合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提

1、合合法法原原则则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：当做到下列几点：(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房

2、屋权属证书有证书。房屋权属证书有房屋所有权证房屋所有权证、房屋共有权证房屋共有权证和和房屋他项权证房屋他项权证三种。土地权属证书有三种。土地权属证书有国有土地使用证国有土地使用证、集体土地所有证集体土地所有证、集体土地使集体土地使用证用证和和土地他项权利证明书土地他项权利证明书四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有地产权证书有房地产权证房地产权证、房地产共有权证房地产共有权证和和房地产他项权证房

3、地产他项权证三种。三种。(2)在合法使用方面，应以使用管制在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同如土地使用权出让合同)等允许的等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押

4、、典当、抵债、赠与等。处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。第三章房地产估价原则第三章房地产估价原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合4个标准：个标准：法律上法律上许可；许可；技术上可能；技术上可能；经济上可行；经济上可行；价值最大化。最高最价值最大化。最高最佳使用具体包括佳使用具体

5、包括3个方面：个方面：最佳用途；最佳用途；最佳规模；最佳规模；最佳集最佳集约度。约度。收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来模。均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定佳规模。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。适合原是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用

6、途。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最使用。当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：报告中予以说明：(1)保持现状前提。保持现状前提。(2)装修改造前提。装修改造前提。(3)转转换用途前提。换用途前提。(4)重新利用前提。重新

7、利用前提。(5)上述情形的某种组合。上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。估价时点原则估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。格或价值。在实际估价中，通常将在实际估价中，通常将“估价作业期估价作业期”(估价的起止年月日，即估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点

8、价对象期间的某个日期定为估价时点替替代代原原则则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同

9、一供求范围是指与估价对象具有价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：(1)如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据替代原如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。(2)不能孤立地思考估价对象的价格，既不能不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼

10、里出西施情人眼里出西施”，也不，也不能能“下里巴人下里巴人”，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。第四章市场法第四章市场法41市场法的基本原理市场法的基本原理411市场法的概念市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估市场法的概念市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。412市场法的理论依据市场

11、法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。413市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。市场法

12、适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；414市场法的操作步骤市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列运用市场法估价一般分为

13、下列7个步骤进行：个步骤进行：搜集交易实例；搜集交易实例；选取可比实例；选取可比实例；建立价格可比基础；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易情况修正；进行交易日期调整；进行交易日期调整；进行房地产进行房地产状况调整；状况调整；求取比准价格。求取比准价格。4.2搜集交易实例搜集交易实例421搜集大量交易实例的必要性搜集大量交易实例的必要性 运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。422搜集交易实例的途径搜集交易实例的途径 (1)查阅政府有关

14、部门的房地产交易资料。(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。 (3)与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料。(4)查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。(5)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。 (6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例 423搜集内容的完整性和真实性搜集内容的完整性和真实性搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基搜集内容完整、真实的交易实例

15、，是提高估价精度的一个基本保证。本保证。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般应包括：应包括：交易双方的基本情况和交易目的；交易双方的基本情况和交易目的；交易实例房交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等；环境、景观等；成交日期；成交日期；成交价格；成交价格；付款方式；付款方式；交易情况，交易情况，424建立交易实例库建立交易实例库建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写好的好的“交易实例调查表交易实

16、例调查表”及有关资料及有关资料(如照片等如照片等)，以交易实例，以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类保存起来。有条件的，可以开发有关的计算机软件，分门别类保存起来。有条件的，可以开发有关的计算机软件，将所搜集到的交易实例信息输入计算机中。将所搜集到的交易实例信息输入计算机中。43选取可比实例选取可比实例 虽然估价人员搜集的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，虽然估价人员搜集的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，不是任何交易实例都可但针对

17、某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，不是任何交易实例都可以拿来参照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定以拿来参照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。称为可比实例。可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例的基本要求是应特别慎重。选取可比实例的基本要求是：可比实例应是估价对象的类似可比实例应是估价

18、对象的类似房地产；房地产；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型可比实例的交易类型应与估价目的吻合；应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。价格。在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：(1)可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。区。(2)可比实例的用途应与估价对象的用途相同。可比实例的用途应与估价对象的用途相同

19、。(3)可比实例的规模应与估价可比实例的规模应与估价对象的规模相当。对象的规模相当。(4)可比实例的档次应与估价对象的档次相当。可比实例的档次应与估价对象的档次相当。(5)可比实可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。(6)可比实例的权利性质应与估可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。价对象的权利性质相同。(7)可比实例的成交日期应与估价时点接近。可比实例的成交日期应与估价时点接近。(8)可可比实例的交易类型应与估价目的吻合。比实例的交易类型应与估价目的吻合。(9)可比实例的成交价格应是正常成可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正

