土地增值税（课堂PPT）

1、土地增值税土地增值税2概概 述述1税税 制制 要要 素素2减减 免免 税税 政政 策策 解解 读读4征征 收收 管管 理理3清清 算算 管管 理理53第一第一章章土地增值税概述土地增值税概述 内容内容: :概念、历史沿革、特点等；概念、历史沿革、特点等； 一、概念一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，所取得增值收入的单位和个人建筑物和其他附着物产权，所取得增值收入的单位和个人征收的一种税。征收的一种税。 二、历史沿革二、历史沿革 ( (一一)1927)1927年年4 4月南京国民政府成立月南京国民政府成立, , 为

2、缓解用地矛为缓解用地矛盾盾, ,增加财政收入开征地价税。增加财政收入开征地价税。 ( (二二) 1993) 1993年国家实行房改后，年国家实行房改后， 大量商品房进入市大量商品房进入市场。当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院颁场。当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院颁布了布了中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例。 1995 1995年，财政部出台年，财政部出台中华人民共和国土地增值中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则税暂行条例实施细则，对，对19931993年的增值税暂行条例执年的增值税暂行条例执行行 4第一第一章章土地增值税概述土地增值税概述

3、过程中的细节进行了详细规定。过程中的细节进行了详细规定。( (三三) )1996年以后，中国宏观经济增速减慢。为有效启年以后，中国宏观经济增速减慢。为有效启动房地产市场，动房地产市场，1999年，财政部、国税总局下发通知，对居年，财政部、国税总局下发通知，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知，将已经于政策延期的通知，将已经于1998年底到期的相关房地产转让年底到期的相关房地产转让中免除土地增值税的优惠政策，延长至中免除

4、土地增值税的优惠政策，延长至2000年底。年底。( (四四) )2001、2002年，宏观经济形势重新开始高涨。国年，宏观经济形势重新开始高涨。国税总局再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工税总局再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作，并批驳了土地增值税要停征的说法，各地要进一步完善作，并批驳了土地增值税要停征的说法，各地要进一步完善土地增值税的预征办法。土地增值税的预征办法。5第一第一章章土地增值税概述土地增值税概述三、特点三、特点( (一一) )土地增值税在房地产转让环节按次征收土地增值税在房地产转让环节按次征收, ,也就是说也就是说, ,每转让一次应税房地产就征收一次土

5、地增值税。从征收环节每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税。从征收环节看看, ,类似营业税。类似营业税。( (二二) )土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据据 。在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目。在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后的余额计算征收。从税款征收方式看后的余额计算征收。从税款征收方式看, ,类似所得税。类似所得税。( (三三) )在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是增值额依据是增值额, ,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允即纳税人取得全部转

6、让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不纳税人申报扣除项目金额不实的实的, ,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价, ,乘以房屋的成新度折扣率乘以房屋的成新度折扣率, ,确定房产的扣除项目金额确定房产的扣除项目金额, ,并用该并用该6第一第一章章土地增值税概述土地增值税概述房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。这一点类似财产税。地的扣除项目金额。这一点类似财产税。( (四四) ) 土地增值税是贯彻国家宏观

7、调控政策而出台的一土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种个税种, ,是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节。也就是说节。也就是说, ,土地增值税不以收入为目的土地增值税不以收入为目的, ,是作为宏观调节是作为宏观调节的手段作用于房地产市场的手段作用于房地产市场, ,因此土地增值税又是一个特定目因此土地增值税又是一个特定目的税。的税。7第二章第二章 税制要素税制要素扣扣 除除 项项 目目 的的 确确 定定征征 税税 范范 围围房地产转让收入的确定房地产转让收入的确定计计 算算 方方 法法1234注注 意意 问问 题题58第一节征税范围

8、第一节征税范围一、相关概念一、相关概念房地产房地产: :房产和地产的统称。房产又称建筑物，包房产和地产的统称。房产又称建筑物，包括房屋和构筑物两部分；地产又称土地，是指地球表面的陆括房屋和构筑物两部分；地产又称土地，是指地球表面的陆地，包括土地表面、地表的地上空间和地下空间。实物形态地，包括土地表面、地表的地上空间和地下空间。实物形态上房产和地产是连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都上房产和地产是连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都称为房地产。称为房地产。产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有占有、产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有占有、使用、和处分的权利。使用、和处分的权利。.

