打造样板商圈研究

1、打造样板商圈（武汉）可行性研究报告徐 峻二0一四年五月二十九日目录背景目的与方法武汉基本资料江汉路商圈江汉路商圈13个点位的分析个点位的分析万松园路店的分析万松园路店的分析光谷商圈的分析光谷商圈的分析小结致谢背景解总提出要用二千万在武汉江汉路商圈开十家店，以打造华东区域样板商圈，由此本人特赴武汉考察。江汉路商圈是武汉二大商圈之一（江汉路、光谷这二大商圈，汉街亦可勉强算武汉第三大商圈，但目前尚未成气候，且定位为高端，与我司目前并无交集，故不提），是武汉传统的中心商圈，即使目前有光谷的存在，但仍未让出老大地位（光谷地理偏且小而且时间亦短）。得江汉路得武汉；得武汉得湖北。尤其是如果我司在江汉路商圈十

2、家店，则势能充足，整个湖北将由此得以完全覆盖，湖北市场无论是开店还是单店业绩均极为有利；得湖北，则会幅射华中地区。武汉为华中重镇，汉正街历来是中国南方最为有名的商名集散地，我们重兵驻于江汉路，对于整个华中区域的操作会形成一定便利；对全国市场亦将会有示范效应，和一定的广告宣传影响。目的与方法 本研究想确认我们做此行为是否可行，技术上有无问题、法律障碍有无、经济上是否有利可图、具体操作建议如何？ 本研究的方法为：现场观察（人流测算为主）、竞争对手（参考品牌）观察访谈、二手资料研究 本次研究的时间为2014年5月28日5月29日正文 对于我们此行为的假想，技术与法律上并无障碍，最重要乃是经济上的测算

3、； 间接经济效益在本文开头已有描述，且阅者均有更为深入的了解，后面不再细述； 下文最重要是列出我们将要投入的点位和经济上的测算； 经济上的测算将结合消费者人流和竞争对手二者来进行。武汉基本资料 据2013年武汉市国民经济和社会发展统计公报，武汉常住人口1022万人，其中户籍人口822.05万人（农业266.18万人，非农业555.60万，待定0.27万）； 全年城市居民人均可支配收入全年城市居民人均可支配收入29821.22元，元，人均消费支出20157.32元，其中，食品支出7770.69 元；农村居民人均农村居民人均纯收入纯收入12713.46元元 ，人均消费支出9127.00元，其中，食

4、品支出 3459.13元 。 新开通的京广高铁使其幅射范围大增。我们定位的江汉路商圈与传统意义不一致，我们指的是：中山大道（三民路六渡桥到江汉路）、江汉路（循礼门到沿江大道）、大洋百货和悦荟等组成的一个方块（江汉路-民生路-中山大道-花楼街）我们共选取13个点为本次的说明重点123456789101112地理分布13江汉路基本资料江汉路改造成步行街后，以其安全、舒适、便捷的购物环境吸引了大量的人流。每天从上午点开始，至中午点，人流量平均可达人次小时（单向）；下午点人流量开始增大，达人次小时（单向）；傍晚点人流量达最高峰，为人次小时（单向）；持续至夜晚点才逐渐减少，点左右商店关门。节假日人流量更

5、大。日均人流量为10万（有夸大宣传语称为日均50万人流），高峰时突破100万每日。江汉路全长1210米，步行街范围内共有门点183处。 专程来江汉路休闲的消费者，下班或办事路过顺便来逛逛的上班一族，放学后来这里嬉戏玩耍的少年儿童，茶余饭后来散步、锻炼身体的附近居民，构成了步行街的主要人流，来此以购物为目的的消费者不超过20%（10个人逛只2个人买，不指买哪一类，而是全部进所有品类的消费者占20%）。1、中山大道（六渡桥与前进一路之间）此为本公司新开街铺（暂不分析，与2、3一起分析）2、中山大道（六渡桥与前进一路之间）3、中山大道（六渡桥与前进二路之间）123中山大道（六渡桥与前进一路之间）2和

6、3在我们新开的店面对面，一为都市丽人，一为炫衣坊，这二家店面目前都是我们可能拿得下来的；（目前报价140万/年）我们分两个时段统计了下（目标）人流量，周三中午（一点到二点）600人/小时，傍晚3000人/小时。但以过路人群居多，进店20%以内；（我们新开店一个月，目前业绩9万）值得注意的是，在1号点的西面和2号点（都市丽人）的西面都有一家竞争品牌店（芭芭多芦荟专卖在这开了两家）。其经营模式模仿我们，处于我们二年前的阶段，其目前月均业绩为20万左右，其瓶单价较低，不到100元。中山大道的竞争品牌芭芭多两家店分别在我们新店的隔壁和对面；悦诗风吟和美妃在沿着中山大道往东走（即往江汉路方向），在前进二

