房地产项目全程策划

1、8 8 索赔与反索赔的案例分析与解决索赔与反索赔的案例分析与解决索赔与反索赔的索赔与反索赔的解决方法解决方法索赔与反索赔的解决方法。索赔与反索赔的解决方法。掌握索赔与反索赔的解决方法掌握索赔与反索赔的解决方法;熟悉简单索赔案例分析与解决；熟悉简单索赔案例分析与解决；了解综合索赔案例分析与解决；了解综合索赔案例分析与解决；熟悉简反索赔案例分析与解决熟悉简反索赔案例分析与解决。本章本章要求要求本章本章重点重点本章本章难点难点8.1 8.1 索赔与反索赔的解决方法索赔与反索赔的解决方法8 8 索赔与反索赔的案例分析与解决索赔与反索赔的案例分析与解决微型谈判、微型谈判、专家解决专家解决等等仲裁机构、仲

2、裁机构、地点地点友好解决友好解决监理工程监理工程师裁定师裁定争端裁决委员会（争端裁决委员会（DAB）的决定的决定争端的解决争端的解决程序与方法程序与方法承包商提出，报告交承包商提出，报告交工程师，经审核交业工程师，经审核交业主，争端产生主，争端产生索赔与反索索赔与反索赔的对策赔的对策争端解决争端解决其他方法其他方法仲裁仲裁人选、机人选、机制、特点制、特点确定目标、着眼任务的完成、确定目标、着眼任务的完成、争取以和平方式解决、变不利争取以和平方式解决、变不利为利、对对方的索赔值估计、为利、对对方的索赔值估计、双方要求的对比分析；可能的双方要求的对比分析；可能的谈判过程、结果。谈判过程、结果。案例

3、案例8.1.18.1.1ClaimsCounter-Claims索赔与反索赔索赔与反索赔监理工程师在处理索赔中的作用监理工程师在处理索赔中的作用8 索赔与反索赔的案例分析与解决索赔与反索赔的案例分析与解决8 8 索赔与反索赔的案例分析与解决索赔与反索赔的案例分析与解决8.2 8.2 简单索赔案例分析与解决简单索赔案例分析与解决合同条件内容出错合同条件内容出错图纸迟延交出图纸迟延交出不利的实物障碍和不利的实物障碍和不利的自然条件不利的自然条件工程师提供的水准工程师提供的水准点、基线等测量资点、基线等测量资料不准确造成失误料不准确造成失误据监理工程师指示据监理工程师指示额外钻孔勘探工作额外钻孔勘探

4、工作案例案例8.2.58.2.5，6 6业主风险造成的损业主风险造成的损害的补救和修复害的补救和修复施工开挖到化石、施工开挖到化石、文物、矿产等珍贵文物、矿产等珍贵物品，要停工处理物品，要停工处理需要加强道路与需要加强道路与桥梁结构以承受桥梁结构以承受“特殊超重荷载特殊超重荷载”额外样额外样品与试品与试验验对隐蔽工程对隐蔽工程揭露或开孔揭露或开孔检查检查工程中断工程中断业主雇用其他承包业主雇用其他承包商的影响，并为其商的影响，并为其他承包商提供服务他承包商提供服务业主土地延迟移交业主土地延迟移交非承包商原因造成非承包商原因造成工程缺陷需要修复工程缺陷需要修复要求承包商调查和要求承包商调查和检查

5、缺陷检查缺陷工程变更工程变更变更使合同总价超变更使合同总价超过有效合同价过有效合同价15不可抗力使工程破不可抗力使工程破坏和其他款项支出坏和其他款项支出不可抗不可抗力使合力使合同解除同解除合同合同提前提前解除解除承包商要承包商要求工程终求工程终止等止等物价变动使物价变动使工程成本的工程成本的增减增减案例案例8.2.78.2.7案例案例8.2.88.2.8案例案例8.2.98.2.9案例案例8.2.108.2.10案例案例8.2.118.2.11案例案例8.2.128.2.12案例案例8.2.138.2.13案例案例8.2.148.2.14案例案例8.2.168.2.16后继后继法律法律变化变化

6、案例案例8.2.18.2.1，2 2案例案例8.2.38.2.3，4 4案例案例8.2.158.2.15承包商依据承包商依据合同条款向合同条款向业主索赔业主索赔8 8 索赔与反索赔的案例分析与解决索赔与反索赔的案例分析与解决8.2 8.2 简单索赔案例分析与解决简单索赔案例分析与解决承包商预承包商预防和减少防和减少业主反索业主反索赔的措施赔的措施严肃认真地对待投标报价严肃认真地对待投标报价 注意签订合同时的协商与谈判注意签订合同时的协商与谈判加强施工质量管理加强施工质量管理加强施工进度计划与控制加强施工进度计划与控制注意业主不能随意扩大工程范围注意业主不能随意扩大工程范围加强工程成本的核算与控

7、制加强工程成本的核算与控制维护承包维护承包商应得的商应得的经济利益经济利益8 8 索赔与反索赔的案例分析与解决索赔与反索赔的案例分析与解决8.3/8.4 8.3/8.4 综合综合/ /反索赔案例分析与解决反索赔案例分析与解决工期分析法工期分析法 延期的计延期的计算方法算方法 案例案例8.3.18.3.1，8.3.28.3.2延期索赔在工程延期索赔在工程项目中的应用项目中的应用费用索赔在工程费用索赔在工程项目中的应用项目中的应用实测法实测法 类推法类推法工时分析法工时分析法造价比较法造价比较法折合法折合法 案例案例8.3.38.3.3，8.3.48.3.4，8.3.58.3.5，8.3.68.3

