天津酒店式公寓市场调研报告106页2008年4月出品

1、酒店式公寓市场调研报告酒店式公寓市场调研报告开发部开发部 2008.42008.4目录目录了解酒店式公寓了解酒店式公寓天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场天津在售酒店式公寓典型案例天津在售酒店式公寓典型案例北京酒店式公寓市场北京酒店式公寓市场北京在售酒店式公寓典型案例北京在售酒店式公寓典型案例关于酒店管理公司与物业管理公司关于酒店管理公司与物业管理公司对本项目的建议对本项目的建议 了解酒店式公寓了解酒店式公寓酒店式公寓的起源酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有

2、酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。达的大城市或是一些旅游区。酒店式公寓的特点酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种

3、综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。了解酒店式公寓了解酒店式公寓了解酒店式公寓了解酒店式公寓酒店式公寓的特点酒店式公寓的特点酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。了解酒店式公寓了解酒店式公寓酒店式公寓的特点酒店式公寓的特点酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，

4、它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。了解酒店式公寓了解酒店式公寓酒店式公寓的特点酒店式公寓的特点选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也

5、随之提升。酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。了解酒店式公寓了解酒店式公寓前景展望前景展望目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其较好的选择。了解酒店式公寓了解酒店式公寓前景展望前景展望酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更

6、高回报率的选择。酒店式公寓是投资性置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，需要良好的交通环境、景观环境、的环境，需要良好的交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境。管理环境、人文环境、商务环境。了解酒店式公寓了解酒店式公寓天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场 历史历史 天津酒店式公寓起源基本与写字楼市场

7、发展同步，1991年天津第一办公楼的国际大厦对外招商开始，当时考虑到外籍人士的居住需要，在大厦内部设有酒店式公寓套房，成为天津最早的酒店式公寓。但是随后酒店式公寓一直没有很好的得以发展，外籍高层都居住在别墅内，而其它人员居住在民宅。1998年立达公寓当时由于销售不畅，开发商只能先对外招租以缓解资金压力，但是却取得了意想不到的高出租率。当时物业管理为了适应外籍人士的需要，服务水准也有较大幅度的提高。但是仍没有达到高收入的外籍人士的需求。天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场 历史历史 直到2000年作为国际大厦的配套，由著名酒店式公寓管理集团雅诗阁进行物业管理的奥林匹克大厦的正式落成，才标志着天津

8、酒店式公寓的正式启动。2002年泰达国际公寓以舒适型房型的模糊定位的酒店式公寓销售，标志着销售型天津酒店式公寓正式开始。发展发展 随着天津经济的高速发展，带来了大量的人流和物流，酒店式公寓发展速度较快，包括南开区、河东区以及热门的滨海新区都有大量的酒店式公寓酝酿陆续面市。同时由于天津经济发展远景的带动，以及天津定位于国际化港口大都市，外籍客商与商务人员也正呈现逐年增多的趋势。随着外地、外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求激增，以及奥运经济的带动，这些都势必促进天津酒店式公寓的发展。 天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场 天津酒店式公寓市场天津酒店

9、式公寓市场 市场现状市场现状目前大体上分为三种类型：纯粹的酒店式公寓纯粹的酒店式公寓酒店酒店式公寓酒店酒店式公寓销售型酒店式公寓销售型酒店式公寓天津纯粹的酒店式公寓，目前天津市场只有一个，为天津纯粹的酒店式公寓，目前天津市场只有一个，为奥林匹克大厦。奥林匹克大厦。市场分析市场分析酒店加酒店套房，在目前酒店式公寓向好的情况下逐渐转型而来，目前市场上存在的有喜来登、滨江大厦、金皇大厦等。销售的产权分散型酒店式公寓泰达国际会馆开始，之后出现市场关注度较高的的海河之子、时代奥城等项目。目前天津市场上宣传的酒店式公寓大多属于第三种类型，即伪酒店式公寓，这种物业类型定位通常比较模糊，一般可商、可住、可自住

10、、可出租。天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场 天津的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可天津的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：以分为两类： “小户型单身公寓”，以“小户型、低总价和酒店式物业服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量天津新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：诚基中心、非常公馆、焕日线、时代奥城等项目。天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场 天津酒店式公寓分类与市场特点天津酒店式公寓分类与市场特点 市场特点一：天津目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域，且体量不大，因此项目多依附于周边配套。市场特点二：所有项目的主力户型多集中在34-70平方米之间

11、，有少量大户型。市场特点三：所有项目均为精装修交房，精装修标准为中档偏上水平。市场特点四：物业管理标准高于同类项目，但还未能完全达到星级酒店标准。市场特点五：在价格上虽然属于同类项目中单位价格较高的项目且物业费较高，但是市场接受度较高，消化能力较强。天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场 天津酒店式公寓分类与市场特点天津酒店式公寓分类与市场特点 天津的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可天津的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：以分为两类： 从90年代中期开始，伴随着天津对外经济贸易的增多，主要为在天津从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施的物业产品。从最初的奥林匹克

