展的原则商业体系的建立是城市建设的重要组成部分，要考虑其他产业发展对商业的需求和产业之间的互补，找准商业网点发展的定位，促进商业与相关产业、城市建设和环境等方面的协调发展。3.市场调节的原则对于商业网点的数量、面积和结构，坚持以市场机制进行调节。规划目的在于根据总体发展目标和资源条件，提出政策导向，完善发展机制，整合商业资源，改善商业配套

20、设施，减少功能冲突和布局分散的不合理现象，使商业体系更好地服务居民，适应产业及城市发展的需要。4.以人为本的原则发展层次分明的商业网点体系，最大程度地满足不同类型的消费需求。根据消费者不同类型的消费需求，划分商业等级，引导能够满足同类型消费需求的商业网点尽量在相应区域集聚，形成层次分明的商业等级体系，更好地服务消费者。5.突出重点的原则通过对主要商业（街）区的规划，引导相关业种业态的入驻，体现商业（街）区的功能；同时，通过对重大商业设施的规划，促进不同商业（街）区自身特色的形成，形成同等级商业区错位经营。6.可操作的原则规划将通过设立听证制度和建立与城市规划相衔接的制度，对主要商业中心的功能定

21、位和重大项目的选址，从用地以及项目的立项等方面给予落实。（三）主要任务1.合理筹划商业体系，满足多元化的消费需求根据消费者不同类型的消费模式和产业活动特点，设置商业等级，满足消费者便利消费、日常购物、一站式购物、一站式消费和特色消费等不同层级的消费需求。结合消费者不断升级的消费需求，制定业种业态引导规划，保持商业的多样性，提供品种齐全、类型丰富的产品和服务，满足消费者日益多样化、个性化的消费需求。做好商业旺区、社区商业和园区商业的业种业态规划，为产业活动和消费者提供便捷的商业设施。加强商业网点配套设施建设，不断改善购物环境，创造更方便、更舒适、更安全的购物消费场所，提高消费者的满意度。2.加快

22、发展流通现代化，提升商业网点的服务水平（1）进一步提高现代流通渠道的覆盖率现代流通渠道运用先进的经营理念、先进的科学技术与管理方法，实施网络化和信息化战略，具备强大的市场竞争力。规划期内，要大力发展各种类型的现代流通网点，特别是小型网点如便利店的发展，进一步提高现代流通渠道覆盖率，在规划末期实现以现代流通渠道为主导的商业体系。（2）促进连锁网点的发展连锁化是商业网点现代化的必然趋势。深圳商业网点的连锁经营还有较大的提升空间。要积极鼓励连锁商业企业和连锁网点的发展，通过提高连锁业的市场占有率，带动全市商业整体经营效率的提高。3.超前打造商业格局，提高商业聚集度在充分尊重新区的空间特点、居民生活和

23、产业活动特征基础上，结合光明新区的发展定位和产业发展需要，超前规划不同层级、类型和档次的商业街区，构建满足未来发展需要的商业空间格局，确保各类型商业街区和重大商业设施在特定区域的聚集，提升光明新区商业整体聚集度。4.大力培育商业特色，扩大商业辐射能力结合新区的产业特点、生态和交通资源，推进产业互动融合，培育光明新区商业特色。依托高新技术产业和深港客运专线光明站的交通枢纽作用，规划发展主题商城，打造以高新技术产品展示、体验和交易为核心的门户区商业。全面推动商业与农业、旅游业的互动融合，充分利用万亩荔枝林、千亩花卉基地、奶牛示范场、滑草场、回归亭、天鹅湖等风景区等生态旅游和都市农业资源，规划发展2

24、-3个集酒店、餐饮、购物和休闲娱乐于一体，以农业体验、休闲农业和观光度假为特色的大型主题消费区，打造节假日消费目的地，全面扩大商业的对外辐射力。（四）发展目标1.推动商业的快速发展规划期内，商业市场规模以略低于GDP的速度保持快速增长，年均增长率不低于25%，2015年实现社会消费品零售总额逾150亿元。商业总面积超过120万平方米，年均增速12以上，实现全市1.52平方米的人均水平。2.提升商业服务水平规划期内，连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到50；连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%。商业网点年营业效率由目前的6761元/平方米提高到1.2万元/平方米。3.形成分工明确的

