我国物流园区开发管理模式研究——以普洛斯为例毕业论文

1、 本科毕业论文（设计） 题 目： 我国物流园区开发管理模式研究 以普洛斯为例 学 生： 学号：201041450146 学 院：经济与管理 专业： 物流管理 入学时间： 2010 年 9 月 13 指导教师： 职称： 副教授 完成日期： 2014 年 3 月 26 我国物流园区开发管理模式研究以普洛斯为例摘要：近年来，随着经济的不断发展，物流服务需求的增长，物流园区在全国范围内发展迅速。然而这种爆发式的增长也带来了一系列影响经济发展的问题，闲置率高、入驻率低、缺乏整体统筹规划、政府政策落后等问题都急需解决，以保证物流业的健康成长，而物流园区开发管理模式的选择是解决这些问题的关键。普洛斯作为全球

2、的领先的物流地产商，专注于物流业的发展，具有丰富的开发管理经验，各地物流园区的发展均有向其借鉴学习的必要。关键词：物流园区；开发模式；管理模式；普洛斯Logistics park development and management mode research in ChinaTaking example for PrologisAbstract: In recent years, with the continuous development of economy, the growth of the logistics service demand, logistics parks acr

3、oss the country is developing rapidly. Yet this explosive growth has brought a series of problems affecting economic development, high vacancy rate, low occupancy rate, lack of overall planning, overall government policies are urgently needed to solve problems such as backward, to ensure the healthy

4、 growth of the logistics industry, and the choice of logistics park development and management mode is the key to solve these problems. Prologis as the world's leading logistics developers, focus on the development of logistics industry, has rich experience in development and management, around

5、the development of the logistics park are necessary to learn from its reference.Key words: Logistics Park; Operation Mode; Management Mode；Prologis目 录一、引言.3二、国内外物流园区发展现状.3（一）国外物流园区发展现状.3（二）国内物流园区发展现状.31.园区数量规模与分布结构.42.物流园区的规划建设状态.43.物流园区升级转型.5（三）我国物流园区存在的问题.51.整体规划缺乏统筹安排.52.虚假经营，借机圈地.53.部分园区建设与区域经济发

6、展不匹配.5三、物流园区开发管理模式分析.6（一）物流园区的开发建设模式.6（二）物流园区管理模式分析.7四、普洛斯物流园模式.8（一）普洛斯的企业概况.8（二）普洛斯的开发管理模式.81.标准设施开发.82.定制开发.93.收购与回租.9五、结束语.10参考文献.11一、引言在全球经济一体化和全国经济持续高速增长的背景下，我国物流业的发展形势一片大好，并成为各地经济发展的支柱产业之一。而现代物流规模化、集约化的发展趋势，使得物流园区应运而生。物流园区作为物流运作过程中非常重要的一环，已经成为了中国物流业发展的决定性因素。发展物流园区可以提高物流运作的效率，环境当前交通、能源和环境的压力，有利

7、于促进城市功能的调整，促进城市分区的合理布局。目前，我国各地都意识到了物流园区所带来的经济与社会效益，纷纷规划建设物流园区，通过一系列的优惠政策和贷款支持，吸引物流企业和企业物流入驻，从而促进物流园区的开发建设。二、国内外物流园区发展现状（一） 国外物流园区发展现状日本是世界上最早建设物流园区的国家，随后欧洲一些发达国家也相继开始建设，近年来亚洲国家和地区也加入了物流园区建设的热潮中。虽然物流园区在日本、德国等国家的定义、名称不尽相同，但是其建设目的和作用却是不谋而合的。日本最先建设物流园区有其必然性，因为日本国土面积小，但人口较多，是世界上人口密度最大的国家之一。为了缓解土地匮乏、交通拥堵、

8、环境污染等问题，便开始规划建设物流团地。目前，日本22个城市都建有大型物流园区，将物流的各项功能有机的结合了起来，降低了物流成本，解决了交通拥堵和混乱的问题，经济和社会效益显著。20世界90年代，统一后的德国为了平衡全国的经济发展，在物流基础设施方面下了很大功夫，一次性规划了40个物流园区。目前投入使用的已过半数。不莱梅物流园是德国组建的第一个真正意义上的物流园区，当时建设投资1.02亿欧元，经过多年经营后效益达到了6.1亿欧元。日、德等国家的物流园区规划建设，大大的提高了物流业的发展速度，缓解了交通、环境问题，减少了物流资源的浪费，实现了规模经济和资源的优化配置，使物流成本大幅降低，成为了经

