房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy0701

1、第七章收益法及其运用 考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析考题所占分值大；理论性非常强，技术含量高；计算题多，难度大单选多选判断计算2007题数5117分值5218考点收益性房地产、客观收益、收益价格计算2、综合资本化率报酬资本化法受益期限2008题数31116分值321814考点收益价格2、综合资本化率运营费用综合资本化率承租人权益价值2009题数4110.56.5分值421613考点报酬率的含义、建筑物经济寿命、收益房地产的净收益、资

2、本化法净收益的估计无形收益估计与报酬率的选择问题收益法估价2010题数41218分值422816考点预知未来资产价格的收益价格、承租人权益价值、净收益、收益乘数收益价格、净收益乘数、经营年限收益价格公式、投资组合技术剩余技术第一节收益法概述1.收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：报酬资本化法（现金流量折现）直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）收益法的本质是以房地产预期收益为导向求取房地产价值，测算出的价值称为收益价值。2.收益法的理论依据（熟悉）预期原理

3、决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑

4、。（）【2009年真题】答疑编号501254070101正确答案错误答案解析如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。理解：因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。参见教材P212、213。3.收益法适用的估价对象（掌握）收益法的适用的估价对象是收益性房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。不适用于无收益的项目常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还大量用于房地产损害赔偿

5、中房地产价值减损和相关经济损失的评估。4.收益法估价需要具备的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测5.收益法的操作步骤（熟悉）确定未来收益期限。预测未来各期的净收益。求取报酬率。选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。第二节报酬资本化法的公式1.最一般公式（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地产在估价时点的收益价值Ai：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率n：房地产的收益期限在实际估价中， 一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：后面各种公式均是此公式的特例。以上均假设未来各期的净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年

6、为单位2.净收益每年不变的公式（掌握）公式的假设前提 公式的假设前提净收益每年不变为A 净收益每年不变为A报酬率为Y，Y不等于零 报酬率为Y，Y大于零收益期限n为有限年 收益期限n为有限年净收益每年不变的公式的应用：（1）直接用于测算价值【例7-1】某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。答疑编号501254070102正确答案参见教材P219。该宗房地产的收益价格计算如下：a=80Y=8.5%n=50-6=44例7-2（参见教材P219。）例7-3新增例题6年前，甲单位提

7、供一块面积为1000平方米、使用年限为50年的土地（到期不可续期），乙单位出资300万元，合作建设3000平米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲，2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平米，且稳定，出租率为85%，年平均运营费用占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。（注意8分的计算题）评估乙合理的收购价格。土地还剩44年使用权，建筑物还剩54年使用年限，但是土地到期不可续期，所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还

8、有44年。乙按照合同，从现在开始还能使用16年，因而他收购的是从第17年到第44年，未来总共28年的使用权。（1）思路：用收益法测算。（也可以用市场比较法）乙合理的收购价格=V44-V16年出租净收益=2000×80×12×85%×（1-35%）=106.08乙合理的收购价格=1044.79-829.94=214.85万元（2）用途2：不同期限房地产价格的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格两房地产报酬率相等时，例7-4 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。答疑编号50125

9、4070103解析：按照最基本的公式带入不同的数据即可。有时，两房地产报酬率不相等时，建议不要展开，就按照最基本的公式记忆，带入不同的数据即可。己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。【2006年真题】A.3816B.3899C.4087D.4920答疑编号501254070104【答案】D【解析】参见教材P221。思路一：思路二：因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。先算年收益，解得a=326.97再用年收益转变为需要计算的年期的收益价

10、格注意：折现率如果不同，就带入各自不同的折现率。（3）用于比较不同期限房地产价格的高低。P222例7-6甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。答疑编号501254070201正确答案年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将50年的甲房地产还原为30年的甲房地产，再与乙比较；或者将30年的乙房地产还原为50年的乙房地产再与甲比较或者甲乙都还原为年收益，在比较。教材只给了一种比较方法，实际上，还可以有另外的3种。答案解析参见教材P222 （4）市场法中因期限不