25、商业体系制定商业聚集区设置标准，形成社区商业、片区商业、核心区商业、特色商业和园区商业等不同类型商业层级，分别满足消费者日常购物、一站式购物、一站式消费、特色消费等不同类型消费需求，以及产业园区生活配套需求。4.构建“一轴双核三区四点”的商业空间格局规划期内，形成以轨道6号线为商业发展主轴，以光明新中心商业区和公明商业区为核心，以深港客运专线光明站所形成的门户商业区、光明农场主题消费区、西北农产品商业区为特色，以将石、玉田、红坳、高新区四大片区中心商业区和若干社区商业中心为支撑的“一轴双核三区四点”商业空间格局。5.打造十分钟社区商业圈结合消费行为特征，打造“10分钟社区商业圈”，就近满足居民

26、日常生活需求。即居民步行5分钟范围内可以到达便利店、快餐店、药店、洗染店和再生资源回收站，满足便利性购物、早餐、再生资源回收等服务需求；10分钟内可以到达大中型超级市场；满足副食品、蔬菜水果、日常生活用品的购物功能，以及早餐、小吃和正餐的餐饮服务功能，同时满足居民家用电器、家具等用品的维护修理服务，休闲、健身、洗浴、美容美发、再生资源回收、家庭服务等的综合服务功能。四、商业体系规划（一）商业体系光明新区将按照居民“一站式消费、选择性消费、一站式购物和日常购物”四种级别的消费模式，划分“核心区商业、特色商业和片区商业和社区（园区）商业”四种层级。在各层级下，结合其规模和功能特点，设置不同类型的商

27、业聚集区，形成分工明确的商业体系。（二）核心区商业核心区商业以满足本地居民、外来消费者集购物、餐饮、休闲娱乐和金融服务于一体的一站式消费需求为主的商业层级，该层级按规模分为两种形态的商业区。1.核心商业区指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业区，商业营业面积在30万平方米以上。业种上集零售、餐饮、休闲娱乐、金融服务于一体，业态上以大型购物中心、大型百货店、大型专业店和专卖店为主。光明新中心商业区将按照核心商业区的标准进行规划建设。2.次核心商业区指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业区，商业营业面积15-30万平方米。业种上集零售、餐饮、休闲娱乐、金

28、融服务于一体，业态上以大型购物中心、大型百货店、大型专业店和专卖店为主。公明商业区将按该类型商业区的标准进行规划和完善。（三）特色商业具有相同特点的网点在空间上呈组团式或线状分布，提供特定商品或服务的商业街区，专门为特定消费群体提供商品或服务，满足消费者选择性消费。主要配置提供同类商品或服务的商业行业或生活服务业，业种业态上以主题商城、专业市场、专业店、专卖店或餐饮店为主。该层级按网点聚集形态分为特色商业区和特色商业街两种类型。门户商业区、光明农场主题消费区和西北农产品商业区属于特色商业的类型。（四）片区商业片区商业指商业集聚度较高、经营品种品类齐全，满足本地居民一次性购满购足的一站式购物需求

29、为主的商业层级，该层级相对应的是片区中心商业区，一般选址于居住区聚集、交通便利的片区中心，商业营业面积515万平方米。功能上以零售和餐饮为主，兼顾居民休闲和生活服务。业态上以百货店、大型综合超市、专业店、专卖店为主。规划期内，结合轨道交通线路及周边居住区规划情况，在将石、玉田、红坳、高新区四大片区内，选址发展规模适度的商业聚集区，满足片区内消费者一站式购物的需求。（五）社区（园区）商业社区商业指商业一定程度集聚，功能上满足居民日常购物所需，以地域内和周边居民为主要服务对象的商业层级。根据规模和商业类型，社区商业分为社区商业中心、居住区商业和邻里商业三种具体形态。由于产业园区内的商业满足的生活服