8、.6，8.3.78.3.7，8.3.88.3.8 工程延工程延期处理实期处理实例例反索赔案例反索赔案例 案例案例8.4.18.4.1索赔综合案例分析索赔综合案例分析综合案例分析一综合案例分析一 某城市地下工程，业主与施工单位参照某城市地下工程，业主与施工单位参照FIDICFIDIC合同条件合同条件签订了施工合同，除税金外的合同总价为签订了施工合同，除税金外的合同总价为86008600万元，其中：万元，其中：现场管理费率现场管理费率1515，企业管理费率，企业管理费率8 8，利润率，利润率5 5，合同，合同工期工期730730天。为保证施工安全天。为保证施工安全, ,合同中规定施工单位应安装合同

9、中规定施工单位应安装满足最小排水能力满足最小排水能力1 15t5tminmin的排水设施，并安装的排水设施，并安装1 15t5tminmin的备用排水设施，两套设施合计的备用排水设施，两套设施合计1590015900元。合同中还规元。合同中还规定，施工中如遇业主原因造成工程停工或窝工，业主对施定，施工中如遇业主原因造成工程停工或窝工，业主对施工单位自有机械按台班单价的工单位自有机械按台班单价的6060给予补偿，对施工单位给予补偿，对施工单位租赁机械按租赁费给予补偿租赁机械按租赁费给予补偿( (不包括运转费用不包括运转费用) )。 综合案例分析一综合案例分析一 该工程施工过程中发生以下三项事件；

10、该工程施工过程中发生以下三项事件； 事件事件1 1：施工过程中业主通知施工单位某分项工程：施工过程中业主通知施工单位某分项工程( (非关非关键工作键工作) )需进行设计变更，由此造成施工单位的机械设备窝需进行设计变更，由此造成施工单位的机械设备窝工工1212天。天。 事件事件2 2：施工过程中遇到了非季节性大暴雨天气，由于：施工过程中遇到了非季节性大暴雨天气，由于地下断层相互贯通及地下水位不断上升等不利条件，原有地下断层相互贯通及地下水位不断上升等不利条件，原有排水设施满足不了排水要求，施工工区涌水量逐渐增加，排水设施满足不了排水要求，施工工区涌水量逐渐增加，使施工单位被迫停工，并造成施工设备

11、被淹没。为保证施使施工单位被迫停工，并造成施工设备被淹没。为保证施工安全和施工进度，业主指令施工单位紧急增加购买额外工安全和施工进度，业主指令施工单位紧急增加购买额外排水设施，尽快恢复施工，施工单位按业主要求购买并安排水设施，尽快恢复施工，施工单位按业主要求购买并安装了两套装了两套1 15t5tminmin的排水设施，恢复了施工。的排水设施，恢复了施工。 综合案例分析一综合案例分析一 事件事件3 3：施工中发现地下文物，处理地下文物工作造成工：施工中发现地下文物，处理地下文物工作造成工期拖延期拖延4040天。天。项目项目机械台班单价机械台班单价/（元（元/台班）台班）时间时间/天天金额金额/元

12、元9m2空压机空压机31012372025t履带吊车（租赁）履带吊车（租赁吊塔吊10001212000混凝土泵车（租赁）混凝土泵车（租赁） 600127200合计合计40920综合案例分析一综合案例分析一 就以上三项事件，施工单位按合同规定的索赔程序向业就以上三项事件，施工单位按合同规定的索赔程序向业主提出索赔：主提出索赔： 事件事件1 1由于业主修改工程设计由于业主修改工程设计1212天，造成施工单位机天，造成施工单位机械设备窝工费用索赔管理费械设备窝工费用索赔管理费:40920:40920元元* *1515=6138=6138元元 企业管理费企业管理费:(4092

13、0+6138):(40920+6138)元元* * 8 8=3764=37646464元元 利润利润:(40920+6138+3764:(40920+6138+376464)64)元元* *5 5=2541=25411313元元 合计合计:53363:533637777元元 事件事件2 2由于非季节性大暴雨天气费用索赔：由于非季节性大暴雨天气费用索赔： (1)(1)备用排水设施及额外增加排水设施费：备用排水设施及额外增加排水设施费：(15900(159002 2* *3)3)元元 =23850=23850元元综合案例分析一综合案例分析一 (2) (2)被地下涌水淹没的机械设备损失费被地下涌水淹

14、没的机械设备损失费1600016000元元 (3)(3)额外排水工作的劳务费额外排水工作的劳务费86508650元元 合计：合计：4850048500元元 事件事件3 3由于处理地下文物，工期、费用索赔：由于处理地下文物，工期、费用索赔： 延长工期延长工期4040天天 索赔现场管理费增加额：索赔现场管理费增加额： 现场管理费：现场管理费：86008600万元万元* *1515=1290=1290万元万元 相当于每天：相当于每天：(1290(1290* *1000010000730)730)元天元天=17671.23=17671.23元元天天 4040天合计：天合计：(17671(1767123

15、23* *40)40)元元=706849=7068492020元元综合案例分析一综合案例分析一 问题：问题： 1 1指出事件指出事件1 1中施工单位的哪些索赔要求不合理，为什中施工单位的哪些索赔要求不合理，为什么么? ?造价工程师审核施工单位机械设备窝工费用索赔时，核造价工程师审核施工单位机械设备窝工费用索赔时，核定施工单位提供的机械台班单价属实，并核定机械台班单价定施工单位提供的机械台班单价属实，并核定机械台班单价中运转费用分别为：中运转费用分别为：9m39m3空压机为空压机为9393元台班，元台班，25t25t履带吊车履带吊车为为300300元台班，塔吊为元台班，塔吊为190190元台班，

