成都其兴徐家渡商业项目定位与概念规划方案

1、12 我们要做的是在一张白纸上描绘一幅清明上河图Chapter 1 项目基础Chapter 2 项目劣势Chapter 3 发展思路Chapter 4 战略目标Chapter 5 总体定位3Chapter 6 总体规划Chapter 7 招商策略Chapter 8 营销策略 交交 通通1 项目基础成雅高速、成乐高速成雅高速、成乐高速： 因其即使西南出川入海的快速通道，同 时其沿线旅游资源丰富乐山大佛、 三苏祠、蒙顶山、名山、蜀南竹海等， 故该线既是成都到达项目的快捷通道， 也是为项目输送客流的重要通道。新普路：新普路： 无缝接驳成雅高速，同时横向连接新津、 黄龙溪两个郊县假日旅游胜地，将是项

2、目主要的客流依托线。第二绕城、旅游轻轨第二绕城、旅游轻轨 从发展来看将串连成都周边卫星城市， 无疑将带动项目客流 人人 文文1 项目基础新津古渡新津古渡： “水城新津”自古具有浓厚的人文底蕴，为“南方古丝绸之路第一站”，同时有诗为证“城阙辅三秦、烽烟望五津”新津便是五津之一，自古为交通要塞故而在此便沉积了厚重的古渡文化。纯阳观：纯阳观： 又称古今天下第一忠孝儒林，其间有68尊塑像，栩栩如生，有二十四忠臣、二十四孝子等，儒佛道三教合一并存一地。新津县纯阳观文化庙会，时间是每年春节正月初一到初三。新津县纯阳观是川西名胜，每逢春节的文化庙会期间，纯阳观内外观者如潮。 老君山老君山 是张道陵“五斗米道

3、”的“二十四治”中中八品治的第四治“稠粳治”所在地，也是川西旅游胜地，以道教建筑和盛大老君庙会享誉全川。 特特 产产1 项目基础渔业渔业： 新津自古渔业发达，在新津县安西镇中合村出土的汉代画像砖珍品弋射收获和新津汉代崖墓中出土的陶鱼鹰图向我们再现了汉代汉代新津渔业状况，陆游“日暮楼台凭栏望，渔帆点点映夕晖”的诗句向我们描绘了宋代宋代新津的渔业盛况。 新津黄辣丁新津黄辣丁新津盛产各种鱼类，其中最出名的就是新津黄辣丁。打造“河鲜美食城”， 现已建成主营新津黄辣丁的河鲜美食餐馆100余家，年消费新津黄辣丁1000余吨,年销售收入1.5亿元。围绕“新津黄辣丁”进行的一年一度的河鲜美食节、河鲜啤酒节带动

4、了新津乡村休闲旅游业的繁荣， 梨花节、风筝节：梨花节、风筝节： 一年一度的梨花节、风筝节成为新津继黄辣丁后又一旅游名片。发发 展展1 项目基础山水田园城市山水田园城市 产业新津产业新津 新兴产业服务中心新兴产业服务中心四大物流园之一四大物流园之一 2 项目劣势1 1、宏观层面：、宏观层面： 新津都市休闲旅游市场知名度较小，宣传力度有限，在大成都范围游客中知晓度低。 新津都市休闲旅游市场配套服务亟待完善，除了新津河鲜已形成初步概念外，没有别的形式进行补位，缺乏留客要素，难以产生旅游产业综合经济效益。 新津都市休闲旅游产品目前还处于较单一的阶段，缺乏文化体验、互动娱乐、休闲度假等方面的项目，且品位

