“营改增”最新政策疑难问题解析及实务操作

1、全面全面“营改增营改增”最新政策疑难问题解最新政策疑难问题解析析及税改风险应对策略及税改风险应对策略 郑亚和郑亚和 第一部分第一部分 “ “营改增营改增”过渡期新老项目过渡期新老项目的衔接处理的衔接处理 一、相关行业一、相关行业“营改增营改增”过渡期间的政策衔接过渡期间的政策衔接与税率、征收率适用问题与税率、征收率适用问题 主要内容在财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）的附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定、附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定体现。涉及过渡政策需关注的要点 （一）房地产老项目、为建筑工程老项目提供的建筑服务; （二）免征增值

2、税、增值税即征即退、扣减增值税规定; （三）金融企业发放贷款后，自结息日起90天内（后）发生的应收未收利息问题; （四）个人购买不足2年或2年以上的住房对外销售征免问题。 （五）统借统还问题； （六）土地使用权归还、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产问题； （七）涉军安置免征增值税问题。 二、对于二、对于“营改增营改增”后销售的房地产老项目（后销售的房地产老项目（包括在建工程、存量房）或租赁合同，存在几种情况包括在建工程、存量房）或租赁合同，存在几种情况？政策如何衔接？政策如何衔接？ （一）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目, 有两种计税方法：简易计税方法和一般计税方法。切记：

3、要把复杂的问题简单化！ 1.简易计税方法:按5%计税。问:是否结算? 2.一般计税方法:先全额预缴3%,再按规范向机构所在地申报。问:申报时,销售额可否扣土地价款？计算 （二）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，同样有两种计税方法：简易计税方法和一般计税方法。计算与上述一样。 （三）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得、自建的不动产，如何申报缴税？ （四）一般纳税人销售其2016年5月1日后取得、自建的不动产，如何申报缴税？ （五）小规模纳税人销售其取得、自建的不动产，如何申报缴税？ （六）掌握销售时点可带来双方的节税空间。 三、三、“营改增营改增”后，提供建筑服务的，哪

4、些情后，提供建筑服务的，哪些情况下可选择简易计税方法计税？计税销售额的口径况下可选择简易计税方法计税？计税销售额的口径如何确定？如何确定？ 有三种情况可选择简易计税方法，计税销售额可扣分包款。乙方税负轻了,但甲方接受程度如何？ 四、对于四、对于“营改增营改增”后销售的老项目（包括在后销售的老项目（包括在建工程、存量房）或租赁合同，如何开具发票？能建工程、存量房）或租赁合同，如何开具发票？能否作为进项抵扣？否作为进项抵扣？ 可开具增值税普通发票或专用发票。 第二部分第二部分 “ “营改增营改增”后，企业自身业务后，企业自身业务与管理事项的调整与应对与管理事项的调整与应对 一、纳税人的身份认定（一

5、般纳税人与小规模一、纳税人的身份认定（一般纳税人与小规模纳税人区别）与优劣比较，计税方式变化对企业的纳税人区别）与优劣比较，计税方式变化对企业的税负会产生哪些影响？建筑公司可否成为小规模纳税负会产生哪些影响？建筑公司可否成为小规模纳税人实行简易计税方法计税的模式税人实行简易计税方法计税的模式? 没有取得收入没有取得收入前是否可以认定为一般纳税人前是否可以认定为一般纳税人? （一）“营改增”企业一般纳税人年应税销售额的标准为500万元（含）以上，要求会计核算健全，能够提供准确税务资料的，要考虑取得增值税专用发票作为进项税额抵扣，其税负轻重与其取得的进项有关；而年应税销售额500万元以下为小规模纳