7、路和民生路当中。悦诗风吟刚营业，美妃为集合店，面积小且较低端，目前月业绩12万左右。对于123的建议 建议如果保守估计的话，以25万月营业额较为稳妥。个人认为该店一年内目标月业绩可为30-35万，40-45万是较努力可能达成的目标业绩； 2和3选一的话，倾向于以租金来比较，毕竟当中并无分支路，人流无分散可能性，且无显眼与否的差异。如租金一样，则都市丽人较佳，因考虑更近芭芭多，既可集群效应，亦可分流其客户。江汉路江汉路4、江汉路最北端该店（现为图中的红谷）我们目前在谈，4.5万/月，已基本确定。该店因西晒（马路对面一大项目在建设，至少一年），且从此处流入江汉路的人群不够，致流经此处的目标人群较少

8、，如在江汉路再开其它的店，此店更大的作用是起到引子的意义。此店目标15万-20万月业绩。5、目前的意尔康店该店地处江汉路与江汉三路的路口，展示面很大；目前我司无接洽，李总在帮忙寻找。6、目前的红谷店此店处于江汉路与江汉二路路口，展示面没有意尔康大，面积也略小些；目前我司无接洽，但可以接触到。我司目前谈和即将拿4号和7号店都是红谷的店。他们这江汉路三家店应该是整体退出。7、目前的红谷店该店我司已基本拿下135万年租金8、目前在建商业中心李总说其已初步定下了第二个（从右往左数）拱形门下面的店，可帮我们搞定（据其说，130万年租金）；此店在中山大道上，左边紧挨江汉路9、10、目前在建商业中心8、9、

9、10都是指该在建商业中心，8在中山大道上，9在江汉路上，10在花楼街上；我们建议如果是拿8后，在9和10之间选一想办法拿；李总在尝试11、目前的bampo该店李总已初步洽谈，年租金报价在140-150万12目前在运作的该店位于江汉路上，bampo的西南面，斜对面，在一丁字路口的对面；李总说该店有意转让13、我司在运作的悦荟店此店我们正在运作（一个月），位于悦荟广场；旁边有一化妆品集合店，汉莎；人流虽不少但较杂，进店比率低；目前租金三万，第一个月业绩9万。江汉路几家店的小结江汉路上这几家店（456789101112），年租金从120万到200万之间不等；如纯从布点角度考虑，建议4；5和6之间择一

10、；7；8；9和10之间择一；11和12之间择一；13；再加上中山大道上的二家店，总共为9家店（江汉路5家，中山大道共3家，悦荟1家），基本能占满江汉路商圈；1、2、3、13此处略过，412均在江汉路（8也是紧挨，故也算在此中），评估均为基于江汉路人流而来；目前江汉路主路上没发现竞品，仅有两家屈臣氏，大多数竞品均在附近或在大楼内；意尔康占据点位最多，每隔几个店就有一个，整条街至少六家；江汉路素有人旺财不旺的特点，尤其是近几年，究其原因，有客观的，比如人流量虽大，但只有不足20%的人是会产生消费行为；也有主观，即顾客不进去的店面，对客人吸引力不够，形象不好或者打动不了消费者；故如果进驻江汉路，对于

11、形象的要求较高，无论是硬件的形象还是软件的形象（如服务人员的言谈举止）；江汉路全年平均人流量10万/日，20%的会产生消费，即2万人，一月60万人会产生消费，其中至少一半人是目标消费者，即为30万人，保守算十家店，每店分得3万，保守算进店率和成交率，复合计为5%，1500人/月/店，按300客单价，可实现业绩即为45万。此为理论的保守算法。具体尚需再深入研究才能最终确定。万松园路店目前该店为“利来”；该地位于武汉传统的中高端人群居住地，较为密集。同时市委党校、外国语学院、电影制片厂等机构都在该路，且武广也很近，该路较为理想；目前离该店较近的竞争品牌“薇妮”为一韩国单一品牌专卖店，与我司经营模式

12、有些像，据观察与访谈，估计其月销售额为20万左右；该路上尚有美莎、娇兰佳人，由于其处西园南边，业绩更为可观；目前该店的月租金谈到2.5万，转让费小于10万。我们建议，如果可能，尽量拿西园南边的，这样不会漏掉外国语学院的学生，且其他人流也明显高于西园北边，如果判断无误，业绩至少可以是这边（西园北边）的1.5倍。光谷商圈132？4？5李总目前在该步行街开了1、2、3家店，建议其准备在4和5的位置再开两家就完全占住了。风情街这个方向没有人流光谷目前三家店光谷部份竞争化妆品店小结 江汉路（和光谷）对于武汉市场和湖北市场均具有核弹级的震慑力，对于华中有一定影响，对于全国有示范效应； 我们前文分析的几家在江汉路主路上的店，如要经营好，对我们无论是硬件还