30、务功能与社区商业相同，其商业应结合园区的规模，参照社区商业的标准进行配套。1.社区商业中心指商业一定程度集聚，商业和服务业营业面积3-5万平方米，以满足周边社区居民日常购物需求的商业聚集区。社区商业中心以大型综合超市、生鲜超市、便利店、中小型连锁餐饮店和日常服务型商业网点为主。规划期内，应结合居住区的分布，在居住区聚集度较高，交通便利处规划发展若干个社区商业中心。2.居住区商业指商业一定程度集聚，商业和服务业营业面积0.5-3万平方米，以满足居住区居民日常购物需求的商业形态。居住区以超级市场、生鲜超市、便利店、中小型连锁餐饮店和日常服务型商业网点为主。3.邻里商业指商业一定程度集聚，商业和服务

31、业营业面积低于5000平方米，以满足居民便利性消费需求为主的社区商业形态。邻里商业以连锁便利店、小型连锁快餐店、连锁药店、洗染店和美容美发店为主。根据以上各类型商业层次，结合光明新区实际情况，到2015年，规划发展如下各类商业街区，详见下表。商业等级消费服务商业区分布核心区商业一站式消费核心商业区光明新中心商业区次核心商业区公明商业区特色商业选择性消费特色商业区门户商业区、光明农场主题消费区、西北农产品商业区片区商业一站式购物片区中心商业区将石商业区、玉田商业区、红坳商业区、高新区商业区社区商业日常购物和便利性消费社区商业中心选址于居住区聚集、交通便利处居住区商业中心选址于大型居住区内邻里商业

32、普通住宅楼群、小型社区入口处或居民主要出入途经地五、大型商业设施布局规划（一）商业空间格局一轴：以轨道6号线为商业发展主轴。轨道6号线贯穿公明和光明两个中心区，并通过快速公交与深港客运专线光明站衔接，且与规划中的13号线预计在玉田和高新区相连接形成接驳站，全面打通光明新中心区、公明商业区、玉田商业区、高新区商业中心等新区的重大商业节点和商业片区，是光明新区未来商业发展的主轴。双核：指光明新中心商业区和公明商业区。这两个商业区是目前光明新区商业相对成熟的商业聚集区，规划发展成为集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务和金融于一体的一站式消费中心，是未来光明新区的两大商业核心。三区：指深港客运专线光明站所形

33、成的门户区、光明农场的休闲商业区和西北农产品商业区三大特色商业片区。门户区将规划发展主题商城，打造以体现光明新区产业特色，以高新技术产品展示、体验和交易为核心，具备对外辐射能力的特色商业区；围绕光明农场周边的奶牛示范场、滑草场等生态旅游资源，发展集生态旅游、休闲娱乐和购物于一体的大型主题消费区，打造深圳市民重要的节假日消费目的地；在西北高新农业产业发展基地，规划发展集农业体验、休闲农业和农产品销售与一体的特色消费区，全面提升光明新区商业的对外辐射能力。四点：指在将石、玉田、红坳、高新区四大片区内，分别规划发展规模适度的商业聚集区，满足片区内消费者一站式购物的需求。（二）两大核心商业区两大核心商

34、业区包括光明新中心商业区和公明商业区，规划期内重点规划建设光明新中心商业区，完善和提升公明商业区的商服业功能。1.光明新中心商业区（1）位置：在光明新区新中心片区内选址发展（2）商业区类型：核心商业区（3）功能定位：功能上将涵盖商业和商务功能。规划期内将发展成为以提供高档零售、餐饮、文化娱乐服务为主，集购物、餐饮酒店商务和休闲娱乐于一体的一站式消费中心。该商业区将成为区内档次最高、服务最完善的商业区之一。（3）规划导向：规划期内，以高起点高定位为原则，超前规划光明新区的新商业中心，大力发展现代服务业，包括办公、信息服务、金融、法律和各类中介服务业等行业，重点发展与商务中心、高尚社区相匹配的中高

