房地产项目总经理培训讲解项目管理

1、目录：目录：财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产行业相关税法房地产行业相关税法财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 项目管理制度的重要性项目管理制度的重要性 财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产行业相关税法房地产行业相关税法 工程质量平安管理制度工程质量平安管理制度财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产行业相关税法房地产行业相关税法财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 项目开发管理制度项目开发管理制度财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用

2、房地产行业相关税法房地产行业相关税法财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用工程方案管理制度工程方案管理制度财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产行业相关税法房地产行业相关税法财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 工程工程管理制度工程工程管理制度财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产行业相关税法房地产行业相关税法财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用项目管理制度的重要性项目管理制度的重要性 一个人能否迎来一个蓬勃开展的机遇？或者说，能否把一个人能否迎来一个蓬勃开展的机遇？或

3、者说，能否把迎面而来的时机稳稳抓牢？决定性因素在于这个人，是否迎面而来的时机稳稳抓牢？决定性因素在于这个人，是否有一颗强而有力的心脏。有一颗强而有力的心脏。 那么，作为一家企业，一家寻求开展的企业，是否能迎那么，作为一家企业，一家寻求开展的企业，是否能迎来一个又一个春天，关建在与它是否拥有一颗蓬勃而有力来一个又一个春天，关建在与它是否拥有一颗蓬勃而有力的心脏？决定企业能否拥有一颗蓬勃而有力的心脏的因素，的心脏？决定企业能否拥有一颗蓬勃而有力的心脏的因素，那么在于企业是否拥有一套独立而完善的管理制度。那么在于企业是否拥有一套独立而完善的管理制度。试想一下：如果这条河没有河堤！试想一下：如果这条河

4、没有河堤！ 你要放一个妖艳的女子在我的卧室，又要我对她没有非份之想是不可能的；要我对她没有非份之想的最好方法就是，让她离开我的卧室。经济学家张五常1、项目总经理在项目开发管理中所扮演的角色、项目总经理在项目开发管理中所扮演的角色财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产行业相关税法房地产行业相关税法财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 项目开发管理制度项目开发管理制度工程公司总经理为工程开发第一责任人，全面负责所辖区域开发工程公司总经理为工程开发第一责任人，全面负责所辖区域开发体系工作。工程公司前期部为开发报建工作的责任部门，负责组体系工作。工程

5、公司前期部为开发报建工作的责任部门，负责组织、实施工程开发报建、配套、竣工验收等工作。织、实施工程开发报建、配套、竣工验收等工作。2、集团项目管理中心在项目开发管理中所扮演的角色、集团项目管理中心在项目开发管理中所扮演的角色集团工程管理中心前期部为工程前期开发体系对口管理部门，负责指导集团工程管理中心前期部为工程前期开发体系对口管理部门，负责指导、协调、考评各工程公司前期开发体系工作。、协调、考评各工程公司前期开发体系工作。负责工程开发报建、配套工作及相关本钱、费用、方案管理。熟悉、汇报当地政府相关政策、法规、行政收费标准、事业配套收费标准、相关手续办理流程及变化。工程基地动迁相关事宜,维护当

6、地相关资源。按集团要求及时完成根底管理工作工程开发报建、配套方案、资金方案、工作成果验收备案、资源维护等。负责所辖区域开发系统团队建立工作。前期部报建及配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建立、配套、工程管理体系的办事程序。 了解开发工程的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，工程红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，地块平整情况，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，工程周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济开展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方等。 跟进工程标段的设计、施工进度，从实际出发制定合理的工作方案，保障与工程建立进

7、度的统一、协调、同步。 所有有关工程工程的政府批件、权证资料，一经取得，将原件上交工程公司行政部归档，做好交接记录。并作彩色原件扫描件电子文档递交集团工程管理中心前期部备案。3、项目公司前期部的工作职责、项目公司前期部的工作职责4、开发报建验收控制阶段划分及要点、开发报建验收控制阶段划分及要点5、开发报建工作相关管理制度、开发报建工作相关管理制度6、开发体系考核管理制度、开发体系考核管理制度备注：考核具体方法参照集团人力资源中心的工程绩效考核管理方法执行。备注：考核具体方法参照集团人力资源中心的工程绩效考核管理方法执行。7、开发体系工作指引、开发体系工作指引P17P79地产开发工作指引地产开发

8、工作指引1、土地招拍挂；、土地招拍挂；2、工程公司注册；、工程公司注册；3、建立工程环境影响审批；、建立工程环境影响审批；4、建立工程核、建立工程核准、备案；准、备案；5、?建立工程用地规划许可建立工程用地规划许可?；6、三通一平跟踪管理；、三通一平跟踪管理；7、?国有土国有土地使用权证地使用权证?；8、规划设计方案审查；、规划设计方案审查；9、公建配套立项；、公建配套立项；10、民防审批；、民防审批；11、地产开发资质审批；地产开发资质审批；12、工程地块命名；、工程地块命名；13、工程抗震专项审查；、工程抗震专项审查；14、工程初步、工程初步设计审批；设计审批；15、交通影响评估审查；、交

