居住小区的物业管理服务预案

1、居住小区的物业治理方案 第一节 居住小区物业治理概述一、住宅与居住小区 在人类的衣、食、住、行的差不多活动中，“住”居于重要的 地位。“住”以住宅的形式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、 休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随着社会的进步与生 活水平的不断提高，居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自 改革开放以来，都市住宅建设得到了迅速的进展，据统计，十年 来，我国建成5万平方米以上的居住小 区（又称住宅小区）2500多 个。今后十年，住宅建设还会有一个大的进展，人们讲的“小康不 小康，关键看住房”，这一方面表明了住宅建设在今后进展的重要 性，同时，也表明人们对 新建住宅质和量及其治理

2、的要求。居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢 幢楼群组成的新的住宅区 。1994年建设部令第33号都市新建住 宅小区治理方法中，把住宅小区以概念的形式作出 如下规定：1 / 1442 / 144“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区）。” 在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、 居住小区、住宅组团三级，其分级规模如表7-1-1。依照以上的情况，能够看出，居住小区是具有一定的人口和用 地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要的，为都市干道的分 割或自然界限制包围的相对独立区域。依照统计，目前

3、我国都市人 口1/4生活在规模不等的居住小区里。今后，这种 新建居住小区 则是都市住宅建设的要紧形式。二、居住小区的功能党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实 现小康生活水平的战略目标。对城镇居民来讲，所谓小康水平，其 居住的标准具体有三个。那确实是：(1)人均8平方米的居住面积；(2)60以上的全国住房成套率；(3)居住环境在总体上的较大改善，依照以上精神，建设部都市 新建住宅3 / 144小区治理方法对新建住宅建设提出以下 要求：“为居 民制造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这确实是讲， 对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求， 这些功能要紧表现 在如下四个方面

4、。1.居住功能。这是住宅小区最差不多的功能。依照居民的不同 需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、 老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供 人们休息的 场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、 交际等功能。2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着都市规划建设要求、 房地产综合开发而来的， 即要求小区的公用配套设施和小区的治理 应能为居民提供多项目多层次的服务。包括：教卫 系统，如托儿 所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐 饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆 、游泳池、健身房

5、、电影院、 录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电 维修部等。3.经济功能。 住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能4 / 144两方面。交换功能包括：物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务；小区治理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的治理托付出去。 消费功能指的是随 着都市住房制度改革的不断深化， 住宅小区中的住宅将不断地商品 化，并进行商业化的治理。包括住宅在 购、租两方面的逐渐商品 化及小区的治理和服务差不多上有偿的， 住用人将逐渐加大对居住 消费的投入。4.社会功能。 住宅小区的主体是居民， 居民的活动是社会活动， 聚拢在住宅小区的

6、各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、 文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为 居民服务，发挥 各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成 了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互阻碍 和相互制约。三、居住小区的特点 居住小区在改变市容市貌，促进房地产业进展，改善人们居住 条件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服务、经济、社会功 能于一体的社会缩影，因此，它的建设与以往都市住房建设具有不 同的特点。这些特点是：5 / 1441.统一规划，综合开发。由于都市建设的进展和人们物质文化 水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了专门大变化。在 “统一规划、合理

7、布局、综合开发、配套建设”原则的 指导下， 全国宽敞城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起 来。这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变 了过去单一的、分散的结 构和功能，向节约用地、高密度、综合 化和现代化方向进展。 新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主 体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、 娱乐、庭 院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区，这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化 的物业治理企业实行统一治理、优质服务、合理收费。2.规模大、功能全。新建居民住宅小区一般为多层、多栋楼体 建筑群，少的几万平方米，多的

8、十几万甚至百余平方米。这些楼体 建筑群，除住宅楼之外，还有商业大楼、超级市场 、电影院、体 育馆、音乐厅、医院等等。小区已不仅是人们避风雨、挡严寒、生活休息、繁衍后代的栖 身之处；而且是学习、工 作、教育、科研的重要园地；依旧休闲、 娱乐、文化、体育活动的乐园；也是进行区域内购物、饮食、生活 服务的场所；更是社会主6 / 144义精神文明和物质文明建设的基地。住宅 小区的多 功能性，给小区的物业治理工作带来了专门大的难度。3.居民结构整体化、配套设施系统化。住宅小区内，多座单体 楼宇构成一个小区房屋系统； 每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成 一个整体；区域内供水、排水、供电、各种热力、 煤气管网

9、互相 联系构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、 复杂的、 多功能的大系统。 各种服务设施、 配套设施、 区域内绿化、 道路、各种供水、供电、热力管网 差不多上统一设计规划的，除 住宅外，几乎差不多上为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅 小区变成一个小社会。这就必定要求统一治理，统一经营。4.产权多元化、治理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住 宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经 济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化 。一个居住区、 同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、 设计、建设的统一性、 系统性、 功能的多样

10、化、 房屋结构与配套设施的 系统化，再加上产权的多元化，给小区物 业治理造成7 / 144了极为复杂的局面，导致物业治理工作的复杂化。四、目前我国住宅治理的几种方式 都市居住小区是一个“微型”社会，它的治理好坏，反映一个 地区的文明程度。都市居 住小区的出现，在治理上也是都市住宅 建设的新课题，在这方面，我国目前在住房治理上也存在从旧体制 向新体制的转轨时期。 在这一时期内， 一方面旧的治理方式依旧存 在，另一方 面，专业的物业治理方式差不多出现。各地在积极地进行探究，目前我国住宅的几种治理方式有：1.政府房屋治理部门治理。建国以来，公有住房一直由政府治 理部门即房管所或房管站治理，称为直管公房。这种治理方式是完 全打算经济的产物，房管所（站）是完全事业性质的 单位。应该讲，多年来，房管所（站）适应打算经济体制的要求，代表政府发挥“管 好房、用好房、修好房”的作用，解决都市居民的居住问题，做了 大量工作，功不可灭。但这种治理 越来越不适应体制的转轨，其 治理效率低、经济效益差的弊端越来越突出，所收房租连房屋的简 单维修也维持不了。随着住房制度改革的深入，越来越多的直管公 房改变了产权性质。 因此，一些都市已开始探究房管所（站）向物 业