9、.土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同等规土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同等规定，在法律允许范围内，对土地享有的使用权利。定，在法律允许范围内，对土地享有的使用权利。建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门、有窗，建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门、有窗，供人们生产生活建筑物；构筑物是指除房屋外的如围墙、烟供人们生产生活建筑物；构筑物是指除房屋外的如围墙、烟囱、水池和窑、窖等建筑物。囱、水池和窑、窖等建筑物。 9第一节征税范围第一节征税范围. .附着物：是指附着在土地之上不能移动，一经移动附着物：是指附着在土地之上不能移动，一经移动即遭损坏的物品。如附着于土地之上的花、草、树木等

10、。即遭损坏的物品。如附着于土地之上的花、草、树木等。F. F.土地使用权出让土地使用权出让: :是指国家以土地所有者的身份将土地是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用权在一定年限内让与土地使用者, ,并向土地使用者收取并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金的行为。G.G.土地使用权转让土地使用权转让：是指土地使用权拥有者将土地使用：是指土地使用权拥有者将土地使用权再转移的行为。权再转移的行为。二、征税范围的一般规定二、征税范围的一般规定土地增值税的土地增值税的课税对象课税对象是有偿转让国有土地使用权及地是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他

11、附着物产权。包括：上建筑物和其他附着物产权。包括：A.A.国有土地使用权国有土地使用权, , B.B.建筑物，建筑物，C.及地上附着物。及地上附着物。 10第一节征税范围第一节征税范围 (一一)土地增值税只对转让土地增值税只对转让国有土地使用权及地上建筑物国有土地使用权及地上建筑物和附着物和附着物征税征税,转让集体土地行为不征税。既对转让国有土转让集体土地行为不征税。既对转让国有土地使用权征税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。地使用权征税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。 (二二)土地增值税对国有土地使用权及地上建筑物和附着土地增值税对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的产权转让行

12、为征税。物的产权转让行为征税。A.转让转让,B. 产权发生转移产权发生转移 (三三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，也就是说是对有偿转让行为征税。对以继承等方式无偿转让也就是说是对有偿转让行为征税。对以继承等方式无偿转让的房地产的房地产,则不予征税。则不予征税。只有房地产的转让行为同时具备上述三个条件时，才属只有房地产的转让行为同时具备上述三个条件时，才属于土地增值税的征税范围。于土地增值税的征税范围。 11第一节征税范围第一节征税范围三、征税范围的若干具体规定三、征税范围的若干具体规定1.以房地产进行投资、联营以房地产进行投资、联营

13、根据财税字根据财税字【1995】48号第一条及财税号第一条及财税200621号第号第五条对于以房地产进行投资、联营五条对于以房地产进行投资、联营,如果投资、联营的一方如果投资、联营的一方以土地以土地(房地产房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的作价入股进行投资或作为联营条件的(房地产房地产开发企业除外开发企业除外),暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税;但是但是,上述房产再转让的，上述房产再转让的，按规定征收土地增值税。按规定征收土地增值税。例例:甲以一宗甲以一宗20万平方米的土地与乙出资万平方米的土地与乙出资2亿元人民币合亿元人民币合作成立一非房地产企业作成立一非房地产企业,搞机械加工。甲

14、将土地使用权转让搞机械加工。甲将土地使用权转让到新成立的企业，对甲是否征收土地增值税？上述企业将厂到新成立的企业，对甲是否征收土地增值税？上述企业将厂房再转让时是否征税？如果甲、乙成立房地产开发公司怎样房再转让时是否征税？如果甲、乙成立房地产开发公司怎样征税。征税。思考一下:12第一节征税范围第一节征税范围2. 合作建房合作建房对于一方出地对于一方出地,一方出资金一方出资金,双方合作建房双方合作建房,建成后分房自建成后分房自用的用的,暂免征土地增值税暂免征土地增值税;但是但是,如果建成后转让的如果建成后转让的,按规定征收按规定征收土地增值税土地增值税(引文引文:财税字财税字199548号第二条

