物业标书之费用测算方案

1、物业服务费用测算方案4.1 物业服务费收支比较说明序号项目数值说明01收入4982820测算标准：本测算按照第二部分4.3面积标准计管 歼。测算方法：依据贵司提供的基础资料和我司管理经验，按收入和支出基本相等的方式进行测管 歼。02支出4982094.0503收支盈余725.954.2 物业管理费测算收费项目单价（元/ itf 月）住宅物业服务费2.5底商物业服务费3.84.3 项目说明A.根据招标文件，【中冶蓝城】项目占地面积61100平方米，总建筑面积约168124平方米，其中住宅总建筑面积164574平方米，商业面积1000平方米。B.绿化面积：按18330平方米计算，绿化率30%。4.

2、4 测算说明A.保洁费：按2000元/人.月测算，含人工成本、物料消耗、垃圾清运费、消杀费等；B.员工相关费用依据国家规定按工资一定比例计提：即：教育经费为1.5%、工会经费为2%、社会保险费为32.8% （工伤、医疗、 养老、失业、生育）、住房公积金为12%。C.每年的税费标准按管理处营业收入的 5.5%计算。D.合理利润按照综合管理服务费收入的 7刈提。4.5 物业费测算4.5.1 测算设定根据招标文件，我们预计在收缴率达到 100%时可达到收支平衡。4.5.2 收入测算住宅物业服务费2.5 （物业管理费）X 164574 1tfx 100% （收缴率）x 12月=4937220元/年底商

3、物业服务费3.8 （物业管理费）X 1000 nl,x 100% （收缴率）x 12月= 45600元/年合计：4982820元/年4.5.3成本测算过程A.成本总测算表:项 目金额 （元/年）比例说明 （计算过程）（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提 取的福利费等99115719.89%见附件（a）（二）物业共用部位、 共用设施设备的日常维护费57539011.55%见附件（b）（三）共用部位、共用设施设备的日常运行费108561421.79%见附件（c）（四）物业管理区域清洁卫生费用4080008.19%见附件（d）（五）物业管理区域绿化养护费用1099802.21%见附件（e）（

4、六）物业管理区域秩序维护费用79824016.02%见附件（f）（七）办公费用3603607.23%见附件（g）（八）物业共用部位、 共用设施设备及公众责任保 险费用100000.20%见附件（h）（九）社区文化活动及装饰费205000.41%见附件（i）合计4359242（十）税金2740555.50%收入X税率5.5%（D管理酬金3487977.00%收入X 7%以上项目共计4982094A3中冶蓝城项目物业服务投标文件B、单项测算（a）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用（共计 991157.00元/年）职位名称人数直接人工成本（职员直接所得）间接人工成本（由公司承担）人均

5、年成本年总成本月均职位工资月绩效月均加班费月均过节费月五险费住房公积金教育及工 会经费经理14666.672000.00590.04150.001507.33560.00233.33116488.46116488客服主管13866.67966.67488.8983.331248.93464.00169.1787451.8787452客服助理22000.00500.00252.8783.33646.00240.0087.5045716.4891433财务助理12133.33533.33269.7383.42689.07256.0093.3348698.5848699行政助理12133.33533

6、.33269.7383.42689.07256.0093.3348698.5848699综合事务主管12866.67716.67362.4583.33925.93344.00125.4265093.6365094厨师21266.67316.67160.1583.33409.130.0055.4227496.4454993工程经理13866.67966.67488.8983.331248.93464.00169.1787451.8787452技 工91666.67416.67210.7383.33538.330.0072.9235863.74322774秩序维护主管13000.00750.003

7、79.3183.33969.00360.00131.2568074.7268075环境主管12800.00700.00354.0283.42904.40336.00122.5063604.0863604合计21991157CCPG5中冶蓝城项目物业服务投标文件(b)物业共用部位、共用设施设备维修费用(共计 575390.00元/年)项目分项计算过程合计备注月份每月费用台数元/台.月电梯维保费保养费1254550356400年检排水系统维护 费生活水泵126402880水箱清洗及检 验615003000上下水管网1213003600污水泵1212034320消防系统维护

8、费稳压泵12240960喷淋泵12240960消防水泵12240960管网及阀门1213003600消防设施1215006000正压风机及排 烟机46051200配电设备维修机 配件费变压器1222004800含高压检测费用高压柜1261007200含高压检测费用低压柜1217408160照明维修维护 费1218009600共配电线路1213003600弱电系统及设备 维护费消防报警12180096007视频监控121100012000门禁对讲1218009600周界报警1214004800电子巡更1212002400公共设施日常维 修费房屋本体12150018000屋面防水127008400