35、档次零售业、酒店餐饮业及娱乐业。（4）规划重点¨ 按高档次高级别的要求，超前编制光明新中心商业区空间规划，为商业区内重大商业设施预留用地，并制定详细的景观、立面、动线、交通组织、停车等商业基础设施规划。¨ 商业区将为全区及外来高端消费群体提供消费和商务服务，规划商业营业面积30万平方米左右，目前应尽快为商业区的发展用地作适当的预留。¨ 在业态上，引入购物中心、中高档次的百货店、品牌专卖店，以及引领潮流的娱乐服务业和餐饮业。考虑优先引进一个营业面积10万平方米左右的都市型购物中心，作为整个商业区发展的龙头。¨ 规划开发12条特色商业街，做好河心路商业街的改

36、造，吸引各类时尚商品专业店集聚，提供自然、轻松的购物休闲环境。¨ 鼓励高星级酒店发展，特别是加快已规划五星级酒店的建设。¨ 扶持发展文化娱乐消费服务业，引进书店、影剧院、茶艺馆、酒吧等娱乐服务设施建设。¨ 加强和完善商业区管理和基础设施配套，规划发展智能交通引导系统，提升商业区的档次。2.公明商业区（1）功能定位：集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一体，满足本区居民购物消费需求。规划期内，在光明新中心商业区的商业功能尚未形成之前，将继续承担提升光明新区整体消费服务水平的使命，其定位以中高消费需求为主，目标客户群是常住居民及周边地区的中高收入者。（2）商业区类型：次核心商

37、业区（3）规划重点¨ 规划商业营业面积：15万平方米。¨ 重点发展大型百货、大型连锁专业店、书店、专卖店，以及各种风味餐饮网点。¨ 围绕公明老街规划发展具当地风情特色的商业街，对公明老街进行重新包装，使之成为公明商业区的重要组成部份，成为集观光旅游购物于一体的步行街。¨ 做好交通规划和指引，打通各大商业设施和人流节点的交通微循环。 ¨ 加强片区商业改造力度，实施临街立面和街景改造，增设停车场。（三）三大特色商业区1.门户商业区（1）位置：深港客运专线光明站周边（2）商业区类型：特色商业区（3）功能定为：门户区将规划发展主题商城，打造以体现光明新

38、区产业特色，以高新技术产品展示、体验和交易为核心，具备对外辐射能力的特色商业区。（4）规划重点¨ 尽快制定门户商业区的发展规划，为未来商业区的发展预留用地。¨ 规划应充分考虑高新基础产业的特点和交通枢纽站的特色，做好交通衔接和组织安排，并力争在建筑上体现交通枢纽站特色。¨ 商业区规模预计15万平方米左右，重点引进23家以高新产业为特色的主题商城、专业店和体验店。¨ 做好主力业态的布局规划，主题商城应尽可能集中。¨ 完善客运站和商业区功能配套，规划发展1条餐饮街。¨ 规划发展交通枢纽停车换乘站，吸引周边城区居民到此换乘轨道交通，扩大光明

39、新区的商业辐射力。2.光明农场主题消费区（1）位置：东北生态农业研发与观光基地（2）商业区类型：特色商业区（3）功能定位：围绕光明农场周边的奶牛示范场、滑草场等生态旅游资源，发展集生态旅游、休闲娱乐和购物于一体的大型主题消费区，打造深圳市民重要的节假日消费目的地；（4）规划重点¨ 完善光明农场特色农产品展销、动物观赏、休闲娱乐、绿色美食及高科技农业展示等项目。¨ 规划建设12个光明农场配套酒店和娱乐设施。¨ 规划建设1个以绿色安全为特色的高端农产品交易市场。¨ 集中规划餐饮设施，适当引入连锁餐饮品牌，推动餐饮网点经营管理水平的提升，满足游客的就餐需求。3

40、.西北农产品商业区（1）位置：西北高新农业产业发展基地（2）商业区类型：特色商业区（3）功能定位：以高新农业产业发展基地为依托，规划发展集农业体验、休闲农业和农产品销售与一体的特色消费区，全面提升光明新区商业的对外辐射能力，进一步推动高新农业产业的发展。（4）规划重点¨ 充分利用光明新区作为亚洲最大的养鸽基地、国内最大的鲜奶出口基地、广东最大的西式肉制品生产基地的优势，加大力度发展现代化的、以绿色安全为特色的高端农产品交易市场，并逐步向其他区域设置配送网点，着力打造高端农产品产业链条，实现直接由生产基地向城市配送，推动商品品牌的输出。¨ 规划发展2个集绿色农产品交易、品牌展