16、混凝土泵车为元台班，混凝土泵车为140140元元台班，造价工程师应核定的索赔费用应是多少台班，造价工程师应核定的索赔费用应是多少? ? 2 2事件事件2 2中施工单位可获得哪几项费用的索赔中施工单位可获得哪几项费用的索赔? ?核定的索核定的索赔费用应是多少赔费用应是多少? ? 3 3事件事件3 3中造价工程师是否应同意中造价工程师是否应同意4040天的工期延长天的工期延长? ?为什为什么么? ?补偿的现场管理费如何计算，应补偿多少元补偿的现场管理费如何计算，应补偿多少元? ?综合案例分析一综合案例分析一答案：答案：1 1(1)(1)事件事件1 1 1) 1)自有机械索赔要求不合理。因合同规定业

17、主应按自有机械使用费的自有机械索赔要求不合理。因合同规定业主应按自有机械使用费的60%60%补偿。补偿。 2)2)租赁机械索赔要求不合理。因合同规定租赁机械业主按租赁费补偿。租赁机械索赔要求不合理。因合同规定租赁机械业主按租赁费补偿。 3)3)现场管理费、企业管理费索赔要求不合理现场管理费、企业管理费索赔要求不合理, ,因分项工程窝工没有造成因分项工程窝工没有造成全工地的停工。全工地的停工。 4)4)利润索赔要求不合理，因机械窝工并未造成利润的减少。利润索赔要求不合理，因机械窝工并未造成利润的减少。(2)(2)造价工程师核定的索赔费用为：造价工程师核定的索赔费用为： 37203720元元* *

18、6060=2232=2232元元 (18000300(18000300* *12)12)元元=14400=14400元元 1200012000元元* *6060=7200=7200元元 (7200140(7200140* *12)12)元元=5520=5520元元 22322232元元+14400+14400元元+7200+7200元元+5520+5520元元=29352=29352元元综合案例分析一综合案例分析一答案：答案：2 2 (1)(1)事件事件2 2： 1)1)可索赔额外增加的排水设施费。可索赔额外增加的排水设施费。 2)2)可索赔额外增加的排水工作劳务费。可索赔额外增加的排水工作劳

19、务费。 (2)(2)核定的索赔费用应为：核定的索赔费用应为：1590015900元元+8650+8650元元=24550=24550元元 3 3 (1)(1)事件事件3 3：应同意：应同意4040天工期延长，因地下文物处理是有经验的承包商不可天工期延长，因地下文物处理是有经验的承包商不可预见的预见的( (或或: :地下文物处理是业主应承担的风险地下文物处理是业主应承担的风险) )。 (2)(2)现场管理费应补偿额为：现场管理费应补偿额为： 1)1)现场管理费：现场管理费：86000000860000000000(1(11515* *1.081.08* *1.05)1.05)* *O O1515

20、元元=9891879=98918794646元元 2)2)每天的现场管理费：每天的现场管理费：989187998918794646元元730=13550.52730=13550.52元：元： 3)3)应补偿的现场管理费：应补偿的现场管理费：13550135505252元元* *40=54202040=5420208080元元 或：合同价中的或：合同价中的86008600万元减去万元减去5 5的利润为：的利润为：综合案例分析一综合案例分析一答案：答案：8600000086000000元元* *0 005051 105=4095238.1005=4095238.10元元86000000860000

21、00元元-4095238-409523810=8190476110=819047619090元元减去减去8 8的企业管理费：的企业管理费：81904761819047619090元元* *0 008081 108=60670108=6067019494元元81904761819047619090元元6067016067019494元元=75837742=758377425050元元现场管理费为：现场管理费为：75837742758377425050元元* *0 015151 115=989187915=98918794646元元每天的现场管理费为：每天的现场管理费为：9891879989187

22、94646元元730=13550730=135505252元元应补偿的现场管理费为：应补偿的现场管理费为：13550135505252元元* *40=54202040=5420208080元元 综合案例分析二综合案例分析二 某电器设备厂筹资新建一生产流水线，该工程设计已完成，施工图某电器设备厂筹资新建一生产流水线，该工程设计已完成，施工图纸齐备，施工现场已纸齐备，施工现场已 完成完成“三通一平三通一平”工作，已具备开工条件。工程施工作，已具备开工条件。工程施工招标委托招标代理机构采用公开招标方式代理招标。工招标委托招标代理机构采用公开招标方式代理招标。 招标代理机构编制了标底招标代理机构编制了

23、标底(800(800万元万元) )和招标文件。招标文件中要求工程和招标文件。招标文件中要求工程总工期为总工期为365365天。天。 按国家工期定额规定，该工程的工期应为按国家工期定额规定，该工程的工期应为460460天。天。 通过资格预审并参加投标的共有通过资格预审并参加投标的共有A A、B B、C C、D D、E E五家施工单位五家施工单位. .开标会开标会议由招标代理机构主持，开标结果是这五家投标单位的报价均高出标底议由招标代理机构主持，开标结果是这五家投标单位的报价均高出标底近近300300万元：这一异常引起了业主的注意，为了避免招标失败，业主提出万元：这一异常引起了业主的注意，为了避免