11、同进行的价格调整。P223例7-7 某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。答疑编号501254070202正确答案已知V50=1200要求的是V45答案解析参见教材P223 用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。【2010真题】根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（

12、）答疑编号501254070203正确答案错误答案解析土地使用权价格公式无限年价格公式是土地使用权价格接近无限年价格的程度为当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要50年，报酬率为25%，需要50年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。提示：参见教材P223。 3.净收益按一定数额递增的公式（熟悉）收益期限为有限年公式：要强记公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率为Y，且不等于零收益期限为有限年n收益期限为无限年公式：公式

13、的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率大于零为Y收益期限为无限年4.净收益按一定数额递减的公式（熟悉）公式：-b：净收益逐年递减的数额-未来第n年的收益：A-（n-1）b假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减，未来第n年的价值为A-（n-1）b报酬率为Y，Y不等于零收益期限为有限年n，且n小于等于A/b +1确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n【例7-8】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗

14、房地产的收益价格。答疑编号501254070204正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：答案解析参见教材P222 【例7-9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号501254070205正确答案该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）×2=0n=25÷2+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）×2=

15、1（万元）该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：答案解析参见教材P223 【2010真题】某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年答疑编号5

16、01254070206正确答案BCD答案解析设该房地产的合理经营年限为n令A-（n-1）b=0，即28-（n-1）×2=0N=15该房地产的收益价格=以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年15年的收益价格=5.净收益按一定比率递增的公式（掌握）收益期限为有限年的公式也要强记 g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1 公式的假

17、设前提 净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增 gY 收益期限为有限年n如g=Y时，【例7-10】某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号501254070207正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：收益期限为无限年的公式答案解析参见教材P226 【例7-11】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号50125407

18、0208正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：6.净收益按一定比率递减的公式（熟悉）收益期限为有限年的公式收益期限为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE有限年期的公式I：有效毛收入E：运营费用gI:I逐年递增的比率gE:E逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减无限年期的公式【例7-12】预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号501254

19、070209正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：合理经营期限的确定答案解析参见教材P228 【例7-13】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号501254070210正确答案由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:因为I-E（1+gE）n-1=0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）该宗房地产的收益价格计算如下：答案解析参见教材P229 7.净收益在前后两段变化规律不同的公式收益

20、期限为有限年的公式t：净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式t：净收益有变化的期限适用范围： 根据估价对象的经营状况，对其在未来35年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格【例7-14】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。答疑编号501254070301正确答案该宗房地产的收益价值计算如下：【例7-15】通过预测得到某宗房

21、地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价值。答疑编号501254070302正确答案该宗房地产的收益价值计算如下：与例7-14的38年收益期限的房地产价格300.86万元相比，例7-15收益期限为无限年的房地产价格要高9.34万元（310.20-300.86=9.34）8.预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）（掌握）V：房地产现在的价格Ai：房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益Vt：房地产在未来第t年末的价格t：持有房地产的期限公式二：上式中净

22、收益每年不变为A，公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为（了解）公式适用条件一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。【例7-16】某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站

23、地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值外部性）答疑编号501254070303【答案】获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/m2上涨到3693元/m2【例7-17】某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2 ，转让该写字楼的税费为市场价格的6

24、%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。请求取该写字楼的价值。答疑编号501254070304正确答案该写字楼目前的价值求取如下：第1-3年，年出租净收益=3×365×70%=766.53年后市场价值=12500×（1-6%）=11750现在时点的价值或【例7-18】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。答疑编号501254070305【答案】该旧办公楼的价值求取如

25、下：【例7-19】预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。【例7-20】某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年（比上年）上涨3%，报酬率为9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。答疑编号501254070306【答案】选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：根据题意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）VT=V（1+3%）5（元）Y=9.5%将上述数据代入公式后计算如下：对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.