6、税人，其核算简单，应纳税额按3%的征收率计算，不用计算进项税额抵扣，无需考虑取得增值税专用发票，与营业税的核算差别不大，只是需要将销售额换算成不含税，这点与一般纳税人一样都需换算成不含税收入。但如果购买方是一般纳税人，因小规模纳税人不能开具相应的专票给购买方，则会影响购买方的进项抵扣，进而可能影响到销售方的销售渠道。营改增”后也将增加财务工作量。 （二）建筑公司只有在年应税销售额500万元以下可成为小规模纳税人，实行简易计税方法计税的模式。 （三）没有取得收入前是否可以认定为一般纳税人? 总局令第22号第四条新开业的纳税人,可以申请。 36号文附件1第四条 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，

7、会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。 （四）关于达到一般纳税人标准而未办理登记的，会造成什么后果？ 第三十三条 有下列情形之一者，应当按照销售应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票也不得使用增值税专用发票： （一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。 （二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。 注：主管国税机关在金税三期系统上会监控到此类情况

8、，将予以强制认定为一般纳税人，但全额征税，且不予开具专票。 二、二、“营改增营改增”后，组织架构如何设置和应对后，组织架构如何设置和应对？“营改增营改增”对关联企业有何影响对关联企业有何影响? ?各项内控制度的各项内控制度的修订以及工程造价、预结算、招投标、报价、采购修订以及工程造价、预结算、招投标、报价、采购计划、付款方式、合同签订等应注意的涉税事项计划、付款方式、合同签订等应注意的涉税事项 （一）总、分机构能否分别向各自主管国税机关申请办理一般纳税人资格？单独核算进、销项? 国家税务总局关于印发增值税一般纳税人申请认定办法的通知（国税发199459号，已废止）第一条第二款“一般纳税人总分支

9、机构不在同一县（市）的，应分别应分别向其机构所在地向其机构所在地主管税务机关申请办理一般纳税人认定手续。” （二）涉及货物和服务的供、产、销的各项合同金额应明确约定是否为含税价。 （三）在合同中明确供应商（承包商）按规定提供合法发票（特别是专用发票）的义务，明确其提供发票的时间、发票类型、税率多少，以及发票违规导致买方被补税、罚款造成损失的赔偿责任。 （四）选择与正规的供应商、承办商（考虑对方是否为一般纳税人）合作，取得的增值税发票名称必须与企业全称一致，不要以企业设立的项目部或工程指挥部、合同段名义与供应商签订合同、取得发票，而且要注意“三流一致”。 三、建筑业营改增后三、建筑业营改增后,工

10、程造价的公式有何变化？工程造价的公式有何变化？ 建办标20164号文明确，工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价（1+11%） 四、四、“营改增营改增”的账务处理规范和要求的账务处理规范和要求 增设“应缴税费应缴增值税（进项税额、销项税额、进项税额转出、减免税款 ”、未缴增值税等。 五、对于挂靠方式，原来采取由建安企业将收五、对于挂靠方式，原来采取由建安企业将收取的工程款扣除相应税费和管理费后取的工程款扣除相应税费和管理费后, 余款划拨给项余款划拨给项目经理购买材料的做法目经理购买材料的做法, “营改增营改增”后如何转变模式后如何转变模式？ （一）核定改为查账征收后，原来实行个人所得

11、税、企业所得税带征（核定征收率）的咋办？何种情况下可带征？企业所得税能否继续核定征收？而企业所得税要求须凭有合法有效凭证税前扣除。 （二）原来建安企业将税费（管理费）扣完就把款划给包工头买材料，今后咋办？ 第三部分第三部分 “ “营改增营改增”后，相关行业纳后，相关行业纳税地点、纳税义务时间与开票时间值得关注税地点、纳税义务时间与开票时间值得关注 一、一、“营改增营改增”后房地产、建筑施工企业的纳后房地产、建筑施工企业的纳税地点在哪？注册地或项目所在地？外地工程项目税地点在哪？注册地或项目所在地？外地工程项目在哪里缴纳增值税在哪里缴纳增值税? ?总分机构在不同地址如何申报总分机构在不同地址如何