9、济增长的一大推动力。物流园区在世界范围内的繁荣发展表明，规模化、集约化、专业化的物流园模式是物流业发展的必经之路。（二）国内物流园区发展现状改革开放以来，国际间贸易日益频繁，我国进出口总量连年增加，物流园区也得到了相应的发展。随着物流园区重要性的凸显，各地也都纷纷予以高度重视，通过统一规划、政策优惠等方式推进开发建设，从而促进物流产业的发展。国务院相关部门也都加紧制定宏观政策以适应物流园区的发展。2012年的第三次全国物流园区调查数据显示出，我国物流园区发展具有数量规模大且增长迅速、分布范围广且趋向平衡、地域差别明显、功能日益完善等特点。1.园区数量规模与分布结构据最新调查数据显示，在1204

10、个调查对象中，有754个具有法人资格的物流园区，相较于2008年的475个，增加了279个（其中长江中游地区139个，北部沿海地区128个，西南地区98个，黄河中游地区93个，东部沿海地区93个，南部沿海地区84个，西北地区63个，东北地区56个），形成了以综合服务型为主，商贸、货运、生产服务型为辅的多样化物流园区，实现了多样化物流需求与多种服务方式的有机对接。在数量稳步增加的同时，园区的布局分布也日益平衡，分布结构发生了一些变化。图1 2008与2012年八大经济区物流园区数量对比2008年后，由于经融危机加速了我国产业结构的升级和空间转移，东南沿海地区的轻工业开始向中西部地区转移。因此，随

11、着中西部地区物流服务需求的增加，该地区的园区数量也跃至全国首位。此外，东南沿海地区服务创新加快，在市场的作用下优胜劣汰、优化整合，通过资源的优化配置提升服务质量，因而园区数量有所下降。内部沿海地区近年来经济发展迅速，在天津、青岛等城市的带动下后来居上，园区数量超过了东、南沿海地区。地理分布上东多西少，沿海多、内陆少的局面已经扭转。2.物流园区的规划建设状态调查显示，纳入统计范围的物流园区中已经运营的占比有所升高，而尚在规划中的比例下降。全国754个园区中，已经运营的有348个，占46%；正在建设的241个，占32%；处于规划状态的165个，占22%。其中尚未实质性开发的园区主要集中在西部地区，

12、这是该地区经济发展相对较慢，起步较晚的实际情况决定的。而沿海地区的物流园区建设发展较为完善，已经进入了实际运营阶段。3.物流园区升级转型物流园区是物流运作过程中极为重要的枢纽，物流活动都围绕它展开。通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化，在促进区域经济发展，提升物流服务水平，提高土地集约化使用，减轻道路、环境和能源的压力，加强物流市场管理，增加就业机会等方面发挥着重要作用 第三次全国物流园区(基地)调查报告(节选)J.中国物流与采购联合会;中国物流学会.2012(18).。与过去相比，我国物流园区已经度过了简单的土地招商阶段，开始注重服务和管理的创新，将效益作为物流园区的发展导向。

13、部分城市将一些布局不合理的园区重新规划，通过合并、重建等方式将园区布局整合为有机的整体。在收入方面，逐渐摆脱以租金、土地增值作为主要收入来源的单一模式，更加注重各种增值服务的开发，是收入多元化，走上一条可持续发展的道路。（三）我国物流园区存在的问题受物流产业发展水平的限制，我国物流园区还没有完全实现向专业化、社会化的转型。任何一个国家的物流园区都必须经历从简到繁。从低级到高级的过程。经过几十年的发展，我国物流园区的经济与社会效益显著，但同时存在着许多规划、运营方面的问题需要解决。1.整体规划缺乏统筹安排物流园区的开发建设是多功能、多层次，具有跨行业、跨地区统筹规划的要求，需要不同部门的协调配合

14、。目前，在各地的园区建设规划缺乏协调，相关政策标准不一致，忽略了与园区相邻辐射区域的协调发展问题。第三次全国物流园区调查显示，在政府规划建设的物流园区中，地方政府审批通过的物流园区超过一半以上，而地方政府的地方保护主义往往只注重本地的发展。各地出台的吸引投资的优惠政策，导致与相邻地区过度竞争，园区空置率很高造成了资源的浪费。2.虚假经营，借机圈地在各地规划建设物流园区的热潮下，很多企业借此机会大肆圈地，但并不开发建设，而是等土地增值后赚取差价。另外部分企业利用政府对物流园区政策优惠和支持，通过规划物流园区获取政府的财力支持后转而开展其他业务。这种行为加剧了本来就已很严重的房地产泡沫化，给我国经

