中国房地产发展06报告

1、房地产业是国民经济的重要组成局部，一方面它受到国民经济开展水平的制约，另一方面，又由于其根底性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的开展又必然对经济增长发挥巨大 的促进作用。一、房地产业对经济增长的作用不断增大从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。1953-1978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长 5% 对经济增长的奉献率为 1.83%。1978-2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%，比改革开放前提高了 2.1个百分点，期间我国 GDP年均增长9.6%，房地产业年均增 长11.4%，对经济增长的奉

2、献率为 2.39%。二、房地产业的产业关联影响面广泛从产业特性看，房地产业的产业链长，涉及面广，国民经济中绝大局部产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关 联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会效劳业等产业的关联影响比拟突出。从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0.5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会效劳业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1.4161，其中带动系数高于平均水

3、平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会效劳业等16个行业。三、房地产业对居民消费的双重影响房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。1. 投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为 100元投资可增加消费 40元左右。2. 投资房地产会挤占局部居民其他消费支出。根据我国居民约0.

4、7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占 70%勺相应消费支出。粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发 投资的8%那么相应挤占居民消费约占房地产投资的5.6%。3. 房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等兴旺地 区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右，局部地区甚至超过 50%成为名符其实的“第二财政。第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。2004年，我国房地产业税收收入为 1369.88亿元，占当年各项税收的5.44%。第三，房地产业能带动众多关联产业的开展，间接创造大量

5、的财政收入。4. 房地产业对就业的影响。根据2004年经济普查统计，全国经营房地产的法人单位就业人数为396.3万人，全国房地产的个体经营户就业人数为91020人。同时，通过产业关联的影响，房地产业的开展对其他产业的就业增长也有重要影响。结构变化：个人已成商品住宅购置主体一、房地产投资完成额中住宅投资持续快速增长，占比不断提高住宅投资是我国房地产开发投资的主体。从房地产投资完成额的增长态势看，1997年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动的。1998-2005年期间住宅投资年度增长率均在21%A上、年均增速高达27.53%。与住宅投资的持续快速增长相对应，1995-2

6、005年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势，从1995 年的55.78%提高到2005年的68.33%。二、地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重比拟稳定，1995-2003年期间介于19.09-23.87%之间，2003年以后有较大幅度下降， 2004年降为18.4%，2005年进一步下降 到18.11%。自筹资金所占比重在 1995年以后有较大幅度提高，从 1996年的21.1%提高到 2005年的33.24%。定金及预售款等其他资金占房地产投资资金来源的比重最高、且呈上升趋势，1997年占比只有 38.1

7、1%，2001年提高到47.69%, 2004年进一步提高到 49.87%, 2005 年回调到47.38%。此外，利用外资在1997年以前曾是房地产投资的重要资金来源，1995-1997年期间利用外资在房地产投资资金来源所占比重曾高达11.7%，但1997年以后占比持续下降，2000年以后占比缺乏 2%至U 2005年已降为1.19%。三、房地产销售面积以住宅为主，个人已成为商品住宅的购置主体我国房地产业始终以住宅作为主要投资领域。从1987-2005年我国商品房销售面积的构成看，住宅销售面积占商品房销售面积的比重平均为88.24%。近年来商业营业用房销售面积增长相对较快，占比趋于提高。但办

8、公楼和其他商品房销售面积增速相对较低，在商品房销售面积中所占比重趋于下降。从购置主体看，个人购置商品住宅面积持续快速增长， 占比不断提高，2003年个人购置住宅面积占比已到达96.43%，个人已成为商品住宅的购置主体。需求因素并非房价上涨的决定性因素我国商品房平均销售价格在经过1993-1999的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年和2005年进入大幅度提升状态。导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，需求因素并非价格上涨的决定性因素。一、我国商品房平均销售价格开展状况我国商品房销售价格的上升过程大致可分为三个阶段：1.1988-1993年

