加快廉租住房建设的政策导向和发展对策-

1、亻良一、充分了解我国住有所居的基本国情1.我国仍处在社会主义初级阶段虽然经过近30年的改革开放,我国的社会进步和经济发展已取得了令世人注目的发展,但是我国仍处在社会主义初级阶段的基本国情没变,我们国家的人口基数大,中西部地区发展滞后,中低收入家庭多,人地矛盾尖锐。目前,我国城镇居民中中等收入以下家庭约占70%,约4亿人口,通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题,肯定不切实际。即使是占10%左右的最低收入家庭也有近6000万人口,其中人均住房面积低于10平方米的住房困难户人口数约在4000万人,超过了很多发达国家和发展中国家的人口总数,仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。据建设

2、部统计测算,要解决这1000万户居民的住房困难,“十一五”期间每年需要投入约500亿元,资金缺口非常大,必须吸引政府以外的大量资金投入。地价上涨与房价高升之间存在正相关性。实践证明:要达到平抑房价的目标,就要千方百计的将地价控制在合理的范围内。我国虽然有960万平方公里的国土面积,但适合城市化发展的平地面积只占12%,约15万平方公里,人地矛盾突出问题十分严重。目前,我国人均平地面积不到900平方米,与人地矛盾最为突出的日本相当。到2030年人口高峰时,按16亿人口计算,人均平地面积将下降到720平方米。约为日本同期的90%。平地资源的高度稀缺,意味着占有土地的边际机会成本很高,所以为了保障世

3、世代代住有所居的基本权利和实现代际公平,就必须积极制定和实施集约用地的政策导向。当前,仅仅改变出让土地的方式依旧是治标不治本,只有加大对闲置土地的处置力度,才能制止开发商争当“地主”的欲望,才能使高升的地价合理回归。2.我国经济发展的不平衡导致社会差距过大进入21世纪以来,我国房价持续上涨,国务院各相关部门不断出台调控政策。但是各省市尤其是一、二线城市房价却迎着步步紧逼的调控昂首向上,出现了各国少有的越调控房价涨得越快的怪现象。2006年,我国平均房价收入比为6.7,仍属于可接受范围,与国际平均水平也相接近。但是,我国的房价收入比的社会差距很大,2006年最低收入家庭的房价收入比约为22,而最

4、高收入家庭的房价收入比刚超过2,加快廉租住房建设的 政策导向和发展对策前者是后者的近10倍。并且,这种差距仍呈现出逐年扩大的趋势。由此可见,我国商品房价格的快速非理性上涨和人均每年可支配收入的差距的日益增大,既影响了消费者改善住房需求和积极性,更使一批低收入家庭改善住房和实现住有所居成为难以实现的奢望。根据联合国教科文组织的调查统计表明:我国高收入家庭与低收入家庭房价收入比的差距要比国际平均水平高出很多,中、低收入家庭的购房能力明显低于国际同等水平。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看,我国“十一五”期间房价增速明显偏高,直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。因此,基

5、本居住权的保障和购房能力社会差距的调节需要政府制定科学和合理的住房政策来发挥作用。3.建立和健全我国的住房征信体系住房是资金密集型产品,单位价格很高,一般都在数十万元乃至几百万元之间,远远超过了一般家庭所能承受的年收入水平。因此,住房消费总是与社会信用,尤其是消费信贷紧密结合的。这样,政府就可以对个人购房提供金融支持,来提高他们的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外,更应提供长期优惠利率。必须在“十一五”期间努力建立和健全我国的住房征信体系和进一步规范我国的政策性住房金融制度。由于我国的住房征信体系真正建立和完善还有很长的一段路要走,所以公民与政府间的有效监督还只停留在口头上,真正实施还有待

6、时日。我国目前与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融、保险等部门,不仅各个部门内部的征信体系不完善,部门之间也无法互联互通,政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度,整个住房征信体系很不完善。商业银行在住房信用查询方面主要依赖人民银行建立的银行业个人征信系统,但该系统的个人信息还不完整和准确,且更新慢,不能充分、及时地记录和反映家庭成员的相关信息,不能对家庭住房情况进行精确统计,因而也不能为购买经济适用住房和廉租房配租等工作提供征信支持。由于政府不能准确掌握居民的收入和住房情况,居民也不能对政府和政府官员的行为进行有效的监督,双方存在着严重的信息不对称,使得一些在

