某银行大厦物业管理服务合同

1、银行大厦物业管理服务合同根据双方磋商决龙，以政府相关的物业管理法律、法规为框架，双方本着自愿、平等的原 则,就甲、乙双方委托期间的责权利关系，特制订本合同。第一章委托管理的物业基本情况名称：环*银行大厦地址：建筑而积：35500平方米该大厦主楼层数21层、裙楼二层、地下一层。银行实际办公用房为1F5F、17F21F. 其余6F16F为日后对外出租办公或另用。大厦配套设施效用有：地源热泵中央空调系统, 供配电系统，消防系统，给排水系统，综合布线系统,客乘中奥电梯4部，新马货运小电梯2部，大 小会议室，餐厅，宜供消防供水系统，技防监控系统，一卡通系统，地下室停车场及其进出道闸控 制系统，周边绿化。

2、效用为金融商务写字楼，于2005年10月交付。第二章委托管理范围与内容一、房屋建筑本体共享部位（屋顶、外墙而、楼梯间、疋廊通逍内墙而、门厅、设备机 房）的维护管理。二、房屋建筑本体配套的共享设施设备（主要包括照明系统、技防系统、配电系统、中 央空调系统、消防系统、给排水系统、电梯、通讯系统、一卡通系统、监控系统等）的日常 管理和运行。三、本物业规划红线范国内属管理范用的市政设施（道路、侧石、室外管线网、化粪池、 沟、井、池、绿化、室外附属房、路灯、停车场）的日常维护和管理。四、本物业规划红线内的属配套服务设施的维护和管理。1 / 12五、大众环境（大众场地、房屋共享部位）的淸洁，垃圾收集，会议

3、室、行长室的日常卫 生淸洁。六、配合和协助当地公安机关在本物业辖区开展24小时安全秩序维护和巡更等安保服 务工作（不含人身、财产保险及保管责任）。七、所有车辆停泊与进出秩序管理。八、做好甲方大小会务后勤配套服务工作。九、建立本大厦物业基础档案和日常运作档案管理工作。十、完成合同条款外的由双方磋商决左的其它有偿或无偿服务事项（无偿服务有：代收 分发报刊、信件、杂志。有偿服务内容有：商务复印、代理代办服务。第三章管理运作方式按照甲乙双方约泄，本委托合同签订的有效期为三年，即自二OO五年10月1日至二OO 八年9月31日。乙方对大厦全年承包管理费用为 元，每季末按全额的四分之一划拨结 算一次，合同期

4、内乙方自主经营，自负盈亏为原则。一、乙方主要负责大厦安保、车辆秩序管理、环境保洁维护、设施设备管理及机修、绿化管理、会务、以及相关服务接待；二、甲方负责大厦设备设施日常维修换件（含汕漆粉刷）费用和涉及外委专业保养和维修费 用的审核，以及费用的支付（外委专业保养费用包括：电梯月度保养与年检保险、以及 空调、消防、配电、技防等机组的年度计划性保养。外委专业维修：是指物业公司技术 能力范囤外的需要委托外部专业公司进行维修的内容）。三、由乙方对发生的维修换件费用事项，凭逐一施工单经甲方当事人确认签字为准，为了双方 在操作上便捷，由甲方对应急维修或50元以下的费用可委托乙方在事前修理后进行确认 签字。涉

5、及到工程需要外委作业事项和费用支出，事前须向甲方提请文字报告审核为准。四、大厦内租摆盆花数量确立为：内阴植物1363盆、草花3000盆，甲方有重大活动租摆另2 / 12行结算。五、甲方饮用水送水服务由乙方负责，不再另行结算服务费用。但租客户和营业部由乙方自 主进行有偿服务。六、甲方的副行长以上领导办公室、众多会议室的卫生保洁与绿化摆设由乙方负责管理（包 括食堂绿化的摆设），英他办公室的卫生与盆花事务由甲方自理：七、涉及到大楼物业保修期内事务,乙方以第三方身分协同甲方对施工方的保修质量进行监 督和督促，有责任及时按书面联系单形式，向甲方反映物业质量存在的各种问题。第四章甲方权利和义务一、审核批复

6、由乙方递交的有关大楼物业管理建议性、整改维修、约左费用结算等书而 材料。二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检査，并要求乙方对管理中存在的问题进行 改进，如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏，乙方 应承担赔偿责任并在合理时间内修复，如没有在合理时间内修复，甲方有权根据乙方应承担的 赔偿责任在该季度物业费用结算时扣除，如整体管理水平明显下降，在限期整改还达不到明显 效果的，直至甲方有权解除本合同°三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申请复印与物业管理相关的档案数据，并在双方 终止合同时乙方交还给甲方，不得交给第三方。四、本合同有效之日起，按每季末向乙

