房地产经纪项目规划报告

1、1 / 36、八 、. 刖言第一部分市场分析一、通州地产市场简述二、市调分析第二部分定位分析一、项目描述二、客户定位三、产品定位第三部分宣传推广打算一、宣传推广要点二、具体运做要求三、销售工具要求四、推广工具及形式五、宣传推广的时期补充讲明、八前2 / 36透视北京火红的房地产市场2002年14月现房销售176万平方米，同比增长达44.7%今年以来，本市房地产开发投入持续高涨，供应量进一步加大，市场销售不断升温，销售面积高于同期竣工面积。截至4月底，全市累计完成房地产开发投资181.1亿元，同 比增长55.6%,比一季度增速高9.1个百分点；竣工各类商品 房118.7万平方米，增长54.7%,

2、比一季度上升 &1个百分 点， 其中住宅101.2万平方米， 增长68.9%;实现现房销售176.2万平方米，增长44.7%,其中住宅165.7万平方米，增长40%, 增速在一季度比2月份分不上升44个百分点和45.4个百分点的 基础上，又上升5.2个百分点和1.4个百分点。从一季度房地产开发情况看，本市房地产开发总体形式比较 乐观，但也有几个现象值得关注：其一， 商品住宅投资增速趋缓。 一季度本市完成商品住宅投 资48.8亿元，比上月商品住宅增速降低33.1个百分点。而在住宅投资趋缓的同时，办公楼和商业营业用房投资的增速分不比上 月提升48.7个百分点和55.2个百分点。市统计局统计

3、报告分析 认为，住宅产业是国民经济重点进展的领域，商品住宅作为住宅 建设的主体，近年来增长专门快，是开发投资的要紧组成部分和 增长点。在住宅需求还专门旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百 余万平方米存量待消化的情况下， 投资者投资去向的调整还需慎 其二，新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。新开工面积的变化是反映房地产开发以后趋势的重要指标之一，本月商品房新开工面积下降究竟是临时现象依旧预警信号，还有 待观看。3 / 36其三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度，本市房 地产开发各项应付款合计8亿元，其中拖欠工程款4.4亿元，比 去年同期增长了1.9倍。其四，本年房地产资金到位中，利用

4、外资下降较快。尽管房 地产资金总体比较充裕，但从结构看，一季度当年利用外资仅为1.1亿元，在上年同期下降18.2%的基础上又下降了78.7%。销售是房地产市场的中心环节，销售量和价格变动情况不仅 对房地产自身市场供求和前景阻碍巨大，对整体经济的阻碍也不 容忽视，是观看经济运行情况的重要指标之一。尽管目前本市房 地产市场在法律建设、市场规范、质量保障、物业治理方面还有 待完善，但从宏观看，销售量、投资量、供应量均大幅增长且大 致同步，商品住宅平均售价也稳定在上年末的水平，对房地产市 场的进展和整体经济运行均产生了积极阻碍。透过房地产火红的现象看出，房地产销售作为一门新兴行业尤为引人注目，问题也尤

5、其多。4 / 36第一部分市场分析通州区地产市场现状：1、作为CBD的后花园，通州由于交通的便捷而在宽敞购房人群心中占有一席之地， 尤其是较为低廉的价格成为其制胜法宝。2、 小户型随着市场的进展正逐渐成为趋势，亚中产阶级成为要 紧购房群体。因此，低总价，轻松供房成为该区域客层的要 求。3、 开发商、区政府正在努力降低京通快速路的收费标准。 项目位于北苑环岛南侧，从国贸驱车仅13分钟即到该区； 且有多条公交站点如342、388、728、930、928支、846、 交通十分便利。交通工具选择多样化，对购房者极具吸引 力。另外，随着通州区整体规划的逐渐展开，将进一步推 动该地区的进展与繁华，并使这一

6、地区更趋成熟。位于CBD后花园的纯居住区，这一位置也有利于吸引在国贸 商圈及其周围工作的白领。4、 从周边项目情况分析， 大都中档价格在28003300之间，新 华联家园智能化欧式高品位大社区通州楼盘又出黑马通州一 黑马，已广为人知，之因此该项目配合在配套上及价格上的 优势，使项目极具吸引力均价定在2980元/平方米较适合该 区域开盘项目。5、 北京对外地人购房也实行“20%首付”这将极大激活一部分需求。5 / 366、 通州项目运作中，项目的前期产品策划、后期的销售策划缺少专业性、系统性。7、我们在短时刻内对通州市场作了简单的市场调查:从通州若干项目情况来看1、项目销售中，消化最快的是60平

7、米左右的一居室，70-90平米的二居室，90-110的三居室，消化速度上看，一居大 于二居，二居大于三居。2、通州区需求中，紧缺小户型，即低首付、低月供的经济实惠 型的房型。3、操作较专业的项目，销售情况较好，如：新华联家园、新华 联锦园、天赐良园等。4、大多数项目前期的产品策划不到位，与后期的销售不连贯，导致后期消化吃力，销售周期长，销售费用较高。5、商品房项目的销售中，期房多，现房少；非商品房（小产权房）及底商销售中，现房多，期房少。6、物业治理缺乏全面、缺乏专业。7、通州大多数的开发公司缺少企业理念，项目无风格（概念），后期销售动用一切人力、财力，“只要卖掉房子就行”的做法来运作第二部分

8、定位分析一、项目描述分析:1、本项目地处通州中心，总占地 公顷，总建面_万平米，属于大社区项目，距长安街延长线新华大街与轻6 / 36轨都比较近，交通的通达性较好，周边购物场所、文化教育、医疗、金融服务、娱乐、运动等设施一应俱 全，决定了项目的品质不俗。2、物业状况（1）、物业优势 交通较为方便 周边配套设施较齐全 紧临“潞河名苑” 等物业， 使买家容易认可物业的地理位置及 物业期望档次 随周边的逐步外拆， 该区有将以后三、 五年形成另一个居住热 点地区 板楼阳光设计理念较为流行和被人同意 小户型目前拥有一定市场（2）、物业劣势 糟杂居住区、工厂在人们心中的印象不行 地段目前处于略为偏东南 通

9、州的诸多新老项目会对销售造成一定的客户分流 居住环境不行，目前周边相对较落后 通州日后供应量大 通州的日后开发规模及相对低价的物业会对项目产生竞争 分期开发施工，阻碍入住 首期1.2万平米占地较小， 规模较小， 运作成本高， 从建筑设计、园林设计的规模化运作上讲不占优势，给后期造势推广带来不便。二、客户定位：7 / 36（一）目标客群特征分析：1、35岁以下占70%。2、客户文化程度较高，中等学历以上占90%，大专以上占65%，3、收入较为稳定，家庭月收入超过5000元。4、自住占90%以上。5、首次置业85%以上。6、外地人占60%，北京人占40%7、购房客户中75%来自北京市区内，在市区上班。8、有车族占40%，多数乘公交车。9、两口之家、三口之家为多数10、拆迁户购房占20 %，另有部分年轻人给老人买房。（三）购房目的分析 一般小公司的老总 拥有类似捷达，桑塔纳轿车的年轻人。