5、、档次有待提升。 特征不够鲜明，准确的定位和丰富的内涵没有透过一些具象的手法展示、表现出来。 项目地与老君山、花舞人间、梨花溪、观音寺、纯阳观等景区相距较远，因此很难形成合力。2 2、微观层面：、微观层面： 从目前来看项目区域尚属生地，缺乏商业基础 缺乏常规消费人群支撑 交通动线的制约 缺乏吸引消费者的故事或亮点 与新津主城区相应项目的竞争3 发展思路 1 1、必须跳出普兴、新津，放眼成都市场消、必须跳出普兴、新津，放眼成都市场消 费客群及广大旅游者费客群及广大旅游者 2 2、深挖水文化、鱼文化、深挖水文化、鱼文化 以水文化和鱼文化为灵魂，以河鲜美食和水上娱乐、游乐为载体，整合区域旅游资源，规

6、划打造餐饮休闲娱乐的产业集群，完善旅游交通、信息、服务、导识、环卫、水电等基础配套设施，充分发挥旅游资源集群优势、区位优势、生态环境和文化资源优势。通过统一规划、统一打造、统一营销、统一管理的方式，建设开发体现水城文化内涵的响亮品牌，推进水文化与河鲜美食文化的完美结合，成为满足消费者需求的新载体。3 发展思路生命上善智慧温情思念权力鱼文化 水文化 两大核心商业文化脉络富裕美食自由养生戏水项目核心及衍生性项目引擎及主题性灌溉 鱼水结合体现和谐与美好4 战略目标 南京秦淮河 成都杨柳河依托自然河道与河鲜特色把项目打造为与南京秦淮河齐名的游憩胜地5 总体定位融汇鱼、水文化融汇鱼、水文化集餐饮、休闲、

7、娱乐、体验于一体的集餐饮、休闲、娱乐、体验于一体的游乐新天地游乐新天地强调参与、互动体验的近水、亲水、玩水的生态水文化与河鲜美食 文化与商业并重、具有强震撼力的体验式风情商业6 总体规划上善若水岷江风情河鲜世界商 业组 团 建议商业街总体体量控制在50000平米平米左右，根据四川代表性民俗特色，规划为岷江风情、河鲜世界、上善若水三大特色商业组团。规划为岷江风情、河鲜世界、上善若水三大特色商业组团。主要涉及餐饮、酒吧、休闲、亲水乐园四大主力业态，其中特色餐饮约25000、酒吧约10000、休闲约10000 、其他5000 。6 总体规划 岷江风情岷江风情功能规划：分为功能规划：分为“特色风情酒吧

8、、文化客栈、 旅游购物、体验游乐（互动趣味性如：怪街、鬼街类）” 四大功能体块：6 总体规划 岷江风情岷江风情6 总体规划 河鲜世界河鲜世界功能规划：以黄辣丁为主、汇集八方河鲜，分为功能规划：以黄辣丁为主、汇集八方河鲜，分为“鱼文化主题餐饮、鱼文化客栈、 旅游购物、体验游乐（互动趣味性如：捉鱼、制鱼）” 四大功能体块：6 总体规划 上善若水上善若水功能规划：以水疗、鱼疗为主、融汇亲水、近水功能规划：以水疗、鱼疗为主、融汇亲水、近水理念，分为理念，分为“水疗、鱼疗主题休闲、漂流、浅滩戏水、水上泛舟” 等体验游乐功能体块：6 总体规划 上善若水上善若水6 总体规划 其他商业其他商业6 总体规划街店

9、街店+院院+戏台戏台+广场广场+巷巷+廊廊建筑系统建筑系统结构：结构：以1层为主、局部2-3层，强调建筑天际线，错落有致； 街宽街宽: 3-7米，以6-7米为主，街道宽度设置避免尺度规则，应宽窄相济，同时应宽窄相济，同时 秉承曲径通幽异的理念，忌设计为直线式街道，应有曲折和灵趣秉承曲径通幽异的理念，忌设计为直线式街道，应有曲折和灵趣 ；院落：院落：以一层为主、局部2层，带天井，单个院落控制在180-400之间，戏台戏台：戏楼是古建筑不可或缺部分，在街道人流汇集出设置小戏台以开展特色活 动（如川剧表演、抛绣球类）；广场：广场：街道转折点可设置开展趣味性活动小广场，面积控制在100 左右；巷子：巷