9、通影响评估审查；16、轨道影响评估审查；、轨道影响评估审查；17、卫生防疫许可、卫生防疫许可审批；审批；18、?建立工程规划许可证副本建立工程规划许可证副本?；19、市政公用配套及其他单项手、市政公用配套及其他单项手续施工前；续施工前；20、市政公用配套及其他单项手续施工阶段；、市政公用配套及其他单项手续施工阶段；21、人防审查、人防审查及人防质监；及人防质监；22、?建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证?；23、?商品房预售许可证商品房预售许可证?；24、市、市政配套综合及其他验收手续；政配套综合及其他验收手续；25、?建立工程规划许可证正本建立工程规划许可证正本?；26、其他、其他单项验收

10、；单项验收；27、房屋产权初始登记及小产权证办理；、房屋产权初始登记及小产权证办理；28、土地分割登记及小土地、土地分割登记及小土地证办理证办理备注：该开发体系工作指引参照江苏无锡地区要求编制，供执行参考备注：该开发体系工作指引参照江苏无锡地区要求编制，供执行参考财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产行业相关税法房地产行业相关税法财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用 项目计划管理制度项目计划管理制度1、项目总经理在项目计划管理中所扮演的角色、项目总经理在项目计划管理中所扮演的角色 工程公司总经理为工程方案第一责任人，工程副总为工程方案管理的执

11、行工程公司总经理为工程方案第一责任人，工程副总为工程方案管理的执行人及对接人，全面负责所辖工程的方案管理体系工作。工程公司工程部作为开人及对接人，全面负责所辖工程的方案管理体系工作。工程公司工程部作为开发方案实施工作的责任部门，负责组织协调工程公司各部门、实施工程工程建发方案实施工作的责任部门，负责组织协调工程公司各部门、实施工程工程建立、总分包管理、档案资料管理、对外协调、竣工验收备案等工作。立、总分包管理、档案资料管理、对外协调、竣工验收备案等工作。2、集团项目管理中心在项目计划管理中所扮演的角色、集团项目管理中心在项目计划管理中所扮演的角色集团工程管理中心方案部作为集团进度方案管理体系对

12、口管理部门，负责指集团工程管理中心方案部作为集团进度方案管理体系对口管理部门，负责指导、协调、考评各工程公司进度方案体系的管理工作。导、协调、考评各工程公司进度方案体系的管理工作。3、项目公司在计划管理中主要职责、项目公司在计划管理中主要职责工程公司负责对各工程进度方案的落实情况，并负责编制各级项工程公司负责对各工程进度方案的落实情况，并负责编制各级项目方案执行书及调整赶工方案。目方案执行书及调整赶工方案。 工程公司负责总进度方案的编制，涉及工程总开发方案、年度目标工程公司负责总进度方案的编制，涉及工程总开发方案、年度目标方案、月度方案、周方案、及各关键节点方案的督办、调整、协助考方案、月度方

13、案、周方案、及各关键节点方案的督办、调整、协助考核考评等工作。核考评等工作。工程公司负责定期将影响开发方案执行的各类问题汇报到集团工程工程公司负责定期将影响开发方案执行的各类问题汇报到集团工程管理中心，工程管理中心方案部工程分管经理协调各个条线解决，确管理中心，工程管理中心方案部工程分管经理协调各个条线解决，确保工程公司对影响工程开发方案推进的相关事宜及时处理。保工程公司对影响工程开发方案推进的相关事宜及时处理。工程公司工程部负责进度方案的具体编制、检查、分析、控制、调工程公司工程部负责进度方案的具体编制、检查、分析、控制、调整、考核施工单位进度方案执行等工作，并按时提交月报、周报；同整、考核

14、施工单位进度方案执行等工作，并按时提交月报、周报；同时做好预警工作，做好与集团工程管理中心的无缝对接。时做好预警工作，做好与集团工程管理中心的无缝对接。工程公司总经理为工程开发方案执行书第一负责人，主管工程副总工程公司总经理为工程开发方案执行书第一负责人，主管工程副总对方案执行书执行情况具体负责，相关职能部门对职能范围内的工作对方案执行书执行情况具体负责，相关职能部门对职能范围内的工作承担责任。承担责任。4、项目公司进度计划编制管理、项目公司进度计划编制管理5、项目计划管理、项目计划管理5.1、方案调整管理要点：、方案调整管理要点： 1、一类节点一概不准调整；、一类节点一概不准调整； 2、工程