26、65（元）第三节收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。建筑物经济寿命运营收入等于运营费用时，经济寿命终结。三种情况建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；建筑物要区分是否补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折算到估价时点的价值。如果无补偿，则不考虑建筑物残值得影响。出让合同中已约定不可

27、续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限第四节净收益的测算净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益测算时，扣除的项目是不一致的。1.净收益测算的基本原理（掌握）基于租赁收入测算净收益投资法（优先考虑使用） 基于营业收入测算净收益利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益（1）基于租赁收入测算净收益基本公式：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用相关概念：净收益潜在毛收入 空置和收租损失 有效毛收入 运营费用运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出。构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供

28、服务的费用。运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）重要考点。多选或判断抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。（解释：贷款与否不影响房地产整体的正常运营收益。偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧），重置提拔款是运营费用中的项目。不包含改扩建费用改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。不包含所得税与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税（参见P98）。重点：重置提拔款（新增内容），就是

29、为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。类同于我们用年金求取的终值。根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。例题、运用收益法评估房地产价格时，不应再运营费用中扣除的项目包括（）。A房地产税 B建筑物折旧 C装饰装修折旧 D抵押贷款还本付息额 E重置提拔款答疑编号501254070401正确答案BD答案解析房产税是保有人的必要支出，肯定属于运营成本；装饰装修属于短期消耗性资产，其折旧也在运营费用中扣除，重置提拔款也属于运营费用项目。参见教材P238。 两个重要指标：可以通过市场

30、提取法获得净收益率=1-运营费用率两个指标相加之和=1某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。【2006年真题】A.521B.533C.695D.711答疑编号501254070402正确答案A答案解析参见教材P216、P233。年租金收入500×120×1272（万元）运营费用72×25%=18（万元）净收益72-18=54（万元）（2）基于营业收入测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产

31、租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）2.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握）类型一：出租出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。现实出租人负担的费用名义租金，计算时要转变成实际租金由双方在租赁合同中约定。【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的

32、净收益，应减去的运营费用包括（）。【2008年真题】 A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税答疑编号501254070409正确答案CDE答案解析电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材P239。 【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元. 【2009年真题】A.245 B.275

33、 C.315 D.345答疑编号501254070410正确答案D答案解析参见教材P240。折旧费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-40-50-65=345 类型二：自营营业的房地产净收益的求取商业经营的房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-与房地产可分离的无形资产价值工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润-与房地产可分离的无形资产价值农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润红色

34、字迹是我们计算时容易遗忘的项目。类型三：自用或空置自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。类型四：混合收益的房地产混合收益的房地产净收益的求取：3种方法 方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益3.求取净收益应注意的问题（熟悉）（1）有形收益和无形收益有形收益是由房地产

35、带来的直接货币收益无形收益是指房地产带来的间接利益在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。（2）实际收益和客观收益实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。【重点】租约的限制有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金【例7-21】某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算

36、。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。答疑编号501254070403正确答案参见教材P243。该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益=200×180×（1-25%）×12=32.40（万元

37、）租赁期限外年净收益=200×200×（1-25%）×12=36.00（万元）=375.69（万元） （2）商店二层价格的测算：年净收益=200×120×（1-25%）×12=21.60（万元）=229.21（万元）该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90（万元）【重点】承租人权益价值评估答疑编号501254070404正确答案A答案解析年租金优惠（3.5-3）×360×500=90000元还有18年租期，报酬率为6%承租人权益价值=98.8 【例题·20

38、08年真题】某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。答疑编号501254070405正确答案参见教材P244。也就是租赁权价值。年租金=30×12×1000=36万元 乐观估计、保守估计和最可能估计估价时应同时给出净收益的三种估计值：乐观估计值、保守估计值、最可能的估计值除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值外，其

39、他目的的估价都应选用最可能的估计值。【例题·2010真题】下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答疑编号501254070406正确答案B答案解析运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。参见教材P245。 【例题·2009年真题】就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.

