第一章房地产估价概论

1、不动不动产估价产估价引 子改名了不动产估价A 原因原因n房地合一原则房地合一原则n土地资源管理专业大力增土地资源管理专业大力增加房地产专业课程，以适加房地产专业课程，以适应人才市场的需要应人才市场的需要n实用：知识技能必须，就实用：知识技能必须，就业岗位上更好地一展身手业岗位上更好地一展身手课程的总体安排n5656课时课时n课程设计课程设计1 1周周n践行房地产估价的整践行房地产估价的整个过程个过程n撰写完整的房地产估撰写完整的房地产估价报告。价报告。 掌握本课程的技巧n详细讲解详细讲解n反复演练反复演练n现场踏勘现场踏勘n动手评估动手评估你想成为：你想成为： 房地产估价师吗？房地产估价师吗？

2、 高收入工薪阶层呀高收入工薪阶层呀知识技能各章题目1 第一章第一章 房地产估价概论房地产估价概论第二章第二章 房地产及其描述房地产及其描述第三章第三章 房地产价格和价值房地产价格和价值第四章第四章 房地产价格影响因素房地产价格影响因素第五章第五章 房地产估价原则房地产估价原则各章题目2 第六章第六章 市场法及其应用市场法及其应用 第七章第七章 成本法及其应用成本法及其应用 第八章第八章 收益法及其应用收益法及其应用 第九章第九章 假设开发法及其应用假设开发法及其应用 各章题目3 第十章第十章 城镇土地分等定级城镇土地分等定级 第十一章第十一章 地价评估方法与地价分摊地价评估方法与地价分摊 第十

3、二章第十二章 房地产估价程序房地产估价程序 第一章 房地产估价概论本章介绍第一节第一节 对房地产估价的基对房地产估价的基本认识本认识第二节第二节 对房地产估价的现对房地产估价的现实需要实需要第三节第三节 房地产估价的要房地产估价的要素素第四节第四节 房地产估价师的职房地产估价师的职业道德业道德 第一节第一节 对房地产估价的基本认识对房地产估价的基本认识n 房地产估价的含义房地产估价的含义 n 房地产估价的本质房地产估价的本质 n 房地产估价的必要性房地产估价的必要性一、房地产估价的含义一、房地产估价的含义你也可以进行房地你也可以进行房地产估价产估价非专业估价非专业估价? 专业估价专业估价 专业

4、估价要点n由专业人员完成由专业人员完成取得相关执业资格取得相关执业资格n是一种专业意见是一种专业意见方法科学；分析测算严谨方法科学；分析测算严谨n具有社会公信力具有社会公信力结果较为科学、准确、客观结果较为科学、准确、客观 n实行有偿服务实行有偿服务向委托人收取一定的服务费用向委托人收取一定的服务费用 n承担法律责任承担法律责任对估价的过程和结果负责对估价的过程和结果负责 房地产估价的概念房地产估价的概念n新版新版：房地产估价师：房地产估价师机构受他人委托，委机构受他人委托，委派房地产估价师派房地产估价师根据根据估价目的，遵守估价估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，原则，运用估价方法，按照估

5、价程序，对估按照估价程序，对估价对象在价对象在估价时点的估价时点的特定价值特定价值进行进行分析分析、测算和判断测算和判断并提出专并提出专业意见业意见的活动。的活动。n老版老版：专业估价：专业估价人员人员,根据估价目的根据估价目的,遵循估遵循估价原则价原则,按照估价程序按照估价程序,选用适宜的估价方法选用适宜的估价方法并在综合分析房地产并在综合分析房地产价格影响因素的基础价格影响因素的基础上上,对房地产在估价时对房地产在估价时点的客观合理价格或点的客观合理价格或价值进行测算和判定价值进行测算和判定的活动的活动.分析分析 测算测算 判断判断= 估计估计 估算估算 测量测量 计量计量 度量度量 推测

6、推测 判定判定 评定评定 分析什么？分析什么？测算什么？测算什么？判断什么？判断什么？分析是分析是“测算测算”的基的基础础“测算测算”是是“判断判断”的基础的基础分析：分析：影响估价对象价值的各种因素：影响估价对象价值的各种因素：估价对象本身；人口、制度政策、经济、估价对象本身；人口、制度政策、经济、社会、国际等因素；房地产市场状况及总社会、国际等因素；房地产市场状况及总体趋势体趋势测算：测算：利用有关数学公式或数学模型和利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算数据，对估价对象价值进行计算 判断：判断：根据测算出的结果以及市场行情根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对

