万通双花园项目营销规划报告

1、一、区域市场分析 -2（一）供应分析 -2（二）需求分析 -7（三）价格分析 -8（四）结论 -9二、 项目分析 -10（一）项目优势分析 -10（二）项目劣势分析 -11（三）存在的机会 -12（四）面临的威胁 -12三、 销售方案 -13（一）目前存在的问题 -13（二）项目定位 -14（三）客户定位 -14（四）价格方案 -14（五）项目建议 -15（六）销售策略 -15（七）现场包装 -19四、宣传推广方案 -24（一）媒体选择 -24（二）活动行销 -27五、公司优势 -291 / 31我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们 认为目前市场建筑技术含量在提高，

2、楼体立面、户型及使用率均比较好。同时 购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降 低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们 认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、 使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目 的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传 推广方案。我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资 源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负

3、责的态度开展我 们的工作。真诚希望能携手合作。2 / 31、区域市场分析双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场 调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路， 共对此区域的 1111 个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间， 紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着 CBDCBD 商圈的发展，泛 CBDCBD 地区的住宅市场的供应速度在 20022002 年急剧增加。（一）供应分析1 1、总供应量分析该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应 很少，但近期随着四环路的开通，CBDCBD 商圈及其辐射区域的范围

4、不断向外扩展， 区域商品房的供应量迅速增大。自 19981998 年来该区域内的商品房总供应量达到 194.8194.8 万平方米左右，已售项 目有广馨居，怡馨园，九龙花园,东环 1818，劲松嘉园。20012001 年以前每年的市场供 应量不超过 1010 万平米，20022002 年的市场供应量约为 5050 万平米，其中规模较大 的楼盘华腾园一期推出 1818 万平米左右。纵观 19981998 年以来该区域的供应状况， 今年本区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。市场已销项目表住宅名称总建筑面积（万平米）怡馨园10广馨居1.8劲松嘉园5九龙花园80东环1812合计：

5、108.83 / 31市场在销项目表住宅名称总建筑面积（万平米）世纪阳光10鑫兆豪园10新青年公寓10世桥国贸公寓6乐澜宝邸10华腾园40合计：862 2、物业类型分析目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅。整体来看是以 5000-60005000-6000 元/ /平米的中档住宅居多，超过 70007000 元/ /平米的高档项目并 不是很多，因此区域的物业以居住为主物业类型表住宅名称物业类型世纪阳光普通住宅怡馨园普通住宅广馨居普通住宅鑫兆豪园普通住宅新青年公寓普通住宅劲松嘉园普通住宅世桥国贸公寓普通住宅九龙花园普通住宅东环 1818普通住宅乐澜宝邸外销公寓华腾园普通住宅3

6、3、物业品质分析客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越来越 细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提 高，具体体现在以下几个方面。目标客户的细分4 / 31开发商品牌意识加强注重环境规划设计注重细节设计从各个方面体现“以人为本”随去年以来御景园，乐澜宝邸等高档楼盘的面世，将 这一地区的物业品质 和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊，因此，同样是商品 房，但不同楼盘未来社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。 本区域内近 几年来物业的品质正在逐步提升， 正在运作的项目中乐澜宝邸、 世桥国贸公寓、 世纪阳光公寓的品质都较早期推出的项目有很

7、大的提升。4 4、楼体分析（1 1）建筑形式 居住类物业项目为市场主流，产品形式多为高层塔楼和塔板混合，板式小 高层的项目只有东环十八古柏家居。（2 2）环境规划 小区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低。（3 3）小区规模 除九龙花园外大多数项目规模小，建筑单体数量少。（4 4）市场表现 项目销售过程中，户型合理的小户型市场表现突出。5 / 31物业楼型统计表住宅名称建筑形式结构形式建筑单体数量层数世纪阳光塔楼、板楼 :剪力墙3栋塔楼15层、22层怡馨园塔楼剪力墙3栋塔楼25层广馨居塔楼、多层剪力墙1栋塔楼，1栋多层新青年公寓塔楼框架结构2栋塔楼未疋劲松嘉园塔楼、多层框剪结构1栋塔楼，1栋多层A座24层；B座14层世桥国贸公寓塔楼、板楼2栋塔楼，2栋板楼22层、12层九龙花园塔楼、板楼钢混现浇9栋塔楼，3栋板楼多种层数东环18板式小高层剪力墙3栋塔楼11层、15层乐澜宝邸塔楼、板楼剪力墙5栋塔楼17层、28层、25层、16层华腾园塔楼钢混结构7栋塔楼28层、25层5 5、装修情况分析物业品质的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修情况是评价项 目品质的一项非常重要的指标。（1 1）本区域内商品房的外部装修在逐年提高现在除了 2 2 个情况未定项目外，只有最近两年推出的 3 3 个项目外部装修采用面砖，其他项目均采用外墙