中铁二局青城项目竞标方案最终稿

1、中铁二局青城山项目定位方案第一部分、项目基本信息项目区位及交通青城前山，距快铁站1公里“进可入山，退则入市”距都江堰市区10公里，距成都市区约51公里；翠月湖板块青城前山板块玉堂板块本项目本项目快铁站快铁站成灌高速成灌高速1 1小时车程小时车程G317G317成灌快铁成灌快铁半小时车程半小时车程双流机场都江堰都江堰/ /青城山青城山目前市区可以通过三条线路到达： 通过成灌高速到达约30分钟，收费20元；由市区走G317到都江堰，再转青城山，收费0元由市区火车北站乘坐成灌快铁至终点站-青城山总站，车票15元。青城山区域房地产的发展主要被划分为三个板块：以玉堂镇为中心的玉堂板块，依托青城山景区为发

2、展方向的位于青城山镇的青城前山板块和翠月湖镇的翠月湖板块项目四至无直接自然资源，临变电站对项目影响较大；南侧临规划公园，西临规划道路。项目条件建筑风格、建筑高度等受限较大用地性质：住宅、商业混合用地；净用地面积：199156平米，合298.72亩；总建筑面积：169220平米；住宅容积率：0.8，1.0 , 1.1，商业用地：商业用地不小于15%；商业容积率：0.6；建筑密度：总建筑密度不大于30%；建筑高度：不大于13米；土地成本：1、2#地块150万/亩，3#地块132万/亩；项目经济指标青城山城镇规划要求青城山城镇规划要求，建筑风格为川西民居风格，统一坡屋顶构造。项目分析小结：缺乏资源依

3、托临变电站规划限制较大先天受限，差异化打造有一定难度？第二部分、市场分析道教名山，文脉深厚青城山是中国著名的道教名山，中国道教的发源地之一，是中国道教“四大名山”之一；自古就有“青城天下幽”的美誉。与剑门之险、峨眉之秀、夔门之雄齐名。2007年5月8日，成都市青城山-都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家5A级旅游景区。素有“拜水都江堰，问道青城山”之说。国家历史文化名城，四大名山，旅游圣地青城山青城山- -都江堰镇都江堰镇街子镇街子镇青城山景区青城山青城山成成灌灌快快铁铁成成青青快快通通道道速速川川西西旅旅游游环环线线空气清新，度假圣地91%负氧离子含量u遗产一：都江堰水利工程遗产一：

4、都江堰水利工程是全世界至今为止，年代最久、唯一留存、以无坝引水为特征的宏大水利工程。u遗产二：青城山遗产二：青城山都江堰市西南15公里处，是中国著名的道教名山和国家重点风景名胜区，也是中国道教的重要发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。u其他：其他： 街子古镇、青城后山、上古寺、普照街子古镇、青城后山、上古寺、普照寺、凤栖山寺、凤栖山观远山美景，赏古镇清风，闻四季花香，听唐宋诗韵，问深山禅思毫无疑问：毫无疑问：山中无房:无直接享有资源物业山下四面发展：间接享有资源型物业青城山区域房地产的发展主要被划分为四个板块：以玉堂镇为中心的玉堂板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青

5、城前山板块和翠月湖镇的翠月湖板块翠月湖板块青城前山板块玉堂板块本项目快铁站分为青城前山板块、青城后山、翠月湖板块、玉堂板块；青城后山板块一、房产开发格局山中无房、四面发展本项目农贸市场及卫生院东软学校青城后山旅游区豪生酒店都江堰青城小学克莱夫双语幼儿园青城道教学院建行农家乐翠月湖幼儿园二、配套格局缺乏有效度假型配套，度假生活功能性减弱三、竞争格局规划限制下川西、打着新中式头衔的东南亚风格为主，缺乏其它元素融入，促使竞争陷入肉搏战水映青城芙蓉青城现代中式水映青城东南亚小院青城东南亚御青城东南亚上善栖川西风格四、整体销售现状强势资源下的，房地产尴尬现状！项目名称排名销售面积()成交套数中信云栖谷1

6、32344.1156香颂湖国际社区27971.251上善栖36408.6865中铁水映青城44891.7278青城世家54415.540中华青城73134.5525龙湖小院青城82762.8537青城山房92067.222置信芙蓉青城101818.9221逸岭锦江111808.56青城二十四院121245.59高山流水13869.561青城山高尔夫山庄14801.422青城5+215191.83备注：近8月销售状况四、整体客户现状四大名山，局限于成都客户项目名称客群区域客群年龄客群阶层置业目的看重因素芙蓉青城成都90%二级城市10%35-30-45岁10%40-50岁70%50岁以上20%私营