15、号第二条)。3. 企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的中的, 暂免征土地增值税（引文暂免征土地增值税（引文:财税字财税字199548号第三条号第三条);兼并概念是指两个规模大致相当的企业结合起来将其资兼并概念是指两个规模大致相当的企业结合起来将其资源整合成一个实体。兼并前企业的股东或所有者在兼并企业源整合成一个实体。兼并前企业的股东或所有者在兼并企业中拥有股份，同时原来企业的高级管理人员继续在兼并后的中拥有股份，同时原来企业的高级管理人员继续在兼并后的企业中担任高级管理职位。相反，收购是指一个企

16、业取得另企业中担任高级管理职位。相反，收购是指一个企业取得另一个企业的所有权和管理控制权。是否取得控制权是区分兼一个企业的所有权和管理控制权。是否取得控制权是区分兼并与收购的关键。并与收购的关键。 13第一节征税范围第一节征税范围企业兼并是指企业兼并是指:A:A企业对企业对B B企业进行并购企业进行并购, ,结果会出现被并购结果会出现被并购B B企业法人主体资格企业法人主体资格消失，消失，B B企业继续存在。企业继续存在。 企业合并是指企业合并是指:A:A、B B两家企业进行两家企业进行重组重组, ,结果会出现结果会出现A A、B B企业主体资格企业主体资格同时消失同时消失, ,重新出现重新出

17、现C C企业。企业。 4. 房地产抵押房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后期满后,视该房地产是否转移产权来确定视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的债而发生房地产产权转让的,属于征收土属于征收土地增值税的范围。地增值税的范围。14第一节征税范围第一节征税范围5交换房地产交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地按照规定属

18、于征收土地增值税的范围。增值税的范围。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当对个人之间互换自有居住用房地产的，经当 地税务地税务机关核实，可以免征土地增值税。（引文：财税机关核实，可以免征土地增值税。（引文：财税199548号号 第五条）第五条） 对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年年11月月1日起实施。（引文：财税日起实施。（引文：财税2008137号）号） 6.房地产出租房地产出租 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地用于出

19、租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和15第一节征税范围第一节征税范围费用（引文：国税发费用（引文：国税发2006187号第三条（二）款）号第三条（二）款） 7.房地产评估增值房地产评估增值房地产评估增值房地产评估增值,没有发生房地产权属的转让没有发生房地产权属的转让,不属于征不属于征收土地增值税的范围。收土地增值税的范围。8.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回或征用国家收回或征用,虽然发生了权属的变更虽然发生了权属的变更,原

20、房地产所有原房地产所有人也取得了收入人也取得了收入,但因国家建设需要依法征用、收回的房地但因国家建设需要依法征用、收回的房地产。可以免征土地增值税。（引文：条例第八条）产。可以免征土地增值税。（引文：条例第八条）条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 16第一节征税范围第一节征税范围因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自因城市实施规划、国家建设的需要

21、而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。（引文：实施细则第十一条）值税。（引文：实施细则第十一条）9. 以继承、赠与方式转让房地产的，不属于征税范围。以继承、赠与方式转让房地产的，不属于征税范围。（引文：实施细则第二条）（引文：实施细则第二条）具体讲具体讲,包括以下情况。包括以下情况。A.房地产继承。是指继承者依照法律规定，继

22、承产权人房地产继承。是指继承者依照法律规定，继承产权人房地产。房地产。以法律判决或相关证明为依据确认继承的真伪。以法律判决或相关证明为依据确认继承的真伪。 B.赠与。以下两种赠与行为不属于征税范围：赠与。以下两种赠与行为不属于征税范围： 17第一节征税范围第一节征税范围 （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人。地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、营利的

23、社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中,社会团体是社会团体是指中国青少年发展基金会指中国青少年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会希望工程基金会、宋庆龄基金会;减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（引文：财税字的公益性组织。（引文：财税字【1995】48号第四条）号第四条）18有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征