12、大厦、国际大厦到港湾中心、泰达国际公寓、君隆广场、天津中心等项目。天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场 天津酒店式公寓分类与市场特点天津酒店式公寓分类与市场特点 市场特点一：天津目前真正的产权式酒店公寓为数很少，且分布范围较散，在天津的小白楼CBD和南京路CBD等区域没有真正的产权式酒店公寓；开发区内的产权式酒店在近年的上市量有所增加，这与滨海新区的房地产发展不无关系。市场特点二：配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。酒店管理公司均是聘请境外知名酒店管理公司进行管理。购买的客户均是高端的投资客户。市场特点三：天津目前的产权式酒店式公寓除奥林匹克大厦和国际大厦的运营方式为只租不售外，其他

13、均采用以小业主购买，统一由酒店管理公司进行管理的模式运营。天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场 天津酒店式公寓分类与市场特点天津酒店式公寓分类与市场特点 已运营酒店式公寓的租售状况已运营酒店式公寓的租售状况 所在区域所在区域项目名称项目名称地址地址建筑面积建筑面积(m2)(m2)租租/ /售金售金和平区奥林匹克大厦成都道126号4200015元/m2天利顺德大厦台儿庄路32号115008.6元/m2天海河之子滨江道与解放北路518002元/m2天信达广场解放路188号200006-10元/m2天滨江万丽酒店建设路105号450011.2元/m2天国际大厦南京路75号1736012元/m2天万科

14、世贸广场南京路129号160002.3元/m2天凯旋门大厦南京路66号317002元/m2天诚基中心南京路与长沙路2000007000元/平米（售）已运营酒店式公寓的租售状况已运营酒店式公寓的租售状况 所在区域所在区域项目名称项目名称地址地址建筑面积建筑面积(m2)(m2)租租/ /售金售金河西区 环渤海发展中心河西区宾水道增9号514891.8-1.9元/m2天喜来登大酒店河西区紫金山路1200013元/m2天水晶宫饭店河西区友谊路28号188015元/m2天金皇大厦河西区南京路20号1578011.5元/m2天津利华大酒店河西区友谊路32号11839.8元m2天华盛广场河西区围堤道146号

15、210001.2元/m2天已运营酒店式公寓的租售状况已运营酒店式公寓的租售状况 所在区域所在区域项目名称项目名称地址地址建筑面积建筑面积(m2)(m2)租租/ /售金售金南开区泰达国际会馆南开区复康路7号增2号330144.7-5.4元/m2天时代奥城水上公园南侧，堆山公园东侧4500014000元/平米（售）河北区远洋大厦河北区远洋广场1号67396.1元/m2天河东区非常公馆河东区新开路与华昌大街交口160009000元/m2（售）焕日线河东东兴路与中山门立交桥交口296007000元/平米（售）由上表可见，目前天津酒店式公寓主要集中由上表可见，目前天津酒店式公寓主要集中在交通环境、景观环

16、境、管理环境、人文环境、在交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境更佳的和平区和河西区，其档次也相对商务环境更佳的和平区和河西区，其档次也相对更高；南开区、河北区和河东区的酒店式公寓项更高；南开区、河北区和河东区的酒店式公寓项目较少，其中南开区的项目档次较高，已经售罄目较少，其中南开区的项目档次较高，已经售罄即将投入运营的迎宾国际公寓项目将进一步提升即将投入运营的迎宾国际公寓项目将进一步提升南开区的项目供应和档次水平，而河北区和河东南开区的项目供应和档次水平，而河北区和河东区项目少档次偏低。区项目少档次偏低。已运营酒店式公寓的租售状况已运营酒店式公寓的租售状况 20072007年度天津

17、酒店式公寓市场现状年度天津酒店式公寓市场现状 2007年前半年，酒店式公寓市场处于一个稳定发展时期，租售市场总体变化不大。下半年虽然租赁市场变化不大，但由于房地产市场整体大环境及相关宏观因素影响，销售市场变化很大，天津天津中心项目由初期中心项目由初期1700017000元元/ /平米在一个季度内升至平米在一个季度内升至24000260002400026000元元/ /平米，而君隆广场项目的推出预平米，而君隆广场项目的推出预计价格每平米也上升计价格每平米也上升80008000元左右。元左右。总的来说，天津酒店式公寓市场天津酒店式公寓市场20072007年处于一个年处于一个稳定发展的时期。而最后一

18、个季度销售市场价格稳定发展的时期。而最后一个季度销售市场价格大幅提升的情况说明了，天津酒店式公寓市场潜大幅提升的情况说明了，天津酒店式公寓市场潜力巨大，经过前期的市场调整，现阶段正向高速力巨大，经过前期的市场调整，现阶段正向高速发展期过渡。发展期过渡。20072007年度天津酒店式公寓供应情况年度天津酒店式公寓供应情况 天津现有正式的酒店式公寓产品仅3家，将酒店与写字楼内配套部分也列入计算范围其总供应量不超过25万平米。这对于天津国际化大都市的发展定位而言，供应形式并不相称。在售酒店式公寓项目情况在售酒店式公寓项目情况 和平区和平区天津中心天津中心天津中心项目地处南京路与贵阳路交叉口，是集办公

