旧改业务风险防范讨论意见汇总

1、旧改业务风险防范讨论建议汇总在风险控制与快速签约相结合的原则下，置业公司全体员工建言建策，对旧改业务中风险防范提出如下建议：一、物业产权主体确认类问题 1、当物业的产权为某单位所有，但该单位目前已经不存在的，如何处理？处理办法：已经被注销（或吊销营业执照）的企事业单位应由其合法承受单位签订相关合同。如：某物业原属某国有企业所有，现该国有企业已经注销的，可以找国资委协商处理。2、当无法提供房产证、两证一书、合作建房协议、买卖协议等产权证明材料时如何处理？处理办法：可以从街道办、社区工作站、侨办、股份公司（村委）、居民小组查找业主信息，必要时可要求物业产权主张人提供担保。3、原村民与外地人合作建房

2、，合同中注明外地人只能使用20年，20年后使用权及所有权仍归原村民所有，如何处理？处理办法：收集原村民建房的两证一书及合作建房协议等，最好能让原村民与外地购房人一起签订拆迁补偿协议，并对产权置换作出约定。情况特殊的，报合约部协商确定后报主管领导审批。4、对外地人购买本地村民的小产权房如何处理？处理办法：需要提供原村民业主建房的两证一书等产权证明资料、经公证或律师见证的合作建房协议，如果该小产权房已经转让多次的，应当提供连贯的每一次转让过程的证明材料。此种情况只能选择产权置换。5、原村民拥有绿本房产证，将该栋房产整体卖给他人，此种情况下如何处理？处理办法：考虑到房产标的比较大，需要提供原村民业主

3、签订的放弃产权声明书。且只能选择产权置换。6、原村民自己的小产权房能否选择现金补偿？处理办法：经过核实属于原村民自己的小产权房可以选择现金补偿或者现金补偿与产权置换相结合或者完全产权置换。7、共有产权的应如何处理？处理办法：每个产权人都应当在拆迁补偿协议上签字。8、物业有多个继承人的，一个继承人口头称由其一人继承，但其它继承人不愿提供放弃继承权（产权）声明的，如何处理？处理办法：可以先签补偿协议，但只能产权置换；如果选择现金收购，必须提供其它继承人的放弃声明。9、无法找到业主的物业，如何处理？处理办法：可以采取公告的办法查找业主，逾期按照公司统一的标准进行拆迁，一定要进行证据保全。此外，如果有

4、人愿意过来签补偿协议，比如业主的一个远房亲戚或者朋友而没有授权委托书，可以采取产权置换方式先签约，并注意证据保全，拆完房屋后如果业主出现的，再协商或诉讼处理。此类问题必须作为特殊情况上报公司主管领导审批同意。10、建议无任何产权证明材料的房屋，由主张业主权利的人提供担保，如找其他人或物业担保等。处理办法：如能说服其提供担保可减少公司风险，实际情况可能是不愿意提供担保，具体情况特殊的，项目部与合约部协商确定处理办法后，上报公司主管领导审批。11、产权查档工作由谁承担？处理办法：产权查档责任在项目部，公司总部提供支持，目前商品房在档案中心进行查档，非商品房则根据实际情况在街道办、社区工作站、侨办、

5、股份公司（村委）、居民小组进行产权核实工作。二、补偿标准问题1、有些业主要求签订补充协议，保证后期补偿标准提高的话，要增加给自己的补偿，如何处理？处理办法：个别此类业主，可以签“如后期公司补偿标准统一提高的，其可以享受提高后的补偿标准”。2、业主提出高过公司装修补偿标准的补偿要求，如何处理？处理办法：现状物业装修豪华的二次装修，可以经评估后适当提高装修补偿。3、在一个地块中，未来规划没有住宅，无法回迁，而该地块现状为外地人购买的小产权房时，应如何补偿？（公司规定外地人购买的小产权房不得现金补偿）处理办法：如遇此种情况，应尽快上报公司确定一个外地人购买的小产权房与该地块规划开发物业（比如商铺或者

6、写字楼）的置换标准，如仍无法解决的，则根据具体项目情况由公司决定是否采取现金补偿方式及现金补偿的支付方式等问题。三、公司房产税费问题公司房产税费问题应注意哪些细节？处理办法：建议在签约前到地税所查土地使用税是否完税，签约后建议公司立即去申请免税。四、房产存在抵押、查封、出租等问题1、产权人把房产设定了抵押如何处理？处理办法：可以先签约，只能产权置换，同时要求产权人尽快撤销抵押或者由拆迁人、产权人、抵押权人共同协商一个处理办法。2、与业主签订拆迁补偿协议后，万一房产被查封如何处理？处理办法：第一时间通知合约部，由合约部根据具体情况及时妥善处理。3、房产存在租约如何处理？处理办法：可以先与业主签订

7、我司标准版本的拆迁补偿协议，然后我司与业主共同处理清退租客的问题。具体清退租客的办法由项目部根据实际情况确定，合约部提供法律咨询支持。五、关于拆迁法律风险管理工作指引的建议1、建议删除4.1.1条处理建议：建议采纳。2、4.1.3能否明确办理哪些相关手续？处理建议：建议保留原文表述。理由是无法确定一个统一的标准，要根据具体情况确认其身份。此条款主要是提醒要对港澳台居民及非中国公民的身份证明文件进行必要的核实，如无法核实的，可由侨办、街道办、社区工作站或其原所属村委证实其身份。3、建议4.1.4的授权委托书要进行公证处理建议：建议采纳，此外，对于特殊情况如：只有书面授权委托书而无法办理公证手续的

8、，按照特殊情况上报公司主管领导审批后处理。4、建议4.1.6中继承问题有些是无法考证的，建议由项目部现场灵活处理处理建议：建议保留原文，对于继承权复杂不清晰的，由项目部与合约部协商确定解决办法后，按照特殊情况上报公司主管领导审批后处理。5、建议删除4.1.7中解放前地契的说法处理建议：建议采纳。6、4.3.2中小产权房应可以选择现金补偿，此外不得选择现金补偿规定中的现金补偿是否包括过渡期补偿、搬迁费、装修费应当明确处理建议：建议表述为“外来人员购买的小产权房”。此外，不得选择现金补偿中的现金补偿不包括过渡期补偿、搬迁费，装修费较高的（1万以上）不予现金补偿，特殊情况另行审批。六、关于签订拆迁补偿协议报批内容的建议1、建议在报批内容中对超标准补偿进行说明，并提出项目部的建议。处理建议：超标准补偿在谈判之前应电话报公司主管领导同意并发邮件记录，在补偿协议报批时应对超标准情况进行说明2、建议报批的内容中不要附加2）、3）、5）部分的内容处理建议：为了降低风险，建议项目部在报批时应当在附件添加上述内容。七：其它建议1、建议户型配比、选房选择也应当写入拆迁法律风险管理工作指引中。处理建议：不建议加入指引中，可以作为一个专题另行讨论。2、建议组织每个项目的档案管理员进行档案管理培训。处理建议：建议公司层