关于姜堰经济开发区土地利用情况的分析及思考

1、关于姜堰经济开发区土地利用情况的分析及思考根据国家、省、市土地节约集约利用的有关文件精神,结合今年开展的开发区土地节约集约 利用评价工作,我们对姜堰经济开发区的部分企业用地情况进行了调查分析,从中可以看出 开发区企业在用地方面带有普遍性的问题,并提出一些不成熟的看法,以供参考。一、土地利用基本情况开 发区注册工业企业约 320家,目前运营的企业约 270家,另有大约 50家企业因多种原因 没有运营。今年上半年,我们调查了 2008年在开发区销售纳税的 93家企业用地情况,且全 部为工业用地。 93家企业总用地面积 2717.8576亩,总投资额为 285139万元,平均投资强 度为 104.9

2、1万元;总建 筑面积 762818.4平方米,平均容积率为 0.42,平均覆盖率为 38%; 93家企业年销售总额为 267374.8万元,亩均 98.377万元;全年纳 税额为 6263.05万元, 亩均纳税额为 2.304万元。 其中 18家企业年纳税额为零。 93家企业中有 36家企业存在土地 闲置现象,闲置面积达 656.8 亩,占总面积的 24.17%。二、土地利用与产出情况分析通过上面一组数字的分析,我们可以从中看出开发区工业企业用地方面的几个特点:1. 平均投资强度偏低。 从调查的 93家企业看平均投资强度只 104.91万元 /亩, 远远达不到 国家规定的 210万元 /亩,

3、省、 市规定的 160万元 /亩以上的标 准, 分别低 35%和 37.11%, 达 到或超过 160万元 /亩的企业只有 13家,占 13.98%,最高为 308万元 /亩; 100-159万元 /亩 的企业 32 家, 占 34.4%; 100万元 /亩以下企业有 48家, 占 51.62%; 最低的只有 22.6万元 /亩,由此可见绝大多数企业(86.02%投资强度偏低, 造成土地资源的严重浪费。2.低效利用土地的企业较多。 93家企业的平均容积率只有 0.42,最低只有 0.06,最高的也 只有 1.5。 其中 0.4 以下的企业有 25家, 占 26.88%; 0.4到 0.6企业有

4、 11家占 11.83%, 0.6以上的企业有 57家, 占 61.29%。 低效利用土地必然带来了土 地产出率及财税贡献率的低下。 3.土地产出率及财税贡献率低下。 93家工业企业 2008年实现销售额 267374.8万元,平均 每亩产出率只有 98.377万元:其中每亩 10万元以下的企业有 15家,占 16.13%,每亩 10万元到 50万元的企业有 38家, 占 40.86%; 每亩 50万元至 100 万元的企业有 8家, 占 8.6%; 每亩 100万元至 200万元的企业 有 20家,占 21.50%;每亩 200万元至 500万元的企业有 9家,占 9.68%;每亩 500万

5、元以上的只有 3家,占 3.23%;最低的每亩只有 0.111万元,最 高三家企业分别为市化肥有限公司(750.33万元 /亩 、市科研精细化工有限公司(742.24万元 /亩 、市江苏景泰石油化工装备 有限公司(613万元 /亩 。去年 93家企业纳税额为 6263.05万元,平均每亩仅有 2.304万元。其中纳税额为零的企业有 18家,占 19.35%, 每 亩 1万元以下的企业达 32家,占 34.41%,每亩 1万元至 5万元的企业有 28家,占 30.11%; 每亩 5万元到 10万元的企业有 7家,占 7.53%; 每亩 10万元至 20万元的企业有 5家,占 5.38%;每 20

6、万元以上的企业也只有 3家,占 3.22%。由此可见, 53.76%的企业每亩财税贡 献率在 1万 元以下 ;83.87%的企业每亩财税贡献率在 5万元以下 ;91.4%的企业每亩财税贡献 率在 10万元以下。 除无纳税额企业外, 最低的每亩只有 68元, 最高 的每亩达 33.58万元 (菁 茂科技有限公司老厂区 ,粗犷利用土地由此可见一斑。4. 闲置土地较多, 93家企业中有 36家企业不同程度存在土地闲置现象, 占企业数的 38.71%, 闲置土地面积达 534.8亩,占总用地面积的 24.17%。而据我们统计 , 开发区实际存在闲置土 地现象的企业约 63家 , 闲置面积高达 1835