9、的持续上升阶段。这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从1988年的23.21%提高到1993年的29.84%。2.1993-1999年的持续下降阶段。这一时期商品房销售价格增速持续回落，到1999年降为-0.47%。3.1999-2005年的持续上升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势， 增速逐年提高，到 2005年提高到19.46%。但在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于 缓慢提升阶段，从 2004年开始大幅度提升。二、不同用途商品房销售价格增长状况在不同用途的商品房销售价格中，住宅销售价格增速远高于商业营业用房销售价格 增速。1住宅销售价格：1991-2004年期间年均

10、增长 9.8%。1995年以后增速逐年下降，从 1995年的26.37%降为1999年的0.16%。2000开始恢复上升态势，2004年提高到16%2. 商业营业用房销售价格：1995年以后不断提高，但增长平稳，1995-2004年年均 增长5.24%。即使在2004年商品房平均销售价格大幅度提高时，商业营业用房价格增速也只有7.91%，远低于住宅价格 16%勺增速。3. 办公楼销售价格：1995-1998年期间销售价格持续上升，年均增长 27.54%。1998年以后办公楼销售价格出现持续大幅度回落，1998-2003年期间年均下降5.45%。2004年办公楼销售价格再次大幅度提高，到达31.

11、86%。4. 其他商品房销售价格：波动幅度较大，但总体上呈上升趋势，1995-2004年期间年均增长3.88%，远低于住宅与商业营业用房的价格增速。三、商品房销售价格的影响因素从近年来不同因素对商品房销售价格的影响看，商品房销售价格上涨主要是由需求与工程造价之外的其他因素拉动的。1. 我国商品房平均销售价格的构成：土地本钱占商品房平均销售价格的比重在8-13%之间，工程造价占比在 62-68%之间，销售费用和利税等其他因素在商品房平均销售价 格中所占比重在32-38%之间。2. 工程造价之外的其他因素是价格上涨的主要拉动力量。工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。

12、从增长幅度看，2000-2004年期间商品房销售价格提高了 30% 土地本钱提高了 50%工程造价提高了 20%利润与销售费用等其 他因素提高了 30% 土地本钱和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅。3. 工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。2000-2004年期间，工程造价上涨幅度占住宅销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的；工程造价上涨幅度占非住宅商品房销售价格涨幅的比重为33.3%，其余66.7%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。四、土地价格上涨对不同用途商品房销售价格

13、的影响1. 土地价格指数上涨对住宅销售价格影响最大。2001-2005年期间，住宅土地交易价格指数上涨幅度最大，2005年比2001年上涨49%销售价格指数上涨幅度也最大，2005年销售价格比2001年上涨30%2. 土地价格上涨对非住宅价格上涨影响较小。商业营业用房土地交易价格上涨了34%比住宅土地交易价格上涨幅度低 15个百分点；销售价格上涨了 17%比住宅销售价格 涨幅低13个百分点。其他商品用房土地交易价格上涨幅度最低，2001-2005年期间仅上涨26%销售价格上涨幅度也最低，仅上涨 14%五、供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素1996年以来住宅与非住宅商品房当年实际销售面积

14、均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素，同时，鉴于工 程造价上涨幅度很小，商品房销售价格的上涨主要是由需求和工程造价之外的其他因素拉动 的。但鉴于不同地域商品房的供求状况存在较大差异，并不排除个别地区需求快速增长对商品房销售价格起到了较大拉动作用。房地产开发投资的影响因素分析与开展趋势预测在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积人均住宅建筑面积将从2004年的25平方米提高到2022年的35.6

15、6平方米，预计2022年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求增速将由 2004年的5.77%递增到2022年的8.4%，2005-2022年期间年均增速 为7.35%。预计2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到 2022年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%。一、我国住宅投资的影响因素分析房地产投资之所以持续快速增长，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事业单位逐步退出了非个人住宅投资领域，使房地产开发企业逐步成为社会商品住宅的供应主体。鉴于2004年房地产住宅投资在城镇非个人住宅投资中所占比重

