连云港别墅及类别墅市场调查报告

1、连云港别墅及类别墅市场调查报告一、调查说明本次对连云港主要别墅及类别墅项目进行专项市场调查，最终目的在于掌握连云港别墅市场的相关数据，为项目二期独栋产品销售制定符合市场价格策略提供有利依据。本次调查主要实地调查与网络调查的方法，从整体上把握连云港别墅及类别墅项目市场情况。二、市场概况目前，除本项目外，在连云港在售的别墅楼盘主要有四个：名人世家、云顶·英伦汇、永泰·山海自在、龙门山庄；楼盘产品包含别墅或阳光排屋【叠拼】主要有：同科·汇丰国际、皇冠·明珠花园、帝豪·水榭花都、中央华府、水墨江南等在价格方面（本项目不列入比较范围），由于各个楼盘位置、

2、产品、景观、配套等方面有较大差距，因而各楼盘别墅产品的价格也差距较大。三、主要在售楼盘数量调查1、龙门山庄物业类型栋数套数独栋别墅2323双拼别墅2448联排别墅634叠加别墅424合计57129目前，龙门山庄别墅产品属于尾盘销售阶段，项目总套数129套，独栋、双拼、联排产品均有，独栋单套面积在424475，双拼单套面积278左右，联排单套面积240。目前，其余货20余套.2、名人世家期数物业类型栋数套数一二期独栋别墅3030双拼别墅1020联排别墅28小计4258三期（现推）独栋别墅2424四期（规划中）独栋1313双拼918联排312小计2543目前，项目在售为三期独栋产品，三期共推出24

3、套房源，目前剩5套，单套面积在430490。四期产品规划为独栋、双拼、联排均有。3、云顶·英伦汇期数批次推售状态物业类型套数小计小计小计合计一期售罄73二期一批现推合院别墅3192108253联排别墅61未推16二批145总计326该项目由于其位置、景观、周边环境等条件都较差，其销售情况一般，目前在售产品为二期一批次联排及合院产品，可选范围比较多。预计今年5月份推出二期二批次产品，规划设计与一批次相似。4、永泰·山海自在物业类型栋数套数独栋2121双拼3060联排1352合计64133因其采用的是联排与独栋低端连接的方法，故一栋楼涵盖独栋和联排两种物业。现推别墅物业，后期有

4、高层规划。因其价格未定，目前项目仅处于登记阶段，不接受预定。（前期曾推过C12/D15，预收金额为20万）5、同科·汇丰国际楼层面积（）套数阳光排屋260-280124套联排别墅260-37056套合计180项目总共有14栋联排56套；12栋阳光排屋，共124套，别墅类产品共有180套。从预定情况而已目前项目联排情况销售较好，仅余9套；阳光排屋产品可选较多。6、其他项目数量情况l 帝豪·水榭花主要为高层产品，在售别墅产品为联排别墅，共42套，目前余10套左右，单套面积399460；l 明珠·皇冠花园阳光排屋产品共22套，目前未开售，但已由内部关系户全部预定完毕。金

5、凤凰城联排产品也已售罄。Ø 小结：l 目前，在售的别墅楼盘中，存货量较大的为云顶·英伦汇及永泰·山海自在，英伦汇目前在售为二期一批次货源共计92套房源，从销售现场情况了解，该项目未销售部分加上未推出部分，存货预计50套；山海自在项目未开售，前期预定收取20万，目前不接受预定；l 在售楼盘存货产品较多的是联排与双拼产品，独栋产品存货量较小；l 在项目规划中，后期推出部分有独栋产品的为名人世家四期13套，山海自在16套，其他目前在售项目后期开发均为双拼或联排产品。四、主要在售楼盘价格调查1、名人世家户型种类联排双拼独栋总面积305-311394、401、4114147

6、42地下室6060、8080、100、130车库车库在地下室车库在一层车库均在一层价格单价：7600元/总价：231-236万单价：8800元/总价：346-361万单价：11800元/（湖景独栋单价为13800元/）总价：488-875万2、龙门山庄户型种类联排双拼独栋备注总面积240-245275290420470地下室无无6080【赠送】车库车库在一层车库在一层车库地下室价格单价：900010000元/总价：245万单价：11000元/总价：300万单价：1280014200元/ 总价：600650万独栋价格按建筑面积计算，单价为1090013500元/3、永泰·山海自在户型种

7、类联排独栋总面积240-245315324地下室无无车库车库在一层车库在一层价格未知单价：1800022000元/总价：600700万4、云顶·英伦汇户型种类联排四合院总面积275-285375390地下室3050【有产权】3050【有产权】车库车库在一层车库在一层价格单价：42004400元/总价：120万单价：46004800元/总价：180万5、其他在售类别墅项目价格调查说明l 同科·汇丰国际阳光排屋及联排具体价格未出，预计五一开盘时公布，据了解，联排价格高于10000元/，阳光排屋价格预计在80009000元/；l 明珠·皇冠花园目前阳光排屋产品已经由内部

8、关系户认购完，销售价格在85009000元/；l 帝景·水榭花都在售别墅产品为联排别墅，销售价格在67006800元/；l 金源·金凤凰城联排产品已售完，当时销售价格在60006500元/。Ø 小结：在本次市调中，云顶·英伦汇的价格最低，联排产品约280，总价为120万，均价4250元/；四合院产品约375，总价为180万，均价为4800元/；价格最高的为永泰·山海自在（具体价格未出），项目北面A户型（独栋，可见海景）面积约为315324，总价在600700万不等，均价为20000元/。在港城别墅项目中，独栋产品销售价格差异较大，目前销售情况较

9、好的名人世家与龙门山庄 的价格在1000013000元/。有独特卖点优势的产品价格较高（如山海自在海景卖点，价格近20000元/）。反之亦然，位置、景观等方面较差的则价格较低（如英伦汇，4800元/）。【具体楼盘详情见附件一】五、各项目综合比较及价格建议通过本次市调所得数据与项目各项内容进行综合比较，列出了主要竞争楼盘价格系数表，如下：系数名人世家龙门山庄山海自在英伦汇均价1180012000120004800位置系数0.981.021.021.01规模系数1.021.011.011产品类型系数1111.02工程进度系数0.970.9710.97配套系数0.991.021.021.03景观系数

10、1.021.011.021.02周边环境系数1.010.980.981.02比较价格11932.3912885.5311424.44482.398比较楼盘与本案权重0.40.30.20.1建议价格11074备注：龙门山庄项目均价按建筑面积计算。 计算说明：以本项目各项系数为1，并将项目与各主要竞争楼盘各项条件进行比较，作出系数评定，再得出比较价格，将比较价格按照各个竞争楼盘对比项目的可比性进行权重调整，最后得出项目的建议价格。附件一：连云港别墅价格一览表项目名称产品类型面积（）总价（万元）均价（元/）备注名人世家独栋43049050058011800湖景独栋单价为13800元/联排280320

11、2102507600双拼3204102803608800云顶·英伦汇合院3753901804800四合院形式，以车库相连联排2752851204250永泰·山海自在独栋31532460070020000可看海315324本项目为叠院，独栋与双拼左右拼，200与315独栋前后拼。价格未公布，所填价格为预计价格200联排2502602302709400龙门山庄独栋42047060065013000按建筑面积计算项目独栋均价为12000元/双拼27529030011000联排2202452459500帝景·水榭花都联排3994602703006700该盘主要产品为高层同科