20、常成交价格。交价格或能够修正为正常成交价格。一般要求选取一般要求选取3个以上个以上(含含3个个)、10个以下个以下(含含10个个)的可比实例即可。的可比实例即可。44建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础包括：建立价格可比基础包括：统一付款方式；统一付款方式；统一采用单价；统一采用单价；统一币种统一币种和货币单位；和货币单位；统一面积内涵；统一面积内涵；统一面积单位。统一面积单位。441统一付款方式统一付款方式将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。具体方法是

21、资金的时间价值中的折现计算。例例41)某宗房地产交易总价为某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款万元，其中首期付款20，余款于半年，余款于半年后支付。假设月利率为后支付。假设月利率为05，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。格。解解该宗房地产在成交日期一次付清的价格计算如下：该宗房地产在成交日期一次付清的价格计算如下：3020+30(1-20)/(1+0.5)62929(万元万元)例例4l中如果已知的不是月利率，而是：中如果已知的不是月利率，而是：年利率年利率r，则计算中的，则计算中的(1+05)6就变为就变为(1+r)0.5；半年利率半年利率

22、r，则计算中的，则计算中的(1+05)6就变为就变为(1+r)；季度利率季度利率r，则计算中的，则计算中的(1+05)6就变为就变为(1+r)2。442统一采用单价统一采用单价在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。442统一采用单价统一采用单价在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。443统一币种和货币单位统一币种和货币单位在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。时的汇率。在统一货币单位方面，按照

23、使用习惯，人民币、美元、港币等，通在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用常都采用“元元”。444统一面积内涵统一面积内涵在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：使用面积计价的。它们之间的换算如下：建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积套内建筑面积/建筑面积建筑面积建筑面积下的价格使用面积下的价格建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积使用面积/建筑面积建筑面积套内建筑面积下的价格使用面积下的价格

24、套内建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积使用面积/套内使用面积套内使用面积445统一面积单位统一面积单位在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公土地的面积单位有时还采用公顷、亩顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：平方米下的价格亩下的价格平方米下的价格亩下的价格66667平方米下的价格公顷下的价格平方米下的价格公顷下的价格10000平方米下的价格平方英尺下

25、的价格平方米下的价格平方英尺下的价格10764平方米下的价格坪下的价格平方米下的价格坪下的价格0303 例例42搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积筑面积200m2，成交总价成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于早年后付万元人民币，第二期于早年后付32万元人民币，余款万元人民币，余款32万元人万元人民币于民币于1年后付清。年后付清。乙交易实例房地产的使用面积乙交易实例房地产的使用面积2500平方英平方英尺，成交总价尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交万美

26、元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行行“建立价格可比基础建立价格可比基础”处理。处理。解解对该两个交易实例进行对该两个交易实例进行“建立价格可比基础建立价格可比基础”处理，包括统一付款方处理，包括统一付款方式、式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体处理如下：处理如下：(1)统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民，的统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时

27、人民，的年利率为年利率为8，则：甲总价，则：甲总价16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）76422(万元人民币万元人民币)-乙总价乙总价15(万美元万美元)(2)统一采用单价。则：统一采用单价。则：甲单价甲单价=764220/20038211(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价=150000/250060(美元平方英尺使用面积）美元平方英尺使用面积）(3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的

28、人民币与美元的市场汇率为当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于美元等于83元人民币，元人民币，则：则：甲单价甲单价38211(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价6083498(元人民币平方英尺使用面积元人民币平方英尺使用面积)(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积平方米建筑面积等于等于075平方米使用面积，则：平方米使用面积，则：甲单价甲单价38211(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价

29、4980753735(元人民币平方英尺建筑面元人民币平方英尺建筑面积积)(5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米平方米10764平方英尺，则：平方英尺，则：甲单价甲单价3S211(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价37351076440204(元人民币平方米建元人民币平方米建筑面积筑面积)45交易情况修正交易情况修正451交易情况修正的含义交易情况修正的含义可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如

30、果可比实例的成交价格是不正价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。452造成成交价格偏差的因素造成成交价格偏差的因素(1)有利害关系人之间的交易。有利害关系人之间的交易。(2)急于出售或急于购买的交易。急

31、于出售或急于购买的交易。(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4)交易双方或某一方交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。有特别动机或偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。特殊交易方式的交易。(6)交易税费非交易税费非正常负担的交易。正常负担的交易。（7）相邻房地产的合并交易。）相邻房地产的合并交易。(8)受债权债务关系影响的交易。受债权债务关系影响的交易。453交易情况修正的方法交易情况修正的方法交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式

