业主方的风险管理课件

1、业主方的风险管理业主方的风险管理n业主业主n承包商n设计咨询单位n监理公司n政府参与方参与方第二章 业主的风险人为风险人为风险经济风险经济风险自然风险自然风险特殊风险特殊风险n人为风险：因人的主观因素导致的种种风险。n1）政府或主管部门的专制行为n2007年 土地增值税清算nEg. 九龙坡区某房地产开放商VS.政府(国土局).VS. 南坪某开发商n 土地招拍挂政策出台（2002年） 人为风险人为风险n2）体制法规不合理n例如：土地供应体制不合理n政府的土地供应行政制度n垄断性的卖地体制n地方政府的房地产财政 n地方政府各自为政,外地开发商很难进入n4）资金筹措难n重庆龙湖地产30.25亿拍得后

2、勤工程学院380亩土地 n蝴蝶效应来袭,龙湖地产IPO暂停 n重庆楼市深陷“退地门”，地王变债王 n“因政府资金无法到位，海口市海新大桥延期开工 ”n5） 不可预见事件nvs.不可抗力事件(=不能预见+不能避免+不能克服）n例如：地质环境n又如：512地震n6）合同条款不严谨n条款完备n用句用字严谨n原则：尽量使用短句子，避免使用长句子。尽量使用主动语句。用词一致。例如，不要时而用“货物”时而又用“设备”来描述采购合同标的。小心定义范围。如是指所在某一段落，应写为“本段”或“本条”而不宜写为“本合同”。不要随意创造词语。 n案例：n “还欠款壹万元”“还”是“还”n“订金”与“定金” n7）道

3、德风险n道德风险指的是当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为n业主在工程监理过程中承担着监理方带来的道德风险na. 工程合同的不完备性nb. 工程项目合同双方信息的不对称 n8）群体行为越轨n希腊：万人大罢工奥运工期成未知数万人大罢工奥运工期成未知数 n钉子户致杭州湾跨海大桥连接线工期拖延半年n重庆的“钉子户”n9）承包人缺乏合作诚意n低价中标，索赔机会n不按合同完工n10）承包人履约不力或不履约n案例：n在BOT投资框架的前提下，1997年5月23日某热电厂与我国某研究所签订热电厂总承包合同（即EPC合同：Engineering, Procurement & Cons

4、truction），由该研究所负责设计、采购和施工的总承包。此合同为一固定总价合同，全部工程价款为1516万美元。工程开工后仅一个月，由于研究所提供的设计图纸不符合热电厂的要求而导致工程停工。双方于1998年5月21日与研究所签订协议书，主要内容有：将总承包商余下的设计任务移交给业主；由业主承担余热锅炉的采购和安装；停工损失由业主和总承包商共同承担。 n此后，1998年7月8日热电厂又与承包人达成补充协议，确定：根据研究所设计已开始的工程，任何设计变更引起的额外施工，由业主核定审计后进行一次性补偿。尚未开始的工程，由中南电力设计院评估后业主核定补偿。业主将不会要求承包商退回已付的工程设计款。

5、n在此后的履约过程中，热电厂与研究所就设计变更、合同变更的依据以及所产生的费用增加发生多次争议。双方的各执已见影响了总承包合同的实际履行，在某些具体的问题处理方面，热电厂也默认了初步设计对总承包合同发生一定的限制作用。 n此外，总承包商将汽轮机交由分包单位制造安装。经扣盖前检验，无论是汽轮机的设计、制造还是安装都存在质量瑕疵和缺陷。汽轮机没有进行组织调试并投入使用，其设备安全性能不能确定，发电能力和寿命处于未知状态。而且，汽轮机制造的拖延造成工程严重延误。 n与此同时，由于承包人未顺延履约担保信用证，2000年12月热电厂发出暂时停工通知。2001年10月，热电厂依约向承包人发出解除合同的预通

6、知，要求承包人在10天内就违约补救提出方案，并要求重新提供担保信用证。承包人复函拒绝。此后，热电厂正式通知研究所解除合同。 n11）工期拖延n12）材料供应商履约不力或不履约n13）指定分包商n15）设计错误n14）监理工程师失职n例如：n对监理工程师必须进行检查验收的项目，不进行检查验收或不按照规定方法进行检查验收；n对于需要由监理工程师审批的技术文件，监理工程师不进行审批或不进行分析、核对即盲目批准；n该巡视的未巡视、该旁站的未进行旁站；对于该在规定时限内以规定的形式发出的指令，未及时发出或发出错误的工作指令等。这一类的行为都是明显的失职。n1）宏观形势不利n金融危机影响，日本上市中小房地

7、产企业大面积破产经济风险经济风险n2）投资环境差劣硬环境软环境n交通n电力供应n通讯等n地方政府对工程的开发建设的态度n3）市场物价不正常上涨n建筑原材料价格疯涨 地产高成本预警次生危机 n4）通货膨胀幅度过大n5）投资回收期长n房地产开发商的商业运作n6）基础设施落后n1）恶劣自然条件（气候与环境）n严寒n台风n地震n连续暴雨n洪水、泥石流n12级台风，41以上温度，暴雨引发的山洪、泥石流，山崩，雪崩，暗河，岩爆，6.5级以上地震(设计图标明的以设计图为准)。 自然风险自然风险n3）恶劣的现场条件n用水用电供应的不稳定性nEg.非施工方原因每周停电超过8小时，就可提出索赔：n1.工人误工费，