19、、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。项目紧临的南京路商务环境和景观环境较佳，汇聚众多高档写字楼、酒店。天津中心定位为天津核心商务区高端综合体，产品包括写字楼、酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心。该项目酒店公寓部分定位为高端高回报投资产品，精装修标准4000-6000元/平米，销售均价24000元/平米左右，共354套，主要面向包括香港在内的国际投资、商务客户，目前已售100余套。在售酒店式公寓项目情况在售酒店式公寓项目情况 和平区和平区君隆广场君隆广场君隆广场项目位于南京路商务区与小白楼CBD交汇区域，地理位置较佳。产品包括酒店、公寓、写字楼、商业街，定位为天津高端

20、商务综合体。该项目目前销售写字楼，预计2009年推出公寓，其公寓产品定位较为模糊，但从5000元/平米的精装修标准来看，其定位应属于高档服务式公寓类型，戴德梁行为其提供全程服务。该项目公寓产品入市价格预计为25000元/平米。在售酒店式公寓项目情况在售酒店式公寓项目情况 河西区河西区迎宾国际公寓迎宾国际公寓迎宾国际公寓项目定位为天津高档产权式酒店，由泰达国际酒店集团统一管理，该项目承诺在15年运营期内累计返还税后投资净利润120%，较大提升了该项目的投资价值，成为其最大卖点。该项目2007年6月开盘，产品形式主要为住宅和酒店式公寓，均价在17000-18000元/平米左右，目前基本售罄。其中酒

21、店式公寓精装修标准为1500元/平米。在售酒店式公寓项目情况在售酒店式公寓项目情况 河西区河西区天津公馆天津公馆天津公馆项目位于解放路，商务金融氛围浓郁，地理位置较佳。其产品形式包括高端酒店式公寓、总裁行政公馆、Penthouse；以配备英国管家式服务的酒店式公寓为主要产品形式，精装修标准1500元/平米，主力户型为50-80平米的一居室，销售价格18000-20000元/平米，已基本售罄。在售酒店式公寓项目情况在售酒店式公寓项目情况 南开区南开区塞纳国际塞纳国际塞纳国际位于天津市南开区红旗路西侧、交通便利。项目定位为高档法式酒店公寓。精装修标准1500元/平米，销售价格10000元/平米，目

22、前一期已售罄。金盛国际金盛国际金盛广场为处于天津中央居住区域的地铁上盖项目，产品包括酒店式公寓和大型商业。精装修准1500元/平米，07年12月15日开盘，销售价格13500元/平米左右，目前一期已售罄，二期未上市。在售酒店式公寓项目情况在售酒店式公寓项目情况 南开区南开区科贸时代国际公寓科贸时代国际公寓科贸时代国际公寓位于鞍山西道，交通便利，商务环境浓郁。其产品类型包括SOHO、写字楼和酒店式公寓；酒店式公寓产品精装修标准1500元/平米，销售价格12000元/平米，目前已销售过半，戴德梁行担任全程顾问。在售酒店式公寓项目情况在售酒店式公寓项目情况 南开区南开区奥城国际酒店式公寓奥城国际酒店

23、式公寓奥城国际酒店式公寓位于天津奥林匹克中心配套区住宅部分和商业部分之间，临近小区宾水西道入口。靠近水上公园、奥体中心及奥城商业广场，地理位置较佳，景观及商业环境较好。项目定位为五星级国际酒店标准的酒店式公寓，精装修标准1500元/平米，销售价格14000-15000元/平米，目前一期二期已售罄入住。在售酒店式公寓项目情况在售酒店式公寓项目情况 河东区河东区世纪泰达世纪泰达世纪泰达酒店项目位于河东区卫国道沿线，建筑风格具有较强的欧洲韵味；该项目定位为纯投资型产品，包括酒店式公寓及产权式酒店，户型主要以40-70平米的一居室为主，精装修标准1500元/平米，由泰达酒店管理公司统一管理，目前售价1

24、5000元/平米，销售将近80%。 在售酒店式公寓项目情况在售酒店式公寓项目情况 河东区河东区钱塘精英汇钱塘精英汇钱塘精英汇项目位处河东区卫国道，周边交通较为便利，产品包括写字楼、商业和酒店式公寓，其中酒店式公寓产品户型为4090平米一居室，精装修标准1500元/平米，销售价格8000元/平米，初期承诺三年包租，目前只提供免费代租服务，该项目酒店式公寓产品于07年底售罄。在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 所在区域所在区域项目名称项目名称交工标准交工标准面积区面积区间间物业费物业费层高层高销售情况销售情况销售价格销售价格和平区天津中心精装修标准4000-6

25、000元/平米40-14083.650%25000君隆广场精装修标准5000元/平米80-100 120-160 1806.5-8未销售在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 所在区域所在区域项目名称项目名称交工标准交工标准面积区面积区间间物业费物业费层高层高销售情况销售情况销售价格销售价格河西区河西区迎宾国际公寓精装修标准1500元/平米79-19033.6售罄17000-18000天津公馆精装修标准1500元/平米60-804.33.6四期:A座20-21层 共18套16000-18000华夏国际公寓精装修标准1500元/平米60-80 130 180-1