7、发达国家和亚洲四小龙实施多年且行之有效的住房经验,没能在我国这个急需建立和完善住房体系的发展中国家开花结果。二、建立保障性住房的合理运作机制1.建立保障性住房的价格形成机制我国和谐社会建设中人民享有充分的住房权利,2007年全国建设工作会议明确指出:拥有住房是人的一种基本权利,是一种基本的社会保障。党的十七大更是将住有所居定为了基本国策。然而,从改革开放30年的探索与实践看,仅靠市场机制还无法全面和快速的解决住房领域的社会公平问题。权利体现在具体的政策中,1998年国务院相关文件制订的保障性住房补贴标准是三口之家60平方米,即人均20平方米。2005年以来,建设部曾经公布小康社会住房标准人均3

8、0平方米。我国作为人口大国,参照保障性住房标准来统筹保障性住房建设,用小康住房的标准来指导城市商品住房建设,具有突出的操作价值与实践意义。每个城市的资源情况不同,人口集中度状况不同,小康住房标准也应当根据这些不同和差别而有所区别。“十一五”以来,国务院多次明确提出:要重点开发面向广大百姓的中低价位的商品住房、经济适用住房和平抑房价的基本精神,所谓重点就是数量上要占较大的比例,所谓面向就是指城市居民有基本偿付能力价位的住房。而当前,虽然实际需求保障性住房的数量看上去并不大,实际上是我们提供的数量太少,加上房价倒逼提前消费的消费者较多。在有条件享受保障性住房待遇的80%的城市居民中,只有至今没有住

9、房、有住房但面积小于保障性住房标准、现有住房功能落后和质量较差的城市居民才是实际需求的用户对象。根据各城市的大小不同,经济增长及住房需求量不同,合理的保障性住房价格计算方式应该分为:一是计算城市居民平均年收入及统计城市人口;二是计算城市家庭平均人口与家庭平均年收入;三是用家庭年收入平均出月收入,并得到以月收入40%归还20年8成商业贷款的月供数。四是按月供为家庭收入30%标准计算出可承受的房价下限,此房价即为城市保障性住房的合理房价指标。城市合理房价显示的城市居民的购房能力,让我们知道了标准的上限。超出合理标准,引起的是投资与投机的需求。投资与投机性需求任何时候都应当控制在总量的20%左右。不

10、难看出:制订保障性住房合理房价是将房地产 市场宏观调控落到实处的重要一环,否则稳定房价和住有所居就成一句空话,也无法操作。过去那种缺乏标准与依据的调控方式应当予以彻底的改变和根治。2.发展廉租住房应以实物配租为首选世界各国推出的廉租住房制度主要分为两中基本形式:一是实物配租,就是指对符合条件的申请人配租一处廉租住房;二是货币配租,就是指对符合条件并已有自行租赁住房的,按人口和住房面积核发租金补贴。实物配租和货币配租各有利弊。货币配租的最大益处在于退出机制的完善。当收入或人口发生变化,享受廉租住房的家庭依照规定已不符合条件时,在实物配租制度下,要求租户办理回购廉租住房或加收租金的工作不仅被动,而

11、且工作量大、成本高、效率低。采取货币配租的方式则可以通过停止发放补贴的方式,以最低的成本实现退出机制。但是,鉴于我国特殊的国情,目前还是应该以实物配租的形式为主。原因很简单,因为出的资金只是土地出让金的10%,而拿出土地则相当于拿出100%的土地出让金,地方政府通过划拨土地建设廉租住房的动力显然是被动型的。目前,我国可用于廉租住房的住房太少,货币配租的方式只能在短时间内缓解而不能从根本上解决问题。国家统计局统计数据表明:至2007年初,全国城镇廉租住房制度建设和实施仍有约60个地级以上城市存在空白点,而已经实施的城市廉租住房数量也非常有限。简单的货币补贴无济于事。在廉租住房资源非常少的情况下,

12、若采取货币补贴,等于将廉租住房户全部推到市场上去租房。这很可能推动租金的上涨,加重租房户和政府的负担。在经济发达国家,大都有对房屋租金进行管制的配套法律和法规,而我国的廉租住房保障办法刚刚推出,相关政策等还不配套。如果租金大幅上涨,货币配租很可能被逼上绝路,失去社会保障的本意。2008年是我国廉租住房建设大力开发和实施的一年,尤其需要重视廉租住房实物配租的重要性和紧迫性。世界多数国家在解决廉租住房等社会保障性住房的时候,在初始阶段大都选用实物配租, 等到实物配租发展到一定阶段后才实行货币配租。通过深入的分析和研究,我们不难看出货币配租是在实物配租的基础上产生出来的一种廉租住房形式,而不能先于实

