不动产评估成本法计算题(1)

1、希望是本无所谓有，无所谓无的。这正如地上的路；其实地上本没有路，走的人多了，也便成了路。生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m2,在估价时点时，已使用 12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2,耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。解：（1）求折旧额DD=C（1R 产（t+n ）=1200 x 600x（1 5% 广（12 + 30 ）= 16285.71（元）（2）至估价时点的折旧总额 Et为Et =D t =16285.71x12 =195

2、428.52（元戌 Et = C（1 R80=528 （万元）（3）计算房地产总价 VV= Vl + Vb=250+528=778 （万元）（4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67 （元 /m2）3、某宗房地产占地 2000m；容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是 40年。 建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是 500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命 5年；设备的重置价格为

3、 50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为 8%,求该房地产在2003年4月的市场价格。解：（1）计算土地现实价格 Vl1 一 136= 98.26（万元）VL =5000 2000 1 8%1-J1 - 8% 40（2）计算建筑物的现实价格Vb求建筑物重置价格 CC=1000X2000 3.0=600 （万元）求可修复部分折旧 D1D1=5 （万元）求装修部分折旧 D2D2=302.5 -5=15 （万元）生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。求设备部分折旧 D3D3=502.5 45=8.33 （万元）求结构部分折旧 D4D4= （600-5-30-50） X2.5 38

4、.5=33.44 （万元）求折旧总额DD=Di+D2+D3+D4=61.77 （万元）则 Vb=C-D=600-61.77=538.23 （万元）（3）计算房地产在2003年4月的市场价格 VV=Vl+Vb=98.26+538.23=636.49 （万元）注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用 36/40方法计算。4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为 2年，假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税

5、费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为 200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为 110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。（2001年试题）解：（1）计算建筑物的重置价格建造成本：800万元管理费用：800X3%=24万元投资利息：（800+24）40%40%X （1+6%） 0.5-1=54.90 万元建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元（2）计算建筑物的折旧额墙壁、地面等损坏的折旧费 =18万元装修部分的折旧费 =200X2/5

6、=80万元设备部分的折旧费 =110X8/10=88万元长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110） M/50 8=115.34万元该建筑物的折旧额 =18+80+88+115.34=301.34万元5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为 2年，第一年投入 40%,第二年投入60%,可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损

7、坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为 5年；设备的重置价格为 100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该 宗房地产现时的价格。（土地资本化率为 8%） （2002年试题）解：（1）运用成本法计算公式：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格 一建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格因该土地使用权为 40年，已使用了 5年，故要求土地使用权为35年的价格V35 = V40 父 K5 =2000 x 2000父+8%） “：8% ） 1-390.94万元） K401 8%-1（3）计算建筑物的重新购建价格：建安成本=600 （万元）管理费用=600X3%

8、=18 （万元）投资利息=（600+18） %0%60%X （1+6%） 0.5-1=33.54 （万元）销售税费=90 （万元）开发利润=120 （万元）生命赐给我们，我们必须奉献生命，才能获得生命。建筑物的重新购建价格 =600+18+33.54+90+120=861.54 （万元）（4）计算建筑物折旧额门窗、墙面等损坏的折旧额=8 （万元） 装修部分的折旧额 140X1/5 3=84 （万元）设备部分的折旧额=100X1/10 3=30 （万元）长寿命项目的折旧额 =（861.54-8-140-100） M/38 3=48.44 （万元）（万元）建筑物的折旧额=8+84+30+48.44

9、=170.44 （万元）（5）该宗房地产的现时价格 =390.94+861.54-170.44=1082.04 （万元）6、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第1年第2年第3年第4年第5年第6年第n年1、土地取得2、工程建设住宅楼建设写字楼建设3、经营住宅楼销售写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在

10、区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2,销售税费为销售价格的 6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为 120元/m2（可出租面积占建筑面积的 70%）,并且按年租金收入的 30%交纳押金， 出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为 3%,报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼 1800元/m2,写字楼2800元/m2,管理费用为开发成本 的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）

11、为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（2004年）解：（一）第一种解法1、项目总建筑面积1.2 10000 2.5=30000 （ m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积 15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值住宅楼价值5000 X15000=7500 （万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第 1年末）的折现值：7500一屋=5634.86（万兀1 10%写字楼价值写字楼租金收入 =120X 15000X70%6%=450 （万元）住宅楼销售税费折现值:450一3=338.09（万兀）1

12、 10%（5）所能支付的最高土地价格总价值住宅楼销售税费_开发成本及管理费用1 3%12005.15 一 338 .9 一 6228 在 二 52791 - 3 %.78 f万元（原6412.50万元）2、第二种解法（1）项目总建筑面积1.2 10000 2.5=30000 （ m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积 =15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值住宅楼价值5000 X15000=7500 （万元）写字楼价值写字楼租金收入 =120X 15000X70%6%=450 （万元）（5）所能支付的最高土地价格4年末地价=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及

13、管理） =（15978.86-450-8290.76） =7238.10 （万元）贝占现：7238.1 3 =5438.09（73% ）1 10%地价款=5438.09 =5279.70（万元） 1 3%7、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 60年，有效经过年数为 8年。经调查测算，现在重新建造全新 状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为 2年，假定第1年投入建造成本的 60% ,第2年投入40% ,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、 地面等损坏的修复费用为 21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年; 设备的重置价格为120万元，平 均寿命为10年，已使用8年。假设残置率均为零，试计算该建筑物的 折旧总额。解：先计算建筑物的重置价格包括：1）建造成本=800 （万元）2）管理费用=800 X3%=24 （万元）3）投资利息=（800+24） X60%X （1+6%） 1.5-1+ （800+24） 40%X （1+6%） 0.5-1 =54.90 （万元）4）建筑物的重置价格=800+24+54.90+55+120=1053.9 （万元）再计算建筑物的折旧