15、济带来了多方面的消极影响。因此政府应该加大对物流园区立项的审查力度，严格把关，避免投机倒把、虚假经营等不良现象的产生。3. 部分园区建设与区域经济发展不匹配部分物流园区的开发建设与区域经济发展不匹配，存在规划不科学、定位不准确、急于求成等问题。主要表现在三个方面：一是与区域经济发展规划衔接不够，对实际物流需求了解不清楚，导致园区发展定位不明确，占地面积偏大，盈利模式不清晰；二是与交通运输规划缺乏有效衔接，导致交通线路衔接不畅、运输效率低下、中转联运难以实现；三是与城市建设规划、行业资源配置等缺乏统筹协调，导致物流资源闲置、利用不平衡，运输和配送车辆流量、流向不平衡等现象；特别是部分中小城市物流

16、园区数量过多，规划建设面积与区域经济发展要求脱节，在一定程度上存在盲目建设、缺乏全局性统筹考虑的问题1。这些问题不仅严重影响了物流园区的生存和发展，还给当地经济发展带来了一定的阻碍。三、物流园区开发管理模式分析（一）物流园区的开发建设模式 根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，各国物流园区的开发建设一般离不开政府和物流企业这两大主体，它们将在物流园区的开发建设中各尽所职，各取所需邵正宇,周兴建.物流系统规划与设计M.清华大学出版社；北京交通大学出版社,2011.9.。因而物流园区在开发建设上主要也可分为两大类：一类是以政府为主导的自上而下模式，比如经济开发区模式，工业

17、地产商模式；一类是以物流企业为主导的自下而上模式，还有结合两大类模式基础上发展的综合运作模式。表1 物流园区开发建设模式及其适用条件对比分析表我国当前物流园区主要都是采取物流地产商和综合运作模式进行开发的。根据地理位置、园区功能、开发目的等具体需求选择相应的开发模式。由于我国现阶段的基本国情和经济体制的限制，物流园区开发模式的选择要坚持以政府的统筹规划为基本原则。园区的规划要符合当地经济发展水平与物流市场需求，只有政府统筹规划才能实现园区的整体布局、道路交通、信息平台等各方面的平衡。政府统筹规划后，要对物流园区的开发建设进行市场化引导，依靠企业的灵活性提高市场竞争力。开发建设过程中尽可能让相关

18、物流企业都参与进来，进行多方融资，风险共担，以保证项目顺利完成。物流园区建设完成后，政府应该避免过多的干预企业的经营管理，实现企业自主经营并参与市场竞争。（二）物流园区管理模式分析管理模式是指物流园区为了自身生存发展而采取的组织、管理形式，主要包括管理机构的组建以及该机构在园区中的角色定位。一般而言，物流园区管理模式受到以下几个方面因素的影响：一是物流园区的建设目标，这决定了政府对其在物流园区管理中职能定位的思考；二是物流园区的开发模式，投资开发主体不同，园区的管理模式也不尽相同；三是物流园区的规模与功能，如果物流园区的规模较小、功能比较单一，则可以采用比较简单的管理方式，如果园区规模很大、综

19、合功能强大，则管理模式也相应有所不同；此外，还受到地区行业协会情况等因素的影响戴航.基于博弈分析的物流园区运营模式研究D.武汉：武汉理工大学交通学院，2010.05.。物流园区的管理模式主要取决于园区采用的那种开发模式。根据不同开发模式，其相应的管理模式也不同，现有的常用模式有五种：物业管理模式、股份公司模式、业主委员会模式、协会模式和管理委员会模式。每种模式都有自己的特点。物业管理模式主要侧重于投资，不注重物流园区的整体开发，业务拓展能力较差。股份公司模式运营的管理效率比较高，但是有可能因为过度注重经济效益而达不到政府的规划初衷。业主委员会模式和协会模式有利于体现入驻企业的需求，但是由于我国

20、现阶段国情，者两种模式发展尚不成熟，导致组织能力较差，管理效率较低。管理委员会模式有很强的行政色彩，政府直接参与组织管理，可以很好的实现当初的规划目标，但是缺乏灵活性，市场竞争力不足。现实情况中选择何种模式还要参考园区的开发模式，考虑投资方的利益诉求。我国现阶段大都是结合实际情况综合运用这几种模式，以照顾各方利益，使经济社会效益最大化。四、普洛斯物流园模式在物流园区开发建设领域，无论是政府部门，还是工业地产商、物流企业甚至是快递公司，都应该仔细研究全球最专注最优秀的物流地产商普洛斯。其惊人的发展速度、独到的经营理念、有力的金融杠杆和执着专注态度成为了物流地产业界的一个经典范本。（一）普洛斯的企