7、方划拨结算物业费用与代办费用。五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。六、甲方视同需外委服务的各类经营性代办、商务、代购业务，以同质同价为前提，乙方 为优先选择方。七、支付因甲方特殊需要由乙方进行加班加点而发生的费用。八、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。九、协调处理由乙方请求协助的物业管理过程中岀现的纠纷矛盾。3 / 12十、协助乙方做好物业管理相关的宣传教冇和文化娱乐活动。第五章乙方权利和义务一、从大楼管理目标泄位要求出发，制订本大厦物业管理各项规章制度和考核制度，有效 地开展各项管理服务工作。二、根据本合同约左，从05年10月1日起始，乙方在每季

8、末以书面形式向甲方递交具体 的费用结算报告，要求甲方审核后予以支付，涉及到已成事实的代办费用结算，须有甲方事先 或事后确认的书而签字材料为准。三、以后对岀租用房的物业管理，如涉及到用户要求特约服务的，将按有偿服务自主受理。四、负责解交本大厦的属地管理费用，包括：治安联防费、垃圾代运费、门前三包费、 排污费、110处警费。五、负责本大厦委托合同责任内的日常管理服务应尽事务，积极做好甲方机动相关事务 的配合工作。六、有权依照相关法规、本合同范畴和大厦使用条约的规圧，对违章违规行为进行协调 和处理。七、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和其它使用人的合理 监督。八、对本大楼的共享

9、设施不得擅自占用和改变其使用效用,如在本大楼管理中需扩建、 完善配套项目，须经甲方批准后方可实施。九、乙方按工作需要在本大厦设置物业管理处。十、建立大厦的物业管理档案，并负责及时记载有关变更事项。十一、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。十二、积极做好会务活动和礼宾接待服务工作。十三、枳极配合甲方开展人文宣传活动,以及各项人性化服务工作。十四、本合同终止时，须向甲方移交相关的大厦及甲方相关财产和物业管理档案数需。十五、不承担对业主和使用人的财产保管、人身保险义务。第六章管理费用组成的范围管理服务费用组成包括以下几个方而的内容：4 / 12一、物业管理处人员费用：日常崭金、政

10、策福利费、常规廿日加班费。二、卫生管理消耗、外墙、水池淸洗消毒；石材金属饰面维护、地毯淸洗、盆花摆设、 室外绿化养护。三、办公费用：服装费、质量管理、通讯费、资产投入折旧费、法泄税费、亦公易耗品, 大厅环境美化和节日装点活动、相关宣传费用。第七章工程维护事项一、日常维修服务，对甲方自用部位和共享部位,采用书而施工单确认签字、费用记账结 算方式，与季度款同时结算，甲方有权审核乙方计收标准。二、设备设施日常管理由乙方负责，涉及到相关费用事前由乙方提请报告,由甲方审议后 方可执行,涉及到外委保养业务由乙方拟定计划方案，报甲方最终核定，费用由甲方承担。三、乙方对租用客户的自用部位日常使用设施的维修採用

11、有偿服务计收方式渺及到固 左建筑配套设施维修的换件费用由甲方负责。第八章乙方的各项承诺指标预保证措施一、大厦及配套设施完好率98%状态：大厦外观无毁坏立而，整洁，无随意安装物，内墙无人为损坏，无乱涂乱写，无起皮起壳等现 象，各类配套使用设施装饰,标识物等完好无损。措施：巡查发现或接到通知的维修任务，小修实时完成，急修不过夜，特殊修理需延长时间，应有 记录和分析说明，对涉及业主和使用人正常使用的，应有联系单或苴它有效方式及时告知。经甲方或乙方许可下的施工单位进入大厦施工的人员，必须实行登记、挂牌，签订施工行 为保证契约,进行左时跟踪，及时纠正不规范行为。违约处理：甲方发现建筑本体或配套设施因管理

12、不到位有损的，除责令乙方照价赔偿外，每次按照损 失程度处以200-1000元的罚款。备注：因甲方未及时配合或连带责任引起的除外，并以联系单说明为依据。二、机电设备完好率5 / 12状态：消防设备、中央空调、给排水设备、配电设备、技防设备等的设备本体运行正常，机房 整洁有序.无枳水滴水现象,设备及管线表面无腐蚀锈迹现象。按实制订保养讣划，做到日查记 录，月检考核,24小时专人值班，持证上岗。由乙方向甲方提请设备本体年度保养汁划。1、消防系统完好率99%设施设备自查有周期记录，区域报警试机每季一次,连动试验每年依据甲方情况而定。违约处理：主机及连体设施和层面设备设施物有损的，周检无原始记录或记录虚

