solana购物中心案例研究

1、1案例研究案例研究solana购物中心购物中心九洲远景商业地产2版本变更记录版本变更记录时间时间版本号版本号修改人修改人变更说明变更说明2008年7月28日V1.0傅丽丽文档建立3内容内容页码页码A. 案例基础资料与商圈地理信息案例基础资料与商圈地理信息4B. 租户组合与租户介绍租户组合与租户介绍9C. 布局与规划设计布局与规划设计 16D. 配套设施与服务配套设施与服务21C. E.项目业绩与关键成功因素项目业绩与关键成功因素254A. 案例基础资料案例基础资料5由由19栋建筑楼群构成的栋建筑楼群构成的Solana于于2008年年6月正式开业，是中国第一家月正式开业，是中国第一家Lifest

2、yle Shopping Center项目基础资料案例的外立面正面实拍案例的外立面正面实拍Solana购物中心购物中心案例编号开业时间建筑形式商业体量所属类型网站地址Lifestyle Shopping Center2008.06.1915万平米由19栋楼组成的建筑群落 http:/ 北京蓝色港湾置业有限公司以开发、销售、经营商业房地产，并集商业推广、招商及高档商业物业租赁、经营管理为一体。汇集了国内外房地产专业精英人才，集合了经验丰富、高度专业化的商业地产策划、经营、管理、建设团队设计公司设计公司 美国JERDE国际建筑师事务所负责建筑规划及园林景观设计； 泛亚国际负责景观设计； 美国专业灯

3、光设计公司(KGM)负责灯光设计运营运营/物业管理物业管理公司公司 北京蓝色港湾置业有限公司以开发和运营SOLANA蓝色港湾国际商区为主营业务，集SOLANA蓝色港湾国际商区的商业推广、招商及运营管理为一体。以为北京市民及国内外宾客提供集购物、餐饮、娱乐休闲、旅游观光、文化交流等多元化服务为公司使命企业企业logo企业企业logo企业企业logo7项目区位图项目区位图项目所在区位概况项目所在区位概况项目交通情况目标消费群体项目商圈类型说明项目地点位于北京市朝阳区朝阳公园路燕莎商业区紧连东三环、紧邻东四环和机场高速路，有二十多公交线路；地铁10号线、14号线（08开建）在此通过；濒临朝阳公园北湖

4、，泛舟达颐和园昆明湖Solana位于北京市朝阳区燕莎商圈内，面向以家庭为核心的消费群体，位于北京市朝阳区燕莎商圈内，面向以家庭为核心的消费群体，周围交通便利周围交通便利商圈地理信息燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一，主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品以家庭为核心的消费群体8Solana外观远景照片外观远景照片9B. 租户组合与租户介绍租户组合与租户介绍10为聚集人气，为聚集人气，Solana选取美瑞百货、选取美瑞百货、BHG精品超市、精品超市、SAGA传奇时代影传奇时代影城和李宁旗下的全明星俱乐部为主力店（城和李宁旗下的全明星俱乐部为主力店（1/2）项目主力店情况主力店名称与主力店名称与l

5、ogo行业行业所在楼层所在楼层概述概述美瑞百货服装馆服装服饰2层 以国际品牌为主，包括I.S.O、TEXWOOD、CAMEL、NOTTING HILL、JEEP、BCLN GOLF等，部分品牌进入中国时间短，避免同质化美瑞百货家居馆家居M层和1层 集聚了大量与生活相关的新概念家居用品，代表品牌包括双立人、菲仕乐、多样屋、喜来登、PIONEER等美瑞百货饰品馆服装服饰1层 入驻品牌包括周生生、Armani、Burberry、CK、Ama等国际知名品牌美瑞百货皮具馆服装服饰2层 汇聚了市场大多数广受追捧的体现着欧美风格的进口品牌，包括梅尔代格、SKAP、GABOR、HUSH PUPPIES等BHG

6、精品超市主力店M层 华联集团旗下的精品超市，提供种类繁多的优质商品，顾客将在这里随心挑选来自世界各地的生活用品，让生活更有品质11为聚集人气，为聚集人气，Solana选取美瑞百货、选取美瑞百货、BHG精品超市、精品超市、SAGA传奇时代影传奇时代影城和李宁旗下的全明星俱乐部为主力店（城和李宁旗下的全明星俱乐部为主力店（2/2）项目主力店情况主力店名称与主力店名称与logo行业行业所在楼层所在楼层概述概述SAGA传奇时代影城休闲娱乐M层 由广东省电影公司运营的八厅高端放映影院，拥有世界最先进的视听设备，特有家庭或朋友聚会而设的PARTY小厅，让亲朋好友独享光影的魅力全明星滑冰俱乐部休闲娱乐1层

7、由著名“体操王子”李宁先生统筹、亚洲冰舞冠军王睿女士亲自主理的集运动、休闲、时尚、娱乐和滑冰培训于一体的真冰滑冰场品牌 12目前为止，目前为止，Solana的租户入驻率为的租户入驻率为80%左右，部分租户还处于装修之中左右，部分租户还处于装修之中项目品牌租户情况举例购物购物餐饮餐饮娱乐休闲娱乐休闲/服务服务13购物餐饮娱乐休闲服务各业态租户面积占比各业态租户面积占比%浓厚休闲氛围的消费场所，体现的浓厚休闲氛围的消费场所，体现的是自由、休闲、开放、独特、追求是自由、休闲、开放、独特、追求新颖的特点新颖的特点Solana业态租户组合中购物占业态租户组合中购物占50%、娱乐休闲占、娱乐休闲占20%、

