新乡市小店家当栖身区操纵性具体计划文本

1、新乡市小店工业居住区控制性详细规划文本 （2007年4月） 1 总则第1.1条 为了实现新乡市小店工业园区战略发展的整体目标，科学合理地进行工业区配套生活服务区的开发建设，特编制了本次规划。第1.2 条 规划编制依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）城市规划编制办法（3）河南省城市规划编制审批办法实施暂行规定（4）新乡市域城镇体系规划（5）延津县域城镇体系规划（6）延津县“十五”规划纲要（7）延津县总体规划小店工业区组团规划（8）其它有关规划法规管理文件第1.3条 规划期限本规划实施完成分三期，约8年左右时间。第一期：20072009第二期：20102012第三期：20132015第1.4条

2、 规划范围小店工业区位于位于延津县城西北部，小店镇的东边缘，本次规划范围为工业区的配套生活区，其中重点规划的地段四至范围为：东临经七路、西临规划五路、南临新长公路、北临纬八路，总用地面积约为135公顷。规划控制地段四至范围为：东临经八路、西临经四路、南临新长公路、北临平原路，总用地约面积为485公顷。第1.5条 规划区内的土地使用及开发建设活动必须遵守本规划的有关规定。本规划未包括的内容应符合国家、河南省及巩义市的有关政策、法律、规范及相关条款的规定。第1.6条 本规划涉及的控制指标及技术规定是根据现有的相关法律、标准、规范，结合巩义市东区北的实际情况并考虑到今后的发展制定的。未涉及到的指标应

3、符合国家、河南省、巩义市的有关法规、标准规定。第1.7条 规划成果包括“文本”及“图纸”两部分。文本指经法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。图纸指经法定程序批准具有法律效力的规划控制图则及其配套图纸。 2 控制图则使用及管理规定第2.1条 制定原则对总体规划中结构性内容进行深化、细化，从城市总体出发，统筹构架土地使用结构，合理安排各项专业规划;充分考虑现状与建设动态，增强规划开发与管理的可操作性；合理地对土地进行划分和使用，对总规中的不合理处进行调整；根据实际需要确定规划内容与深度，确定土地细分和建设指标控制，并指导下一层次的细化；土地性质和细分既有详细的划分与规定，也可在一定范围有适度地

4、调整。第2.2条 本规划控制性图则是新乡市有小店工业园区居住区建设的控制性法规文件，居住区进行各项建设活动的任何单位和个人，都应依照中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、河南省城市规划法实施办法和新乡市市城市总体规划的有关规定，执行本规划图则的有关规定。第2.3条 有关名词解释及其他技术规定详见附件新乡市小店工业区居住区控制性详细规划说明（以下简称说明）。说明是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。第2.4条 在本规划区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。第2.5条 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围等，可能在下阶段详细设计时略有修改，但须在满足规

5、划要求的前提下，经城市规划行政主管部门核定。3 规划理念、原则与目标第3.1条 规划理念小店工业区居住区规划要充分体现“现代功能、文化品质、科技环保、绿色生态、持续发展”的设计理念，强调“紧凑、适宜步行、场所共享、功能复合”的“新城市主义”设计观，创造一个符合当地实际的、开放的、集约的和人性化的可持续发展的新社区。第3.2条 规划原则为了营造良好的城市居住环境、贯彻现代化的、可持续的、以人为本的设计思想，从城市整体政治、经济和社会发展战略的高度上，规划要做到“四项坚持,五个重视”。四项坚持:（1）坚持“高起点、高标准、高水平”的建设发展原则，通过居住区的建设，满足工业园区的发展需要，完善城市整

6、体功能，营造城市特色，创造工业园区的标志性形象。（2） 坚持“整体规划、宏观控制、远近结合、持续发展”的规划与开发原则，注重规划的科学性和可操作性，强化规划管理的灵活性和实效性。（3）坚持“求新、求美、求实、求效益”的规划与建设原则。 新-理念新、方法新、面貌新。 美-建筑美、环境美、城市美。 实-实际、实用、实效。 效益-社会效益、经济效益、生态效益。（4）坚持以人为本，体现人性化设计。 “以人为本”,不是一个口号,而是从城市现实和长远的利益出发,将人性化的特点体现在设计的各个层面。五个重视：（1）重视挖掘和利用居住区在城市中的区位优势和作用。（2）重视历史文化的挖掘和现代城市文化品质的创造