13、拟的,烟感报警未作 说明记录和未及时处理的，消防监控员无证操作的，每次视情况处以2000-5000元的罚款。2、中央空调完好率97%做好中央空调系统的水质处理，中央空调循环水每季化验一次，过滤网淸洗每年不少于二 次,以保证空调管道系统运行状态良好。根据甲方要求的时间开停机。违约处理：开机期间无曰检巡查原始记录的、操作员无证操作的，每次处以1000元的罚款。3、给水设备完好率98%做到日査有记录，机房无积水，管线整洁，无腐蚀现象，一年一次左级保养。违约处理：无故大面积停水属管理引起、日査记录虚拟的、机房积水严重的、泵体及管线有明显腐 蚀现象的，每次处以1000元的罚款。4、排放设施完好率95%状

14、态：排放效用完好，井盖、地漏、受检孔、潜水泵等完好无损。措施：制订年度保养计划报甲方：每半年一次对排放污粪明管、地漏、明沟、雨水管、窖井等 进行维保、疏通、淸理，并根据季节特点增加检查环节。违约处理：如无保养汁划，因非特殊原因堵塞，造成排污不畅,污物溢出地而，屋面积水，每次处以500 元的罚款。5、配电设备完好率100%做到24小时专人值班，做好常规动态记录，功率因数每日在0.9以上。6 / 12违约处理：无故大而积停电经核实属管理责任的、计划作业需停电未预先告知业主造成业主经济损 失的、值班记录未执行或虚拟的、功率因数小于0.9的，上岗人员无证操作的，每次处以1000 元的罚款。6、电梯外委

15、养护监理违约处理：跟踪验证保养内容无监理记录的，故障放人时间超过10分钟经投诉属实的，每次处以 1000元的罚款。（故障放人由乙方指定人员进行培训后由专人持证操作）。7、应急事故处理电梯故障放人10分钟内完成，一般性排除故障30分钟内完成。大而枳停电、停水15分 钟内无法恢复正常的作事故立性,必须向甲方说明原因，经核实属管理责任，每次处以1000元 罚款，并作为甲方对乙方年度评审依据进行记载。四、大众照明设施完好率98%状态：根据甲方形象和节能要求，制订区域要求不同的开、关时间控制程序，做到灯、终端开关, 闸、断路器、电度表、各类仪表及配电箱等大众设施完好无损，使用正常。措施：照明完好状态日检

16、任务分解到各楼层责任区保洁员和怎时巡检队员，纳入岗位业绩考核 细则。照明系统装垃做到月复循环检查制，设左表、闸、箱等编号坐位表，实行计划测检。违约处理：乙方未按甲方划龙的区域要求进行及时维护，造成形象、肖能工作不到位或引起投诉的, 每次500元的罚款。备注：如特殊原因有事先说明或已与业主约泄时间的除外。五、日常维修及时率和合格率100%状态：制订维修机动能力运作程序和考核细则，做到一环扣一环,事后有依据。措施：以服务总台为事务受理和信息传递中心，保证各类信息源有效传达和及时受理，做到157 / 12 分钟到达维修现场，特殊情况需有事先说明和约立。违约处理：接到维修通知15分钟内未到达现场的，视

17、服务不及时原因处以200元的罚款六、治安案发控制率99.5%状态：制订人防与技防相结合的後理动态程序和岗位业绩考核细则，实行24小时值岗、巡逻岗、 摄像监控等有效防范措施，做到内紧外松控制模式。措施：1、在保证礼仪形象建设的同时，讣划每月一次进行上岗人员业务素质培训。安保队员对 大厦常驻单位座落分布、联系电话，在职人员数，层面薄弱环肖点等概知率达到90%以上，常驻 车辆牌号概知率达到95%以上。2、非工作时间（含夜间）人员进入大厦，必须履行有效证件登记手续。3、外出物品和易爆物品进入大厦，必须经相关责任人核实同意并经门岗登记方可放行。4、所有外来施工人员必须凭物业管理处的许可通知单进入本大厦区

