房地产信房地产信托融资风声紧 投资需注意政策风险的应用

1、A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering房地产信托融资风声紧 投资需注意政策风险如此高的预期年化收益率使房地产信托产品已经成为2011年理财市场当之无愧的“明星”。然而，市场关于房地产信托收紧的传言甚嚣尘上。5月6日，银监会主席刘明康强调，对当前房地产市场出现的新苗头要密切监测，同时要进一步加强房地产信托业务的监管。尽管银监会日前回应媒体称，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，但业界担忧房地产信托收紧步伐渐近。火爆热销北京一家

2、信托公司销售人员介绍，5月初该公司发放一款委托起始金额5万元、规模为3亿元、周期2年的房地产信托产品，短短一周时间便销售一空，“这样热销的场面还要追溯到去年9月份。”据用益信托公开数据显示，截至4月28日，全国共发行156款房地产信托产品，总规模超过337亿元。而据普益财富信托研究员陈朋真介绍，3月份房地产信托发行数量为55款，这个数据比2月的27款翻了一倍。4月份的房地产信托产品也有44款之多，预期收益率达到了11.1%。而在4月30日至5月6日的一周，据普益财富统计，一款募集规模达到8.50亿元的产品即是房地产股权投资类产品四川信托发行的“长江畔-桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划”期限为

3、24个月，预期收益率达到14.50%。记者了解到，这周共发行了21款总规模为38.39亿元的信托产品，平均募集规模仅为1.83亿元。对于房地产信托市场的繁荣，陈朋真说主要取决于两个要素，“一是房地产信托产品收益较高，而风险并不明显高于其他类型的固定收益信托产品，受到高端投资者的青睐;二是房地产市场调控和从紧的货币政策导致开发商资金链紧张，被迫转道信托融资，也有部分开发商是出于扩大融资渠道的考虑。”中国信托业协会最新发布的数据显示，今年一季度投向房地产领域的新增项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%，普益财富的监测数据也显示，3月份在房地产领域拟募集的信托资金超过了90亿元。房地产信托成

4、“伪贷款”“在银行信贷收紧的宏观背景下，企业转而通过信托渠道融资，投资于实体领域的房地产信托产品在一定程度上成了伪贷款。”陈朋真分析。房地产信托的火爆一定程度上沾了央行信贷政策调整的“光”。2010年以来，央行已累计加息四次，十次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。4月28日，央行发布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17.0%，比上年末回落6.5个百分点。银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。4月15日，国家统计局公布数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来

5、源为19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款3837亿元，同比仅微幅增长4.4%;自筹资金、其他资金(订金及预收款、个人按揭贷款)增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%。“去年公司新招标了一块郊区的土地，当时凭借土地出让合同，顺利地就从银行获得了10.5亿元的抵押贷款。以前银行审核贷款的标准是看项目的增值性，而现在即便是拿着马上出售的项目或者优势地段的土地，也很难贷到款。”北京某房地产开发商负责人说。实际上，房地产信托成本比银行贷款高很多。房地产信托的平均融资成本在20%左右，这比银行开发贷款7%8%的利率显然要高得多。北京银行一位理财师就对记者直言，在各种渠道收紧的情况下，房企只有从房地产信托融得资金，才能保证其资金链条的稳定。根据银监会规定，以自有资金或者土地等等价物方式进行融资，其股本金最低必须在30%，即自有资金必须占整个项目总投资的30%。因此，“只要手上有8亿元左右的资金，就能通过房地产信托，获得24亿元开发资金。”北京一家信托公司市场总监部销售人员张新告诉记者，利用土地或者在售项目进行房地产信托，是目前