7、亩。5. 开发区预征土地较多。前几年,由于招商引资形势较好,开发区以其下属的市鑫源建设 有限公司为主体向农民预征了大量土地(大部分为农用地 ,除少部分土地有 企业进驻外, 大部分土地仍由农民耕种,而开发区每年还要向农民支付 4.43万元 /亩的土地补偿利息。光 这部分土地就有 4500多亩, 每年需支付农民利息近 1100万元。 给开发区财政增加了不小的负担。三、成因分析分析 93家企业之所以出现上述几大特点,主要是由于以下因素造成的:一是决策失误。这里既有投资人决策失误,也有引资人的决策失误。主要体现在盲目投资和 重复投资,使得市场供大于求,造成土地闲置和土地产出率及财税贡献率不高。二是贪大

8、求全。一些企业不从市场和自身能力考虑,贪大求全,圈占了土地后无力投资建设 或难以一步到位,导致生产、销售、流动资金出现问题,造成土地资产和其它资产的严重浪 费。三是形势影响。 由于去年下半年开始受国际金融危机影响, 部分企业处于半停产状态, 观望、 转型、裁员成为普遍现象,一些企业生产销售大打折扣,生产销售下降,利税降低甚至无利 可图。四是投机心理。一些企业当初投资的真正目的并不是真正想办企业,他们看中的是廉价的土 地,注册后厂房建设起来了,想从中捞取土地差价,但苦于形势变化,土地厂房无法抛售, 现在只能出租一些,再伺机寻找下家,摆脱困境,导致部分土地和厂房闲置。五是措施不力。虽然国家、省、市

9、都相继出台了一些闲置土地处置办法,但对闲置土地企业 和个人处置手段不多,措施不力,特别是国土部门和财政部门没有动真碰硬,使得一些企业 土地闲置多年,不能充分发挥土地资产效益。六是处理不当。开发区目前闲置土地面积较大,而招商人员在招商进程中与国土部门对接较 少,未能将招商项目引进到征而未用以及开发区收而未用的土地上,造成土地计划紧张而大 部分土地又长期闲置的局面。四、对策与建议针对大部分企业投资不足,低容积率,产出率和财税贡献率不高以及土地长期闲置等现象, 政府应从源头上抓起,各相关部门相互配合,促使企业朝着节约集约利用土地的方向努力, 使企业的土地产出率、财税贡献率最大化,充分发挥出土地资产的

10、最大效益。1.政府扶持。在企业经受国际金融危机影响的形势下,政府应从多方面考虑对企业的扶持, 包括生产、 销售、 税收 (含退税 、 财政扶持、 集约节约用地激励机制、 技术改造等方方面面, 让企业轻装上阵,全心全意抓生产、促销售。2. 源头把关。 各地在把招商引资过程中, 要挑选实力强信誉好的企业, 必要时可进行先期评 估调查,不能再像以前那样将那些良莠不齐的企业统统招进来。对一些实力弱,资信度差, 科技含量不高,环保达不到国家标准或污染大的企业一概拒之门外。3. 条件约束。在与投资人签订投资协议时,一定要严格遵守国家相关法律法规,对客商在 用地行为上从投资强度、 容积率、 覆盖率、 行政办公占地率等方面加以规范约 束, 对投入产 出率、财税贡献率等也要有硬性承诺和奖惩条款,对达不到国家规范要求,不能兑现当初承 诺的除按协议进行惩罚外, 将不得在其它方面享受任何优惠 政策。 国土部门在对企业用地进 行初始登记时,对达不到国家和省市规范的企业不得发放国有建设用地使用证。4. 严肃查处。 政府对企业发生闲置土地的现象一定要有明确的态度, 国土部门应与财政部门 密切配合按照国家、省有关法律法规严肃查处,绝不手软,该征收土地闲置费的一定要及时 足额征收,该