12、申报缴纳增值税？在哪里开具发票？取得的进项发票在缴纳增值税？在哪里开具发票？取得的进项发票在哪申报抵扣？哪申报抵扣？ （一）36号附件1第四十六条 增值税纳税地点为: 固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经批准，可由总机构汇总在所在地申报. （二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。 （三）跨县（市）提供建筑服务，须差额预缴，但预缴率有差异。问：在哪里开具发票？取得的进项发票在哪申报抵扣？ 分支机构（分公司、项目部）的

13、增值税可采用“一个项目，办理登记一个分公司”模式单独在当地申报纳税,但企业所得税则按总分机构模式进行预缴。 二、二、“营改增营改增”后，发票何时开具？收到预收后，发票何时开具？收到预收款能否开具发票？其纳税义务的发生时间如何确定款能否开具发票？其纳税义务的发生时间如何确定？预收款项与发票开具如何把控？预收款项与发票开具如何把控？ （一）纳税义务时间的确定，附件1第四十五条 （二）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （三）开票时间的规定 第四部分第四部分 “营改增营改增”后，进项抵扣方面后，进项抵扣方面的疑难问题与处理的疑难问题与处理

14、一、以不动产对外投资是否缴增值税？接受投一、以不动产对外投资是否缴增值税？接受投资入股的不动产是否可抵扣进项税额？资入股的不动产是否可抵扣进项税额？ 可作为进项税额抵扣，见附件2：第一条(四)进项税额。对比财税2002191号文。 二、二、“营改增营改增”后，企业如何尽可能多的取得后，企业如何尽可能多的取得进项发票？进项发票？ 梳理采购业务，确定可抵扣范围，以及确定哪些发票可以抵扣？应注意什么问题?应重新制定发票报销流程,项目经理拿来的发票应由财务先审核，再报领导签字，然后再付款。 如规划、勘查、咨询、加油、维修、三通一平、设计、购进货物和设备、运输、施工、水电、装修、绿化、监理、周转材料（模

15、板、脚手架等）、临时设施、广告、代办、支付佣金、鉴证、车辆等。特别是绿化涉农，一边可凭其自行开具的农产品收购发票13%作为进项抵扣，一边可向房地产企业开具增值税专用发票，作为房地产企业的进项税额抵扣。 首先要列出各种成本费用明细，对照相关规定或者咨询税务机关，看哪些项目可以抵扣，设计成“成本费用、购置资产、工程建设抵扣情况”等清单表格。 需要注意的是，除了对现有的采购业务要梳理，对以前未发生和即将发生的采购业务也要重新梳理，经常更新清单。 进项与销项如何平衡？集中结算,集中支付款项给建安企业,项目注销后留抵税额太多能不能退？抵欠 三、三、“营改增营改增”后，建筑企业能取得哪些进项后，建筑企业能

16、取得哪些进项？能带来的进项几何？能带来的进项几何？ 钢材、水泥、电梯、空调、电气设备、门窗、钢架结构等；商品混凝土；周转材料；机械设备租赁费；检测费；砂、土、石料和砖、瓦、石灰等零星材料；辅助材料等）、模板、脚手架、防护网 ；外购设备；运费；绿化等。 问：各项能按多少税率（征收率）抵扣？ 四、四、“营改增营改增”后绿化如何开票和缴税？有纳税后绿化如何开票和缴税？有纳税筹划的空间吗？筹划的空间吗？ （一）36号文附件1明确：对园林绿化应按其他建筑服务征税。 （二）绿化开具什么发票？ （三）应取得什么发票作为进项抵扣？取得普通发票能作为进项抵扣吗？ （四）园林绿化有纳税筹划的空间吗？ 五、五、“营