7、业主、高级公务人员、高层管理人员度假自住80%自住兼投资20%资源、产品水映青城成都（城西为主）70%二级城市（中铁关系户）30%35-30-45岁10%40-50岁80%50岁以上10%私营业主、高级公务人员、高层管理人员度假自住70%自住兼投资30%资源、产品、品牌小院青城成都70%省外城市（重庆、北京为主）30%35-30-45岁10%40-50岁80%50岁以上10%私营业主、高级公务人员、高层管理人员度假自住65%自住兼投资35%资源、景观、品牌、物管假日青城365宅院成都70%二级城市（中铁关系户）30%35-30-45岁5%40-50岁85%50岁以上10%私营业主、高级公务人员

8、、高层管理人员度假自住80%自住兼投资20%资源、产品、品牌云栖谷成都70%沿海城市10%二级城市（中铁关系户）20%35-30-45岁15%40-50岁75%50岁以上10%私营业主、高级公务人员、高层管理人员度假自住80%自住兼投资20%资源、产品、品牌、潜力成都客群占主导处于经济体系中高端客群需求远离城市、颐养身心、社交聚会、度假放松，注重事业成就之后对自己的肯定和犒赏。目标客群对物业的需求更多是满足度假和犒赏！四、各物业类型销售概况产品类型套数面积()成交均价(元/)存量均价备注独栋别墅22652622176.41521384.051-12月叠拼别墅686813.4514965.294

9、19658.627-12月双拼别墅378474.6212611.751-12月花园洋房31145907.691475311723.217-12月联排别墅13619223.45182869202.581-12月联排物业、花园洋房销售最快花园洋房销售速度为联排物业2倍数据来源：房管局备案数据统计对象：前山后山版块统计时期：近8个月1、联排物业面积130-200，总价控制150-200万联排物业市场追捧度较高；130以下联排缺货销售项目详细项目名称销售套数销售面积销售均价(元/)香颂湖国际社区43 5922 11000中信云栖谷36 6925 10589 龙湖小院青城20 1728 30857 （赠

10、送面积较大）置信芙蓉青城8 983 12000中铁水映青城3 357 21257 青城5+21 80 10480 青城二十四院1 184 4818 （内部特价）新增项目详细项目名称新增套数龙湖小院青城95 郡原山外山44 中信云栖谷36 中铁水映青城14 面积区间销售元素销售参数销售均价(元/)17011706 170-20010360 70-90销售面积()1572 90-110961 110-1304333 130-1502950 150-1701087 170-2008674 70-90销售套数19 90-11010 110-13036 130-1502

11、2 150-1707 170-20046 2012年1月11月，房管局备案数据2、花园洋房面积50套一；70套二，销售最快；总价控制55-80万；销售项目详细项目名称销售套数销售面积销售均价(元/)中铁水映青城78 4785 12898 青城神韵64 3417 8152 上善栖64 6200 11000-12000蜀山栖镇52 4306 8713 青城世家40 4416 14754 街子印象28 1449 7932 中信云栖谷16 1440 8500中华青城16 1902 -置信芙蓉青城11 504 11000青城二十四院9 1194 5200 青城山房3 174 17990 青城5+21 6

12、0 8680 新增项目详细项目名称新增套数郡原山外山161 中华青城120 中铁水映青城78 青城神韵72 面积区间销售元素销售参数50以下销售均价(元/)11927 50-7011171 70-9014311 90-11021705 110-1308476 130-1505409 150-170170-20025000 50以下销售面积()2551 50-705102 70-902511 90-1102465 110-130602 130-150928 150-1700 170-200177 50以下销售套数57 50-7082 70-9029 90-11024 110-1305 130-1

13、507 150-1700 170-2001 2012年7月12月，房管局备案数据五、未来发展看点1：建工项目，将促进前山商业缺失之痛，形成商业配套中心。大众温泉大众温泉- -豪生豪生网球场网球场- -豪生豪生高尔夫练习场高尔夫练习场- -豪生豪生室内游泳池室内游泳池- -豪生豪生五、未来发展看点2：青云阶951亩，多元化度假功能项目项目一期货源信息物业类型套数面积占比主力户型区间商业性联排1403082266%120-140住宅性联排65120-200独栋481569833%322项目占地面积约951亩，净用地合802.18亩，综合容积率约0.68，总建筑面积约为31万平方米左右。项目开发用地