16、已到达88%在全社会非个人住宅投资中所占比重也到达84%房地产住宅竣工面积占城镇非个人投资住宅竣工面积的比重已接近 98%在全社会非个人投资住宅竣工面积占所占比重也到达近86%房地产住宅投资已根本替代企事业单位成为城镇住宅投资的主体，房地产住宅投资的未来开展趋势将完全取决于城镇居民住房需求的开展趋势，决定城镇居民住房需求的因素亦即决定未来房地产住宅投资开展趋势的因素，这些因素包括住宅投资的周期性波动、居民可支配收入、 城镇人口与城市化进程以及住宅销售价格和房屋租赁价格和宏观调控政策等。二、我国住宅投资的周期性波动状况及其未来开展趋势我国非个人住宅投资存在波长为18年的长周期波动现象，1988年

17、是住宅投资长周期波动的波谷，1994年为波峰，2005年到达新的波谷，2006年进入周期性波动的复苏期。 在没有重大外部冲击的情况下，预计2022年将到达下一个波峰。在不考虑城市化进程、收入等其他因素对住宅投资长期开展趋势影响的情况下，2004年以后我国住宅投资的长期趋势将保持1996年以后的下降趋势，从 2004年的13.15%逐年下降到2022年的7.41%。短期开展趋势值在 2004年以后也将保持持续下降态势， 到2022 年将降为8.17%，2022年进一步降为5.52%，此后恢复上升态势。三、城镇居民人均住宅需求的周期性波动特征及其开展趋势我国城镇居民人均住宅建筑面积存在波长为20年

18、的周期性波动现象，其中1985年是改革开放之后的第一个波峰，1993年到达周期性波动的波谷，2005年是到达新的波峰，此后进入周期性下降阶段，预计到2022年到达新一轮周期的波谷。从开展趋势看，1994年以来城镇居民人均住宅建筑面积的短期增长趋势值和长期增长趋势值均呈上升趋势，分别从1994年的3.87%和4.26%递增到2004年的5.57%和 5.31%。在不考虑其他影响因素的情况下， 2005年以后人均住宅建筑面积增长率长期开展趋势值仍将保持1994年以来的上升趋势，到2022年将递增到6.36%，城镇居民人均住宅建筑面积到2022年有可能到达35.56平方米。四、城镇居民可支配收入对居

19、民住房需求的影响居民可支配收入对住宅需求具有重要影响，当期收入增速每提高一个百分点，会引 致住房需求增速提高 0.07个百分点，考虑收入的滞后影响，收入增速对住房需求增速的综 合奉献大约为0.009，即收入增速每提高一个百分点，住宅需求增速将提高 0.009个百分点。居民可支配收入增长波动对住宅需求增长波动具有重要影响，当期收入增长波动每提高一个百分点，会引致住房需求增长波动幅度提高0.42个百分点，考虑收入增长波动的滞后影响，收入增长波动对住房需求增速的综合奉献大约为0.16，即收入波动每提高一个百分点，住宅需求增长波动将提高0.16个百分点。五、收入预算约束下城镇居民住宅需求的未来开展趋势

20、周期分析说明，2005年以后我国GDP曽长率将进入周期性下降阶段，至U2022年到达周期性波谷，GDP曽长率将保持小幅度下降趋势，但2022年之前我国经济仍将保持8尬右的快速增长态势。受此影响，城镇居民可支配收入增长率将持续上升，并拉动住宅需求增长率不断提升。1. 从长期开展趋势看，由于城镇居民可支配收入保持较快增长态势，2005年以后城镇居民住房需求增长率仍将保持上升趋势，且上升幅度超过其没有预算约束条件下住房需求长期开展趋势的上升幅度。预计在城镇居民可支配收入增速提高带动下，城镇居民住宅需求增长率长期开展趋势将从 2005年的5.51%递增到2022年的6.48%。2. 从长期波动看，居民