17、改增营改增”之前（包括申请办理一般纳税之前（包括申请办理一般纳税人之前）购进的货物或者劳务，等到人之前）购进的货物或者劳务，等到“营改增营改增”后后再让销售方开具专用发票，能否作为进项税额抵扣再让销售方开具专用发票，能否作为进项税额抵扣？稽查局如何查？稽查局如何查？ 不能抵扣，但有但有例外例外。 六、六、“营改增营改增”之后，企业（特别是金融业租之后，企业（特别是金融业租赁的营业网点较多）支付的不动产租赁费用，如何赁的营业网点较多）支付的不动产租赁费用，如何计算进项税额？计算进项税额？ 接受不动产租赁服务，若取得增值税专用发票，则按5%的征收率或者11%的税率计算抵扣。 七、支付的土地成本能否

18、作为进项抵扣？支付七、支付的土地成本能否作为进项抵扣？支付的拆迁补偿费呢？不同土地取得方式对增值税影响的拆迁补偿费呢？不同土地取得方式对增值税影响 （一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）,以取得的全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 （二）向其他企业、个人购买土地能否抵扣呢？接受投资、捐赠、抵债的房屋、土地如何抵扣？财税2002191号咋办？ （三）支付的拆迁补偿费呢？ 八、从各种渠道融资而支付的利息支出能否作八、从各种渠道融资而支付的利息支出能否作为进项抵扣？投融资顾问费、手续费、咨询费呢？为进项抵

19、扣？投融资顾问费、手续费、咨询费呢？ 不能。36号附件1第二十七条第（六）项及附件2第一条第（四）项第3点。支付财产保费能扣吗？ 九、餐费支出、会议费支出能否作为进项抵扣九、餐费支出、会议费支出能否作为进项抵扣？餐饮企业能否就购买的农产品计算抵扣进项税？餐饮企业能否就购买的农产品计算抵扣进项税？ （一）餐费支出不能抵扣（见36号文附件1第二十七条）; 会议费支出可以扣。 （二）餐饮企业可以就购买的农产品计算抵扣。 十、十、“营改增营改增”后买二手房能否作为进项抵扣后买二手房能否作为进项抵扣？ 取得增值税专用发票可以抵扣。 十十一一、工程挂靠业务还能做吗、工程挂靠业务还能做吗? ? 尚未结束的怎

20、尚未结束的怎么办么办? ?挂靠业务发票如何开具挂靠业务发票如何开具? ?销项和进项税额如何销项和进项税额如何准确核算？进项税额取得和风险如何把控？准确核算？进项税额取得和风险如何把控？ （一）挂靠业务的纳税人是谁？ 36号附件1第二条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的,以该发包人为纳税人。否则,以承包人为纳税人。 （二）挂靠业务尚未结束的，为建筑工程老项目提供的建筑服务可选择简易计税方法。 （三）挂靠业务发票如何开具？ 改挂靠为分包,让对方以公司的名义（小公司也可）跟你

21、公司签分包合同,以分包方公司的名义开专票给你公司抵扣,化解对方票据问题带来的风险。 十二、初次购进税控设备及后期技术维护如何十二、初次购进税控设备及后期技术维护如何计算进项抵扣？计算进项抵扣？ 增值税纳税人初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用,可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票,在增值税应纳税额中全额抵减（抵减额为价税合计额）,不足抵减的可结转下期继续抵减。缴纳的技术维护费,可凭技术维护服务单位开具的技术维护费发票,在增值税应纳税额中全额抵减,不足抵减的可结转下期继续抵减。 十三、十三、“营改增营改增”后，建筑施工企业劳务外包、后，建筑施工企业劳务外包、工程

22、分包业务的进项取得？施工企业发生的人工费工程分包业务的进项取得？施工企业发生的人工费用能否作为进项抵扣？用能否作为进项抵扣？ （一）可凭分包方开具的增值税专用发票抵扣； 问：分包方按什么税目开具专用发票？ （二）施工企业发生的人工费用不能作为进项抵扣。 十四、十四、“营改增营改增”后哪些情形不得抵扣进项税后哪些情形不得抵扣进项税额，如何进行风险规避额，如何进行风险规避 （一）取得的增值税扣税凭证不符合规定 （二）用于简易计税方法计税项目、免征增值 税项目、集体福利或者个人消费方面的； （三）非正常损失方面。 十五、用于交际应酬，取得的专用发票能否抵扣十五、用于交际应酬，取得的专用发票能否抵扣进