24、税范围出售出售征，包括三种情况征，包括三种情况（1）转让国有土地使用权；（）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产的买卖）存量房地产的买卖继承、赠与继承、赠与（1）继承，不征（无收入）；（）继承，不征（无收入）；（2）赠与：公益性赠与，赠与直系亲）赠与：公益性赠与，赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠与，征属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠与，征出租出租不征（无权属转移）不征（无权属转移）房地产抵押房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，抵

25、押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，以房地产抵债，征以房地产抵债，征房地产交换房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征以房地产投资以房地产投资联营联营（1）房地产（房地产企业除外）投资到投资联营企业，暂免征，将）房地产（房地产企业除外）投资到投资联营企业，暂免征，将投资联营房地产再转让的，征；（投资联营房地产再转让的，征；（2）投资联营的企业属于房地产开）投资联营的企业属于房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营，征发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营，征合

26、作建房合作建房建成后自用，免征；建成后转让的，征建成后自用，免征；建成后转让的，征兼并转让房地兼并转让房地产产暂免征暂免征代建房代建房不征（无权属转移）不征（无权属转移）房地产重新评房地产重新评估估不征（无收入）不征（无收入）19第一节征税范围第一节征税范围四、土地增值税纳税义务人四、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业

27、户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。土地增值税的纳税人有以下特点：土地增值税的纳税人有以下特点：A.不论法人和自然人不论法人和自然人B.B.不论经济性质或注册类型不论经济性质或注册类型C.C.不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人20第二节第二节房地产转让收入的确定房地产转让收入的确定 土地增值税的土地增值税的计税依据计税依据是转让国有土地使用权、地上的建是转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取得的增

28、值额。增值额为纳税人转让房地筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除产的收入减除条例条例规定的扣除项目金额后的余额。规定的扣除项目金额后的余额。 计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。21第二节第二节房地产转让收入的确定房地产转让收入的确定 一、转让收入的确定一、转让收入的确定（一）依据国税函（一）依据国税函【2010

29、】220号第一条土地增值税清号第一条土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。转已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。转让收入包括全部价款和有关的经济利

30、益。具体有三类：让收入包括全部价款和有关的经济利益。具体有三类： 货币收入。包括现金、银行存款货币收入。包括现金、银行存款 、支票、支票 、汇票、汇票 、国库券国库券 、金融债券、金融债券 、股票等有价证券。其实质为转让方因、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价款。转让应税房地产而向对方收取的价款。22第二节第二节房地产转让收入的确定房地产转让收入的确定 实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等 。 需要说明的是需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收

31、入。实物收入的价值要进行评估确定收入。 其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权 、商誉权、商誉权 、著作权著作权 、土地使用权等。其价值要进行评估确定收入。、土地使用权等。其价值要进行评估确定收入。（二）以评估价格为房地产转让收入（二）以评估价格为房地产转让收入 根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照

32、房地产评估价格确定转让房地产的收入，按由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入，按下列顺序确定：下列顺序确定： （1）有评估价格的，税务机关根据评估价格确定转让有评估价格的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。房地产的收入。 23第二节第二节房地产转让收入的确定房地产转让收入的确定（2）没有评估价格的按下列顺序确定：）没有评估价格的按下列顺序确定：A.A.按本幢建筑物平均销售价格确定；按本幢建筑物平均销售价格确定； B.B.按本企业当期的销售平均价格确定；按本企业当期的销售平均价格确定；C C.按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平

33、均价格确定。确定。 (三三) 非直接销售应税房地产收入确定。非直接销售应税房地产收入确定。 房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入：房地产开发企业下列行为应视同销售确认收入： a. a.开发产品用于开发产品用于职工福利、奖励开发产品用于开发产品用于职工福利、奖励; ; b. b.开发产品用于对外投资、分配给股东或投资人开发产品用于对外投资、分配给股东或投资人; ; c. c.开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产货币性资产; ; d. d.开发产品用于赞助、广告等。开发产品用于赞助、广告等。24第二节第二节房地产转让收入的确定房地产