7、。 （3） 重视新区自然生态环境的保护、开发与利用，通过自然生态和人文景观的有机融合，不仅创造优美的新区环境，而且也对整个城市的生态环境起到调节和改善作用。（4）重视新区建设的科技含量和新技术、新材料的应用。（5）重视城市设计要素如结构、空间、建筑、广场、道路、水景、绿化、树木、雕饰小品、环境色彩等在设计中的作用。保证城市机能的正常高效运转。第3.3条 规划目标依据小店居住区的规划原则，在城市总体规划确立的小店工业园区用地性质基础上，利用区位上的优势，使小店居住区充分发挥工业区配套生活服务区的作用，创建一个绿色生态环保型、高科技现代化的、具有中原地域文化特色的城市商务金融中心、休闲文化中心，生

8、态宜居中心。4 居住区规划定位与规划结构第4.1条 居住区规划定位本次规划对小店工业区居住区的功能定位是：以居住用地为主，结合金融、商务办公、文化教育、休闲娱乐。第4.2条 规划结构本次规划结构为“一心、两轴、一带、四区”“一心”指经六路、纬七路两条主要道路相交处的居住区中心节点；“两轴”指沿经六路、纬七路两条主要道路形成的道路交通生活景观轴；“一带”指沿河道形成的生态廊道；“四区”指经六路和经六路以东的纬七路两侧的商业区；经六路沿七纬路两侧的文化区；规划范围内西北、东北、西南、东南方位的四大居住生活区；西南部的城市公园。5 道路交通及设施控制第5.1条 本规划确定的道路系统应严格予以实施，与

9、相邻地段的道路系统衔接应根据合理性以本规划为准予以协调。第5.2条 本规划根据现状和功能用地将道路分为主干道、次干道和支路三个等级。主次干道规划控制要求详见附表5.1。 小店工业区居住区主次干道一览表 附表5.1序号道路名称道路红线道路等级道路绿线断面形式1经六路50米主干道两侧各10米（5-6-12-4-12-6-5）2纬七路50米主干道两侧各10米（5-6-12-4-12-6-5）3经七路35米次干道两侧各8米（3-4.5-10-10-4.5-3）4纬八路35米次干道两侧各8米（3-4.5-10-10-4.5-3）5经五路30米次干道两侧各8米（3-4.5-7.5-7.5-4.5-3）6纬

10、六路30米次干道两侧各6米（3-4.5-7.5-7.5-4.5-3）7规划一路22米次干道两侧各8米（2-3-12-3-2）8规划五路22米次干道两侧各10米（2-3-12-3-2）9规划六路22米次干道两侧各5米（2-3-12-3-2）10规划七路22米次干道两侧各5米（2-3-12-3-2）11规划八路22米次干道两侧各8米（2-3-12-3-2） 第5.3条 各道路红线内用地为道路及道路绿化专用，按规划严格予一实施，任何与道路交通无关的建筑物和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。第5.4条 规划中明确的公交枢纽站、广场用地和社会停车场用地应严格实行，不得随意侵占。第5.5条 根据

11、交通需求所规划的各等级道路交叉口形式及其占地规模应在相应地块严格控制，不得随意占用交叉口用地。第5.6条 规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时，必须设置配建停车场（库），并符合国家和地方的相关规定。第5.7条 本规划区中对建设项目进行建筑后退的控制在分图控制图则中明确规定，在具体实施应严格控制，后退红线范围内用地不得随意侵占。第5.8条 出入口位置的确定必须满足以下要求： 出入口离主干道交叉口（主+主）不得小于100米，离主次干道交叉口（主+次）不得小于70米，离次干道交叉口（次+次）不得小于50米；且出入口相互间距（包括非机动车和机动车出入口）在主干道上不得小于100米或不大于10米

12、，在次干道上不得小于70米或不大于5米，否则只许右转。6 绿地系统控制第6.1条 通过区内“一带、一环、两轴、多点”的绿色生态主链、片状的生态绿地、防护绿地和星罗棋布、发散在各部位的点状绿地组成区内的绿地系统，组成 “纵横交错”的绿地网络。 第6.2条 公共绿地包括各公共区域和居住区内为公众服务的小型公园绿地、休憩性小游园、超过10米宽的道路绿化带、利用冲沟所建的公共绿地等。图则所示的城市公共绿地在城市开发建设时不得侵占。居住区内公共绿地面积指标不低于4平米/人。各类公共绿地的规模要求见附表6.2。公共绿地的规模要求 附表6.2集中公共绿地名称最小规模（ha）要 求居住区中心绿地1.0可以有绿

13、篱或通透分离小区中心绿地0.2开放式组团中心绿地0.04不少于1/3绿地面积在规定建筑间距范围外块状、带状公共绿地0.04宽度不小于8m第6.3条 一般绿地率标准为：居住区35%以上；沿街商住混合用地与商业用地20%以上；一类工业用地 30%以上。第6.4条 各地块在满足分图控制图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增加绿化效果。第6.5条 区内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施。道路绿地率指标控制：红线宽度为4050米的干道，绿地率为30%。红线宽度为40米以下的道路。绿地率为20%。7 配套公用设施控制第7.1

