城市房地产开发土地供应机制探讨

1、城市房地产开发土地供应机制探讨林若凡(福州市建设局房地产开发处,福建 福州 350005摘 要:针对城市房地产开发用地供应现状,分析土地供应机制及政府在土地供应中的职能关键词:城市土地;总量控制;合理分布;依法供地中图分类号:F29312 文献标识码:A 文章编号:1009-8682(200204-0087-03Land supplying .s machanism of real estate development of cityLIN Ruo -fan(Real Estate Development Office,Construction Bureau,Fuzhou 350005,Chi

2、naAbstract:To analyze land supplying .s mechanism and governm ent function during supply of land on the basis of the current situation of land ex plo itation in real estate development.Key words:city .s land;total control;reasonable layout;supplying land according to law随着房地产业的发展,城市土地市场也逐步发育,成为我国市场经

3、济体系中的一个主要组成部分。土地市场的建立和发展,促进了城市土地资源的有效配置,增加了政府的财政收入。但由于缺乏相应的宏观调控与法规的制约,一些地方土地投放量超过实际开发建设能力,造成了土地供应市场的不平衡,使得土地价格一直停留在较低水平,影响土地市场发育;由于土地投放缺乏长远计划,近期土地供应量太大,没有给远期的发展留有充分的余地,影响了城市建设的可持续性发展;由于土地投放中房地产用地占据了很高比例,而公共设施用地不足,造成了房地产开发与基础设施公共配套设施建设的脱节;由于土地投放量的供大于求,影响了政府宏观调控能力,也削弱了政府在土地开发中获得收益的能力。为有效经营城市资源,合理利用土地,

4、必须就城市房地产开发土地供应机制进行探讨。1 合理控制土地供应总量111 房地产开发土地供应要与经济发展水平相一致纵观房地产发展历程,超越经济发展规模,超量供应开发用地,引发房地产市场失控的例子不胜枚举。广西的北海市、海南的海口市都曾经出现过类似现象。强化对土地供求市场的调控,才能保证经营性房地产开发用地需求与供给的基本平衡。房地产开发年度土地供应总量控制应在国民经济和社会发展计划的指导下,比较历年城市开发用地需求而确定。因此,土地供应总量的控制,不仅要有5年、10年乃至更长期的土地供应计划,而且要有每年的土地供应计划。土地供应计划要符合土地利用总体规划和城市总体规划,并根据各类建设用地需求而

5、制定。只有近、中、远期相结合,严格控制土地供应,才能使收稿日期:2002-03-06;修回日期:2002-08-20作者简介:林若凡(1975-,男(汉,福建莆田人,助理工程师1第4卷 第4期2002年12月福建建筑高等专科学校学报JOU RNAL OF FU JIA N COL LEGE OF ARCHIT ECT U RE &C 1E 1Vol 14No 14Dec 12002土地市场逐步走上良性循环的轨道,保持房地产业健康有序发展,保证政府从土地供应中获得最佳效益。112房地产开发土地供应要与土地利用总体规划和城市规划相协调土地利用总体规划和城市规划是城市土地利用的强制性文件,房

6、地产土地供应要严格按照两项规划确定土地的用途和利用方式。经批准的城市规划确定了城市建设用地的规模与空间分布。一般来说,年度房地产开发建设用地应在上一年用地总量的基础上,根据社会经济发展速度、城市建成区发展目标以及居民的住房需求等多项指标进行综合测算。在建立房地产开发土地供应总量控制指标之后,政府有关部门应当根据城市规划,建立包括居住用地、公共设施用地、工业用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、预留用地等各项专项指标。2建立土地储备机制与供应机制政府应拥有足够的土地储备,才能实现对土地供应计划的调控;政府在垄断土地供应的同时,还必须加强对地价的控制。土地储备与供求宜遵循以下原则:211土地

7、储备原则根据土地利用年度计划,充分考虑城市规划实施的需要和土地市场的供求状况,对增值较快、近期开发能够产生明显经济效益的土地应优先纳入土地储备计划并加紧组织实施。对近期将要开发的城市道路等基础设施项目的周边土地应作为项目的偿债或融资的土地进行冻结控制;对闲置土地要按规定收取土地闲置费或收回土地使用权。21111收回应依法无偿收回的国有土地,由土地管理部门负责报请原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准并办理法定收回手续后,移交给政府指定的土地管理部门;为公共利益和实施城市规划进行旧城区改建需要收回国有土地的,由有关部门根据城市房屋拆迁管理的有关规定给予适当补偿。21112收购城市规划管理部

