浅析我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制

1、湖 南 农 业 大 学高等教育自学考试本科生毕业论文浅析我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制学生姓名：曾赛花年级专业：2009金融管理指导老师及职称：刘辉 副教授学 院：经济学院湖南·长沙提交日期：2012年4月湖南农业大学高等教育自学考试本科生毕业论文诚 信 声 明本人郑重声明：所呈交的本科毕业论文是本人在刘辉指导老师的指导下，进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体在文中均作了明确的说明并表示了谢意。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。毕业论

2、文 作者签名：曾赛花年 月 日目 录摘要··············································

3、3;··············1一、我国商业银行个人房贷业务的发展现状···························1（一）个人住房贷款与公司贷款业务相比, 具有无可比拟的优势&#

4、183;···········1（二）国家实施了新的个人住房分配政策·······························1（三）一段时期内, 个人住房贷款是个人贷款业务的

5、龙头··················2二、我国商业银行个人房贷业务存在的风险···························2（一）信用风险

6、，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险·············2（二）流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注···························&#

7、183;·······································3（三）操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注······

8、83;················3三、防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险的措施·················4（一）加大金融改革，稳妥引进新的金融商品·········

9、;··················4（二）推进资产证券化市场的发展·····························&

10、#183;·······4（三）强化内控制度建设········································&

11、#183;····4（四）推广全面实施个人住房贷款保证保险制度·························4四、结束语···············

12、83;·······································5 参考文献·········

13、83;·················································5 致

14、谢··················································

15、;·············5浅析我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制学 生：曾赛花指导老师：（湖南农业大学经济学院，长沙 410128 ）摘 要：随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善, 金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放, 个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展, 尤其是个人住房贷款业务的发展更快。我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观, 在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展, 须理顺

16、和解决一系列的制约因素。本文从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题, 并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策, 以促进这一业务的良性快速发展。关键词：发展现状；个人房贷；制约因素；政策措施一、我国商业银行个人房贷业务的发展现状个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的, 是银行的业务特色和一个重要品牌, 目前约占全国70%市场份额, 是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务, 竞争越来越激烈, 纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务, 争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分

17、乐观和广阔。（一）、 个人住房贷款与公司贷款业务相比, 具有无可比拟的优势住房贷款期限最长达30年, 利率低, 手续简便, 不存在转贷、贷新还旧的问题, 客户负担费用少, 银行综合经营成本低; 公司贷款一般则在5年以下, 利率高, 经常办理转贷、贷新还旧, 每转一次, 都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用, 手续繁琐, 客户支出的费用大, 银行从经办部门到审批部门, 都要投入相应的人力和资源, 综合经营成本高。个人住房贷款涉及面广, 风险分散且风险程度相对较小, 社会效应大, 有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款, 也有利于调整信贷资产结构, 给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益

18、; 公司贷款的风险则相对集中, 一旦出现风险, 给银行造成的损失惨重。（二）国家实施了新的个人住房分配政策从2000年开始, 国家实施新的个人住房分配政策, 正式停止福利分房, 实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响, 国家鼓励个人买房和建房, 发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场, 扩大内需, 符合国家产业政策和银行信贷政策。（三）、一段时期内, 个人住房贷款将是个人贷款业务的龙头随着现代企业制度的建立, 企业的资金需求, 主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决, 对贷款需求很少, 但银行对此争夺十分激烈; 一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题

19、, 很难得到银行贷款。因此, 传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台, 发展势头迅猛, 社会效应大。所有这些, 在目前和相当长的一段时期内, 个人住房贷款是个人贷款业务的龙头; 谁抓住了这个龙头, 谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。二、我国商业银行个人房贷业务存在的风险按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险

20、：（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况；（三）操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况；（四）利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；（五）市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况；（六）政策风险，由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。（一）信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险目前我国的个人信息管理状

21、况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：（1）、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续2030年左右，（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区 14.9 年） ，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的 不确定性，信

22、用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银 行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、 收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。 、购房者由 （2） 于投资方式失败的原因拖欠贷款 ，购房者对市场的估计不足，进行了购房投资，采取 以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下，随着房地 产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。 （二）流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局 部值得关注 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应 当控制在一定的比率

23、范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管 理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到 20时，商业银行 整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止 2007 年末，我国 主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是， 20的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正 处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过 20也不会出现太大风险。但对于一些 资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始要关注 到流动性问题。 （三）操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注 由于缺乏

24、必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信 贷部门常常为了扩大其业务范围，竞相放松贷前审查和贷后检查工作，对借款人的收 入证明等贷款要素放松审查，收入证明的真实性大打折扣，从而留下贷款风险漏洞； 按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行 检查，可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人 出现居住地址、工作单位发生变动，甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况，银行 也一无所知，其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险，主要是 房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金 上面的分析告诉我们，个人房贷风险较低只是相对而言，在房市的不同阶段，个 人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人 房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。 6 三、防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险的措施 要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险，首先，颁布通过房地 产市场相关管理部门充分协商制定的房地产管理条例 ，从法律高度规范、约束房地 产市场健康发展。其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由 银监会出台各家银行对个人住房贷款应