26、90 183-2002.83.15一室占10%销售完毕 二室占30%销售60% 三室占30%销售85% 11000-15000在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 所在区域所在区域项目名称项目名称交工标准交工标准面积区间面积区间物业费物业费层高层高销售情况销售情况销售价格销售价格南开区南开区 塞纳国际精装修标准1500元/平米50-1042.5-3.03.2二期未开10000(一期)金盛国际精装修标准1500元-1800/平米50-802.2-2.53.3已售25%11500-13500科贸时代精装修标准1800元/平米50 1002.43.1已售65%11

27、500-12000时代奥城精装修标准1500元/平米68-1502.24.2基本销售完毕14000在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 所在所在区域区域项目项目名称名称交工标交工标准准面积面积区间区间物业物业费费层高层高销售销售情况情况销售价销售价格格河东河东区区世纪泰达精装修标准1500元/平米45-20033.6-6已售80%13000钱堂精英汇精装修标准800-1000元/平米40-901.22.7基本销售完毕8000在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 区域分布分析区域分布分析 区域区域项目名称项目名称项目数量项目

28、数量和平区天津中心2君隆广场河西区迎宾国际公寓3天津公馆华厦国际公寓南开区 塞纳国际4金盛国际科贸时代时代奥城河东区世纪泰达2钱堂精英汇在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 区域分布分析区域分布分析 由以上图表可看出，目前酒店式公寓产品主要集中在南开和河西区，共有7个项目，项目档次位于中档；和平区的天津中心和君隆广场为包含酒店式公寓产品的综合体项目，定位为高档次产品，其中君隆广场的酒店式公寓产品预计09年入市；河东区的酒店式公寓项目较少，目前在售的有世纪泰达酒店和钱塘精英汇项目，其中钱塘精英汇公寓部分产品已售罄，包括已运营的非常公馆和焕日线，河东区酒店式公寓

29、市场的整体档次相对其它区域较低，市场供应相对较少。在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 户型面积分析户型面积分析 项目名称项目名称面积区间面积区间天津中心40-140君隆广场80-100 120-160 180迎宾国际公寓79-190天津公馆60-80华厦国际公寓60-80 130 180-190 183-200塞纳国际50-104金盛国际50-80科贸时代50 100时代奥城68-150世纪泰达45-200钱塘精英汇40-90在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 户型面积分析户型面积分析 除天津中心、君隆广场、迎宾国际公

30、寓和华厦国际公寓的部分户型，其它项目户型面积主要集中在50-100平米，其中如天津公馆、金盛国际、钱堂精英汇等项目的户型设计全部为50-80平米一居室小户型，而河东区的世纪泰达酒店除极少数200平米大户型外都为45-80平米小一居产品，可见对酒店式公寓市场来说，中档产品的市场需求以单身公寓类型的小一居为主。在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 精装修交工标准分析精装修交工标准分析 项目名称项目名称交工标准交工标准天津中心精装修标准4000-6000元/平米君隆广场精装修标准5000元/平米迎宾国际公寓精装修标准1500元/平米天津公馆精装修标准1500元/平

31、米华厦国际公寓精装修标准1500元/平米塞纳国际精装修标准1500元/平米金盛国际精装修标准1500元-1800/平米科贸时代精装修标准1800元/平米时代奥城精装修标准1500元/平米世纪泰达精装修标准1500元/平米钱塘精英汇精装修标准800-1000元/平米在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 精装修交工标准分析精装修交工标准分析 作为酒店式公寓，各项目均提供精装修，总体上交工标准为1500元/平米。其中，如金盛国际、钱塘精英汇等项目对于酒店式公寓的整体定位比较模糊，只以投资型小户型作为产品卖点，故其在精装修上并不满足“提包入住”需求，产品后期运营及投

32、资收益效果有待进一步关注；而天津中心和君隆广场，则提供高标准高档次的装修配套，为高端高质的酒店式公寓产品。可见，目前酒店式公寓市场内的产品在定位、配套档次、运营服务及投资回报等各方面的水平参差不齐，相对较好较纯正的酒店式公寓项目较少，且主要集中在和平区，以及河西区南开区的部分项目。在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 销售状况分析销售状况分析 项目名称项目名称销售情况销售情况销售价格销售价格天津中心50%25000君隆广场未销售迎宾国际公寓售罄17000-18000天津公馆四期:A座20-21层 共18套16000-18000华厦国际公寓一室占10%销售完毕

33、 二室占30%销售60% 三室占30%销售85% 11000-15000塞纳国际二期未开10000(一期)金盛国际已售25%11500-13500科贸时代已售65%11500-12000时代奥城基本销售完毕14000世纪泰达已售80%13000钱堂精英汇基本销售完毕8000项目名称项目名称运营方式运营方式是否包租是否包租天津中心酒店式服务公寓销售与经营性酒店自持相结合否君隆广场酒店式服务公寓销售与经营性酒店自持相结合否迎宾国际公寓酒店式服务公寓销售否天津公馆酒店式服务公寓销售否塞纳国际酒店式服务公寓销售否金盛国际酒店式服务公寓销售否科贸时代酒店式服务公寓销售否时代奥城酒店式服务公寓销售否世纪泰