23、项？进项？ 不能。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 十六、非正常损失如何界定？购进货物发生非正十六、非正常损失如何界定？购进货物发生非正常损失，如何进行会计和税务处理？常损失，如何进行会计和税务处理？ （一）非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 （二）非正常损失的进项不得抵扣，已抵扣的要做进项税额转出。请问：如何正确计算进项转出？ （三）非正常损失的企业所得税如何处理？ 十七、劳保用品是否可开具专用发票，是否可十七、劳保用品是否可开具专用发票，是否可作为进项抵扣？作为进项抵扣？ 可以抵扣。见国税发20061

24、56号第十条。 十八、适用简易计税方法计税的能否开具专用十八、适用简易计税方法计税的能否开具专用发票？取得该项专用发票能否作为进项抵扣？采购发票？取得该项专用发票能否作为进项抵扣？采购的货物来源于实行照的货物来源于实行照简易征收简易征收办法的供应商，是否办法的供应商，是否只能获得增值税普通发票，且不能抵扣进项？只能获得增值税普通发票，且不能抵扣进项？ （一）适用简易计税方法计税的都能开具专用发票吗？规定呢？ （二）若适用简易计税方法计税的不能开具专票,不能抵扣,有什么办法可以变成可开专票可抵扣。 十九、自建工程所采购建筑材料所收到的增值税十九、自建工程所采购建筑材料所收到的增值税专用发票是否能

25、够抵扣进项？专用发票是否能够抵扣进项？ 可以。 二十、施工现场耗用的水电如何进行抵扣？二十、施工现场耗用的水电如何进行抵扣？ 凭收费单位开具的专用发票抵扣。 二十一、对于兼营简易计税方法、免征增值税二十一、对于兼营简易计税方法、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税，如何计算呢？项目而无法划分不得抵扣的进项税，如何计算呢？ 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额 附件1第29条 二十二、固定资产既用于简易计税项目、免税项二十二、固定资产既用于简易计税项目、免税项目，又用于一般计税项目，能全额抵扣吗？目，又用于一般计税

26、项目，能全额抵扣吗？ 专用于简易、免税、福利、个人消费不得抵扣。附件1第29条 二十三、向境外支付的应税服务，需代扣增值二十三、向境外支付的应税服务，需代扣增值税吗？代扣的增值税能作为进项抵扣吗？抵扣时应税吗？代扣的增值税能作为进项抵扣吗？抵扣时应具备什么资料？具备什么资料？ 36号文附件1：第六条第六条 境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。 第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 第二十六条第二款 向境外支付设计费

27、、咨询费 等，纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单账单或者或者发票发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 二十四、租用车辆接送员工上下班所支付的租车二十四、租用车辆接送员工上下班所支付的租车费取得专票能否抵扣？租车所发生的油费能否抵扣？费取得专票能否抵扣？租车所发生的油费能否抵扣？ 不能。 二十五、接待客户发生的娱乐、餐饮消费行为是二十五、接待客户发生的娱乐、餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？否可以抵扣增值税呢？ 36号文附件1第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐

28、服务。 二十六、取得的进项专用发票是否必须均在二十六、取得的进项专用发票是否必须均在180180天内认证？天内认证？ 3月1日起纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证。 二十七、增值税留抵税额的处理与均衡入库的二十七、增值税留抵税额的处理与均衡入库的把控技巧把控技巧 无钱缴税咋办？留抵税额可抵缴欠税。 第五部分第五部分 “ “营改增营改增”后，销项方面的的后，销项方面的的疑难问题与处理疑难问题与处理 一、单独收取、支付的各种佣金、手续费如何一、单独收取、支付的各种佣金、手续费如何申报缴税和抵扣？房地产与建安企业在销售款、工申报缴税和抵扣？房地产与建安企业在销售款、工程款之外收取的利息、违约金、奖