14、条 医院、中学、小学、邮政局、集中停车场库、大型垃圾中转站等公用设施应按照分图控制图则严格执行；幼儿园、邮政所 、电信所、储蓄所、社区服务（包括物业管理、社区管理、文化设施、商业设施、体育活动等居住小区级公共设施）、公厕、煤气调压站、配电所、小型垃圾中转站、垃圾集散点等配套公用设施，其规划控制指标有一定弹性，应在各地块开发中予以协调。第7.2条 在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后，可根据修建性详细性规划作适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积均不得少于规划分图控制图则中的规定。第7.3条 本规划为涉及的其它配套公用设施参照河南省及新乡市有关规定。8土地细

15、分控制第8.1条 细分原则反映各项功能用地的布局、用地性质和用地边界的准确性；奠定确定每一地块的建设项目的控制指标的基础；在限定用地性质的基础上，提出用地的兼容性和适建性。第8.2条 用地分类及指标起步区建设用地按城市用地分类为：居住用地（R）、公共设施用地（C）、道路广场用地（S）、公共绿地（G）、工业用地（M）和市政设施用地（U）。土地使用性质规划分至中类、在土地细分时分至小类。考虑到规划的弹性，部分用地土地细分只划分至中类。9用地控制第9.1条 制定原则详细规定建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境等，作为城市规划管理部门进行土地批拨、租让、建

16、设管理的法规文件；指导修建性详细规划和城市设计的编制。第9.2条 控制内容（1）确定规划区域内各类城市用地的使用性质和用地界限，规定各类用地的适建范围；（2）规定各地块的建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率等控制指标，规定车辆出入口方位、停车泊位、建筑退线（红线、绿线）距离等要求；（3）提出各地块的建筑形式、建筑色彩、建筑材质以及环境要素等要求，为修建性详细规划和城市设计提供指导；（4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标、高程；（5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和市政工程设施的用地界限。 （6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。第9.3条 以地块为整体成片开发时，地块用地边界及地块内的

17、小区道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中做适当调整，但其开发规模必须符合分图图则中提供的控制指标要求。第9.4条 建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。第9.5条 考虑到土地的适用性与土地市场的需求，允许按兼容用途的原则，通过规划管理过程进行调控。具体规定详见各类建筑用地适建范围表 。10土地开发强度及容量控制第10.1条 为合理地进行土地开发，在保证城市整体性宏观控制的基础上，必须对土地的使用强度和开发容量进行科学有效地控制。第10.2条 规划范围内所有建筑物、构筑物的改建、扩建和新建后的容积率、建筑密度、建筑限高不得超过分图图则中规定的容积率、建筑密度、

18、建筑限高的限制。第10.3条 容积率的有关特别规定：容积率可以转让，转让只能在相邻地块进行（相邻地块是指同一街坊的地块）；转让只能在同种性质地块或性质相容的地块之间进行，转让额不得大于两地快中容积率较小地块的40%。对于总面积大于5公顷的大地块，在开发过程中如进一步划分小地块时，其开发强度可进行调整，但细分后小地块的建筑面积总和不得超过原大地块所规定的限度。对于沿街道、城市广场等开阔地段的小地块，其容积率可适当调整。由规划主管部门核定执行。第10.4条 托儿所和幼儿园的主要房间、中小学的教室与其遮挡建筑的距离必须达到冬至日满窗日照不小于3小时的日照标准。活动场地必须满足有三分之一的活动面积在标

19、准的建筑日照阴影线范围以外的要求。第10.5条 沿街建筑的高度必须符合下述公式的规定： HW+2S沿街高层组合建筑的高度按下述公式控制： AL(W+2S)公式中H沿街建筑高度； W规划道路红线宽度；S建筑后退红线距离；L一幢建筑基地沿街的长度；A沿街高层组合建筑以1：1（即45º）的高度角在地面上投影的总面积。 沿道路交叉口的建筑高度控制应按较宽的道路计算，但当建筑物沿窄路部分的长度超过30米时，其超过的部分的建筑高度应按窄路宽度计算。第10.6条 规划区内各地块开发强度控制见附表10.6110.68。（待改！）地块A土地开发强度表序号名称单位数量备注1A地块总用地公顷81.78 2