21、可支配收入增速的提高将明显缩小住宅需求增长率的波动幅度，但总体趋势与住宅需求自身的周期性波动趋势根本一致。在收入增速提高的影响下，预计2005-2022年住宅需求增长率的长期波动趋势仍将周期性下降阶段，2022年将到达周期性波动的波谷，此后恢复上升趋势。3. 将收入约束条件下的长期开展趋势与长期波动拟合，得到住宅需求增长率的短期开展趋势值。虽然 2005年后长期波动进入周期性下降阶段，但短期开展趋势值仍将保持上 升态势，预计住宅需求增长率的短期开展趋势值将由2005年的5.79%递增到2022年的6.51%。4. 根据收入约束条件下住宅需求增长率的短期开展趋势，城镇居民的住宅需求面积人均住宅建

22、筑面积将从2004年的25平方米提高到2022年的35.66平方米，比没有收入 约束条件下的面积增加 0.1平方米。六、我国城市化进程与城镇人口开展趋势及其对未来城镇住房需求规模的影响我国城市化进程将保持1989年以来的持续上升态势，城镇人口占全国人口的比重将不断提高，预计将从2004年的41.76%提高到2022年的42.4%。随着城市化程度的持续提高， 城镇人口将持续增加，预计城镇人口将增加到 2022年的56341万人，规模将比2004年增长7.27%。按收入预算约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计算，我国 城镇住宅建筑面积将从2004年的131亿平方米增加到 2022

23、年的200.89亿平方米。按此预测规模计算，2005-2022年期间城镇住宅需求规模建筑面积的年均增长率将到达 7.35%， 比2000-2004年期间8.95%的年均增速低1.6个百分点，比1990-2000年期间8.46%的年均 增速低1.11个百分点。七、2006-2022年城镇商品房住宅的需求趋势预测从1984-2004年城镇工矿个人住宅建房竣工面积增长率的开展趋势看，个人住宅建房竣工面积增长率呈逐年递减态势，增长率开展趋势值从1984年的60.1%逐年递减到2004年的3.19%。这说明城镇工矿个人住宅建房也存在被商品住宅逐步替代的趋势。按照城镇工 矿个人住宅建房竣工面积增长率的开展

24、趋势外推，到2022年城镇工矿个人住宅建房竣工面积增速将下降到 0.02%。城镇工矿个人住宅建房竣工面积将由2004年的995.14万平方米增加到2022年的1083.6万平方米。根据城镇工矿个人住宅建房竣工面积的预测结果，我们推算得到2004年以后城镇商品住宅需求非个人投资住宅建筑面积规模的开展趋势及其增长趋势：1城镇商品住宅需求规模将由2004年的131.2亿平方米增加到 2022年的200.8亿平方米，增长 1.53倍。 22022年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，预计商品住宅需求增速将由2004年的5.77%递增到2022年的8.4%，2005-2022年期间年均增速为

25、7.35%。八、我国非住宅投资的影响因素分析与开展趋势预测根据GDP勺预测增长速度和非住宅商品房销售面积的开展趋势方程，我们推算得到 2006-2022年非住宅商品房销售面积及其增长率的预测结果：12005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，预计销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到 2022年的8658.61万平方米。2预计2006年非住宅商品房销售面积增速为13.04%, 2007年增速将下降到8.47%，此后恢复较快增长态势，2022-2022年增速分别为17.63%、16.4%和 16.9%，2006-2022年期间非住宅商品房销售面积的年均增速为14.43%。各区域房