29、励款项如何缴税程款之外收取的利息、违约金、奖励款项如何缴税? ? （一）单独收取的各种佣金、手续费可适用36号文附件1：“商务辅助服务经纪代理服务”按6%申报。服务接受方可凭取得的专用发票按6%抵扣。 （二）房地产与建安企业在销售款、工程款之外收取的利息、违约金、奖励款项按收取的价外费用，即按照“销售不动产”、提供“建筑服务”征税。 二、股权转让是否征收增值税？是否开票？二、股权转让是否征收增值税？是否开票？ 不征增值税，不开具发票。 三、开发商销售的商铺采用免租期、三、开发商销售的商铺采用免租期、“免费免费”车位及为购房者提供的其他各项优惠，是否需要做车位及为购房者提供的其他各项优惠，是否需

30、要做“视同销售视同销售”处理？自行开发留下自用的房屋是否处理？自行开发留下自用的房屋是否做做“视同销售视同销售”处理？处理？ （一）开发商销售的商铺采用免租期、“免费”车位及为购房者提供的其他各项优惠，是否需要做“视同销售”处理？ 1.关于“买一送一”、无偿赠送的规定 按“视同销售”处理。 2.实务处理如何规避？ 通过合同捆绑、发票开具处理。 （二）自行开发留下自用的房屋不需要做“视同销售”处理。 四、四、“营改增营改增”前后，前后，“甲供材甲供材”对房地产、对房地产、建安企业的影响几何？新政规定下应如何操作对企建安企业的影响几何？新政规定下应如何操作对企业更有利？业更有利？“甲供材甲供材”的

31、票据流向与税负关系的票据流向与税负关系? ?清包清包工呢？工呢？ （一）“营改增”前，对建安企业来讲，必须包括“甲供材”在内计算缴纳营业税，开具建安发票则不含甲供材金额。 （二）“营改增” 后，材料供应商将专用发票开具给哪方，则由哪方申报抵扣进行。由于多数建筑主材的税率为17%，哪方取得供应商开具的专票，意味着哪方可以抵扣更多的税额，而房地产、建安企业一般纳税人的销项税率为11%，因此，由哪方购买材料，就由获得进、销项的税率差实惠。当然，新政下增值税的计税依据与营业税时代计税依据不同，不那么“野蛮”。 （三）新政规定,建筑企业一般纳税人以清包工 方式、为甲供工程以及为建筑工程老项目提供的建筑服

32、务，可以选择适用简易计税方法计税，解决了因甲供材导致建筑企业进项税额偏少的实际问题。 （四）须注意“甲供材”的票据与资金流向问题，避免进项不得抵扣而加重税收负担。 （五）“营改增”前后，清包工计税方法不变，税负还显得略轻。 五、房屋出租的租金收入、物业管理收入等如何五、房屋出租的租金收入、物业管理收入等如何确认收入？按什么税目缴税？确认收入？按什么税目缴税？ 根据财税201636号附件1第十五条第二项规定，“不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%，另外，附件1所附的销售服务、无形 资产、不动产注释“8.商务辅助服务（1）企业管理服务物业管理,税率为6%（原营业税税率按5%）”

33、。 六、混业经营的取消与混合销售的纳税处理、发六、混业经营的取消与混合销售的纳税处理、发票开具、纳税筹划与风险规避票开具、纳税筹划与风险规避 （一）与财税2013106号相比，新办法已取消“混业经营”的概念，仍恢复原来增值税、营业税暂行条例实施细则“混合销售”的提法。 （二）第四十条 一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务销售服务缴纳增值税。（即只能按。（即只能按“主业主业”税率缴纳税率缴纳） （三）混合销售行为与兼营的区别？分别应如何开票？ 混合销