8、门应及时提供地块的规划资料,由政府授权的土地储备单位与被收购土地的单位直接洽商收购补偿事宜,土地收购价按有关规定执行。21113统征城市规划管理部门应及时提供统征地块的规划资料,由土地管理部门对统征地块的面积、地类和权属状况进行调查核实,并根据5中华人民共和国土地管理法6、5福建省实施3中华人民共和国土地管理法4办法6规定的征地补偿标准拟定征地方案;征地方案经政府批准后实施。212土地供应原则对国家鼓励发展的产业建设项目,在用地上优先予以保障;对国家限制发展的产业建设项目要根据实际情况供地;对国家明令禁止、严格控制的产业建设项目要坚决停止供地。经营性房地产项目用地一律采取招标、拍卖方式出让国有

9、土地使用权。213土地调剂原则要从需求引导供给转为供给引导和制约需求。即土地市场需求旺、地价较高时,政府要增加土地供应投放量,以获得较高土地收益;在市场平淡、地价相对较低时,政府要考虑履行优先购买权,进行土地购进、收回,留作备用。3加强对土地供应空间分布的引导土地供应空间分布要与城市的用地发展方向、产业发展目标和环境保护目标相一致。土地供应在时序上、地段上要相对集中,要结合基础设施的改造建设进行,这样不仅有利于基础设施的配套,而且能产生规模效应,提高区域形象。311加强房地产开发用地空间分布的引导大量房地产开发用地占用城市公共用地的发展空间,给城市日后的发展埋下隐患,一些开发用地甚至占据目前城

10、中宝贵的公共设施用地和绿地,使旧城的公共用地日益减少,环境质量日趋低劣,严重损害城市空间形象。因此,房地产开发用地不但要严格按照城市规划要求提供,而且在具体的项目开发中还要进行方案竞选,特别是能够树立城市良好形象的关键地区,如城市景观轴、重要的交通节点、大型公共中心等,要注重城市设计。312基础设施建设要与土地供应相协调城市基础设施建设应当超前发展,而不是滞后弥补。超前发展可以提高土地的价值,吸引投88福建建筑高等专科学校学报第4卷资,避免开发建设后基础设施供给不足所带来的问题。4 提高政府对土地市场的宏观调控能力411 确保政府垄断土地一级市场为高度垄断土地一级市场,政府要实行/五个统一0,

11、即:统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理。对土地的储备和供应实行垄断。对于经营性用地,由政府部门统一征用后,将生地改造为熟地,最后以拍卖或招标方式出让给开发企业。412 保证政府掌握土地资产对土地一级市场的高度垄断,可以保证土地资产牢牢地掌握在政府手中,但同时政府应减少对土地二、三级市场的干预,积极放开搞活土地使用权转让市场,并运用供地计划、地价、税费、规划等对土地市场从宏观上加以调控、规范和指导。413 由政府提供地价信息政府可择机提供一定数量的地块,并建立具有导向作用的地价公示制度。明确各地块的位置、用地性质、开发强度等规划控制指标,让建设单位根据自身需要选择地块,这样既引导了

12、投资方向,又给建设单位以充分选择的自由,政府和建设单位都处于积极主动的地位。5 加强房地产开发土地供应的立法和执法工作土地供应涉及计划、土地、规划、建设等多个部门。只有各部门各司其职,互相配合,才能提高土地供应的科学性。511 加强立法目前亟需完善土地供应的法律体系,加强土地资源的管理。有关土地政策要明确不同用地性质的土地批租形式,如公共设施用地采取划拨形式,房地产项目经营性用地采取拍卖、招标形式。各城市不同地段土地的基准出让金应有明确详细的规定。512 严肃执法政府对违法占地、越权批地、随意用地等现象要制定严格的处理措施,要开展执法检查,强化监督机制,保证土地法规的权威性和严肃性。6 结束语总之,房地产开发土地供应,要做到储备充裕、总量调控、分布合理、法制健全。只有这样,地方政府才能提高对土地市场的宏观调控能力,实现土地利用最佳收益和最佳开发的双赢目标。5福建建筑高等专科学校学报6更 名 启 事根据国家教育部发函200267号5教育部关于同意成立福建工程学院的通知6,原福建建