24、招标失败，业主提出由招标代理机构重新复核和制定新的标底招标代理机构复核标底后，确由招标代理机构重新复核和制定新的标底招标代理机构复核标底后，确认是由于工作失误，漏算部分工程项目，使标底偏低。认是由于工作失误，漏算部分工程项目，使标底偏低。综合案例分析二综合案例分析二 在修正错误后，招标代理机构确定了新的标底。在修正错误后，招标代理机构确定了新的标底。A A、B B、C C三家投标三家投标单位认为新的标底不合理单位认为新的标底不合理, ,向招标人要求撤回投标文件。向招标人要求撤回投标文件。 由于上述问题纠纷导致定标工作在原定的投标有效期内一直没有完由于上述问题纠纷导致定标工作在原定的投标有效期内

25、一直没有完成。成。 为早日开工，该业主更改了原定工期和工程结算方式等条件，指定为早日开工，该业主更改了原定工期和工程结算方式等条件，指定了其中一家施工单位中标。了其中一家施工单位中标。 1 1根据该工程的具体条件，造价工程师应向业主推荐采用何种合同根据该工程的具体条件，造价工程师应向业主推荐采用何种合同( (按付款方式划分按付款方式划分)? )? 为什么为什么? ? 2 2根据该工程的特点和业主的要求，在工程的标底中是否应含有赶根据该工程的特点和业主的要求，在工程的标底中是否应含有赶工措施费工措施费? ?为什么为什么? ? 3 3上述招标工作存在哪些问题上述招标工作存在哪些问题? ? 4 4A

26、 A、B B、C C三家投标单位要求撤回投标文件的作法是否正确三家投标单位要求撤回投标文件的作法是否正确? ?为什么为什么? ? 5 5如果招标失败，招标人可否另行招标如果招标失败，招标人可否另行招标? ?投标单位的损失是否应由投标单位的损失是否应由招标人赔偿招标人赔偿? ?为什么为什么? ?综合案例分析二综合案例分析二答案答案1 1答：应推荐采用总价合同。答：应推荐采用总价合同。 因该工程施工图齐备，现场条件满足开工要求，工期为因该工程施工图齐备，现场条件满足开工要求，工期为1 1年：风险较年：风险较小。小。2 2答：应该含有赶工措施费。答：应该含有赶工措施费。 因该工程工期压缩率因该工程工

27、期压缩率(460365)(460365)460=20460=207 720203 3答：在招标工作中，存在以下问题：答：在招标工作中，存在以下问题： (1)(1)开标以后，又重新确定标底。开标以后，又重新确定标底。 (2)(2)在投标有效期，内没有完成定标工作。在投标有效期，内没有完成定标工作。 (3)(3)更改招标文件的合同工期和工程结算条件。更改招标文件的合同工期和工程结算条件。 (4)(4)直接指定施工单位。直接指定施工单位。4 4答：答：(1)(1)不正确。不正确。 (2)(2)投标是一种要约行为；投标是一种要约行为；5 5答：答：(1)(1)招标人可以重新组织招标。招标人可以重新组织

28、招标。 (2)(2)招标人不应给予赔偿，因招标属于要约邀请。招标人不应给予赔偿，因招标属于要约邀请。综合案例分析三综合案例分析三 某总承包企业拟开拓国内某大城市工程承包市场。经调某总承包企业拟开拓国内某大城市工程承包市场。经调查该市目前有查该市目前有A A、B B两个两个BOTBOT项目将要招标。两个项目建成后经项目将要招标。两个项目建成后经营期限均为营期限均为1515年。年。 为了顺利进行投标，企业经营部将在该市投标全过程按为了顺利进行投标，企业经营部将在该市投标全过程按先后顺序分解为以下几项工作：（先后顺序分解为以下几项工作：（1 1）投标申请；（）投标申请；（2 2）接受）接受资格审查；

29、（资格审查；（3 3）领取招标文件；（）领取招标文件；（4 4）参加投标预备会；（）参加投标预备会；（5 5）参加现场踏勘；（参加现场踏勘；（6 6）编制投标文件；（）编制投标文件；（7 7）编制项目可行性）编制项目可行性研究论证报告；（研究论证报告；（8 8）投送投标文件；（）投送投标文件；（9 9）投标文件内容说）投标文件内容说明与陈述；（明与陈述；（1010）参加开标会议；（）参加开标会议；（1111）签订合同。）签订合同。 经进一步调研，收集和整理出经进一步调研，收集和整理出A A、B B两个项目投资与收益两个项目投资与收益数据，见下表数据，见下表综合案例分析三综合案例分析三项目名称项

30、目名称初始投资（万元）初始投资（万元）运营期每年收益（万元）运营期每年收益（万元）15年年610年年1115年年A项目项目10000200025003000B项目项目7000150020002500A A、B B项目投资与收益数据表项目投资与收益数据表基准折现率为基准折现率为6，资金时间价值系数见下表，资金时间价值系数见下表n51015（PF，6%，n）0.74740.55840.4173（PA，6%，n）4.21237.36019.7122综合案例分析三综合案例分析三问题：问题：1.1.经营部拟定的各项投标工作的先后顺序有何不妥？经营部拟定的各项投标工作的先后顺序有何不妥？2.2.不考虑建设

31、期的影响，分别列式计算不考虑建设期的影响，分别列式计算A A、B B两个项目总收益的净现值。两个项目总收益的净现值。 3.3.据估计：投据估计：投A A项目中标概率为项目中标概率为0.70.7，不中标费用损失，不中标费用损失8080万元；投万元；投B B项目项目中标概率为中标概率为0.650.65，不中标费用损失，不中标费用损失l00l00万元。若投万元。若投B B项目中标并建成经营项目中标并建成经营5 5年后，可以自行决定是否扩建，如果扩建，其扩建投资年后，可以自行决定是否扩建，如果扩建，其扩建投资40004000万元，扩建后万元，扩建后B B项目每年运营收益增加项目每年运营收益增加1000