18、域。根据管理处移 交资料，巡逻队员每日不少于3次跟踪施工现场，核实施工人员和排査安全潜在隐患。违约处理：因乙方管理不善，引起失窃、毁坏、治安、刑事案件，每次视情况处以500-1000的罚款。 备注：根据双方案情调査结果,公安、甲方、乙方认左为依据，结合连带责任方引发程度，视情而 泄。七、环境保洁率99%状态：1、保持各层而共享信道及门窗、梯、地、墙而、厕等可涉部位的日常净洁，左期做好难 涉位（柱、玻璃墙）的登髙保洁工作，消火卫生死角。2、做好各层楼大众部位和甲方主要领导办公室及各类会议活动室的日常保洁工作。 措施：1、垃圾日产日淸，避开电梯使用髙峰期于业主下班前或后进行。2、制订保洁时间和频次

19、控制程序,实行督察考核和定期征询评断制。违约处理：甲方根据乙方服务质疑意见征询单如实评断,保洁质量不到位并已向乙方提岀整改意见8 / 12 而未纠正的，每次视情况处以50-200元罚款。八、绿化完好率97%状态：楼内盆花错落有致，摆设协调，色泽常绿，无黄叶枯枝现象，楼外花坛四季常绿，无杂草，修剪 有姿,适季时肖鲜花点缀。措施：专人泄时左期浇水、修剪、养护，并泄期更换新盆，以适应大厦总体氛I丙,并节约用水。违约处理：绿化摆设档次低下，黄叶过多，养护不及时，甲方向乙方提出整改意见，未及时改正，每次视 情况处以100200的罚款。九、火灾事故控制率100%状态：消防设备设施运行正常，自査周检，动态跟

20、踪有记录,层级责任制考核到人，管理制度齐全, 审批动用明火，装修控制条款责任签约到点和人，并做到现场监理和技防左点监控。切实杜绝 火灾事故的发生。措施：1、消防监控到岗人员必须持证上岗，熟知消防系统运行原理,了解报警区域受控而与分布 点及要求。2、左期检查各楼层消防设施，制订汁划及时更换到期火火器液粉。3、开展半年一次安保队员快速反应机动能力，登髙体能训练。4、开展每年不少于两次的消防火火及逃生操作演习。违约处理：因乙方管理不善引起的火灾事故，消防责任制未建立或不明确的，上述措施未落实的，每 次视情况处以10000 50000元的罚款。备注：根据双方案情调査结果，重大事故由消防部门裁宦，如因连

21、带责任方引发的视情而立。十、有效投诉处理、回访率100%状态：坚持“业主至上，微笑服务，严谨管理”工作宗旨,以品牌第一目标的经营理念，创建大厦 12小时一体化管理，窗口受理服务,力争业主使用人对乙方的服务保证100%的满意。9 / 12措施:1、以大楼管理处责任人为核心，接受各类信息源登记和传递,主要负责人或值班经理根据 投诉状况进行核实和落实处理,并将处理结果上报和归档。2、根拯投诉事态性质，一般事件处理结果回复24小时,需综合协调处理的事件回复48 小时。性质严重的事件处理结果必须有投诉人认可签字。违约处理：因乙方服务不规范、综合管理不到位，引起有效投诉处理不及时，造成不良影响的,每次视

22、情况处以100-500元的罚款。备注：由甲方或使用人引起不能及时处理除外。十一、应急事件处理到位率100%按管理质保要求，制泄火灾、治安、重大水浸、大而积停电、停水等应急事件处理预案 及模拟救护汁划。违约处理：由监控室接到或发现应急事件信息，调度现场第一到达人时间在10分钟以上，造成事件 延发，不能及时提供控制信息的，每次视情况处以100-1000元的罚款。备注：乙方制定应急事件处理预案报甲方备案。十二、业主（使用人）对物业管理满意率95%状态：管理满意、服务满意、形象满意。措施：开展每季一次的管理质虽，服务受理，形象建设意见征询活动。针对征询意见汇总调研, 回复调整措施和部分意见解释。违约处

23、理：年终评泄满意率在95%以下的，按每下降一个百分点处以500元罚款。第九章奖惩措施一、本合同期满，乙方如全部完成合同责任并管理成绩反映良好，乙方有优先续订合同权。二、由乙方管理能力引起的发生严重事故或管理水平明显下降，甲方将有权在乙方存款 账户中或季度结算款中扣罚因承诺的金额或终止合同履行。10 / 12三、合同执行期间，甲方确认乙方的诚心可信下，尽可能把外委业务优先推荐给乙方扩大 经营活动作为奖励措施。第十章违约责任一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目标或造成直接经济损失的，甲方应给予乙方相 应经济补偿或承担相应责任。二、如因乙方没有完成合同责任或未按本合同有关规定履行职责造成管理不善甚至发