34、转让收入的确定上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产上述行为发生所有权转移时应视同销售房地产, , 其收入其收入按下列方法和顺序确认：按下列方法和顺序确认： A.按本企业当期的销售平均价格确定；按本企业当期的销售平均价格确定； B.按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。格确定。 C. .由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。价格或评估价值确定。但房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或但房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产

35、权未发生转移，不征收土地用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（引文：（引文：国税发国税发2007132号）号）25第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定 一、扣除项目的确认原则一、扣除项目的确认原则在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，以实际支付并在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，有效凭证的，或者只取得合

36、法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目（引文：国税发不得计入扣除项目（引文：国税发2006187号）。号）。 具具体有以下六项原则：体有以下六项原则：1.相关性原则。各项成本和费用必须是在清算项目开发中直相关性原则。各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。接发生的或应当分摊的。2.准确性原则。即应当在准确性原则。即应当在“开发土地和新建房及配套设施的开发土地和新建房及配套设施的成本成本”、“开发土地和新建房及配套设施的费用开发土地和新建房及配套设施的费用”中分中分别归集，不得混淆。别归集，不得混淆。26第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定3.真实性原则。即扣除项目

37、金额中所归集的各项成本和真实性原则。即扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。费用必须是真实发生的。4.合法性原则。即扣除项目中因支付款项而取得的凭证合法性原则。即扣除项目中因支付款项而取得的凭证必须是合法有效凭证。必须是合法有效凭证。5.实际支付原则。除另有规定外，合法有效凭证金额与实际支付原则。除另有规定外，合法有效凭证金额与实际支付金额不一致的情况下，扣除项目以实际支付金额为实际支付金额不一致的情况下，扣除项目以实际支付金额为准。准。6.配比原则。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项配比原则。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊

38、共同的目的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。成本费用。27第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定二、基本扣除项目二、基本扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权过程中为得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：1.1.按照按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例让暂行条例的规定，以招、拍、挂等出

39、让方式取得土地使的规定，以招、拍、挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权的所支付的土地出让金；用权的，为取得土地使用权的所支付的土地出让金；2.2.以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；权时按规定补交的出让金；3.3.以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。（引文：国税函发实际支付的地价款。（引文：国税函发【1995】110号第五号第五条）条） 28第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1.1.土

40、地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费。2.2.前期工程费前期工程费。3.3.建筑安装费建筑安装费。4.4.基础设施费基础设施费。5.5.公共配套设施费。公共配套设施费。6.6.开发间接费用。开发间接费用。7.7.房地产开发费用房地产开发费用开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开开 发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用，一般称发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用，一般称“三项费用三项费用”。 29第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定 房地产开发费用与三项费用的关系房地产开发费用与三项费用的关系 房地产开发费用（扣除项目中

41、的）是指与房地产开发房地产开发费用（扣除项目中的）是指与房地产开发项目项目有关有关的销售费用、管理费用和财务费用，即三项费用。的销售费用、管理费用和财务费用，即三项费用。两者有如下关系：两者有如下关系： 扣除项目中的房地产开发费用是企业销售费用、管理扣除项目中的房地产开发费用是企业销售费用、管理费用和财务费用，即三项费用中的一部分，从形式上看，三费用和财务费用，即三项费用中的一部分，从形式上看，三项费用包含开发费用，从数量上看，企业列支的三项费用金项费用包含开发费用，从数量上看，企业列支的三项费用金额大于开发费用金额。两者不是等量关系。额大于开发费用金额。两者不是等量关系。30第三节第三节 扣

42、除项目的确定扣除项目的确定依据国税函依据国税函2010220号第三条房地产开发费用的扣除号第三条房地产开发费用的扣除问题问题（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开地产开发费用，在按照发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的5%以内计算扣除。以内计

43、算扣除。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使取得土地使用权所支付的金额用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的10%以内计算扣除。以内计算扣除。31第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。执行。（3）房地产开发

44、企业既向金融机构借款，又有其他借）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（一）、（二）项所述两种办法。（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的