15、公司关注工程实施与方案误差比对，掌握第一手动态资料；、工程公司关注工程实施与方案误差比对，掌握第一手动态资料； 3、工程公司定期召开进度协调会，排除进度推进障碍；、工程公司定期召开进度协调会，排除进度推进障碍； 4、工程公司总经理、工程公司总经理/工程副总应加强影响进度重大因素的预控；工程副总应加强影响进度重大因素的预控； 5、方案脱节，必须确保关键路线，工程公司必须有赶工措施；、方案脱节，必须确保关键路线，工程公司必须有赶工措施； 6、方案脱节，工程公司必须催促责任单位调整施工组织方案。、方案脱节，工程公司必须催促责任单位调整施工组织方案。5.2、工程方案调整强制规定：、工程方案调整强制规定

16、： 1、工程未获取四证建立用地规划许可证、国有土地使用证、建立工程、工程未获取四证建立用地规划许可证、国有土地使用证、建立工程规划许可证、建立工程施工许可证前，不得举行开工仪式。规划许可证、建立工程施工许可证前，不得举行开工仪式。 2、工程未获取、工程未获取?预售许可证预售许可证?前，不得开盘销售、不得公开认购。前，不得开盘销售、不得公开认购。 3、工程开业前，必须取得消防验收合格意见书。、工程开业前，必须取得消防验收合格意见书。5.3、工程方案日常管理：、工程方案日常管理： 1、工程公司方案责任人每月、每周比对方案执行书与工程实施实际情况、工程公司方案责任人每月、每周比对方案执行书与工程实施

17、实际情况形成影响工程方案因素分析表，落实整改并抄送工程管理中心方案经理；形成影响工程方案因素分析表，落实整改并抄送工程管理中心方案经理； 2、如需集团层面解决的问题，工程公司需第一时间形成工作联系函发送、如需集团层面解决的问题，工程公司需第一时间形成工作联系函发送责任部门，不落实的情况下，可直接申诉至总裁办严肃处理。责任部门，不落实的情况下，可直接申诉至总裁办严肃处理。6、项目计划管控流程及考核办法、项目计划管控流程及考核办法6.2、原那么上一类节点方案仅有两次调整时机：、原那么上一类节点方案仅有两次调整时机：1、集团营销中心在开盘后一个月必须根据销售情况将工程进度是否需调整反响、集团营销中心

18、在开盘后一个月必须根据销售情况将工程进度是否需调整反响至集团工程管理中心；至集团工程管理中心；2、集团商管公司必须在裙房主体构造封顶后一个月将业态落位图或模拟业、集团商管公司必须在裙房主体构造封顶后一个月将业态落位图或模拟业态落位图给到集团规划设计中心有利于二版施工图纸深化设计，同时确定是否态落位图给到集团规划设计中心有利于二版施工图纸深化设计，同时确定是否调整开业时间调整开业时间6.3、方案管控的考评细那么：、方案管控的考评细那么：1、一类对应节点：延迟、一类对应节点：延迟10天，其相应分值扣天，其相应分值扣20%；延误；延误20天，其相应分值扣天，其相应分值扣60%；延误；延误30天，其相

19、应分值扣完。天，其相应分值扣完。2、二类对应节点：延迟、二类对应节点：延迟10天，其相应分值扣天，其相应分值扣10%；延误；延误20天，其相应分值扣天，其相应分值扣30%；延误；延误30天，其相应分值扣天，其相应分值扣50%；延误；延误40天，其相应分值扣天，其相应分值扣70%；延误；延误50天，其相应分值扣天，其相应分值扣90%；延误；延误60天，其相应分值扣完。天，其相应分值扣完。3、三类对应节点：由工程公司按季度内部考核，每季度的考核总分为、三类对应节点：由工程公司按季度内部考核，每季度的考核总分为100分，分，每个季度的得分数学平均后得到年度总分。相应的方案节点延误每个季度的得分数学平

20、均后得到年度总分。相应的方案节点延误10天内，不扣天内，不扣分；方案节点每延误分；方案节点每延误20天，扣天，扣10分。分。 备注：综合性方案绩效参照集团人力资源中心的绩效考核指标评判。备注：综合性方案绩效参照集团人力资源中心的绩效考核指标评判。7、项目工程管理策划方案操作指引、项目工程管理策划方案操作指引(P120)目的：预先评估工程管理的各环节，提出相应管理措施，以提高工程管理水平，保证目的：预先评估工程管理的各环节，提出相应管理措施，以提高工程管理水平，保证工程质量、进度、本钱、平安文明等目标的实现，促使各项资源得到最合理的配置和工程质量、进度、本钱、平安文明等目标的实现，促使各项资源得