32、1000万元。万元。 按以下步骤求解该问题：按以下步骤求解该问题：（1 1）计算）计算B B项目扩建后总收益的净现值；项目扩建后总收益的净现值；（2 2）将各方案总收益净现值和不中标费用损失作为损益值，绘制投标）将各方案总收益净现值和不中标费用损失作为损益值，绘制投标决策树；决策树；（3 3）判断）判断B B项目在项目在5 5年后是否扩建？计算各机会点期望值，并做出投标年后是否扩建？计算各机会点期望值，并做出投标决策。（计算结果均保留二位小数。）决策。（计算结果均保留二位小数。）综合案例分析四综合案例分析四 某办公楼建设工程，首层为商店，开发商准备建成后出租，合同价某办公楼建设工程，首层为商店

33、，开发商准备建成后出租，合同价482144482144英镑，合同价格中管理费为英镑，合同价格中管理费为12.5%12.5%，合同工期，合同工期1818个月。个月。 ( (一一) ) 承包商的索赔要求在工程实施中出现如下情况，使工程施工拖延：承包商的索赔要求在工程实施中出现如下情况，使工程施工拖延： 1 1开挖地下室时遇到了由于旧房遗留的基础引起的障碍。开挖地下室时遇到了由于旧房遗留的基础引起的障碍。 2 2发现了一些古井，由一些考古专家考证它们的价值产生拖延。发现了一些古井，由一些考古专家考证它们的价值产生拖延。 3 3安装钢架过程中部分隔墙倒塌，同时为保护临近的建筑而造成延误。安装钢架过程中

34、部分隔墙倒塌，同时为保护临近的建筑而造成延误。4 4锅炉运输和安装的指定分包商违约。锅炉运输和安装的指定分包商违约。 5 5地下室钢结构施工的图纸和指令拖延等。在开约地下室钢结构施工的图纸和指令拖延等。在开约7 7个月后承包商提出了个月后承包商提出了1212周的工期拖延索赔，但业主不同意，并指示工程师不给予工期延误的批周的工期拖延索赔，但业主不同意，并指示工程师不给予工期延误的批准。由于业主已经与房屋的租赁人签订了租赁合同，规定了房屋的交付日准。由于业主已经与房屋的租赁人签订了租赁合同，规定了房屋的交付日期，如果不能及时交付，业主要被罚款。业主直接写信给承包商要求承包期，如果不能及时交付，业主

35、要被罚款。业主直接写信给承包商要求承包商按原工期完成工程，否则将提起诉讼。对此工程师致函业主，指出由于商按原工期完成工程，否则将提起诉讼。对此工程师致函业主，指出由于上面所述干扰的发生，按合同规定承包商有延长工期的权力，如果责令上面所述干扰的发生，按合同规定承包商有延长工期的权力，如果责令 承包商在原工期内完成工程，是没有理由的。必须考到承包商的合理要求。承包商在原工期内完成工程，是没有理由的。必须考到承包商的合理要求。如果要承包商在原合同工期内完成工程，必须与他协商，商讨价格的补偿，如果要承包商在原合同工期内完成工程，必须与他协商，商讨价格的补偿，并签订加速协商议。业主认可了工程师的建议，并

36、授权工程师就此事进行并签订加速协商议。业主认可了工程师的建议，并授权工程师就此事进行商谈。商谈。 综合案例分析四综合案例分析四( (二二) )双方商讨工程师与承包商及业主就工期拖延及加速的补偿问题进行商谈：双方商讨工程师与承包商及业主就工期拖延及加速的补偿问题进行商谈： 1.1.承包商提出承包商提出1212周的工期延误索赔，经工程师的审核扣去承包商自己的风险及失误，周的工期延误索赔，经工程师的审核扣去承包商自己的风险及失误，给予延长工期给予延长工期1010周的权力。周的权力。 2.2.对于对于1010周的延长，承包商提出索赔为：发现古井，在考古人员调查期间工程受阻周的延长，承包商提出索赔为：发

37、现古井，在考古人员调查期间工程受阻25152515英镑地下室钢结构因工程师指令延误英镑地下室钢结构因工程师指令延误48784878英镑与隔墙有关的工程和楼梯的延英镑与隔墙有关的工程和楼梯的延误等误等52865286英镑由指定分包商引起的延英镑由指定分包商引起的延 误损失误损失52865286英镑合计英镑合计1493414934英镑工程师经过英镑工程师经过审核，认为在该索赔计算中有不合理的部分，例如机械费中用机械台班费是不合审核，认为在该索赔计算中有不合理的部分，例如机械费中用机械台班费是不合理的，在停滞状态下应用折旧费计算，最终工程师确认索赔额为理的，在停滞状态下应用折旧费计算，最终工程师确认

38、索赔额为1128911289英镑。英镑。 3.3.业主要求：全部工程按原合同工期竣工，即加速业主要求：全部工程按原合同工期竣工，即加速1010周；底楼商场比原合同工期再提周；底楼商场比原合同工期再提前前4 4周，即提前周，即提前1414周。在还剩的周。在还剩的9 9个月的工期中达到上述加速目标。个月的工期中达到上述加速目标。 4.4.承包商重新作了计划，考虑到因加速所引起的加班时间，额外机械投入，分包商的承包商重新作了计划，考虑到因加速所引起的加班时间，额外机械投入，分包商的额外费用，采取技术措施额外费用，采取技术措施 ( (如烘干措施如烘干措施) )等所增加的费用，提出：底层商店提前等所增加