41、示、价格发布于一体的高端农产品主题商城。¨ 选址建设绿色农产品仓储加工区，为农产品绿色营销网络奠定物流基础。¨ 做好物流配送的线路和交通安排。（四）四大片区中心商业区1.玉田片区中心商业区（1）功能定位：经营品种品类齐全，满足周边居民购物需求。（2）规划商业营业面积：5万平方米。（3）发展重点：与轨道6号线玉田站紧密结合，做好空间规划和人流动线组织，充分利用轨道交通的人流聚集效应，发展片区中心商业区，挖掘消费潜力。重点引进中高端的大型综合超市、专业店和品牌专卖店。2.将石片区中心商业区（1）功能定位：经营品种品类齐全，满足周边居民购物需求。（2）规划商业营业面积：3万平方米

42、。（3）发展重点：在居住区较为集中，交通便利处选址规划将石片区中心商业区。重点引进中高端的大型综合超市、专业店和品牌专卖店等零售业态、连锁餐饮和居民服务等商服业网点。3.红坳片区中心商业区（1）功能定位：经营品种品类齐全，满足红坳片区居民购物需求。（2）规划商业营业面积：3万平方米。（3）发展重点：在外来务工人员较为集中的居住区周边，规划片区中心商业区，重点规划1条餐饮街，引入大型综合超市、便利店、专卖店、电子体验店、小型书店，以及网吧等娱乐设施，满足年轻务工人员的生活娱乐所需。4.高新区片区中心商业区（1）功能定位：品种和服务齐全，满足高新区企业管理人员生活所需。（2）规划商业营业面积：5万

43、平方米。（3）发展重点：规划发展中高端购物餐饮设施和文化娱乐设施，重点发展高新技术产品展示、体验、交易的小型主题商城、大型综合超市、品牌专卖店、便利店、小型书店、电影院等商业设施，完善星级酒店、商务酒店的配套。六、社区（园区）商业发展规划（一）社区商业发展思路结合国内外城市社区商业发展经验和光明新区的实际情况，社区商业的发展应以市场为导向，以就近满足居民日常生活需求、为社区居民营造便利、舒适和谐的社区生活环境为根本目标。1.研究和制定社区商业建设标准，引导社区商业健康发展。抓紧研究和制定社区商业建设标准，在社区商业的商业面积、业种业态和配套设施等方面做出明确的规定，引导社区商业的健康发展。2.

44、打造“10分钟社区商业圈”，就近满足居民的日常生活需求。应结合消费行为特征，打造“10分钟社区商业圈”，就近满足居民日常生活需求。即居民步行5分钟范围内可以到达便利店、快餐店、药店、洗染店和再生资源回收站，满足便利性购物、早餐、再生资源回收等服务需求；10分钟内可以到达大中型超级市场；满足副食品、蔬菜水果、日常生活用品的购物功能，以及早餐、小吃和正餐的餐饮服务功能，同时满足居民家用电器、家具等用品的维护修理服务，休闲、健身、洗浴、美容美发、再生资源回收、家庭服务等的综合服务功能。3.分类指导，突出重点。要根据城市发展的不同特点和社区商业的不同类型，因地制宜，确定工作重点，有针对性地对社区商业的

45、建设活动进行协调。老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，要针对社区居民需求变化，合理配置网点，扩大服务范围，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要加强总体规划，以集中建设社区商业中心和合理配置多点式便利型商业网点为主。4.提高社区商业的经营水平和服务质量。在加强管理的同时，做好高水平商业网点的引入工作。在社区商业的进一步发展中，应制定相应的优惠政策和鼓励措施，吸引具有一定规模的连锁商业企业进驻社区，不仅有利于它们自身的扩张发展，也有利于提升社区商业的组织化程度和商业层次。（二）社区商业规划导向1.发展社区商业的根本目标：未来宝安社