20、居住用地公顷28.243商业金融业用地公顷24.674广场用地公顷0.325市政公用设施用地公顷5.996绿地公顷5.337道路公顷17.238总建筑面积平方米9224909总居住人口人859510容积率1.1地块B土地开发强度表序号名称单位数量备注1B地块总用地公顷73.84 2居住用地公顷12.643商业金融业用地公顷16.464一类工业用地公顷21.495机动车停车场库用地公顷1.25 6市政公用设施用地公顷0.34 7绿地公顷4.98道路公顷16.769总建筑面积平方米89927010总居住人口人466511容积率1.2地块C土地开发强度表序号名称单位数量备注1C地块总用地公顷91.7

21、2 2居住用地公顷22.153商业金融业用地公顷3.404体育用地公顷285教育科研用地公顷7.286机动车停车场库用地公顷6.66 7市政公用设施用地公顷0.368绿地公顷6.819道路公顷17.0610总建筑面积平方米59393011总居住人口人716012容积率0.65地块D土地开发强度表序号名称单位数量备注1D地块总用地公顷53.86 2居住用地公顷25.553商业金融业用地公顷5.474广场用地公顷1.08 5娱乐用地公顷1.78 6医院用地公顷2.137机动车停车场库用地公顷0.65 8绿地公顷5.23 9道路公顷11.97 10总建筑面积平方米51770011总居住人口人7338

22、12容积率1地块E土地开发强度表序号名称单位数量备注1E地块总用地公顷40.44 2居住用地公顷23.693市属行政办公用地公顷2.394绿地公顷5.265道路公顷9.16总建筑面积平方米4353807总居住人口人78368容积率1.1地块F土地开发强度表序号名称单位数量备注1F地块总用地公顷87.76 2居住用地公顷41.023商业用地公顷8.254广场用地公顷0.26 5市政公用设施用地公顷1.24 6绿地公顷17.547道路公顷19.458总建筑面积平方米6313109总居住人口人988810容积率0.8地块G土地开发强度表序号名称单位数量备注1G地块总用地公顷92.22 2一类工业用地

23、公顷43.293市政公用设施用地公顷1.59 4非市属行政办公用地公顷3.23 5机动车停车场库用地公顷1.44 6绿地公顷17.837道路公顷24.848总建筑面积平方米9008209总居住人口人010容积率1地块H土地开发强度表序号名称单位数量备注1H地块总用地公顷82.41 2居住用地公顷40.583商业用地公顷164广场用地公顷0.92 5市政公用设施用地公顷0.23 6机动车停车场库用地公顷1.19 7绿地公顷4.158道路公顷19.349总建筑面积平方米90511010总居住人口人1419511容积率1.111奖励与惩罚第11.1条 地块内建筑基地为社会提供开放空间的，在符合消防、

24、卫生、交通等有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过地块核定建筑面积的20%。 容积率奖惩参照表核定容积率每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）<1.51.01.5,<21.52,<32.03,<42.543.0第11.2条 开放空间是指在地块内为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。开放空间必须同时符合下列条件：沿城市道路、广场留设；任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路，

25、且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内（含±5.0米）；提供室内连续开放空间的，其最大高差为-5.0米至+12.0米，且开放地面层；建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；常年开放，且不改变使用性质。第11.3条 对规划范围内违反规定的建设将按下列方式进行处罚：开发建设者违反规定的由城市规划管理部门按城市规划法第五章的条款规定进行处理。城市规划管理部门违反规定且造成后果者，根据城市规划法第四十三条或行政诉讼法的有关条款给予处罚。各地快控制指标详见控制图则附录1 名词解释1、用地边界是指用以界定和区分相邻地块使用的界线，通常由道路红线、地块

26、界线及山体、湖泊、江海等自然界线组成。2、用地面积指由道路红线和地块界线围合而成的水平投影面积，是规划地块细分后用地性质明确的地块面积。各地块面积详见各分图的控制图则。3、容积率（far）是指某一地块上指定性质建筑面积总和与地块面积的比值。它直观地反映了该地块的土地开发强度。 far=sa/s far容积率 sa该地块上的建筑面积总和 s该地块的土地面积 规划区内各地块的规划容积率依照控制图则中容积率的规定。开发者对该地块的开发强度不得超过该地块的容积率指标要求。4、建筑密度是指地块内建筑正投影面积与地块总面积的比值。地块建设中建筑密度只能小于或等于控制图则中关于建筑密度的规定值。5、绿地率是指规划用地中公共开放的绿化用地（即用于栽植树木、花草和布置园苑、水面等的用地）面积与该项目规划用地面积之比。包括绿地、铺装地面及水面等。规划范围内各地块绿地率指标按照控制图则的有关规定制定，不得低于绿地率指标的规定值。附录2 文本的用语说明1、为便于在执行新乡市小店工业居住区控制性详细规划文本的要求时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：（1）表示严格，非这样不可：正面词采用“必须” ；反面词采用“严