14、商业比例为50.40%、住宅比例为49.60%；四大功能板块：新亚洲风格别墅星级高端综合会所度假主题商业街区国际级塔尖酒店会议功能区首先：市场整体疲软，缺乏配套依托，销售困难且：区域规划限制，使各项目被动参与“肉搏战行列”因此：控总价物业，成了区域项目存活关键未来发展重点：前山区域大体量配套项目面市，将促使前山成为区域商业中心，但各项目皆可共享，本项目属于间接拥有！小结整体市场格局第三部分、项目定位思考命题：1、市场疲软，先天受限，如何塑造差异化，实现快速销售2、如何借势“未来中心区域”川西文化儒道文化茶文化物理表现形式较弱，难以直接作用于地产，提升开发价值市场差异化不大，区隔性较弱物理表现较

15、弱，无法直接作用于地产溯源青城文化母体溯源青城山青城山上保存的唐碑诏书全文具在，足以作证。第四部分、项目定位一、整体定位青城山水 唐风宅邸青城山水与唐风文化相结合古今结合二、竞争占位以建工青云阶项目为“商业中心”以本项目为“唐风特区”一个中心一个唐风特区并驾齐驱青城名唐盛唐文化三、形象定位及案名建议再现百年案名建议四、客群定位区域主力群体：成都区域为主的度假型客户；养老型客户次主力群体：外地客户：对中式院落有较强情结的客户（如北京、上海）辅助群体：追寻唐风文化的小众群体临近规划中公园居住价值高临进变电站居住价值低临近主干道商业价值高形状不规整，规划难度较大ABCDAcDB五、平面布局：A A、

16、B B、C C三个唐代居住组团D D区为唐风商业区三代唐风 一街盛世住宅物业发展方向一、物业组合物业组合市场项目本体产值测算1、市场销售量价关系市场销售以花园洋房、联排物业销售最快！产品类型套数面积()成交均价(元/)存量均价备注独栋别墅22652622176.41521384.051-12月叠拼别墅686813.4514965.29419658.627-12月双拼别墅378474.6212611.751-12月花园洋房31145907.691475311723.217-12月联排别墅13619223.45182869202.581-12月2、项目本体经济指标用地性质：住宅、商业混合用地；净用

17、地面积：199156平米，合298.72亩；总建筑面积：169220平米；住宅容积率：0.8，1.0 , 1.1，商业用地：商业用地不小于15%；商业容积率：0.6；建筑密度：总建筑密度不大于30%；建筑高度：不大于13米；土地成本：1、2#地块150万/亩，3#地块132万/亩；可实现：花园洋房+联排物业组合项目具备打造联排物业+ +花园洋房的先决条件2、项目本体项目环境临50亩公园临变电站受区域未来中心辐射局部中高端+大量性价比物业4、价格预测由于联排物业面积较大，在单价上与花园洋房价差约1000元不大。联排物业销售价格项目名称销售套数销售面积销售均价(元/)香颂湖国际社区43 5922

18、11000中信云栖谷36 6925 10589 青城365宅院24 3044 12001 龙湖小院青城20 1728 30857 （赠送面积较大）置信芙蓉青城8 983 12000中铁水映青城3 357 12000-14000 花园洋房项目名称销售套数销售面积销售均价(元/)中铁水映青城78 4785 12898 青城神韵64 3417 8152 上善栖64 6200 11000-12000中华青城16 1902 -置信芙蓉青城11 504 11000青城二十四院9 1194 5200 数据来源房管局：销售备案数据物业组合市场：洋房销售较快；小面积联排市场缺货本体：联排+洋房价格：销售单价相差

19、不大联排为辅提升档次；花园洋房为主，力求最高产值！4、产品物业组合权重W权重本案与各楼盘评比后分值水映青城 上善栖 芙蓉青城位置16151520交通14131317周边配套88812片区规划8889开发商品牌4553楼盘规模81075地块环境景观813109户型15131112项目性价比15161215物业管理4756入市时期4557本案比较分值10010497124楼盘名称上善栖芙蓉青城 水映青城比较楼盘均价(元/平米)120001100012900比较楼盘取值100100100与本案评比分值97124104本案比较后定价(元/平米)117001370013500比较楼盘对本案定价的权重0.