46、区商业的发展应以市场为导向，以就近满足居民日常生活需求，为社区居民营造便利、舒适和谐的社区生活环境为根本目标。2.社区商业的基本服务功能：除邻里商业单元外，其他社区商业形态应具备如下八大功能：（1）购物功能：最低应能满足居民对以下商品的日常需求，商品包括果蔬、肉类等常用生鲜、熟制食品及调味品；日常消费品，如日化用品、食品饮料、香烟等快速消费品；图书、音像等其它文化用品；国家基本药物品种。（2）餐饮服务：应能提供早餐服务，订餐送餐服务和日常快餐服务。（3）美容美发服务：应提供美容美发及其相关的服务，能为老年人、儿童及病残人等提供上门服务。（4）维修服务：应能提供家电维修(含微机及外设维修)、自行

47、车修理、修鞋、配钥匙等服务。（5）洗衣服务：应提供洗衣、烫衣以及皮革衣物的清洗、上光等服务。（6）照相冲印服务：应能提供照相、胶卷冲洗及数码照片的冲印、扩印、胶卷销售等服务；应提供立等可取的证件照服务。（7）再生资源回收服务：社区再生资源回收站应能提供居民生活性再生资源的回收服务；应能提供上门服务。（8）家政服务：有家庭服务网点，提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。3.社区商业的类型：结合光明新区的实际情况，社区商业分为社区商业中心、居住区商业和邻里商业单元三种形态。（1）社区商业中心² 服务人口：服务半径1.5公里，人口在3至5万人之间。² 营业规模：商业和服务业面

48、积3-5万平方米，年营业额4亿元人民币以上。² 选址和布点方式：社区商业中心应采取集中布点的方式，一般选择位于新建社区或大型居住区聚集地、人流集中、交通便利处。² 业种业态构成必备的业种业态包括：大型综合超市（5000平方米以上）、生鲜超市、便利店、中小型连锁餐饮店、连锁药店、美容美发店（总面积不低于300平方米）、家电维修、汽车美容店、照相冲印店和洗染店、再生资源回收站（不一定集中设置，可分开设置于居住区内不同位置，回收站总面积180300平方米）。可选择的业种业态：健身中心、家政服务中心、酒吧、茶馆、洗浴以及医疗、储蓄等“选择性”业态。（2）居住区商业² 服务

49、人口：服务半径1.0公里，人口在5000至3万人之间。² 营业规模：商业和服务业面积0.5-3万平方米。² 选址和布点方式：居住区商业应采取集中布点或沿街布点的方式，一般选择位于居住区和城中村入口人流集中、交通便利处。² 业种业态构成必备的业种业态包括：超级市场（2000平方米以上）、生鲜超市（或肉菜市场）、便利店、中小型连锁餐饮店、连锁药店、美容美发店（总面积不低于150平方米）、家电维修、照相冲印店和洗染店、再生资源回收站（不一定设置于社区商业中心，可集中或分开设置于社区内不同位置，回收站总面积60180平方米）。可选择的业种业态：汽车美容店、健身中心、家政服

50、务中心、酒吧、茶馆、洗浴以及医疗、储蓄等“选择性”业态。（3）邻里商业² 服务人口：服务半径500米，人口在5000人以内。² 营业规模：商业和服务业面积不超过5000平方米（建筑面积超过8000平方米）。² 选址和布点方式：邻里商业应根据居住小区或所在楼宇实际情况，尽量采取集中布点的方式，一般选择位于小型居住区和大型住宅楼宇入口处。² 业种业态构成：必备的业种业态包括：便利店、小型连锁快餐店、连锁药店、美容美发店（总面积不超过100平方米）、家电维修和洗染店、再生资源回收站（回收站总面积不超过60平方米）。可选择的业种业态：酒吧、茶馆、洗浴等“选择性”

51、业态。4.规范社区商业社区商业的健康发展，必须有政府的合理规划，这样一方面能够保障对居民综合性消费需求的满足能力，另一方面也可以避免盲目开发而导致的过度竞争局面。有关部门应抓紧研究和制定社区商业发展规划，并形成社区商业建设标准。建议将成果直接融入城市规划，使之具备法律效力，以便于相关部门对社区商业的开发进行有效管理。社区商业的规划和建设标准，应从商业的规模、结构、类型和配套设施等方面做出细致的规定：（1）商业面积：建议按1：9的商住比例设置商业和服务业面积（以建筑面积为准）。（2）面积结构：一般商业和服务业面积在功能上按购物40%、餐饮30%和服务30%进行配置。（3）人口低于0.5万人的社区