45、利息不允许扣除。（引文：财税字利息不允许扣除。（引文：财税字199548号号 第八条）第八条）32第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按房地产开发费用的规定计算扣除。出如何核算，均应按房地产开发费用的规定计算扣除。对房地产开发企业向非金融机构（包括企事业单位、其对房地产开发企业向非金融机构（包括企事业单位、其他机构、境外非金融机构等）以及个人的借款、分支机构向他机构、境外非金融机构等）以及个人的借款、分支机构向总部借款所支付的利息，不得扣除。总部借款所支付的利息，不得扣除。总部

46、（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构支付的利息不能凭银行开给总部的利息凭据计算扣除。支付的利息不能凭银行开给总部的利息凭据计算扣除。33第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。育费附加，也可视同税金予以扣除。A.营业税。转让土地使用权和销售不动产，税率营

47、业税。转让土地使用权和销售不动产，税率5%B. 城建税及附加。城建税税率（城建税及附加。城建税税率（7%、5%、1%）C.印花税。按产权转移证书所载金额的万分之五贴花印花税。按产权转移证书所载金额的万分之五贴花（特指（特指:其他的土地增值税纳税义务人在计算时允许扣除在其他的土地增值税纳税义务人在计算时允许扣除在转让时缴纳的印花税）。房地产开发企业按照转让时缴纳的印花税）。房地产开发企业按照施工、房地施工、房地产开发企业财务制度产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。理费用，已相应予以扣除。对代购买方缴纳的税款对代购买方缴纳的税款

48、, ,不得列入成本不得列入成本。34第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定（五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发（五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计本之和，加计20%扣除。扣除。三、房地产开发企业的扣除项目三、房地产开发企业的扣除项目按转让类型具体分以下几种扣除方式：按转让类型具体分以下几种扣除方式：直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发即转让的，其扣除论生地还是熟地）

49、使用权后，未进行开发即转让的，其扣除项目为：项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用;（3 3）在）在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳的税金。不能加计不能加计20%的扣除。的扣除。这样规定，其目的主要是抑制“炒买炒卖”地皮的行为。35第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定B.取得房地产使用权后直接转让的扣除项目取得房地产使用权后直接转让的扣除项目（1）取得房地产所支付的价款取得房地产所支付的价款;（2 2）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用;（3 3）在）在转让房地产

50、环节缴纳的税金。转让房地产环节缴纳的税金。不能加计不能加计20%的扣除。的扣除。C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目取得土地使用权后取得土地使用权后,仅进行土地开发仅进行土地开发(进行进行 “三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”)，不进行房地产开发的，扣除项目为：，不进行房地产开发的，扣除项目为：（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用;（3 3）开发土地的）开发土地的成本、费用成本、费用；（4）在在转让土地环节缴纳的税金。转让土地环节缴纳的税金。 36第三节

51、第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定（5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价款和开发土地的开发土地的成本成本之和之和加计加计20%的扣除。的扣除。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。D.进行房地产开发的扣除项目进行房地产开发的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额;（2 2）按国家统一规定交纳的有关费用按国家统一规定交纳的有关费用;（3 3）开发土地和新建房及配套设施）开发土地和新建房及配套设施成本、费用成本、费用；（4）与转让房地产有关的税金；）与转让房地产有关的税金； （5）取得土地使用权所支付的价款和）取得土地使用权所支付的价

52、款和开发土地和新建开发土地和新建房及配套设施房及配套设施成本成本之和之和加计加计20%的扣除。的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。 （引文：国税函（引文：国税函【1995】110号第六条）号第六条）37第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定E.E.成片受让、分批开发转让的扣除项目成片受让、分批开发转让的扣除项目1.基本规定：基本规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按已转让土地使用权的地产的，其扣除项目金额的确定，可按已转让土地使用权的

53、面积占面积占总面积总面积的比例计算分摊，或按已转让面积占总可售建的比例计算分摊，或按已转让面积占总可售建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。“总面积总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。即：可是指可转让土地使用权的土地面积。即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施的用地）（引文：国税函（如道路、绿化等公用设施的用地）（引文：国税函【1999】112号）号）2.分摊方法：分摊方法：38第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定（1 1