39、的费用，提出：底层商店提前1414周费用周费用84008400英镑办公楼提前英镑办公楼提前1010周增加费用周增加费用1200012000英镑考虑风险影响英镑考虑风险影响600600英镑合计英镑合计21000 21000 英镑。英镑。 综合案例分析四综合案例分析四5.5.工程师指出由于工期压缩了工程师指出由于工期压缩了1010周，承包商可以节约管理费。按照合同管理费的份额，周，承包商可以节约管理费。按照合同管理费的份额，1010周共有管理费为：周共有管理费为： (482144(48214412.5%)/(112.5%)/(1 12.5%)12.5%)7878周周1010周周=6870=6870

40、英镑这笔英镑这笔节约应从索赔额中扣去。则承包商提出工期延误及赶工所需要的补偿为：节约应从索赔额中扣去。则承包商提出工期延误及赶工所需要的补偿为： 11289687011289687021000 =2541921000 =25419英镑考虑到风险因素等共要求补偿英镑考虑到风险因素等共要求补偿2550025500英镑。工程英镑。工程师向业主转达了承包商的要求，并分析了承包商要求的合理性以及索赔值计算的师向业主转达了承包商的要求，并分析了承包商要求的合理性以及索赔值计算的正确性，业主接受了承包商的要求。正确性，业主接受了承包商的要求。 6 6 双方商讨并签暑了赶工附加协议，该协议主要包括如下内容：双

41、方商讨并签暑了赶工附加协议，该协议主要包括如下内容：(1)(1)由于干扰事件由于干扰事件的影响，承包商有权延长工期的影响，承包商有权延长工期1010周，并索赔相周，并索赔相 关费用，工程师已批准。业主希望关费用，工程师已批准。业主希望全部工程按计划竣工，底层比计划提前四周，双方经商讨就赶工达成一致。全部工程按计划竣工，底层比计划提前四周，双方经商讨就赶工达成一致。(2)(2)业业主支付赶工费主支付赶工费2500025000英镑，它已包括此英镑，它已包括此 前承包商已提出的各种索赔。前承包商已提出的各种索赔。(3)(3)如果承包如果承包商不能按照业主的要求竣工，则赶工费中应扣除：商不能按照业主的

42、要求竣工，则赶工费中应扣除： 全部工程竣工日期若在原合全部工程竣工日期若在原合同竣工日期之后，承包商赔偿同竣工日期之后，承包商赔偿 170170英镑英镑/ /日；日； 底层部分工程若不能在原合同竣底层部分工程若不能在原合同竣工日期前工日期前4 4周交付，承包商赔偿周交付，承包商赔偿8585英镑英镑/ /日。但赶工费不应少于日。但赶工费不应少于1250012500英镑，这是对英镑，这是对承包商的保护条款。承包商的保护条款。(4)(4)赶工费的分批支付时间及数量赶工费的分批支付时间及数量( (略略) (5) (5)赶工期间由于非承赶工期间由于非承包商责任所引起的工期拖延的索赔权与原合同一致。包商责

43、任所引起的工期拖延的索赔权与原合同一致。 综合案例分析四综合案例分析四 ( (三三) )案例分析案例分析 1.1.本案例的分析过程和索赔的解决过程虽不十分详细，但思路是十分清楚的，也是本案例的分析过程和索赔的解决过程虽不十分详细，但思路是十分清楚的，也是经得住推敲的。解决问题的过程为：工期拖延的责任分析，损失的计算及赔偿，经得住推敲的。解决问题的过程为：工期拖延的责任分析，损失的计算及赔偿，赶工的协商和赶工费，由赶工所产生的费用的节约的计算。赶工的协商和赶工费，由赶工所产生的费用的节约的计算。 2.2.本案例涉及的赶工包括：业主责任本案例涉及的赶工包括：业主责任( (或风险或风险) )引起的拖

44、延引起的拖延1010周，业主希望工程比合周，业主希望工程比合同期提前交付的赶工同期提前交付的赶工( (底层商场底层商场4 4周周) )，承包商自己责任的赶工，承包商自己责任的赶工2 2周。在前两种情况周。在前两种情况下，施工合同下，施工合同( (例如例如FIDIC)FIDIC)并没有赋予业主并没有赋予业主( (工程师工程师) )直接指令承包商加速的权力。直接指令承包商加速的权力。如果业主提出加速要求必须与承包商商讨，签订一个附加协议，重新议定一个补如果业主提出加速要求必须与承包商商讨，签订一个附加协议，重新议定一个补偿价格偿价格( (赶工费赶工费) )。而对承包商责任所造成的两周拖延的加速要求

45、，承包商必须无。而对承包商责任所造成的两周拖延的加速要求，承包商必须无条件执行。条件执行。 3. 3. 在上述第在上述第4 4点的计算中，由于工期压缩了点的计算中，由于工期压缩了1010周，在承包商的索赔值中必须扣除了周，在承包商的索赔值中必须扣除了在这期间承包商在这期间承包商“节约节约”的管理费。这是值得商榷，并应注意的。实质上与合同的管理费。这是值得商榷，并应注意的。实质上与合同工工 期相比，压缩后的实际工期也刚好等于合同工期，所以与合同相比，承包商期相比，压缩后的实际工期也刚好等于合同工期，所以与合同相比，承包商并没有并没有“节约节约”。这种扣除只有在两种情况是正确的：。这种扣除只有在两