52、（建筑面积10万平方米以内）按邻里商业单元标准规划社区商业；人口在0.5万人3万人的社区（建筑面积1060万平方米）按居住区商业标准规划社区商业；人口在35万人的社区（建筑面积60100万平方米）按社区商业中心的标准规划社区商业。（4）同一社区内距社区商业中心或居住区商业中心500米处配置邻里商业单元。限制在相距500米范围内重复设置邻里商业单元。（5）新建社区的商业中心应规划有500个以上的停车位。5.分类指导社区商业的发展由于新老社区的商业配套设施不同，社区居民的消费水平、消费特征和消费需求也存在一定差异，因此，社区商业应结合不同类型社区进行规划和管理。（1）新建社区对于新建或在建社区，应

53、严格按照新的规范规划社区商业，规划部门应当根据用地规模、周边商业状况、不同半径范围内人口数量等因素限定新建社区的商业开发规模、布点方式和相关设施数量（如停车位）。开发商应在商业主管部门监督和指导下，统一设计社区商业的布局和业种业态结构，并通过招投标的方式确定专业的管理公司，由管理公司进行社区商业的招商运作。（2）已建成社区对于已建成社区，应采取“突出重点、创建中心”的原则完善其社区商业。已建成的社区大多进入了成熟期或衰退期，其商业业种业态相对比较齐全，但网点主要分布在住宅的临街位置，布局分散，缺乏聚集核心，商业面积不足。应按照社区商业规范，根据不同半径范围内人口数量确定社区商业的类型和面积。与

54、现有面积进行比较，不足的应鼓励开发商在社区内特定区域通过改建或改造，增加相应的商业面积，并通过引入大型综合超市或超级市场引导商业网点在特定区域聚集，形成社区商业的核心；商业面积超过的社区应将多余面积改造为停车位等社区基础设施，并在改造过程中有意识地引导商家搬迁以提高网点聚集度。6.发展和完善产业园区商业配套光明新区产业园区较多，应结合园区的规模和特点设置。（1）占地100万平方米以上的产业园区参照社区商业中心配套标准，每个园区规划配套商业面积12000平方米；业态上以大型综合超市、便利店、餐饮店、连锁药店、美容美发店、照相冲印店和洗染店、再生资源回收站为主。（2）占地51100万平方米的产业园

55、区参照居住区商业配套标准，每个园区规划配套商业面积6000平方米；业种上以零售和餐饮网点为主，业态上以2000平方米左右的超级市场、便利店、餐饮店、连锁药店、美容美发店为主；各工业区可根据实际情况适当规划照相冲印店、储蓄和票务等业种业态。（3）占地2050万平方米工业区个工业区规划配套商业面积3000平方米；业种上以零售网点为主，业态上以超级市场、食杂店、餐饮店和美容美发店为主；各工业区可根据实际情况适当规划连锁药店、照相冲印店、储蓄和票务等业种业态。七、商业业态规划指引（一）零售业态规划指引1.购物中心购物中心的设置力求服务全面、高质量、高档次，营业面积不超过15万平方米。鼓励在光明新中心商业区和公明商业区引入购物中心。2.百货店（1）应布置在核心商业区、次核心商业区、片区中心商业区和特色商业街区，目标顾客以居民和流动顾客为主。（2）鼓励在光明新中心商业区、公明商业区、玉田片区商业中心、高新区中心商业区开设百货店，限制在社区商业层级发展百货店。3.大型综合超市（1）大型综合超市应选址在交通便捷、居民稠密的区域，要有足够的停车位等配套设施，并尽量减少对居民的干扰。（2）鼓励在各类片区中心商业区和社区商业中心发展大型综合超市。限制大型综合超市在社区的发展。4.仓储式商场 （1）仓储式商场应选址于交通便捷处或物流园区内。（2）限制仓储式商场入驻各类型商业区。（3）仓