20、30.20.5权重价格(元/平米)3510274027406750本项目整体预计价格13000市场比较法计算本案价格市场比较法计算本案价格重点竞重点竞品对比评分品对比评分通过市场比较法得出本案整体均价为联排价格策略：联排价格策略：根据市场在售项目进行比较制定价格策略根据市场在售项目进行比较制定价格策略本案重点找寻市场销量较好项目做为重点比较本案重点找寻市场销量较好项目做为重点比较对象。对象。权重W权重本案与各楼盘评比后分值龙湖小院青城置信芙蓉青城中信云栖谷位置16151520交通14131317周边配套88812片区规划8889开发商品牌4553楼盘规模81075地块环境景观813109户型1

21、5131112项目性价比15161215物业管理4756入市时期4557本案比较分值1007010474楼盘名称小院青城芙蓉青城中信云栖谷比较楼盘均价(元/平米)308571200010589比较楼盘取值100100100与本案评比分值7010474本案比较后定价(元/平米)21600124807840比较楼盘对本案定价的权重0.10.60.3权重价格(元/平米)216074882352本项目整体预计价格12000市场比较法计算本案价格市场比较法计算本案价格重点竞重点竞品对比评分品对比评分通过市场比较法得出本案整体均价为洋房洋房价格策略：价格策略：根据市场在售项目进行比较制定价格策略根据市场在

22、售项目进行比较制定价格策略本案重点找寻市场销量较好项目做为重点比较本案重点找寻市场销量较好项目做为重点比较对象。对象。1。1容积率建筑物业类别占地面积占地比例容积率各物业建筑总面积（）各物业总建筑面积比例建筑密度市场价格产值联排10843%0.7050400.0327%23.33%13000655200327.6花园洋房14557%1.40135333.4073%35.00%120001624000812小计253100%1.10185733.43100%30.02%22792011401。1纯洋房花园洋房253100%1.1185533.43100%35.00%120002226401113

23、小计253100%1.10185733.43100%30.02%22264011130.8容积率建筑物业类别规划占地面积（亩）占地面积（）物业规划面积占地比例容积率各物业建筑总面积（）各物业总建筑面积比例建筑密度 市场价格产值联排217144666.73985%0.70101266.7275%0.233333130001316467325花园洋房3724666.67915%1.4034533.3525%0.3512000414400207.2小计254169333.418100%0.80135800.07100%0.2503281730867532产值过低，且大量为联排产品，销售压力较大市场主

24、流产品，但货源单一，整体品质较低，且洋房物业产品突破空间较小局部联排提升品质，产品有一定突破空间；洋房物业实现利润货源丰富风险可控：建议选择此方案5、户型配比物业类型面积区间（M2)M2) 套数比例目标 联排 100-10580%抢占市场空白 125-13020%丰富货源物业类型面积区间（M2)M2) 套数比例目标 洋房 50-5570%回笼资金 70-8030%丰富货源6、户型空间单元布局洋房合院式布局联排：行列式局部错落庭院庭院庭院7、户型空间户型控制联排100案例案例参考参考御青城 地下室赠送一层二层三层户型面积户型面积102 M2赠送面积高达60M2青城神韵52.9252.92 一室一

25、厅一卫水映青城5555 一室二厅一卫7、户型空间洋房50-55套一户型注重阳台、露台赠送7、户型空间洋房70套二户型小跃层洋楼赠送面积超大，性价比高二、住宅部分建筑风格中式风骨，盛唐面孔住宅部分：主体为中式风格，局部配以唐风徽记参考项目：中建瀛园独栋别墅双拼、联排洋房局部唐风徽记运用门、檐、廊、匾檐、狮环红门可用于联排入户处可贵为：张府、赵府亦可雅为：红楼、书院、听风、抚琴阁门匾：小成本大趣味红窗中式建筑点缀三、住宅园林景观中式园林四、住宅园林景观景观布局:整体采用外放内收的手法，入门景观进行视觉冲击；通过主轴小径进行视觉回收缓冲，之后再由中心景观进行再次冲击主轴次轴景观次中心景观次中心主景观

26、中心次景观中心放：入口景观主次景观结合形成：盛唐四景入门景观唐门主轴打造1景观小径S形曲径青石小径竹林小径次轴打造2竹林小径组团分割浅水小径浅水小径视觉遮挡与转角处理“石与竹”青石路面趣味小景针对青城山特性地暖针对变电站攀岩墙直接阻隔变电站且可作为项目运动设施增加卖点五、物业特色服务建议社会健康管家针对老年养老客户五、物业特色服务建议太极拳俱乐部五、物业特色服务建议分时度假，青城一套房，全国去旅游海南丽江青城山商业部分一、整体布局主体一层，局部2-3层层高：一层建议4.5米，二、三层3米功能设置：一楼可做餐饮及社区配套商业；2、3楼可做小型公寓或客栈通过几个小合院组成，中间由景观廊道连接二，建