34、售与兼营行为的经营范围都有销售货物和提供劳务这两类经营项目。但混合销售是强调在同一销售行为中存在既涉及服务又涉及货物，销售货款和服务价款是同时从一个购买方取得的；而兼营则强调的是同一纳税人的经营活动有两类经营项目，两者之间无关联性和从属性。 此外，前者是以纳税人的“经营主业”为标准划分，就全部销售额只征一种税：而兼营是以会计核算为标准，36号文附件1第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不 同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 （四）“营改增”之后,企业发生销售货物并提供运输或者安装等劳务, 如何申报纳税，如

35、何开票？ 1. 适用“混合销售行为”，按照销售货物缴纳增值税。 2. 请问：新政下混合销售如何开具发票？ 3. 案例分析： （五）混合销售与兼营业务如何进行纳税筹划？ 七七、“营改增营改增”后哪些项目可实行简易计税办法后哪些项目可实行简易计税办法？各项业务的征收率是多少？各项业务的征收率是多少？ （一）征收率（一）征收率3% 1. 财税20099号列举的项目（注：财税201457号对9号文的征收率有修改） 2. “营改增”涉及的简易计税办法 （1）一般纳税人提供公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车； （2）一般纳税人提供电影放映服务、仓储服务、装卸搬运

36、服务、收派服务和文化体育服务； （3）以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务； （4）在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同； （5）经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码服务，以及在境内转让动漫版权； （6）一般纳税人以清包工方式、为甲供工程、为建筑工程老项目提供的建筑服务； （7）公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费。 （二）征收率（二）征收率5%5% （专门适用于房地产） A.A.出售：出

37、售： 1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得、自建的不动产，可以选择适用简易计税方法（注：取得的，按差额计税，自建的按全额计算）； 2.小规模纳税人销售其取得、自建的不动产（注：取得的，按差额计税，自建的按全额计算）； 3.房地产开发企业（包括一般纳税人、小规模纳税人），销售自行开发的房地产老项目； 4.住房：（1）个体工商户及试点期内的个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额缴纳增值税；（2）非普通住房：北京市、上海市、广州市和深圳市地区，个体工商户及试点期内的个人将购买2年以 上（含2年）的非普通住房对外销售的，销售额减去购房价款的差额缴纳增值税（差额计税）； 5.其他个人销售其取

38、得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），差额计税。 B.B.出租：出租： 1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产; 2.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房）; 3.其他个人出租其取得的不动产（不含住房）。 C.C.征收率依征收率依5%5%征收率减按征收率减按1.5%: 1.5%: 个人出租住房。 D.D.征收率依征收率依3%3%征收率减按征收率减按2%2% 1.旧货 2.原增值税一般纳税人销售2008年12月31日前购进或自制的固定资产； 3.适用一般计税方法的原增值税一般纳税人销售不得抵扣且未抵扣进项的固定资产； 4.原增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值

39、税应税行为，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产；或购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产； 5.一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产。 八、八、“营改增营改增”后，房地产、建安业以不含税收后，房地产、建安业以不含税收入进行核算，对利润产生影响，进而影响企业所得税入进行核算，对利润产生影响，进而影响企业所得税。 取得同样的一笔销售收入（如1亿元），“营改增”后，须先换算成不含税收入为 1亿元（1+11%）=0.9009亿元，再核算企业的利润，可降低利润1千1千多万元，影响企业所得税200300多万元。 九、销售使用过的固定资

40、产、物品如何进行纳税九、销售使用过的固定资产、物品如何进行纳税处理处理 注意一般纳税人与小规模纳税人的计算方法区别；一般纳税人的计算方法新旧规定变化如何？ 十、十、“营改增营改增”后销售精装修房更好吗？后销售精装修房更好吗？ 不一定。需考虑到各税种的计税口径，不能顾此 失彼。 十一、代收的住宅专项维修资金是否缴增值税？十一、代收的住宅专项维修资金是否缴增值税？ 开发企业以及物业管理单位代收的代收的住宅专项维修资金不征收增值税。见附件2第一条第（二）项第4点。 延伸：延伸：房开企业向购房者代收各项费用，是否作房开企业向购房者代收各项费用，是否作为价外费用，缴纳增值税？为价外费用，缴纳增值税？ 3