7、估价对象价值进行和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定最终的判定 房地产估价概念要点的归纳房地产估价概念要点的归纳 1.特定目的特定目的估价目的估价目的2.特定房地产特定房地产估价对象估价对象3.特定时间特定时间估价时点估价时点4.估价原则估价原则确保具有社会公信力确保具有社会公信力5.估价方法估价方法确保科学性确保科学性6.估价程序估价程序确保科学和严谨确保科学和严谨7.特定的专业人员特定的专业人员房地产估价师房地产估价师8.专业意见专业意见最终是否采纳，将取决于委托人最终是否采纳，将取决于委托人估价与评估的异同估价与评估的异同房地产估价的含义房地产估价的含义对房地产经济价值进行评对

8、房地产经济价值进行评估估评估不仅包括价值评估，还包括：评估不仅包括价值评估，还包括：n 房屋工程质量评估房屋工程质量评估n房屋完损等级评估房屋完损等级评估n房屋使用功能评估房屋使用功能评估n房地产环境评估房地产环境评估n房地产投资风险评估房地产投资风险评估n房地产贷款风险评估房地产贷款风险评估n房地产制度政策评估房地产制度政策评估房地产估价师并不只房地产估价师并不只能从事价值评估！能从事价值评估！房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。如：还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。如：n 房地产价格和价值房地产价

9、格和价值分配分配业务：业务：n 房地产价值房地产价值提升评估提升评估业务；业务；n 房地产价值房地产价值减损评估减损评估业务；业务；n 相关相关经济损失评估经济损失评估业务；业务； n 房地产房地产咨询咨询业务等。业务等。 二、房地产估价的特点二、房地产估价的特点（掌握掌握） n1.1.房地产估价本质房地产估价本质上是评估房地产的上是评估房地产的价值价值而而不是不是价格价格u 价值是物的价值是物的真实所值真实所值，价格实价值的外在，价格实价值的外在表现表现n2.2.应是应是模拟市场定价模拟市场定价而不是替代市场定价而不是替代市场定价u 模拟模拟大多数市场参与者大多数市场参与者的思维和行为，的思

10、维和行为，充分认识房地产市场形成房地产价格的充分认识房地产市场形成房地产价格的机制机制，科学的分析、测算和判断，揭示客观存在的科学的分析、测算和判断，揭示客观存在的房地产价值房地产价值 n3.3.是是提供价值意见提供价值意见而不是作价格保证而不是作价格保证 “房地产价格专家房地产价格专家”发表对估价对象价值的专发表对估价对象价值的专业意见业意见 。 根据专业意见的用途和作用，可以分为两种不根据专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价同性质的估价鉴证性估价鉴证性估价和和咨询性估咨询性估价价，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担

11、的法律责任一般要鉴证性估价承担的法律责任一般要大于大于咨询性估咨询性估价承担的法律责任。价承担的法律责任。4.4.估价估价有误差有误差，但误差应在，但误差应在合理范围之内合理范围之内 信息不完全和不确定性。信息不完全和不确定性。评估价值真实价值误差评估价值真实价值误差 不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应应允许估价有较大的误差允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。，但估价的误差又要适度。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将

12、它与实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师合格的估价师的重新的重新估价结果进行比较。估价结果进行比较。实际估价鉴定中一般实际估价鉴定中一般不轻易直接不轻易直接评判一个评估价值的对与错评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师及其机构在履行估价程及其误差大小，而是通过检查估价师及其机构在履行估价程序方面是否有序方面是否有疏漏疏漏，估价，估价依据依据是否正确、估价是否正确、估价方法方法是否适用、是否适用、估价估价参数参数是否合理等，是否合理等，间接地间接地对估价结果予以肯定或否定。对估价结果予以肯定或否定。5.5.既是一门既是一门科学科学又是一门又是一门艺术艺术 房地产估价师

13、对行业房地产估价师对行业规律规律的把握，对的把握，对估价估价理论理论的掌握以及其的掌握以及其实务操作能力实务操作能力的综合体的综合体现现 。三、房地产估价的必要性三、房地产估价的必要性 （熟悉）（熟悉）（一）专业估价存在的前提（一）专业估价存在的前提 独一无二、价值量大独一无二、价值量大 （二）房地产需要专业估价（二）房地产需要专业估价 房地产市场是房地产市场是典型的不完全市场典型的不完全市场，有许多阻碍，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息