34、达酒店式服务公寓销售+经营性酒店产权销售是焕日线酒店式服务公寓销售否龙悦海上国际经营性酒店销售是钱堂精英汇酒店式服务公寓销售否运营方式分析运营方式分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析 销售状况分析销售状况分析 根据图表，除天津中心外，其它项目的销售价格水平普遍位于11000-18000元/平米之间，统计各项目项目均价为11400元/平米；具体来看，除钱堂精英汇售价较低外，已经售罄和接近售罄的迎宾国际公寓和天津公馆最高售价达到18000元/平米，其它项目售价均超过11000元/平米；除酒店式公寓产品未入市的君隆广场和开盘时间较短的金盛国际，其它各项目的销售

35、均已过半或售罄，市场销售状况较为乐观。酒店式公寓投资回报测算酒店式公寓投资回报测算前提条件：前提条件：每套单间日租按每套单间日租按300300元元/ /天计算天计算单平米每年收益：每套日租价格*18户*365天/86022922292元元/ /按10年回报、单平米售价20000元计算：20000元/*20000/10年/20000每年单平米投入：每年单平米投入：20002000元元则，每年纯收益每年纯收益292292元元每年的回报率每年的回报率292292元元/2000/2000元元=14.6%=14.6%出租率按出租率按50%50%计算，投资回报率为计算，投资回报率为7.3%7.3% 目前酒

36、店式公寓运营模式目前酒店式公寓运营模式酒店式服务居住公寓：酒店式服务居住公寓：由知名物业管理公司按照酒店服务的标准对住户进行物业服务。项目以销售为导向，开发公司不自持。优势：优势：资金回笼速度快、产权后期转移给购房者，由物业公司对其进行负责。降低开发公司后期运营管理上的成本增加，和市场风险。由于聘请高端物业公司进行管理，可以为公司后期培养一只水平较高的物业队伍。劣势：劣势：后期运营管理重视度不够，会出现降低项目品质情况。不能获得物业随市场发展而价值增值的收益。目前酒店式公寓运营模式目前酒店式公寓运营模式经营性酒店自持物业：经营性酒店自持物业：由知名酒店运营公司，负责后期物业的经营管理，利润由双

37、方协商确定。优势：优势：可以参与到酒店经营过程中，可控性强，确立市场品牌，可以随市场的发展，享有未来价值升值部门的价值。劣势：劣势：对运营管理能力要求较高，成立酒店对前期投入要求较高，不论是从装修成本，还是物料成本。且后期在运营上有可能会与酒店经营公司发生分歧。目前酒店式公寓运营模式目前酒店式公寓运营模式经营性酒店自持与酒店式服务公寓相结合：经营性酒店自持与酒店式服务公寓相结合：此运营方式是相结合的一种，销售一部分。自持一部分。自持部分进行酒店经营，销售部分业主自己来控制使用。物业方式都是要引进知名的物业行。优势：优势：在公司资金充裕的情况下，自持部分物业，拥有了一定的固定资产，享受了后期物业

38、升值的价值，一部分销售，确保了开发资金的回收。劣势：劣势：由于流动性酒店客户与长期居住性客户混杂在一起，增加了后期物业管理上的难度。目前酒店式公寓运营模式目前酒店式公寓运营模式经营性酒店销售：经营性酒店销售：此模式是在引进知名酒店管理公司的前提下，对物业做酒店经营用途。但前提是以销售为出口。产权归购房者所有给购房者一个固定的投资回报。优势：优势：快速回笼了资金，可以较好的确立项目品牌，进行统一酒店管理，为项目的写字楼做为配套支撑。劣势：劣势：不能享受到物业升值的价值。前期有一定资金的投入。目前酒店式公寓运营模式目前酒店式公寓运营模式经营性酒店产权销售与酒店式服务公寓相结合：经营性酒店产权销售与

39、酒店式服务公寓相结合：此形式在上两个运营方式的结合中产生。形式基本一样。只是都以销售为出口，不自持。有一部分是由购房者自己行使使用权。优势：优势：资金回笼快，确立了公司品牌，能与高端酒店资源形成战略合作关系。劣势：劣势：由于混杂会给后期物业带来一定管理上的难度。天津在售酒店式公寓典型案例天津在售酒店式公寓典型案例天津公馆天津公馆占地面积：占地面积：2000平米 总建筑面积：总建筑面积：41741万平米 建筑层数：建筑层数：26层容积率：容积率：6.5 出房率：出房率：70% 层高：层高：3.3车位数：车位数： 160 项目状态：项目状态：正在进行内装(外檐完成） 主力面积：主力面积：79平米总

40、户数：总户数： 383户 均价：均价： 18000-20000元 销售率：销售率：只剩大户型，及南塔部分装修标准：装修标准：2500元/ 客户群：客户群：投资型、 及高端自住型客户 面积区间：面积区间：34-340项目概述：项目概述：CBD板块、海河畔，地理位置绝佳，精致却不失宏伟的外檐设计，精巧的户型，国际品牌物业服务，在市中心高端服务式公寓中极具竞争力，树立投资类产品标杆配套设施：配套设施：外立面：聚氯乙烯保温板，喷真实漆。室内交工标准：地面：高档斯米克瓷砖、有野地板、欧亚地毯。墙面：高档诺贝尔墙砖、欧亚壁纸、西门子电器、松下排风扇、梅兰日兰开关面板、LG户式中央空调、布朗户式空气置换系统