21、业概况普洛斯是世界范围内领先的物流地产商、现代物流设施提供商。其物流园区遍及中国、日本及巴西的63个主要城市，拥有并管理的物流基础设施面积达2340万平方米，具有遍布全球的高效物流网络，客户众多。普洛斯着力于为全球最优秀的制造企业、零售企业和第三方物流公司提供最好的物流基础设施，通过提供标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，提高供应链的运作效率，完成战略上的扩展。中国34个主要城市都有普洛斯的投资，134个物流园由其建设完成并管理。普洛斯的业务基本覆盖了中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市，形成了强大的物流配送网络。独到的市场分析能力和提前一步的布点速度是普洛斯扩张

22、的重要保证。中国沿海发达地区的主要空港、海港基本都被普洛斯以最快速度抢占。与安博置业的根据客体需求再选址开发的理念恰好相反，普洛斯是先尽快选址开发，然后再进行招商。当然，这种模式有着世界范围内大量的强大客户资源支撑，它的客户囊括了。世界千强。企业的半数以上。其中包括三星、阿迪达斯、可口可乐、沃尔玛、亚马逊、DHL和德邦物流等各行业著名企业。普洛斯致力于成为客户的。一站式。合作伙伴，客户只需要通过与普洛斯的一方合作就可以在遍布全球的多个市场设计并建立起高效的配送网络。另外，普洛斯所提供的标准化物流设施可以在短时间内能满足客户的需求，这也成为了吸引客户的一个重要因素。 在管理方面，普洛斯拥有Pro

23、Logis Oper ation System这一秘密武器，此系统囊括了对内部流程和客户服务的所有方面的管理。该系统从分析客户的需求和选址入手，严格控制施工过程中的成本，对预算以及施工建造过程的管理都使物流设施建设的成本大大降低。在园区投入使用后，系统还可以提供功能完善的客户管理与物业管理，只需把每个客户的资料输入系统，便可以进行收益风险的评估并签订租约，使投资的安全性得以保证。（二）普洛斯的开发管理模式1.标准设施开发标准化的物流设施可以在较短的时间内满足客户对物业的需求。普洛首先进行市场调研，通过调研资料选择土地，然后再进行规划建设，最后将通用性仓库提供给客户。例如北京空港物流园、苏州昆山

24、物流园、合肥高新区物流园等大多数普洛斯物流园区都是使用这种模式开发建设的。普洛斯市场调研获取土地设计规划建造设施拥有并管理通用性仓库客户租户租户租户签订租赁合同签订租赁合同签订租赁合同图2 标准设施开发示意图普洛斯具有丰富的市场调研经验，善于设计、建造和管理高质量的通用型物流基础设施。其具有战略性位置、标准化的的通用型物流仓储中心，可以为不同客户提供便捷、高性价比的物流服务设施。2.定制开发所谓定制开发，是指普洛斯根据客户的具体需求，选派专业的物流园区开发团队从科学选址、合理规划，到开发建设和物业管理，为客户全程多方位地定制个性化物流设施，提供一个专业物流园区。这种开发模式通过与客户密切合作，

25、可以为其在合适的时间合适地点提供合适的设施，极大的满足了客户的特殊需求，提高了客户的管理运作效率，是客户利益最大化。位于上海嘉定安亭镇的安亭物流园就是普洛斯一个典型的定制开发的专业化物流园区，客户方是日本的伊藤忠商事株式会社。伊藤忠商事株式会社提供具体的建造要求后由普洛斯开发建造，然后与普洛斯签订合约，租赁整个安亭物流园。此外，深圳普洛斯龙岗物流园是为沃尔玛配送中心专门定制建造。3.收购与回租为了满足客户不断增加的财务目标，普洛斯拿出了一个收购与回租解决方案：“收购客户目前拥有的物流配送设施，再将其回租给客户，通过收购与回租这种灵活的解决方案，提高客户的资产回报率和流动性，同时为客户降低债务，将不动产转化为流动资金用于发展其核心业务。”这种模式使得那些自营物流已经力不从心的公司有了喘息的机会，也使资源合理利用。五、结束语现阶段我国物流业刚刚起步，物流企业规模一般较小，没有整合资源的能力，急需物流园区对资源的整合作用实现对现有物流资源的整合。同时，地方经济发展的需求、城市交通和环境的压力也都使发展物流园区成为必然选择。