21、到最合理的配置和运用。运用。 集团相关部门对工程集团相关部门对工程?工程管理筹划方案工程管理筹划方案?进展会审后，工程总包方可发标。工进展会审后，工程总包方可发标。工程公司和集团相关部门须将程公司和集团相关部门须将?工程管理筹划方案工程管理筹划方案?及会审意见作为招标文件的重要内及会审意见作为招标文件的重要内容，并作为投标人必须实质性响应条件之一。容，并作为投标人必须实质性响应条件之一。8、项目计划编制指导要点（、项目计划编制指导要点（P121140） 1、地下四大块工程快速推进施工关注要点；、地下四大块工程快速推进施工关注要点；2、施工进度和工程招标关注重点、施工进度和工程招标关注重点;3、

22、基坑支护及土方工程关注重点；基坑支护及土方工程关注重点；4、基坑支护施工要点；、基坑支护施工要点；5、钢筋混凝土内支撑支护、钢筋混凝土内支撑支护形式的实施要点；形式的实施要点；6、缩短桩基检测时间操作要点；、缩短桩基检测时间操作要点；7、桩基检测操作要点；、桩基检测操作要点；8、单桩、单桩承载力检测桩基检测的方法选择；承载力检测桩基检测的方法选择；9、不同桩基需要的龄期；、不同桩基需要的龄期；10、检测桩的布置和施、检测桩的布置和施工顺序；工顺序；11、桩检测的位置；、桩检测的位置；12、工程塔吊部署因素及要点；、工程塔吊部署因素及要点；13、构造工程在施工、构造工程在施工组织中的关注要点；组

23、织中的关注要点；14、塔楼与裙楼穿插施工要点；、塔楼与裙楼穿插施工要点；15、屋面防水工程关注要点；、屋面防水工程关注要点；16、大小市政工程提前穿插要求；、大小市政工程提前穿插要求；17、泛光照明施工要点；、泛光照明施工要点；18、公共区域精装修控、公共区域精装修控制要点；制要点；19、室内外综合管网施工控制要求；、室内外综合管网施工控制要求；20、消防报建、报验及验收操作要点、消防报建、报验及验收操作要点；21、四证办理相关重点要求；、四证办理相关重点要求；22、商家配合管理要点；、商家配合管理要点；财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产行业相关税法房地产行业相

24、关税法 项目质量安全管理制度项目质量安全管理制度1、组织架构及职责：三级管控架构、组织架构及职责：三级管控架构2、质量安全管控的总体要求：、质量安全管控的总体要求：3、质量平安管控的总体要求：、质量平安管控的总体要求：3、项目公司质量安全管控办法、项目公司质量安全管控办法4、集团项目管理中心技术质安部主要工作流程、集团项目管理中心技术质安部主要工作流程4.14.1、工程实施过程监控流程：、工程实施过程监控流程：、集团半年度、年度大检查流程：、集团半年度、年度大检查流程：、集团开业联合检查流程：、集团开业联合检查流程：5、集团项目质量安全事故处理、集团项目质量安全事故处理5.15.1、质量平安事

25、故等级规定、质量平安事故等级规定5.25.2、质量平安事故报告及要求、质量平安事故报告及要求5.35.3、质量平安事故报告及要求、质量平安事故报告及要求质量平安事故报告的内容：质量平安事故报告的内容：1、事故发生单位概况。、事故发生单位概况。2、事故发生经过和事故救援情况。、事故发生经过和事故救援情况。3、事故造成的人员伤亡和直接经济损失。、事故造成的人员伤亡和直接经济损失。4、事故发生的原因和事故性质。、事故发生的原因和事故性质。5、事故责任的认定以及对事故责任者的初步处理建议。、事故责任的认定以及对事故责任者的初步处理建议。6、事故防范和整改措施。、事故防范和整改措施。5. 4、“四不放过

26、原那么：四不放过原那么：1、事故原因未查清不放过；、事故原因未查清不放过；2、当事人和周边群众没有受到教育不放过；、当事人和周边群众没有受到教育不放过；3、事故责任人未受到处理不放过；、事故责任人未受到处理不放过；4、没有制订切实可行的预防措施不放过。、没有制订切实可行的预防措施不放过。5、集团工程质量平安事故处理、集团工程质量平安事故处理6、质量管理控制指引、质量管理控制指引7、平安管理操作指引、平安管理操作指引8、工程质量平安管控相关审批备案流程、工程质量平安管控相关审批备案流程财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用房地产行业相关税法房地产行业相关税法财务在企业经营管理中的重要作用财务在企业经营管理中的重要作用项目工程管理制度项目工程管理制度 1、目的：加强集团工程管控，提高工程公司的工程管理、目的：加强集团工程管控，提高工程公司的工程管