41、。大堂：地面：高级石材拼花铺地墙面：高级石材，局部造型墙饰顶面：艺术造型天花吊顶，配豪华灯饰。电梯：KONE。楼梯间:地面：地砖墙顶面：高级乳胶漆木制扶手。门窗:高档实木复合门断桥铝合金型材、钢化中空玻璃、吉丝五金.卫生间:地面：斯米克瓷砖。墙面：诺贝尔墙砖。日本伊奈洁具。项目优势劣势：项目优势劣势：1、地理位置优越2、紧临海河3、坐享小白楼CBD商业配套4、与竞争项目相比，层高具有明显优势5、外立面设计精致，风格独具6、高端的硬件配套7、第一太平戴维斯提供管家式物业服务8、周边道路改造、拓宽。劣势：劣势：1、出房率太低2、部分户型设计不合理3、北塔生活成本太高4、价格涨幅飞快，压缩了未开盘部

42、分的价格空间，为定价带来挑战占地面积：占地面积：15000平米 总建筑面积：总建筑面积：180000万平米 建筑层数：建筑层数：38层容积率：容积率：8.8 出房率：出房率：70% 层高：层高：3.9米车位数：车位数：600 项目状态：项目状态：正在进行结构施工 主力面积：主力面积：79平米总户数：总户数： 383户 均价：均价： 20000元 销售率：销售率：60%装修标准：装修标准：4000元/ 客户群：客户群：投资型、 及高端自住型客户 面积区间：面积区间：80-180平米项目概述：项目概述：君隆广场地处南京路滨江道商业区与小白楼商务黄金交汇点，位置上堪称是天津市中心的中心。其集六星酒店

43、、六星公寓、甲级写字楼、行政高地、情景商业街于一体，称之为六星特区。配套设施：配套设施：大堂:首层大堂挑高10米，豪华装修，大堂出入口采用高级自动旋转门，大堂设接待查询服务台及公司水牌。设置多媒体信息显示系统。电梯:国际名牌电梯11部，其中观光电梯6部，一次可乘17人，轿箱内配豪华装修并设空调系统和闭路监控探头，客、货、消防多用梯3部。门窗:每户均有可开启幕墙窗户，可自主通风换气。卫生间:高雅装修，配高档品牌洁具和感应式龙头。项目优势劣势：项目优势劣势：1、地理位置优越2、紧临南京路3、坐享南京路、小白楼CBD商业配套4、与竞争项目相比，层高具有明显优势5、外立面设计精致，风格独具6、高端的硬

44、件配套7、戴德梁行斯提供管家式物业服务劣势：劣势：容积率较高，居住环境感较差，车位不足，户型结构一般。君隆广场君隆广场占地面积：占地面积：460000平米 总建筑面积：总建筑面积：550000万平米 建筑层数：建筑层数：30层容积率：容积率：2.14 出房率：出房率：70% 层高：层高：3.0米停车比例：停车比例：1：1.2 项目状态：项目状态：部分已完工 主力面积：主力面积：68平米总户数：总户数： 均价：均价： 14000元 销售率：销售率：60%装修标准：装修标准：2500元/ 客户群：客户群：投资型、 及高端自住型客户 面积区间：面积区间：68-170平米项目概述：项目概述：上流人士超

45、五星级专属之所。奥城国际酒店式公寓位于天津奥林匹克中心配套区住宅部分和商业部分之间，临近小区宾水西道入口。享有配套区得天独厚的自然优势，北瞰水上公园、东望奥体中心、俯视时代奥城中心商业带。 时代奥城时代奥城配套设施：配套设施：精装修成品房结构： 钢筋混凝土剪力墙结构外墙： 外墙填充墙采用采用加气混凝土砌块，外贴5CM聚苯保温板，外饰面采用局部石材和高档外墙涂料；屋顶采用聚苯板保温层、SBS防水材料。内墙： 填充墙内加气混凝土砌快，轻质隔墙采用加气混凝土墙板。电梯： 高档电梯，采用室内呼梯，电梯内设电视，首层电梯厅设台式呼梯，电视，电梯内有手机覆盖信号。门窗： 窗户：窗户采用铝合金断热桥窗。门：

46、与前室相接的入户门及管道井门采用甲级防火门；其余入户门采用乙级防火门，入户门宽1.5M或1.35M，采用高档三防门.厨房：精装修，地面防水采用聚氨脂(或聚合物)防水涂料。供水： 室内供水采用PPR管，中水入户，每户设置远传自来水表和中水表，卫生热水采用电热水器，设置于每户更衣间；室内排水采用UPVC管材。采暖： 居室采用地辐射采暖，卫生间采用高档暖气片，外露管材使用镀锌钢管，地埋管材使用PB管，远传计量表，供水温度为55、回水温度为45。项目优势劣势：项目优势劣势：优势：地段交成熟，周边商业配套齐全，品牌实力较强。劣势：商业立项，后期居住成本较高，不适合居住。时代奥城时代奥城占地面积：占地面积