8、餐饮占、餐饮占20%14品牌专卖店外观相关图片品牌专卖店外观相关图片15美瑞百货内品牌店外观相关图片美瑞百货内品牌店外观相关图片16C. 布局与规划设计布局与规划设计17 SOLANA总建筑面积为总建筑面积为15万平方米，由万平方米，由19栋栋2到到3层的地中海式建造构成，层的地中海式建造构成，其建筑设计堪称经典其建筑设计堪称经典各楼层平面布局图18外部外部8字形动线，带领顾客逛到大多数店铺；内部回字动线，各楼间也互字形动线，带领顾客逛到大多数店铺；内部回字动线，各楼间也互相连接相连接内部及外部交通动线19依傍亮马河水域的天然优势，依傍亮马河水域的天然优势，Solana的公共区域内充满了喷泉、

9、池塘等的公共区域内充满了喷泉、池塘等景观，给顾客带来清凉、幽静的感觉景观，给顾客带来清凉、幽静的感觉公共区域设计图片（中庭、广场等）20Solana的标示和导向系统摆放不合理，导购牌内容不详尽，没有起到良的标示和导向系统摆放不合理，导购牌内容不详尽，没有起到良好的指示作用好的指示作用标示与导向系统图片21D. 配套设施及服务配套设施及服务22solana配有完备的配套设施，并提供配有完备的配套设施，并提供2100个免费停车位个免费停车位配套设施介绍（含停车场）电梯电梯 客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部。 部分扶梯还没有投入使用停车场停车场 免费停车。地上1300个车位，地下800个

10、车位。地下车位位于地下一层和二层，装修中，未投入使用 ；地上停车场使用效率不高后勤通道后勤通道 设备先进完善，各商家店铺卸货走地下，有电梯直达店面卫生间卫生间 每一楼层都设置了厕所，并有较清晰的厕所导示系统引导顾客23基本顾客服务基本顾客服务 服务台 商品及服务咨询 遗、拾物品查询 顾客意见全程接待 轮椅、婴儿车、雨伞租借 礼品包装 寻人广播 应急小药箱 设施服务 残疾人卫生间 IC电话服务 自动提款机 手机充电 特色顾客服务特色顾客服务Solana为顾客提供周到的服务和服务设施，还为消费一定金额或缴纳会为顾客提供周到的服务和服务设施，还为消费一定金额或缴纳会费的顾客办理费的顾客办理VIP会员

11、卡、金卡或钻石卡，提供特色服务会员卡、金卡或钻石卡，提供特色服务顾客服务介绍 其他服务 改衣服务 验光配镜 皮具维修保养 洗衣养护 艺术摄影 成衣定做 中国移动手机缴费（代办点） 美容院、美发厅 团体大宗购物服务 儿童游戏区 定期美容及形象指导 早期儿童教育 VIP会员卡 购物消费享受9.5折优惠 餐饮娱乐消费享受9折优惠 手机短信息服务 VIP金卡 购物消费享受9折优惠； 餐饮娱乐消费享受8.5折优惠 生日当天双倍积分 可免费包装礼品2件，限当日购物 期刊免费邮寄 手机短信息服务 VIP钻石卡 购物消费享受8.5折优惠 餐饮娱乐消费享受8折优 免费停车 生日当天双倍积分 可免费包装礼品4件，

12、限当日购物 期刊免费邮寄 手机短信息服务 特别事项一对一电话提示服务 24Solana里配套设施与服务相关图片里配套设施与服务相关图片25E. 项目业绩与关键成功因素项目业绩与关键成功因素26业态组合业态组合/ 租户组合租户组合 引进国际知名、进驻中国时间短的品牌，避免同质性 引进全明星滑冰俱乐部为主力店，切合奥运主题环境布局设计环境布局设计 欧式风格建筑，绿色环境功能设施功能设施 免费停车场，方便客户快速实现停车购物营销推广营销推广 前期推广频繁，在各商业网站宣传，并在北京道路两边条幅上打广告 现在受08年北京奥运限制，推广活动不是很活跃项目独特卖点Solana独特的欧式风格建筑、切合奥运的

13、全明星滑冰俱乐部、免费停车独特的欧式风格建筑、切合奥运的全明星滑冰俱乐部、免费停车场等，都是吸引顾客的亮点场等，都是吸引顾客的亮点27Solana开业时间不足两个月，处于市场培育期，营业额、利润等还无法开业时间不足两个月，处于市场培育期，营业额、利润等还无法估算估算关键业绩指标年营业额年营业额 销售平效销售平效元元/平平米米月月 年租金收入年租金收入 平均租金水平平均租金水平元元/平米平米月月净利润率净利润率 28创新创新 中国第一家Lifestyle Shopping Center，将传统的消费模式向休闲 “生活方式”的购物倾斜，打造家庭消费模式潮流品牌品牌 引进品牌种类丰富，满足消费者一站式的购物 部分为进驻中国时间很短的品牌，