14、，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。 n 1.1.房地产房地产“量大面广量大面广”，其他资产数量相对，其他资产数量相对较少较少n 2.2.房地产需要估价的情形较多，其他财产需房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少要估价的情形相对较少n 3.3.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（三）房地产估价在估价中占（三）房地产估价在估价中占主体地位主体地

15、位第二节第二节 对房地产估价的各种需要对房地产估价的各种需要 一、房地产抵押的需要一、房地产抵押的需要 （掌握掌握） 原则：抵押人担保原则：抵押人担保债权不得超出抵押物价值债权不得超出抵押物价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。 （1 1）初次抵押估价）初次抵押估价 将没有抵押的房地产抵押的将没有抵押的房地产抵押的（2 2）再次抵押估价）再次抵押估价 将以抵押的房地产再次抵押将以抵押的房地产再次抵押该财产的价值该财产的价值大于所担保债权的余额部分大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，可以再次抵押，但不得超出其余额部分但不得超出其余额部分（3 3）续贷抵押估价）续贷

16、抵押估价 抵押贷款抵押贷款到期后到期后继续以该房地产继续以该房地产向同一抵押权人向同一抵押权人抵押抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。（4 4）抵押期间估价）抵押期间估价 根据检测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变根据检测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，化情况以及相关信息披露的需要，定期定期或在房地产或在房地产市场价市场价格变化较快时格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行押价值等进行重新评估重新评估。（5 5）抵押房地产处置估价）抵押房地产处置估价

17、债务人债务人不履行到期债务不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖折价或者拍卖、变卖的，的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。产的市场价值等进行评估。二、房地产征收征用补偿的需要二、房地产征收征用补偿的需要 （掌握掌握）n -征收是强制收买，所有权变更，不返还。征收是强制收买，所有权变更，不返还。 n -征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。还给使用权

18、人。n 虽然征收、征用为了公共利益的需要，具有一定虽然征收、征用为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但不是无偿的，必须依法给予补偿。的强制性，但不是无偿的，必须依法给予补偿。n 产权调换差价产权调换差价= =被征收房屋价值被征收房屋价值- -用于产权调换房用于产权调换房屋价值屋价值 n还需评估家具及停产停业造成的损失还需评估家具及停产停业造成的损失三、房地产税收的需要三、房地产税收的需要 （掌握）（掌握）针对房地产设置的税种针对房地产设置的税种：n 房产税房产税n城镇土地使用税城镇土地使用税n耕地占用税耕地占用税n契税契税n土地增值税土地增值税具有普遍调节功能的税种：具有普遍调节功能的税种：

19、n 营业税税n城市维护建设税城市维护建设税n企业所得税企业所得税n个人所得税个人所得税n印花税印花税三、房地产税收的需要三、房地产税收的需要 （掌握）（掌握）带租约的房地产带租约的房地产买卖或抵押价值买卖或抵押价值 就应考虑租约就应考虑租约租金与市场租金差租金与市场租金差异的影响异的影响。 采用采用实际收益实际收益估测估测收益价格收益价格国有土地上房屋征收补偿价国有土地上房屋征收补偿价值估价值估价 不考虑房屋租赁不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。限制的房地产来估价。 采用采用客观收益客观收益估测收估测收益价格益价格四、房地产司法拍卖的需要四、房地产司法拍

20、卖的需要 （掌握掌握） 评估被拍卖房地产的市场价值，为人民法院评估被拍卖房地产的市场价值，为人民法院确定确定拍卖保留拍卖保留价提供参考依据价提供参考依据五、房地产分割的需要五、房地产分割的需要（熟悉熟悉）n 房地产一般不采用实物分割法，因为难以分割或价房地产一般不采用实物分割法，因为难以分割或价值减损值减损n房屋一般采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对房屋一般采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对取得的价款予以分割；取得的价款予以分割；n土地采取平均分割时，采用价值平均分配面积不等土地采取平均分割时，采用价值平均分配面积不等的分割；采用面积平均分配补差价的分配；的分割；采用面积平均分配补差价的分