47、：3000平米 总建筑面积：总建筑面积：28000万平米 建筑层数：建筑层数：38层容积率：容积率：9.3 出房率：出房率：70% 层高：层高：3.0米车位数：车位数： 项目状态：项目状态：正在进行结构施工 主力面积：主力面积：50平米总户数：总户数： 均价：均价： 13000元 销售率：销售率：60%装修标准：装修标准：3000元/ 客户群：客户群：投资型、 及高端自住型客户 面积区间：面积区间：50-104平米项目概述：项目概述：塞纳国际位于天津市南开区红旗路西侧、红旗剧场南侧，东到红旗路，南到王顶堤汽车交易市场，西到金江东里住宅小区，北到红旗剧院。距离机场40分钟车程，距市中心车程约10

48、分钟。配套设施：配套设施：结构:框剪结构，外墙:采用天然石材以及高级环保外墙涂料，大堂:层高10.2米，典雅豪华，五星酒店装修标准，电梯:奥的斯，门窗:高效节能断桥铝合金外门窗，入户门：高档防盗子母门厨房:隐蔽式组合橱窗；卫生间:品牌洁具、龙头、花酒；供电:市政供电，一户一表，双电源供水:自来水及中水双系统入户；采暖:铺设品牌地板采暖系统，集中供热；通讯:端口预留项目优势劣势：项目优势劣势：优势：地段较好，周边商业配套成熟，面积小，套价值低，硬件配套高端。劣势：50年商业用地产权，后期运营成本都是公建标准。住宅属性不强，不适合居住。塞纳国际塞纳国际北北 京京 酒酒 店店 式式 公公 寓寓 市市

49、 场场北京酒店式公寓的发展概况北京酒店式公寓的发展概况90年代中后期酒店式公寓在北京、上海得到了长足发展。中国大陆酒店式公寓的代表也在京、沪两地。如：上海的雅诗阁、北京财富中心、东方广场、北京富顿中心酒店公寓、国贸中心等。随着北京经济的迅猛发展，尤其是近年来我国申请加入WTO和北京申办奥运会等的影响，北京其它一些饭店，如香格里拉饭店、华侨大厦等，也看到了公寓式酒店的需求，于是很快上马新建、改建、装修酒店客房，为北京提供了第二批、第三批公寓式酒店。调查表明，2004、2005年北京酒店式公寓的供应总量有了较大的提升，主要集中于朝阳区，占总份额的594；海淀区、西城区和东城区的供应量也较大，这四个

50、区域占了近90的市场份额。05年初，北京房地产市场中具有代表性的酒店式公寓项目共有25个，主要分布在CBD、中关村、长安街、亚运村和望京板块。其中CBD共有酒店式公寓7个，占总体市场的28；中关村5个，占总体市场的20；长安街8个，占32；亚运村2个，占8；望京3个，占12。总供应套数11960套 北京酒店式公寓的发展概况北京酒店式公寓的发展概况北京的服务公寓市场基本上是以星级酒店的零散公寓为辅，这些服务公寓主要分布在建国门、朝阳门外、亮马河及王府井等商业氛围较为浓厚的区域，并相应地形成了外籍人士固定的聚居区域。北京服务公寓大多采取只租不售的酒店经营模式，其价格根据公寓品牌的等级标准不同而类似

51、于星级酒店的价格差异，这主要取决于公寓的硬件与软件两方面的综合水平（如建筑的地理位置、交通状况、周边的商务及自然环境、房间户型的大小、会所的功能以及管理集团的服务水准等因素）。北京酒店式公寓的发展特点北京酒店式公寓的发展特点小户型面积成为产品主流：随着市场的发展，设计时尚、灵巧的小户型项目应运而生备受客户和投资者青睐。开发商针对市场在产品开发方面也做了很大幅度的调整，最为显著的变化是12居室的面积开始增多，3居以上的户型相对比较少。不同区域由于客群存在比较大的差异，所以对不同户型的需求存在一定差异。在一项调查统计的项目中，20000-25000元/平米的价格区间和40-90平米的户型面积得到了

52、市场的极大认可，较小的户型面积一方面大大降低了投资者的风险，另一方面便于后期的出租和管理，最大限度的保证了投资者的投资收益。北京酒店式公寓的发展特点北京酒店式公寓的发展特点 装修标准有很大提高装修标准有很大提高酒店式公寓由于服务对象的高品质生活需求等特殊性，一般采用高于四星级或五星级酒店的装修标准，但装修风格更注重家居氛围，细分起来，近年众多来酒店公寓的装修标准主要体现在以下几个方面：对大堂及公共区域的装修要求对大堂及公共区域的装修要求：酒店公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店公寓对于大堂装修的档次特别看重，对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名

53、贵的材料；北京酒店式公寓的发展特点北京酒店式公寓的发展特点 装修标准有很大提高装修标准有很大提高对外立面的装修要求对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙，高档石材，瓷砖；对卫生间的装修要求对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、 带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”；对厨房的装修要求对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房。北京酒店式公寓的发展特点北京酒店式公寓的发展特点 酒店式公寓服务及配套设施逐步完善酒店式公寓服务及配套设施逐步完善酒店式公寓的一