10、子：巷子用于疏散紧密人群，同时也是一道风景线，宽度不超过2.5米； 建筑规划建筑规划开间：开间：6-8米 进深：8-10米（前店后仓式，前店3-5米）层高：层高：平层建筑6-8米，双层建筑1F5米、2F4.5米；柱距柱距：根据建筑结构，根据商业使用合理设置柱距；店招：店招：统一预留店招位；合理考虑合理考虑10-1510-15不等的小商铺，与露天烧烤区间不等的小商铺，与露天烧烤区间6 总体规划 商铺结构商铺结构6 总体规划建筑风格建筑风格以四川地区汉唐或明清建筑、以四川地区汉唐或明清建筑、岷江部落古朴风格为基调，岷江部落古朴风格为基调，青砖、灰瓦、白墙、红柱、飞檐、斗拱、碉楼、毛顶 以商业为主题

11、的（广场）造型设计并配以微型园林景观实现造景的目的、同时在造型、图案 色彩的搭配上要重点表现商业并给人以美的享受，并以此来吸引消费者关注的眼球。 建筑规划条件允许的情况下，强调具有扩张力的符号，使建筑物的外立面变幻、清新、具有 强烈的视觉冲击力。 商业局部空间的不同变化呈现多元统一，与商业街区的整体风格相协调。6 总体规划 文化景观文化景观文化元素：文化元素：以巴蜀文化特色为魂配合项目的定位在商业街区中引入一定数量的建筑 小品，包括城市雕塑，经营业态的雕塑、趣味性的小品，如街头艺人形 象、当地名人、名景、美食的雕塑、娱乐的雕塑等等，让怀旧的老人、 娱乐的年轻人或者玩耍的少年儿童，都可以在这里找

12、到某种自己所要的 感觉，引起共鸣。水景系统：水景系统：充分利用水资源，引水入街，打造西部最具有特色的商业水街充分利用水资源，引水入街，打造西部最具有特色的商业水街；建筑系统：建筑系统：设计具有特色的汉阙、文化墙、浮雕、壁画牌坊、城墙、楼阁、 回廊景观建筑等；导视系统：设计特色突出、指示清晰的导视系统。导视系统：设计特色突出、指示清晰的导视系统。7 招商策略“徐家渡徐家渡”项目招商项目招商“三字诀三字诀”“扶扶”、 “ “育育” ” 、“引引”1、“扶持一批本土特色商家”扶持一批本土特色商家是指，深度挖掘具有浓郁新津特色的商家，这类扶持一批本土特色商家是指，深度挖掘具有浓郁新津特色的商家，这类商

13、商家虽名气不大、实力不厚，但其能充分体现新津地方特色，将成为项目家虽名气不大、实力不厚，但其能充分体现新津地方特色，将成为项目的的核心商家。核心商家。2、“培育一批创新实力商家”这类商家富有创新精神且具备一定财力，愿意紧密跟随项目定位而自主这类商家富有创新精神且具备一定财力，愿意紧密跟随项目定位而自主研研发、自主创新商业经营模式，如沱江鱼府、宽窄巷子石光华餐厅。发、自主创新商业经营模式，如沱江鱼府、宽窄巷子石光华餐厅。3、“引进一批外地特色商家”这类商家本身具有经营模式成熟、品牌好召力强等特点，有利于助推项这类商家本身具有经营模式成熟、品牌好召力强等特点，有利于助推项目目快速树立品牌形象。快速

14、树立品牌形象。 招商招商 策略策略7 招商策略经营业态与项目定位匹配。经营业态与项目定位匹配。经营业态能体现新津特色。经营业态能体现新津特色。从主到次，从大到小，通过核心主力商家的入驻，带动整体的招商。从主到次，从大到小，通过核心主力商家的入驻，带动整体的招商。定向招商：对知名旅游或游乐类经营商施行针对性和特殊优惠政策的招商，通过物业量身订对知名旅游或游乐类经营商施行针对性和特殊优惠政策的招商，通过物业量身订制等措施，以顶尖厂商为号召力实现整体招商，同步对一般性商家使用普惠政策招商。制等措施，以顶尖厂商为号召力实现整体招商，同步对一般性商家使用普惠政策招商。以商引商：制订招商奖励措施，通过意向