8、根据施工日志记录，可以按实际补给工人多少误工费计算；n2.机械误工费，机械误工费可以按误工时间累计按垂直运输费计算，如果机械是租赁的，可按误工时间按日记取n3.其他，如脚手架，模板，如租赁，也可误工时间按日记取；如果是自购的可以按租赁的打折计算（与甲方协商）n4.误工管理费：可以按按原合同的管理费与原工期的比例，计算出每日管理费，计算误工管理费n5.以上关键要有证据，及时签证。一般在每周累计停水停电超过八小时的事件发生后，一周内就提出索赔签证。签证必须及时。否则时间长了，有关监理和甲方就会赖账n工程的不利地质条件n不利地质条件n为了就不可预见的不利工程地质条件进行索赔，有经验的施工可以从以下几

9、个方面证明实际遇到的工程地质条件比投标时所预见的情况出现了不同或恶化的情况：1、从数量上说明断层、断层带、断层影响带、裂隙、软弱夹层大量增加；2、以工程施工中出现一些经常见到的工程现象（如超欠挖、岩石掉块、边坡岩石滑落等）证明地质条件的恶化；3、以监理工程师按合同指令修改开挖支付线或/和支护形式及设计变更说明工程地质条件变差；4、以钻孔效率降低、资源增加证明工程地质条件变坏；5、以业主、工程师、设计、政府文件或科研论文中的一些观点或结论佐证工程地质条件的不能合理预见。虽然施工方可从很多方面寻找工程地质问题索赔的依据，但是，站在法律的角度，所有的这些依据都必须符合招、投标文件、合同条款以及所适用

10、的法律规范，才能真正成为有效依据在实际操作中，这一点恰恰常为建设方和施工方所忽视。n4）地理环境不利n地理位置n渝中区商业中心n4面是道路，双车道n262米n62层，地下5层n裙楼8层n设计单位：重庆市设计院n施工单位：n特殊风险：根据合同条款应由业主承担的风险。特殊风险特殊风险附加知识：nFIDIC条件包含的项目风险 作为全球数十年工程建设对风险认识的积累和总结,FIDIC条件系统包含了大型土木工程建设中对费用、工期和质量构成影响的各种各样的风险因素。它们分别缘于自然力作用、社会控制和人群行为三方面。结合二滩电站建设的实际情况,汇总了这些风险的具体内容,见表1。 附加知识：nFIDIC条件中

11、的风险控制机制 nFIDIC条件在明确划分合同双方各自应承担的责任、权利和义务的同时,配有一套科学的风险控制机，nFIDIC条款中,由业主承担风险或其费用的条款有:12.2、20.3、20.4、65.1、65.2、65.3、65.4、65.5、65.6、70.2、71.1、6.4、19.2、20.1、21.3、21.4、22.2、22.3。由承包商承担风险或其费用的条款有:72.1、6.5、7.3、8.1、8.2、10.1、11.1、12.1、13.1、14.4、17.1、19.1、20.2、20.1、21.3、22.1、24.1、24.2。 附加知识：nFIDIC条件中的风险控制机制nFID

12、IC条件在明确划分合同双方各自应承担的责任、权利和义务的同时,配有一套科学的风险控制机制n据FIDIC条件按照近因易控的责任制原则对合同风险的划分,由社会及政策控制的部分风险,永久工程设计、设备采购及其它业主自身行为,包括法人决策及个人行为导致的风险损失,由业主承担,承包商承担自身的行为风险和一部分社会及政策控制的风险。FIDIC条件规定,承包商应将自然力风险及其行为风险向保险公司转移,以增强合同双方抵御灾害风险的能力,同时保障业主利益不受承包商不良行为或过失的损害。附加知识：nFIDIC条款中：n由业主承担风险或其费用的条款有:12.2、20.3、20.4、65.1、65.2、65.3、65

13、.4、65.5、65.6、70.2、71.1、6.4、19.2、20.1、21.3、21.4、22.2、22.3。n由承包商承担风险或其费用的条款有:72.1、6.5、7.3、8.1、8.2、10.1、11.1、12.1、13.1、14.4、17.1、19.1、20.2、20.1、21.3、22.1、24.1、24.2。 附加知识：问题：二滩水电站面临的风险n在严峻的国际环境中进行国际招标和合同谈判，在“双轨制”经济环境中全面引入国际市场体制下的FIDIC合同模式n国际承包商的管理体制与业主管理之间的适应性n复杂的工程结构与约束条件n复杂的水流控制等手段：二滩业主风险控制体系n对潜在的风险因素的全面系统认识和充分论证是风险控制的基础n采用国际接轨的合同机制,