54、）转让土地使用权面积占转让土地使用权面积占总面积总面积的比例计算分摊；的比例计算分摊；（2 2）按转让的建筑面积占可售总建筑面积的比例计算按转让的建筑面积占可售总建筑面积的比例计算分摊；分摊；（3 3）税务机关确认的其他方式计算分摊。税务机关确认的其他方式计算分摊。需要说明的是（需要说明的是（1）、（）、（2）两种分摊方法计算的结果是）两种分摊方法计算的结果是有差别的有差别的【例例】 某房地产开发公司以某房地产开发公司以1000万元购买万元购买10000平方平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各楼、住宅楼各1栋，

55、其中：写字楼占地面积栋，其中：写字楼占地面积4000平方米，建平方米，建筑面积筑面积15000平方米；住宅楼占地面积平方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面平方米，建筑面积积10000平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚未转让。那平方米。住宅楼已销售完毕，写字楼尚未转让。那么住宅楼应分摊的地价款为：么住宅楼应分摊的地价款为：39第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定A.按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价按转让土地使用权的面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为款为: 1000万元万元100006000=600万元万元B.按转让的建筑面积分摊，住宅楼应分摊的地价款为按转让的建筑面积分摊

56、，住宅楼应分摊的地价款为: 1000万元万元（15000+10000）10000=400万元万元可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建可见，按不同的分摊方法计算的结果是不同的。如果建筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，筑面积大致相同，按转让土地使用权的面积分摊较为简单，如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。如果建筑面积差别很大，按转让的建筑面积分摊较为合理。 40第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定 四、代收费用扣除的有关规定四、代收费用扣除的有关规定县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费用，县及县以上政府要求房地产开发企业代收的各项费用，可

57、按下列规定办理：可按下列规定办理：1.房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，代收费房地产开发企业使用本单位的有效收费凭证，代收费用计入房价向购买方一并收取的，收费项目计入房地产转让用计入房价向购买方一并收取的，收费项目计入房地产转让收入。代收费用在计算扣除项目金额时允许扣除，但不能作收入。代收费用在计算扣除项目金额时允许扣除，但不能作为加计为加计20%的基数。的基数。2.如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费凭证，如果房地产开发企业使用收费单位的有效收费凭证，代收费用未计入房价之中，而是在房价之外单独收取的，收代收费用未计入房价之中，而是在房价之外单独收取的，收费项目不作为房地产转让收入。

58、其代收费用在计算扣除项目费项目不作为房地产转让收入。其代收费用在计算扣除项目金额时不允许扣除。（引文：财税字金额时不允许扣除。（引文：财税字199548号第六条号第六条 ）41第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定五、关于拆迁安置土地增值税计算问题五、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）对房地产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置（一）对房地产企业建造的用于安置拆迁户的回迁安置房，视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发房，视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差项目的拆迁补偿费；对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入

59、拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的价款，计入拆迁补偿费；对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入销售收入。补差价款，计入销售收入。（二）开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋价值（二）开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋价值可按当期市场价格视同货币安置计入开发成本。可按当期市场价格视同货币安置计入开发成本。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入开发成本。据计入开发成本。（引文：国税函（引文：国税函【20102010】220220号）号）42第三节第三节 扣除项目的确定扣除项目的确定六、适用税率六、适用税率土地增值税采

60、用四级超率累进税率土地增值税采用四级超率累进税率 43第四节计算方法第四节计算方法一、房地产企业土地增值税的计算方法一、房地产企业土地增值税的计算方法（一）收入额的确定（一）收入额的确定（二）扣除项目金额的确定（二）扣除项目金额的确定1. .支付的地价款支付的地价款2. .房地产开发成本房地产开发成本3. .房地产开发费用房地产开发费用（1）能认定利息的：利息（）能认定利息的：利息（12）5以内以内（2）不能认定利息的：（）不能认定利息的：（12）10以内以内4、税金、税金（1）营业税：销售收入）营业税：销售收入5（2）城建税：营业税）城建税：营业税（7、5、1）（3）教育费附加：营业税）教育