9、道路及铺装123003600园林小品43001200雨水及沟渠46002400元/个 /次个数次数化粪池清淘费140010228000避雷检测年检费453411530灭火器加压4002018000系统压力表年检费803412720总计575390中冶蓝城项目物业服务投标文件（c）物业共用部位、共用设施设备运行费用（共计1085614元/年）项目数量功率（kw）合计功 率（kw）运行 时间运行 系数天数电费标准 （元/度）全年用电 （度）年费用 （元）公共照明庭院照明13535120.436516132061320.0楼道照明12525240.336516570065700.0电梯电梯用电541

10、1594240.123651624412.8624412.8智能化用电电子监控中心12020240.73651122640122640.0门禁对讲系统周界防范系统设备监控系统消防及通风系 统喷淋泵275150240.002365126282628.0稳压泵236240.05365126282628.0消防水泵265130240.00236512277.62277.6正压风机及排 烟机605.5330240.0136512890828908.0给水系统高区生活水泵21836240.12365137843.237843.2中区生活水泵21326240.12365127331.227331.2稳压泵

11、22.24.4240.236517708.87708.8排水系统污水泵1202.2264240.005365111563.211563.2小计994960.80994960.88口中冶蓝城项目物业服务投标文件月水量（立方）水费（兀/立方）月份年标准用量（吨/itf .年）年费用（元/年）保洁用水3006.211222356绿化面积水费（元/吨）绿化、水系用水183306.21120.6682976小计90653.6合计10856148口中冶蓝城项目(d)物业管理区域清洁卫生费用 (共计408000元/年)项目计算过程合计备注清洁费17人X 2000元/人月X 12月408000 费用包含：1、

12、人员工资；2、物料消耗；3、垃圾清运费用；4、消杀费用；5、外墙清洗费用。小计408000(e)物业管理区域绿化养护费用(共计 109980.00元/年)项目计算过程合计绿化费18330平方米X 6元/年平方米109980小计109980(f )物业管理区域秩序维护费用(共计798240.00元/年)项目计算过程合计对讲机等保安设备维护200元/年台 X18台3600对讲机占频费80元/年X 18部1440消防演习及宣传费300元/季度X 4次1200秩序维护人工费用22人X 3000元/人月 X 12月792000小计798240(g)办公费(共计360360.00元/年)项目计算过程合计职

13、员制服按平均400元/人计算X21人8400通讯费3部X200元/部月X 12月7200办公水电费50元/月人 X 21人X 12月12600办公用品费20元/月人 X 21人X 12月504010口中冶蓝城项目办公设备维护费20元/月人X 21人X 12月5040交通费40元/月人X 21人X 12月10080业务招待费2000元/月X 12月24000餐费300元/月人X80人X12月288000小计360360(h)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用(共计10000.00元/年)序号保险种类年保险额备注1公共责任险10000合计10000.00(i )社区文化活动费(共计205

14、00.00元/年)项目计算过程合计备注：社区文化活动费2000元/季度X 4季度/年8000节日点缀装饰费2500元/节X5节/年12500元旦、春节、五一、国 庆、中秋小计20500.0010口中冶蓝城项目4.6物业费用报价说明根据我司多年物业管理经验，以及新项目承接经验，结合【中冶蓝城】项 目自身的特点，我司最终决定物业费定价维持在 2.5元/平米月,其原因如下：4.6.1 周边类似项目物业费调研结论根据项目周边的市场调研，【中粮万科长阳半岛】项目建筑面积在100万平米左右，其物业费为多层住宅：2.7元/月平方米、小高层住宅:2.6元/月平 方米、高层住宅:2.4元/月平方米，入住时间为2

15、013年；【首开熙悦山】项 目建筑面积在70万平米左右，其物业费为2.6元/平米月，入住时间为2013 年。由以上两个项目可以看出，两个项目的建筑面积都比【中冶蓝城】项目建 筑面积大出许多，可分摊面积增大，单位物业成本会降低许多，但其物业费定价 仍然在平均2.5元/平米月以上的定价，说明其项目充分考虑到未来入住的人 力资源成本以及项目的自身定位和服务品质问题。4.6.2 未来几年的人力资源成本上涨根据我国最近出台的人力资源和社会保障事业发展“十二五”规划纲要，未 来5年，我国最低工资标准年均增长 13%以上，绝大多数地区最低工资标准将 达到当地城镇从业人员平均工资的 40%以上。所以项目在前期物业费定制阶段 会充分考虑日后几年内人力资源成本的增长，因为物业费在未来几年内都会保持不变这一特殊性，物业费定价应着眼于未来几年的发展考虑。4.6.3 项目自身定位【中冶蓝城】项目作为中冶京诚工程技术有限公司在北京的第一个项目， 其重要性不言而喻，我司如将来同贵司合作，将全力支持本项目的各项工作，为 打造【中冶蓝城】项目品牌做出自身的努力。基于此，我司将选派符合【中冶蓝城】项目服务品质要求的物业服务人员，由经验丰富的物业