21、配；n土地采取实物分割时，需要根据差价进行多退少补土地采取实物分割时，需要根据差价进行多退少补n房屋按照自然间进行分配，然后多退少补。房屋按照自然间进行分配，然后多退少补。六、房地产损害赔偿的需要六、房地产损害赔偿的需要（掌握掌握）例如：李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合例如：李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准，李某由于治理空气污染延迟入住国家标准，李某由于治理空气污染延迟入住3 3个月。个月。（1 1）使他人房地产受到）使他人房地产受到污染污染，造成他人房地产价值，造成他人房地产价值减损的；减损的； （2 2）因）因修改修改城乡城乡规划规划给房地产权利人等

22、的合法权益给房地产权利人等的合法权益造成损失的；造成损失的； （3 3）因）因新建建筑物新建建筑物影响了相邻建筑物的影响了相邻建筑物的通风、采光通风、采光、日照、视野日照、视野等，造成相邻房地产价值减损的；等，造成相邻房地产价值减损的；（4 4）因）因施工不慎使临近建筑物受损施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地，造成临近房地产价值减损的；产价值减损的；（5 5）因）因工程质量缺陷工程质量缺陷造成房地产价值损失的；造成房地产价值损失的； （6 6）未能）未能履约（支付工程款、供货）履约（支付工程款、供货）使他人工程停使他人工程停缓建，给他人造成损失的；缓建，给他人造成损失的；（7 7）因对）因

23、对房地产权利行使房地产权利行使不当限制，给房地产权利不当限制，给房地产权利人造成损失的；人造成损失的；（8 8）因）因异议登记不当异议登记不当，造成房地产权利人损害的，造成房地产权利人损害的（9 9）因）因非法非法批准征收、使用土地，给当事人造成损批准征收、使用土地，给当事人造成损失的；失的；（1010）其他房地产损害赔偿；）其他房地产损害赔偿；七、房地产保险的需要七、房地产保险的需要 （掌握掌握） 投保时，确定投保时，确定保险标的的实际价值保险标的的实际价值，为投保，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。提供参考依据。 保险事

24、故发生后需要保险事故发生后需要评估因保险事故发生造评估因保险事故发生造成的财产损失成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。提供参考依据。八、房地产转让和租赁的需要八、房地产转让和租赁的需要（熟悉熟悉） 房地产转让包括房屋房地产转让包括房屋所有权转让所有权转让和和土地使土地使用权转让。用权转让。 房地产租赁包括房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租使用权出租九、国有建设用地使用权出让的需要九、国有建设用地使用权出让的需要（掌握掌握） （1 1）招标出让方式中）招标出让方式中招标底价招标底价，投标人的投标报，投标人的投

25、标报价；价； （2 2）拍卖出让方式中，拍卖人的）拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价拍卖底价，竞拍，竞拍人的最高出价；人的最高出价； （3 3）挂牌出让方式中，出让人的）挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价挂牌底价，竞买，竞买人的最高报价；人的最高报价； （4 4）协议出让方式中，）协议出让方式中，协议出让的最低价和最高协议出让的最低价和最高价价。十、企业有关经济行为的需要十、企业有关经济行为的需要 （熟悉熟悉） 企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合并、分立、清算等经济行为合资、合并、分立、清算等经济行为十一、房地产行政管理的需要十一、房地产行

26、政管理的需要（了解了解）十二、其他方面的需要十二、其他方面的需要（了解了解） 第第三三节节 房地产估价的要素房地产估价的要素一、估价当事人一、估价当事人二、估价对象二、估价对象 三、三、估价目的估价目的四、四、价值类型价值类型 五、五、价值价值时点时点六、估价依据六、估价依据 七、估价假设七、估价假设 八、八、估价原则估价原则 九、估价程序九、估价程序 十、十、估价方法估价方法 十一、估价结果十一、估价结果一、估价当事人一、估价当事人（熟悉熟悉）（一）（一）房地产估价机构房地产估价机构（二）（二）房地产估价师房地产估价师（三）（三）估价委托人估价委托人（一）房地产估价机构（一）房地产估价机构

27、依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业机构；地产估价活动的专业机构； 法定代表人或执行合伙事务的法定代表人或执行合伙事务的合伙人合伙人是注册后是注册后从事房地产估价工作从事房地产估价工作3 3年以上年以上的房地产估价师的房地产估价师 资质等级资质等级由低到高由低到高：暂定期内的三级资质、三：暂定期内的三级资质、三级资质、级资质、 二级资质、一级资质。二级资质、一级资质。 各有业务范围，但承揽业务不受地域限制各有业务范围，但承揽业务不受地域限制（一）房地产估价师（一）房地产估价师 考试取得考试取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业