40、较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值答疑编号501254070407正确答案ABE答案解析预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。参见P245。 4.净收益流模式的确定（1）净收益每年基本上固定不变净收益A的求取方法：过去数据简单算术平均法未来数据简单算术平均法未来数据资本化公式法（最合理的方法）（2）净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减（3）净收益每年基本上按照某个

41、固定的比率递增或递减（4）其他有规则的变动情况【例7-23】某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。答疑编号501254070408正确答案参见教材P246。该宗房地产的收益价格求取如下：=25.02（万元）解释：将四年的收益转变为年金。=244.67（万元）解释：再将年金转变为40年的收益现值。 第五节报酬率的求取1.报酬率的实质（熟悉） 投资回收所投入资本的回收，即保本。投资回报所投入资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。投资收益与风险呈正

42、相关。所选取的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期、用途、类型的房地产由于风险不同，所以报酬率也各不相同【单选题】报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。【2009年真题】A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率答疑编号501254070501正确答案D答案解析参见教材P246-247。报酬率是投资回报和投

43、入资本的关系，A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些 2.报酬率的求取方法（熟悉）方法一 累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率方法二 市场提取法无限年期，利用公式Y=A/V有限年期，利用公式采用试错法计算，再线性内插收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式方法三 投资报酬率排序插入法搜集与报酬率有关的资料将不同类型的报酬率从低到高按顺序排列将估价对象与这些类型投资

44、的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度所处的位置根据位置，在图表上找出对应的报酬率第六节直接资本化法1.直接资本化法概述（熟悉）将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率，或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 第一种方式 第二种方法（乘数法）【重点】乘数的类型乘数种类公式优点缺点潜在毛收入乘数法房地产价值未来第一年的潜在毛收入×毛收入乘数但没有考虑空置和运营费用的差异比较粗略，精度不高有效毛收入乘数法房地产价值未来第一年的有效毛收入×有效毛收入乘数考虑了空置和租金损失未考虑运营费用的差异净收益乘数法房地产价值未来第一年的净收益×净收益乘数是资

45、本化率的倒数下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。【2010真题】A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法答疑编号501254070502正确答案C答案解析参见教材P253。潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到；有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。 2.资本化率和收益乘数的求取方法（熟悉）资本化率和收益乘数可用市场提取法综合资本化率=净收益率/有效毛收入乘数3.资本化率与报酬率的区别和关系（掌握）R和Y都是将房地产未来预期收益转换为价

46、值的比率区别：方法不同资本化率是一步就将房地产未来预期收益转换为价值，而报酬率是通过折现方式实现，可以有多步；性质不同资本化率是表示从收益到价值的比率，仅是换算关系，并不表示获利能力，而报酬率则是表示获利能力影响因素不同报酬资本化法中，净收益流模式不同，计算公式有所不同，而资本化法中是不区分净收益流模式【重点】不同净收益流模式中报酬率与资本化率的换算（四种情况）情况1无限年期情况下 R=Y 二者相等情况2有限年期情况3净收益按一定比率g递增且无限年期R=Y-g情况4预知未来若干年后的价格相对变动情况例7-24某宗房地产的未来净收益流见表7-4。假定报酬率为10%，请求取其资本化率。某宗房地产的

47、未来净收益流年份12345净收益（元）500052505600585065000答疑编号501254070503正确答案先求取该宗房地产的价值。该宗房地产的价值为其未来各年净收益的现值之和，计算结果见下表。某宗房地产未来净收益的现值年份12345合计净收益（元）500052505600585065000现值（元）4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，即：=8.70%例7-24由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。4.直接资本化法与报酬资

48、本化法的比较（了解）直接资本化法优点：不需要预测未来许多年的收益，只需测算第一年的收益。资本化率或收益乘数直接来源于市场上收益与价格的对比关系，能较好地反映市场实际情况。计算简单缺点：要求有较多与估价对象的净收益模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例依赖强。报酬资本化法优点：逻辑严密，理论性强，每期的净收益或现金流量都明确，直观且容易理解不必直接依靠与估价对象的净收益模式相同的类似房地产来求取，而可以通过具有同等风险的投资就可以获得报酬率缺点：需预测未来各期的净收益，较多地依赖估价师的主观判断各种简化的收益流模式不一定符合实际情况。选用条件当市场存在大量可比信息时，直接资本化法会相当可靠，当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估值第七节投资组合技术和剩余技术1.投资组合技术和剩余技术（掌握）实质是求出土地或建筑物的各自的报酬率和资本化率，或分别测算