26、地产投资开展趋势预测一、华北重点城市房地产投资预测北京房地产投资的总量较大，占35个大中城市房地产投资总量约20%右。预计“十一五期间，北京房地产投资增速平均应该在25%右。“ 一五期间，天津GDP曽速年均为12%人均收入增长10%常住人口每年增长 约2%考虑天津房地产投资落后于其他大中城市投资，“十一五期间其年增长率应该在 20% 右。石家庄市房地产仍是一个新兴市场，市场的成长性较好，同时波动程度也较高。鉴 于石家庄房地产投资占 GDP的比重远低于35个大中城市的平均水平，预计“十一五期间 房地产投资增速较高，年均增长速度应该在30%左右。太原市房地产业也是刚刚进入高速成长阶段，预计“十一五

27、期间房地产投资的增 长率年均应该在 20%右。二、东北重点城市房地产开展预测1999年以来沈阳房地产投资增长较快，从其占35个大中城市房地产投资的比重一直在上升。沈阳房地产投资占 GDP的比重也以较快的速度在上升。如果在“ 一五末，沈阳的房地产投资到达 35个城市的平均水平，其房地产投资增速平均应在20%右。大连房地产投资增速 2000年以后呈现下降态势，其占35个大中城市的比例也在下其房地产投资年增速高于20%降，预计“十一五期间大连房地产投资会维持在较高水平，长春市房地产投资从 2000年以来一直保持在较高的增速，预计“ 一五期间长春房地产投资仍将会维持在较高水平，年均增长率在30%以上。

28、哈尔滨市房地产投资增速从 2000年以来一直在下降，预计“ 一五期间房地产投资年均增速应该不低于 25%三、华东重点城市房地产开展预测上海市房地产投资增速进入 2000年以来一直上升，其房地产投资占 GDP勺比重远高 于35个城市的平均水平；上海GDP占35个城市的比重为12.3%，而其房地产投资占 35个城市的比重为14%房地产投资超出了 GDP的增长；预计“ 一五期间，上海市房地产投 资增速可能会低于其他城市，预计平均年增速低于20%南京市房地产投资占35个城市的比重近年来有所上升，预计“十一五期间南京房地产投资增速将会处于平均水平，增长率在25%左右。杭州市房地产投资占 35个城市的比重

29、从1999年以来上升较快，其投资占 GDP勺比 重也逐年上升，预计杭州在“十一五期间， 房地产投资仍会处于适中开展水平上， 其平均 增长率应该在25%左右。合肥房地产投资占 35个城市的比重和占 GDP勺比重最近几年有明显的上升，预计其房地产投资增长率应稳定在15-20%间。福州市房地产投资占 35个城市的比重和占 GDP勺比重从1999年稳步上升，进入2002年后增速又有提高，预计“十一五期间福州房地产投资不会有大幅增长，应该在25%左右。厦门房地产投资占35个城市的比重和占 GDP勺比重近年都在下降，预计厦门未来房 地产投资还会再出现高速增长的时机，平均增速可能会在25-30%间。南昌市房

30、地产投资增加较快，预计“ 一五期间增速年均在25鳩上。济南房地产投资增长较为平稳，预计“十一五期间增速在25%左右。青岛房地产投资增速波动较大，2002年以来其增速上升较快；鉴于青岛房地产投资存在较大的缺口，预计在“十一五期间会有较大的开展，其增速平均应该在30%左右。四、华中重点城市房地产开展预测郑州市房地产投资增速进入2001年后虽然有所回落，但仍处在高位，预计“十一五期间房地产投资将会上升较快，增速应该在30%右。武汉市房地产投资增速较快，预计“ 一五期间年均增速应该在25鸠上。长沙市房地产投资增速近年有一定下降，但是其绝对值仍比拟高，预计“十一五期间增速会保持在 25%付近。五、华南重点城市房地产开展预测广州市房地产投资增速近年来有所下降，预计“十一五期间增速应在25%以上。深圳市房地产投资增速有一定回落，房地产投资开展略高于GDP的开展，预计“十一五期间，深圳房地产投资仍会维持目前平稳的状况，平均增长率保持在20%左右。南宁房地产投资增速较快，预计“ 一五期间增长会在25-30%间。海口市房地产投资增速经过 2000年到2002年的快速下降后，又有