41、6号文附件1第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。（见下页第十五个问题） 十二、拆迁补偿费是否可从收入中减除？十二、拆迁补偿费是否可从收入中减除？ 不行。附件2第一条第（三）项规定,“10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付

42、的土地价款后的余额为销售额” 省以上财政票据。 十三、存款利息收入是否缴增值税？因资金占用十三、存款利息收入是否缴增值税？因资金占用、拆借而取得的利息收入是否缴增值税？、拆借而取得的利息收入是否缴增值税？ （一）存款利息收入不缴增值税； （二）因资金占用、拆借而取得的利息收入要缴增值税。 十四、融资租赁和售后回租的涉税处理，有形动十四、融资租赁和售后回租的涉税处理，有形动产融资性售后回租按什么税目缴税？产融资性售后回租按什么税目缴税？ （一）融资性售后回租归在“金融服务贷款服务”，按6%征税，而贷款服务的进项是不得抵扣的；而“融资租赁”被保留在了租赁服务，按“现代服务租赁服务融资租赁”征税，注

43、释明确，按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务，税率分别为17%和11%，与“经营租赁”一样。 （二）计税依据不同：融资租赁含本金计税。 十五、向用户收取的安装费、初装费、开户费、十五、向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费等按什么税目缴税？扩容费等按什么税目缴税？ 36号文附件1销售服务、无形资产、不动产注释“固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、水、电、燃气、暖气暖气等经营者等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费,按照安装服务安装服务缴纳增值税。” 对比对比:财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税20031

44、6号）“一、关于征收范围问题:（一）燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时,代有关部门向购买方收取的集资费（包括管道煤气集资款初装费）、手续费、代收款等，属属于增值税价外收费于增值税价外收费,应征收增值税应征收增值税，不征收营业税。” 如果按“价外费用”申报缴纳增值税，则因各应税项目不同而适用不同的税率，如有线电视，按现代服务业中的“广播影视服务”，适用6%税率；而电力按17%税率；燃气、暖气、自来水13%。新规统一按“安装服务”，一般纳税人按11%缴税。 十六、买房十六、买房送车位送车位（车库）或者买房送（车库）或者买房送电器电器（家（家具）是否

45、要视同销售缴纳增值税呢？公共配套无偿赠具）是否要视同销售缴纳增值税呢？公共配套无偿赠送呢？如何进行税务处理送呢？如何进行税务处理最划算最划算？ 36号文附件1第十四条规定，无偿转让无形资产或者不动产, 应视同销售处理。 十七、十七、“营改增营改增”后，后，统借统还统借统还是否缴增值税？是否缴增值税？ 符合条件的，免征增值税。附件3第一条第十九项第7点。 十八、物业管理公司如何缴增值税？十八、物业管理公司如何缴增值税？ 按“商务辅助服务商务辅助服务”中的“企业管理服务”。 十九、工程监理企业如何缴增值税？十九、工程监理企业如何缴增值税？ 按“鉴证咨询服务鉴证咨询服务“中的“鉴证服务”。 二十、车

46、辆二十、车辆停放服务停放服务如何缴增值税？如何缴增值税？ 车辆停放服务按照“租赁服务租赁服务不动产经营租赁不动产经营租赁服务服务”缴纳11%的增值税。地下停车场临时收费项目也按此税目缴纳增值税。若地下车位永久租赁呢？ 二十一、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行二十一、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？为如何适用增值税税目？ 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务按照经营租赁服务缴纳增值税。 二十二、二十二、“营改增营改增”后后甲供工程甲供工程建设服务的销售建设服务的销售额是否包含甲供材金额？额是否包含甲供材金额？ 不包含。 二十三、二十三、价外费用价外费用如何申报缴税？如