46、种情况是正确的： 1) 1) 已有的工期拖延，承包商有工期索赔权，但没有费用索赔权，例如恶劣的气候条已有的工期拖延，承包商有工期索赔权，但没有费用索赔权，例如恶劣的气候条件造成的拖延，如果不加速，承包商必须支付这期间的工地管理费，而现在采取件造成的拖延，如果不加速，承包商必须支付这期间的工地管理费，而现在采取加速措施，这笔管理费确实加速措施，这笔管理费确实 “ “节约节约”了。了。综合案例分析四综合案例分析四(2) (2) 已有的工期拖延为业主责任，承包商有费用索赔权，在费用索赔中已经包括了相已有的工期拖延为业主责任，承包商有费用索赔权，在费用索赔中已经包括了相关的管理费，即上述第二点中，承包

47、商提出的关的管理费，即上述第二点中，承包商提出的1493414934英英 镑的索赔中已包括了管理镑的索赔中已包括了管理费。否则这种扣除会使承包人受到损失。费。否则这种扣除会使承包人受到损失。 4.4.在本案例中加速协议是比较完备的，考虑到可能的各种情况，最低补偿额，赶工费在本案例中加速协议是比较完备的，考虑到可能的各种情况，最低补偿额，赶工费的支付方式和期限，附加协议对原合同文件条款的修改等。在这里特别应注意赶的支付方式和期限，附加协议对原合同文件条款的修改等。在这里特别应注意赶工费的最低补偿额问题，这是对承包商的保护。因为承包商应业主要求工费的最低补偿额问题，这是对承包商的保护。因为承包商应

48、业主要求( (不是原合不是原合同责任同责任) )采采 取措施赶工可能会由于其它原因这种赶工没有效果，但作为业主应给取措施赶工可能会由于其它原因这种赶工没有效果，但作为业主应给予最低补偿。予最低补偿。 5.5.在本案例中工程师的作用是值得称许的，从开始到最后一直向业主解释合同，分析在本案例中工程师的作用是值得称许的，从开始到最后一直向业主解释合同，分析承包商要求的合理性。对缓和矛盾，解决争执，实现业主目标发挥重要作用。承包商要求的合理性。对缓和矛盾，解决争执，实现业主目标发挥重要作用。综合案例分析五综合案例分析五【拖延和加速施工的费用索赔拖延和加速施工的费用索赔】( (一一) )工程概况某大型商

49、业中心大楼的建设工程，按照工程概况某大型商业中心大楼的建设工程，按照FIDICFIDIC合同模式进行招标和施工管合同模式进行招标和施工管理。中标合同价为理。中标合同价为1832950018329500元人民币，工期元人民币，工期1818个月。工程内容包括场地平整，大楼个月。工程内容包括场地平整，大楼土建施工，停车场，餐饮厅等。土建施工，停车场，餐饮厅等。( (二二) )合同实施状况在业主下达开工令以后，承包商按期开始施工。合同实施状况在业主下达开工令以后，承包商按期开始施工。 但在施工过程中，首先遇到如下问题：但在施工过程中，首先遇到如下问题： 1.1.工程地基条件比业主提供的地质工程地基条件

50、比业主提供的地质 勘探报告差；勘探报告差； 2.2.施工条件受交通的干扰甚大；施工条件受交通的干扰甚大； 3.3.设计多次修改，监理工程师下达工程变更指令，导致工程量增加和工期拖延。设计多次修改，监理工程师下达工程变更指令，导致工程量增加和工期拖延。 为此，承包商先后提出为此，承包商先后提出6 6次工期索赔，累计要求延期次工期索赔，累计要求延期395395天；此外，还提出了相关天；此外，还提出了相关的费用索赔，申明将报送详细索赔款额计算书。的费用索赔，申明将报送详细索赔款额计算书。 对于承包商的索赔要求，业主和监理工程师的答复是：对于承包商的索赔要求，业主和监理工程师的答复是： l.l.根据合

51、同条件和实际调查结果，同意工期适当的延长，批准累计延期根据合同条件和实际调查结果，同意工期适当的延长，批准累计延期128128天；天； 2.2.业主不承担合同价以外的任何附加开支。业主不承担合同价以外的任何附加开支。 承包商对业主的上述答复极不满意，并提出了书面申辩，指出累计工期延长承包商对业主的上述答复极不满意，并提出了书面申辩，指出累计工期延长128128天天是不合理的，不符合实际的施工条件和合同条款。承包商的是不合理的，不符合实际的施工条件和合同条款。承包商的6 6次工期索赔报告，包次工期索赔报告，包括了实际存在的并符合合同的诸多理由。括了实际存在的并符合合同的诸多理由。 综合案例分析五

52、综合案例分析五【拖延和加速施工的费用索赔拖延和加速施工的费用索赔】 要求监理工程师和业主对工期延长天数再次予以核查批准。从施工的第二年开要求监理工程师和业主对工期延长天数再次予以核查批准。从施工的第二年开始，根据业主的反复要求，承包商采取了加速施工措施，以便商业中心大楼早日始，根据业主的反复要求，承包商采取了加速施工措施，以便商业中心大楼早日建成。这些加速施工的措施，监理工程师是同意的，如由一班作业改为两班作业，建成。这些加速施工的措施，监理工程师是同意的，如由一班作业改为两班作业，节假日加班施工，增加了一些施工设备等。就此，承包商向业主提出加速施工的节假日加班施工，增加了一些施工设备等。就此