54、个很大的特点就是既有家居的便利，又有酒店的档次。硬件设施的配套和人性化的服务在酒店式公寓中扮演了重要的角色。从酒店公寓项目的配套服务及设施来看，健身中心和游泳池是配套比例比较高的设施健身中心和游泳池是配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较配套比例比较高的是儿童活动室和儿童游乐场高的是儿童活动室和儿童游乐场，主要原因在于有一部分高端长期居住的客户，往往是整个家庭几口人都居住在酒店式公寓项目里，并且这些客户的家庭中有一些未成年的儿童，为了这部分儿童活动和玩耍的需要，相当一部分项目设计了儿童活动或游乐场所；其次对于餐饮、（小型）小型）超市、商务中心、桑拿、健康俱乐

55、部、银行的配套比例都超市、商务中心、桑拿、健康俱乐部、银行的配套比例都比较高。比较高。北京酒店式公寓的发展特点北京酒店式公寓的发展特点从酒店公寓家电的配置来看，一般至少需要考虑以下电器：电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根根据入住客人情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘据入住客人情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响干机、烤箱、音响等。从品牌的要求来看，应该是国外从品牌的要求来看，应该是国外知名品牌。知名品牌。从酒店式公寓最终（主要是租户）对配套服务设施的需求情况来看“购物场所购物场所”、“中餐厅中餐厅”、“咖啡厅咖啡厅”、“洗

56、衣店洗衣店”、“银行银行”、“健身房健身房”、“西餐厅西餐厅”、“游泳池游泳池”、“商务中心商务中心”成为了众多酒店式公寓的基成为了众多酒店式公寓的基本配置本配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”在取舍范围内；“会议室”、“茶馆”使用率较低，基本上不用考虑。酒店式公寓服务及配套设施逐步完善酒店式公寓服务及配套设施逐步完善北京酒店式公寓的发展特点北京酒店式公寓的发展特点从目前酒店式公寓提供的服务内容来看，主要包服务内容来看，主要包括括“家居清洁家居清洁”、“洗熨及送衣洗熨及送衣”、“电召的电召的士士”、“订书报杂志订书报杂志”、“送餐送餐”、“叫醒服务叫醒服务”等等，由于部分酒店式

57、公寓不仅仅是纯居住功能，具备了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼提供的商务服务项目也融合进来。写字楼提供的商务服务项目也融合进来。酒店式公寓服务及配套设施逐步完善酒店式公寓服务及配套设施逐步完善北京酒店式公寓的发展特点北京酒店式公寓的发展特点 北京酒店式公寓市场总体上来说：北京酒店式公寓市场总体上来说：呈现稳步增长，逐渐成熟的态势呈现稳步增长，逐渐成熟的态势市场竞争性产品增多，市场进一步细分市场竞争性产品增多，市场进一步细分服务、品牌成为竞争重点服务、品牌成为竞争重点连锁式经营会在各地酒店式公寓中不断推广连锁式经营会在各地酒店式公寓中不断推广随

58、着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机。以中关村的纽约客为例，6至15层为酒店式公寓，2004年11月开盘时的销售均价为8，000元/平方米，到2007年1月已升为16,000元/平方米。目前精装修套房的租金为8,500元/月（户型为70平方米）。另，奥运会期间需要800家能够提供国际化服务的酒店，而北京目前同等档次酒店数量还未达到此标准，市场空缺很大，而酒店式服务公寓正好是可以填充这个市场空缺的物业类型。北京在售酒店式公寓典型案例北京在售酒店式公寓典型案例占地面积：占地面积：0.8万平米 总建筑面积：总建筑面积：4.44万平米 建筑层数：建筑层数：19层容积率：容

59、积率：4 出房率：出房率：60-70% 层高：3.15、5.7车位数：车位数： 600 车位比：车位比： 1 1：1 1 项目状态：项目状态：正在进行内装总户数：总户数： 396户 均价：均价： 33000元 销售率：销售率：只剩大户型装修标准：装修标准：4000元/ 投资回报率：投资回报率：最高8%，目前7.2% 客户群：客户群：投资型、分时度假型电梯配备：电梯配备：4梯20户（2部工人梯） 朝向：朝向：南北 主力销售面积区间：主力销售面积区间：50-6050-60规划布局规划布局：12层为商业，3-9层由酒店运营管理公司包租统一经营，9层以上属酒店式公寓，不包租统一经营。配套设施：配套设施

60、：中央空调（中央空调形式以9层为界限，9层以下不分户计量，以上进行独立计量装修状况：装修状况：家具家电全部配备借鉴点：本酒店式公寓的操盘思路，是以经营性酒店和酒店式公寓产品相结合形式。经营性酒借鉴点：本酒店式公寓的操盘思路，是以经营性酒店和酒店式公寓产品相结合形式。经营性酒店的定位是为写字楼做商务配套，提升项目品质。但都是以销售为导向，只在销售形势上分为店的定位是为写字楼做商务配套，提升项目品质。但都是以销售为导向，只在销售形势上分为包租和不包租两种情况。既提高了项目配套标准，又降低了自持情况下的市场风险。为销售提包租和不包租两种情况。既提高了项目配套标准，又降低了自持情况下的市场风险。为销售