15、与定位相符经营商和入驻新津特色经营商带动引荐制订招商奖励措施，通过意向与定位相符经营商和入驻新津特色经营商带动引荐并影响同行经营商，联动实现招商目标。并影响同行经营商，联动实现招商目标。政策招商：制订分级招商政策，针对不同厂商的情况开展招商。制订分级招商政策，针对不同厂商的情况开展招商。 a.a.主力商家政策，等同于主力店引进政策；主力商家政策，等同于主力店引进政策； b. b. 分级优惠策略；分级优惠策略； c.c.合作方式政策：合作方式政策：如联营、合作分成如联营、合作分成招商准入：严格实行严格实行“准入制准入制”，汲取行业失败的经验，设置好，汲取行业失败的经验，设置好品牌门槛、门槛、业态

16、门槛、门槛、实力门槛，以保证项目的整体形象品质；在配套功能部分，可灵活的采取多元化的合作模式，对门槛，以保证项目的整体形象品质；在配套功能部分，可灵活的采取多元化的合作模式，对难以实现招商而配套必须的功能甚至可以自营，以满足主题构建的需求。难以实现招商而配套必须的功能甚至可以自营，以满足主题构建的需求。资源整合：通过合理利用政府、行业、媒体、合作者等资源，促使项目资源利用效能最大化。通过合理利用政府、行业、媒体、合作者等资源，促使项目资源利用效能最大化。招商招商原则原则 招商招商方式方式8 营销策略品牌形象须包含的重要信息人文历史人文历史以文化为本，展示以文化为本，展示新津浓郁的人文底蕴浓郁的

17、人文底蕴创新概念创新概念杨柳河，一条融合，一条融合新津文明的主题亲水公园文明的主题亲水公园生态建筑生态建筑品质与服务，生态与艺术品质与服务，生态与艺术内外兼修 打造品牌以旅游产业服务为基础的主题定位以旅游产业服务为基础的主题定位以一站式的文化主题与文化旅游为核心的营销模式以一站式的文化主题与文化旅游为核心的营销模式以终端服务为体现为品牌的内涵以终端服务为体现为品牌的内涵以系列的公关活动启动品牌的伸张力以系列的公关活动启动品牌的伸张力品牌品牌策略策略8 营销策略推广推广方式方式 概念推广：树立项目商业品牌，重点突出项目的核心品牌。例如召开树立项目商业品牌，重点突出项目的核心品牌。例如召开“新新闻

18、发布会闻发布会”、 开展开展“全国招商全国招商”等极具高度和影响力的推广手段，强势等极具高度和影响力的推广手段，强势推动项目概念塑造和主题诉求。推动项目概念塑造和主题诉求。 产业链推广：以央视城市推广，集合产业链各环节进行产业内定向式推广，以央视城市推广，集合产业链各环节进行产业内定向式推广，如举办如举办“欢乐中国行欢乐中国行”、“大型综艺选秀大型综艺选秀”等。等。 文化体验：结合目标客群，开展系列公共活动，嫁接河鲜美食结合目标客群，开展系列公共活动，嫁接河鲜美食文化节、梨花节、风筝节，以鱼水文化体验为卖点，吸引公众眼光和关注，打造项目为卖点，吸引公众眼光和关注，打造项目核心亮点，如核心亮点，如“钓鱼节钓鱼节”、“婚庆节婚庆节”、“黄辣丁节黄辣丁节” 等，培育消费客等，培育消费客群。群。 借势推广：利用媒体资源和社会资源、以及政府、公共资源等整合推广，利用媒体资源和社会资源、以及政府、公共资源等整合推广，把项目塑造成为新津的城市名片，川渝经济带旅游目的地。把项目塑造成为新津的城市名片，川渝经济带旅游目