13、物配租而存在。在我国现阶段廉租住房建设刚刚兴起和廉租住房源严重不足的时候,地方政府建设廉租住房的动力又不足的情况下,应该严格要求地方政府建设一定数量的廉租住房,而不能听任个别地方政府以货币配租替代实物配租,最终导致廉租住房的社会保障功能的大大减弱。同时,实物配租有利于平抑房价,这一功能是货币配租所不具备的,而此功能恰恰是政府用于平抑房价的有效武器之一。三、发展廉租住房的制度保障与资金来源1.建立廉租住房的保障制度新颁发的保障办法明确:廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。货币补贴标准由各市、县人民政府根据当地经济发展水平、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市低保家

14、庭,可以按照当地市场平均租金确定租赁补贴标准,如果采取实物配租,配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。实物配租的住房租金标准则实行政府定价。有条件的地区,对城市居民最低生活保障家庭,可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。城市低收入住房困难家庭的收入标准,住房困难标准等以及住房保障面积标准,将由各市、县人民政府按照各地实际情况自行确定并每年按时向社会公布一次。廉租住房保障管理办法的颁布和实施,把我国廉租住房变革和我国住房保障推向了一个全新的境界和高度。我国此轮针对房地产业的宏观调控的重点在于住房保障,而住房保障的重点又在于廉租住房制度的建设和完善。目前,我国政

15、府已明确廉租住房的来源主要包括政府新建、收购的住房、腾退的公有住房、社会捐赠的住房等。新建廉租住房,应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式,主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。此外,新建廉租住房的单套建筑面积要控制在50平方米以内,建设布局也要充分考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。仔细研究九部委联合发布的新规,和以往发布的城镇最低收入家庭廉租住房管理办法等相关法律、法规并无太大的本质的区别,关键是有关廉租住房的保障制度得到进一步的完善,而且以相当具体和可操作的条文加以规范,它标志着我国廉租住房制度真正迈入规范化、成熟化、科学化、严格化和法制化的新阶段。2.确保廉租住房

16、的资金来源同关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见等相关政策相比,此次新颁发的廉租住房保障资金管理办法中关于廉租住房保障资金的来源多了两项,即社会捐赠的廉租住房保障资金和其他资金。然而,新颁发的管理办法中,除了对土地出让金中多少用于廉租住房建设做了具体规定以外,其他几项来源的资金比例仍不明确,还须早日出台相关的实施细则相配套。从2008年开始,我国廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用、专项用于廉租住房保障开支,包括收购、改建和新建廉租住房开支以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支,不得用于其他开支。廉租住房保障资金实行项目预算管理制度,并实行国库集中支付。市、县财

17、政部门要按照批准的项目预算,根据廉租住房保障计划和投资计划,以及实施进度拨付廉租住房保障资金,确保廉租住房保障资金切实落实到廉租住房购建项目以及符合廉租住房保障条件的低收入家庭。此项利国利民的新政的具体实施还要看各级政府的执行力度,收支两条线管理是实施的关键所在,主要是要确保廉租住房各项资金的落实到位和各项配套政策的尽早推出。目前我国保障性住房的政策和市场都在往一个好的方向发展,虽然在发展的过程中存在的诸如技术操作、法规、政策都还有不尽如人意的地方,但不影响整体向好的发展方向。而作为开发商而言,一方面要进一步加强市场竞争的能力;另一方面是要与政府保持一致,尽可能地把保障性住宅完善,只要把这项工

18、作做好了,才能真正确保市场竞争的能力。(责任编辑:陈荧作者单位:上海黄浦区重庆北路318号东楼16G室(上接第27页定收益、浮动收益型产品,其中浮动收益型又分挂钩型、信托融资型等产品。(2投资对象。眼下新出炉的人民币理财产品,投资对象日益多元化。如中信银行近日推出的“新股支支打计划1号”产品,将活期储蓄与打新股相结合。光大银行近期推出的“同赢八号”计划,主要投资于股票、基金、权证以及其他证券。工行推出的信托融资型产品,主要投资于信托贷款项目。(3理财期限。理财期限有长有短,分3个月、6个月、1年、2年等,市场上以1年期为多。(4预期收益率。预期收益是银行根据概率设计的,是一种理想收益率,不能绝对保证,只能作为投资者的参考。(5管理费用。管理费会降低投资者的净收益,也是投资者考虑因素之一。从实际情况看,各商业银行收取管理费的标准不一,如光大银行“同赢八号”年管理费用率1.25%,兴业银行“特别理财A+3计划”年管理费用率1.0%。(6利息税。投资者应辨明预期收益是税前的还是税后的。理财产品注明“免利息税”,则预期收益是税后收益,无注明“免利息税”的,则预期收益是税前收益,到时投资收益尚需扣除利息税。