32、为：可比实例成交价格易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数正常交易情况修正系数正常价格价格采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格可比实例成交价格+交易情况修正数额正常价格交易情况修正数额正常价格46交易日期调整交易日期调整 461交易日期调整的含义交易日期调整的含义可比实例的成交价格是其成交可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估要求评估的估价对象的价格是估价时点时的

33、价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同点不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点)，房地，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估

34、价对象的价格。为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。格变成了在估价时点时的价格。462交易日期调整的方法交易日期调整的方法在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价

35、格可能发生的变化有地产价格可能发生的变化有3种情况：种情况：平稳；平稳；上涨；上涨；下跌。下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。符合估价时点时的房地产市场状况。采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数交易日期调整系数=在估价时在估价时点时的价格。其中，交易日期调整系数应以

36、成交日期时的价格点时的价格。其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准后的可比实例价格为基准(下同下同)，可比实例价格涨跌的百分率为，可比实例价格涨跌的百分率为T(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+T；下跌的，为；下跌的，为-T)，则：，则：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格X(1T)在估价时点时的价在估价时点时的价格或者格或者可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格X(1

37、00T)/100在估在估价时点时的价格价时点时的价格上式中，上式中，(1T)或或(100T)/100是交易日期是交易日期调整系数。调整系数。可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数交易日期调整系数=在估价时在估价时点时的价格点时的价格例例4-6某宗房地产某宗房地产2004年年6月的价格为月的价格为1800元元m2，现需将其调整到，现需将其调整到2004年年10月。月。已知该宗房地产所在地已知该宗房地产所在地区的同类房地产区的同类房地产2004年年4月至月至10月的价格指数分别为月的价格指数分别为796，?47，767，850，892，925，981(以以2002年年

38、1月为月为100)。试计算该宗房地产。试计算该宗房地产2004年年10月的价格。月的价格。解解该宗房地产该宗房地产2004年年10月的价格计算如下：月的价格计算如下：1800X98/76.7=23022(元元m2)采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格X成交日期的下一时期的价格成交日期的下一时期的价格指数指数X再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数XX估价时点时的价格指数估价时点时的价格指数在估价时点时的价格在估价时点时的价格4.7房地产状况调整房地产状况调整 4.7.1房地产状况调整的含义房地

39、产状况调整的含义进行房地产状况调整，是将可比进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。下的价格。4.7.2房地产状况调整的内容：房地产状况调整的内容：区位状况调整的内容（繁华程度、交通便捷程度、环境景观、区位状况调整的内容（繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产公共服务设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。）价格的因素。）权益状况调整的内容（土地使用年限，城市规划限制条件权益状况调整的内容（土地使用年限，城市规划限制条件(

40、如容如容积率积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。土地使用年限调整。实物状况调整的内容实物状况调整的内容（面积大小、形状、基础设施完备程度（面积大小、形状、基础设施完备程度(属属于可比实例、估价对象之内的部分于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质

41、量等影响房地产价格的因素。）局、工程质量等影响房地产价格的因素。） 473房地产状况调整的思路和方法房地产状况调整的思路和方法具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。(1)直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准准(通常定为通常定为100分分)，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则打的分数就低于如果可比实例房地产状况比估价对象房地

42、产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于；相反，打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为调整价格的。然后将所得的分数转化为调整价格的比率。采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：比率。采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格X100/（）（）=在估价对象房地产状况在估价对象房地产状况下的价格下的价格上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。房地产状况的得分。(2)间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地间

43、接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为通常定为100分分)，将估价对象，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于相反，打的分数就高于100。再将所得的分数转化为调整价格的比率。再将所得的分数转化为调整价格的比率 474房地产状况调整应注意的问题房地产状况调整应注意的

44、问题(1)可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的应是成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，状况。因为在估价时点或其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了期房交易的成交价格之外，可比实例的从而其成交价格就不能反映了。除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。房地产状况一般是可

45、比实例房地产在其成交日期时的状况。(2)由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。因此，在进行区位状某些因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输；农业房

46、地产重视土壤、排水和灌溉条条件；工业房地产强调对外交通运输；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。件等。48求取比准价格求取比准价格481求取某个与可比实例对应的比准价格的方法求取某个与可比实例对应的比准价格的方法由前述内容可知，市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况由前述内容可知，市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期调整后，就将可比实例能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期调整后，就将可

47、比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况调整在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正、调整后，就把可比实例房地产的的价格。这样，经过了这三大方面的修正、调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。如果实际成交价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下：把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下：(1)修正、调整系数连乘形式：修正、调整系数连乘形式：估价对象价格可比实例价格估价对象价格可比实例价格X交易情况修正系数交易情况修正系数X交易日期调整