53、，承包商向业主提出加速施工的费用赔偿要求。费用赔偿要求。 ( (三三) )承包商的索赔要求监理工程师和业主对承包商的反驳函件进行了多次研究，在承包商的索赔要求监理工程师和业主对承包商的反驳函件进行了多次研究，在工程快结束时作出答复：工程快结束时作出答复： 1.1.最终批准工期延长为最终批准工期延长为176 176 天；天； 2.2.如果发生计划外附加开支，同意支付直接费和管理费，待索赔报告正式送出如果发生计划外附加开支，同意支付直接费和管理费，待索赔报告正式送出后核定。这最终批准的工期延长的天数就是工程建成时实际发生的拖期天数。工后核定。这最终批准的工期延长的天数就是工程建成时实际发生的拖期天

54、数。工期原定为期原定为1818个月个月(547(547个日历天数个日历天数) )，而实际竣工工期为，而实际竣工工期为723723天，即实际延期天，即实际延期176176天。天。业主在这里承认了工程拖期的合理性，免除了承包商承担误期损害赔偿费的责任，业主在这里承认了工程拖期的合理性，免除了承包商承担误期损害赔偿费的责任，虽然不再多给承包商更多的延期天数，承包商也感到满意。同时业主允诺支付由虽然不再多给承包商更多的延期天数，承包商也感到满意。同时业主允诺支付由此而产生的附加费用此而产生的附加费用( (直接费和管理费直接费和管理费) )补偿，说明业主已基本认可承包商的索赔补偿，说明业主已基本认可承包

55、商的索赔要求。要求。综合案例分析五综合案例分析五【拖延和加速施工的费用索赔拖延和加速施工的费用索赔】 在工程即将竣工时，承包商送来了索赔报告书，其索赔费用的组成如下：在工程即将竣工时，承包商送来了索赔报告书，其索赔费用的组成如下：l)l)加速施工期间的生产效率降低损失费加速施工期间的生产效率降低损失费659191659191元元 ；2) 2) 加速并延长施工期的管理加速并延长施工期的管理费费121350121350元元 ；3)3)人工费调价增支人工费调价增支2348523485元元 ；4)4)材料费调价增支材料费调价增支5985059850元元 ；5)5)设设备租赁费备租赁费657806578

56、0元元 ；6) 6) 分包装修增支分包装修增支187550187550元元 ；7)7)增加投资贷款利息增加投资贷款利息152380152380元元 ；8)8)履约保函延期增支履约保函延期增支5283052830元以上共计元以上共计(1322416(1322416元元) ) ；9)9)利润利润 (8.5(8.5)112405)112405元，索赔款总计元，索赔款总计14348211434821元。元。 对于上述索赔额，承包商在索赔报告书中进行逐项地分析计算，主要内容：对于上述索赔额，承包商在索赔报告书中进行逐项地分析计算，主要内容： l.l.劳动生产率降低劳动生产率降低 引起的附加开支。承包商根

57、据自己的施工记录，证明在引起的附加开支。承包商根据自己的施工记录，证明在业主正式通知采取加速措施以前，他的工人的劳动生产率可以达到投标文件所业主正式通知采取加速措施以前，他的工人的劳动生产率可以达到投标文件所列的生产效率。但当采取加速措施以后，由于进行两班作业，夜班工作效率下列的生产效率。但当采取加速措施以后，由于进行两班作业，夜班工作效率下降；由于改变了某些部位的施工顺序，工效亦降低。在开始加速施工以后，直降；由于改变了某些部位的施工顺序，工效亦降低。在开始加速施工以后，直到建成工程项目，承包商的施工记录总用技工到建成工程项目，承包商的施工记录总用技工2023720237个工日，普工个工日，

58、普工3862338623个工日。个工日。但根据投标书中的工日定额，完成同样的工作所需技工为但根据投标书中的工日定额，完成同样的工作所需技工为1082010820个工日，普工个工日，普工2176021760个工日。这样，多用的工日系由于加速施工形成的生产率降低，增加了承个工日。这样，多用的工日系由于加速施工形成的生产率降低，增加了承包商的开支，即技工普工实际用工包商的开支，即技工普工实际用工(A)2023738623 (A)2023738623 按合同文件用工按合同文件用工(B) (B) 1082021760 1082021760 多用工日多用工日(C=A-B)941716863 (C=A-B)

59、941716863 每工日平均工资每工日平均工资( (元工元工)(D)31.521.5 )(D)31.521.5 增支工资款增支工资款( (元元)(E=C)(E=CD) 296636362555 D) 296636362555 共计增支工资共计增支工资( (元元)659191)659191。综合案例分析五综合案例分析五【拖延和加速施工的费用索赔拖延和加速施工的费用索赔】 2. 2.延期施工管理费增支。根据投标书及中标协议书，在中标合同价延期施工管理费增支。根据投标书及中标协议书，在中标合同价1832950018329500元中元中包含施工现场管理费及总部管理费包含施工现场管理费及总部管理费12

60、701341270134元。按原定工期元。按原定工期1818个月个月(547(547个日历天数个日历天数) )计，每日平均管理费为计，每日平均管理费为23222322元。在原定工期元。在原定工期547547天的前提下，业主批准承包商采取天的前提下，业主批准承包商采取加速措施，并准予延长工期加速措施，并准予延长工期176176天，以完成全部工程。在延长施工的天，以完成全部工程。在延长施工的176176天内，承天内，承包商应得管理费款额为包商应得管理费款额为 23222322元元/ /天天176176元元 408672408672元。但是，在工期延长期间，元。但是，在工期延长期间，承包商实施业主的