28、资格证书 注册取得注册取得房地产估价注册证书房地产估价注册证书 知识经验职业道德好的房地产估价师知识经验职业道德好的房地产估价师 注意注意：只能且必须只能且必须受聘于一个房地产估价机构受聘于一个房地产估价机构从事估从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费统一收费。 （三）估价委托人（三）估价委托人 估价服务的需求者，估价服务的对象估价服务的需求者，估价服务的对象 ；（1）估价对象权利人：估价对象权利人：估价对象的所有权人、使估价对象的所有权人、使

29、用权人、抵押权人用权人、抵押权人 （2）估价对象利害关系人估价对象利害关系人：估价结果的客观合理：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人与否会直接影响其利益的单位或个人（3）估价报告的使用者：估价报告的使用者：估价对象的权利人，投估价对象的权利人，投资者，政府，社会公众等资者，政府，社会公众等 二、估价目的二、估价目的（掌握掌握） 是指一个估价项目中估价委托人对估是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的价报告的预期用途预期用途。按房地产估价的需要及相应的估价目的可以划分为：按房地产估价的需要及相应的估价目的可以划分为：房地产抵押、征收征用、税收、司法拍卖、房地产抵押、征收征用、税收

30、、司法拍卖、分割、损害赔偿、保险、转让、租赁、国分割、损害赔偿、保险、转让、租赁、国有建设用地使用权出让有建设用地使用权出让企业改制、资产重组、上市、产权转让、企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算立、清算一个估价项目通常只有一个估价项目通常只有1 1个估价目的个估价目的 不同的估价目的将影响估价结果n估价目的估价目的不同不同n估价对象的范围估价对象的范围可能不同可能不同n估价时点估价时点可能不同可能不同n评估的评估的价值类型价值类型、估价方法估价方法也可能不同。也可能不同。n估价估价依据依据、估价应考虑的、估价应考

31、虑的因因素素可能不同可能不同三、估价对象三、估价对象（掌握掌握）估价权益估价权益房屋所有权和土地使用权以外的其他房屋所有权和土地使用权以外的其他权益权益由由委托人委托人和和估价目的估价目的双重决定双重决定 （1）在建工程）在建工程 （2）期房（未来状况下的房地产）期房（未来状况下的房地产 ） （3）已灭失的房地产（如已损毁的房屋）已灭失的房地产（如已损毁的房屋） （4）某幢房屋的某个楼层）某幢房屋的某个楼层 （5）某幢住宅的某套住房等）某幢住宅的某套住房等 即包括：房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建即包括：房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、房地

32、产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。整体资产中的房地产。四、价值时点四、价值时点（熟悉熟悉） 是指估价项目中是指估价项目中由估价目的决定由估价目的决定的需要评估的需要评估的对象的对象价值或价格对应的时间价值或价格对应的时间。 估价时点根据估价目的来确定。估价时点根据估价目的来确定。估价时点确估价时点确定在先，评估价值确定在后。定在先，评估价值确定在后。五、价值类型五、价值类型（掌握掌握）（1 1）市场价值）市场价值（2 2）投资价值）投资价值（3 3）谨慎价值）谨慎价值（4 4）快速变现价值）快速变现价值（5 5）现状价值）现状价值（6 6）残余价值）残余价值注意：一

33、个估价项目中的价值类型，本质上是由注意：一个估价项目中的价值类型，本质上是由估价估价目的目的决定的决定的 六、估价原则六、估价原则（熟悉熟悉）（1）独立、客观、公正）独立、客观、公正（2）合法原则）合法原则（3）价值时点原则）价值时点原则（4）替代原则）替代原则（5）最高最佳利用原则）最高最佳利用原则（6）谨慎原则）谨慎原则七、估价程序七、估价程序（熟悉熟悉）1.1.受理估价委托受理估价委托2.2.确定估价基本事项确定估价基本事项3.3.制定估价作业方案制定估价作业方案4.4.搜集估价所需资料搜集估价所需资料5.5.实地查勘估价对象实地查勘估价对象6.6.选用估价方法进行测算选用估价方法进行测算7.7.确定估价结果确定估价结果8.8.撰写估价报告撰写估价报告9.9