27、筑风格作为项目唐风展示，前期局部可作为售楼部，融入一定唐风元素唐风建筑风格唐风建筑下的社区商业，青城脚下独特风景入口牌坊设立，增加标识度牌坊特色中心的象征现场展示部分售楼部售楼部 利用商业部分，提前呈现唐风建筑风骨选址方向需靠近公园景观方，有更好的景观视野售楼部选址展示区装修风格建议视觉：现场融入项目特点，回归唐朝风格的感觉。文化艺术氛围的营造：壁画，艺术品的增设。灯光的设计：暖色调的灯光，营造氛围。听觉：背景音乐的增设：保持现场情调。味觉：多款茶点饮料的增设：给客户提供免费的茶点。展示区功能区建议 唐风文化展示厅： 定期举办唐风博览会 书法、古玩收藏品、古画等 第五部分、营销推广一、核心问题

28、界定命题：1、客户有限，如何“掠夺”2、客群来源区域单一，可否突破二、整体营销推广策略唐风特区 抢占本地 辐射全国线上：以唐风特区为基准，拔高项目形象线下：抢占本地市场，拓展外部市场1、确立唐风正统唐皇驾临，全城恭迎50-80唐风宅邸，巨献青城对应30-45岁以上客户唐皇钦点，赋予山水50-80唐风宅邸，巨献青城、项目卖点阐述：XXXXXXX2、物理价值唐皇钦点，舞诗弄文书画协会、作家协会、俱乐部选址青锋项目销售信息：50-80唐风宅邸，巨献青城根据实际销售节点进行添加3、精神价值针对30-45岁以上客户，荧屏唐风情感以唐皇为主线，进行项目唐风韵味塑造唐风特区 抢占本地 辐射全国青城山项目对于

29、市区营销往往以市内售楼部为原点吸引周边客户，中成的观点：坐等不如吸引，吸引可能购买项目的城西客户！目标：城西客户面，针对城西度假、养老型客户“10元”青城一日游 针对城西高端居住小区，通过DM邀请函进行“10元”青城游活动，在城西高端小区建立强力的口碑传播效应，力求城西皆谈“青城游”针对养老客（以城西为核，辐射全市各高档住宅小区、别墅）1、主动抢占城西养老客群2、主动抢占圈层团体目标：成都商会、EMBA同学会、企业团体，民间商务团体首期外拓目标：1000多位交大EMBA现期总裁班同学邮寄本项目宣传资料给车友会客户，马术、高尔夫会所、外资银行的VIP客户,私企业主，二级市场商会，企业高管等高收入

30、人群，让客户第一时间了解项目。短信邀约高端客群到现场参加各种SP活动。直邮+活动邀请函3、主动抢占富人区针对青城旅游区域可能出现的购买群体游青城，有好礼 针对旅游青城山，有一定经济实力基础，自驾车旅游客户进行本类活动，使青城区域游客游青城，必游本项目4、主动抢占青城旅游群体DM唐风特区 抢占本地 辐射全国1、外省分销针对北京、上海区域客户对院落产品热爱，购买力强盛特征，采用海南度假物业分销模式，进行分销，建立全国大城市分销网络三、推售策略1、开发时序ABCDAcDB1P3P4P2P3121、纵向开发，丰富货源2、品质：中、低、高先低后高，品质提升售楼部三、推售策略2、推货组合“快准狠”下的小步

31、快跑顺势而为的合理利润产品类型套数面积()成交均价(元/)存量均价备注独栋别墅22652622176.41521384.051-12月叠拼别墅686813.4514965.29419658.627-12月双拼别墅378474.6212611.751-12月花园洋房31145907.691475311723.217-12月联排别墅13619223.45182869202.581-12月根据销售特征进行1：2配比推售，每次推货总量不超过120套1：2的销售比率3、入市时机2013.3工程节点实体样板呈现，内部认购启动销售节点进场接待物料、人员样板间闭馆内部认购企业、老业主推介会蓄客及团购开盘及1批次2015.9中成公司资源客户、市场推广客户蓄客及开盘售楼部呈现推广亮相，形象传播确立江湖地位，释放项目价值推广节点周边企业区域截流电话集中CALL客签约仪式开盘日一期主体封顶2013.42013.