在选择购买什么样的二手房时-

1、在选择购买什么样的二手房时,要量力而行,根据自己的经济状况进行选择,只选合适的,不选贵的。购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。下面我谈谈购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面:第一,查明产权状况,最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵

2、押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买。注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。此外,千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更

3、深入的了解。第二,如通过中介找房,一定要会选择一定要找正规的中介公司,像我爱我家、链家等,这些问题一般不大。选了中介公司也要选人,毕竟大的中介公司也有服务不好的,小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡,因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价,所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价,所以中介一般不敢乱来,会尽心尽力为你服务。第三,建议大家在买二手房过程当中双方见面现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为,很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家,这过程中就会发生比较大的价差,可能这套

4、房子132万拿来,可能140万卖给你,实际上买卖双方都受到了损失,有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为,但是很多购房人不知道。第四,怎样交纳购房首付款或订金通过中介购买二手房,一般要签两个合同,即与房屋产权所有人签署的买卖契约,还有与中介公司签署的房产中介合同。房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。签订房产中介合同或买卖

5、契约时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时,一定多次、实地看房。第五,在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位,首要原因是已付了“定金”。:我国担保法第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。认购书几乎

6、都将认购款写成“定金”。在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等,这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。第六,在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。买卖二手房的时候,人们最关注的是房产证、土地证等,往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定,一户头上只能上一户人,在原产权人户口没迁走前,新房主的户口不能迁入,这自然会影响到

7、以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”,必须在原房主户口全部迁出后,方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。为避免因户口迁移而引起的问题,购房者在购买二手房时应加强自我保护,签订好有关户口迁移的条款,不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间,还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候,可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走,然后再办理产权手续或结清购房款。一定在合同中注明,“甲方(卖方应在_日内把户口迁出,不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。第七,正常情况下,房子交接完毕,房产登记过户后当日,才应该付清全部房款。如果不能按时交房,以及买方在未取得房地产证前,则根据情况

8、,暂扣部分房款,不应付清全部房款。这方面应在房屋买卖契约中注明暂扣多少房款的具体数字。因为在审批办理证件的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证。最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。第八,转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税,其中契税由买房者缴纳,印花税由买卖双方缴纳。购买二手房要交些什么税?税率是多少?一般二手房交易需要交纳的税费:一、买房人应缴纳税费:1、契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%2、印花税:房款的0.

9、05%3、交易费:3元/平方米4、测绘费:按各区具体规定5、权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在200元内。二、卖房人应缴纳税费:1、印花税:房款的0.05%2、交易费:3元/平方米3、营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的4、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除教你如何购二手房市场低迷,楼市价格波动,买房人观望心态越来越重。在这个时期,该如何购买二手房,怎样才能买到不“贬值”的房产?现在买房能省一些当过五六年“房虫”的刘先生告诉记者,自己曾在二手房市场“混迹”多年,从今年的市场行情看,如果确实有买房需求,这时出手应该不会太吃亏

10、。刘先生分析说,从今年整体环境看,市场不会出现较大的涨幅或跌幅,但这个时候买房,肯定会比以前省不少钱。“一套50万元的房子,大概能比以前省2万3万元。但如果抱着省10万元的想法,那绝对是不切实际的。”购买城区房源较保值“我很喜欢市区的房子,对有经济实力、有购房需求的买房人,我建议最好购买中心区的房源。”金盛隆房产中介负责人在接受采访时表示,中心区房源紧缺,价格也比较坚挺,出现大幅波动的可能性极小而且城区房源保值率较高,未来也有一定的增幅空间。在市场低迷期购买城区房源,还是相对比较稳妥。“房价再怎么跌,怎么不稳定,市区的房子不会贬值到哪里去!”秦先生前不久刚把手上的一套中心区房挂出去,“该卖多少

11、价还是多少价,总价上我只留了8000元的还价空间,再便宜我就不卖了!”市场对此类房源的认可让秦先生多了几分自信。尽量找诚信中介购房如今,房源信息来源比较广泛,但是信息的安全性、真实性却很难保证。中介人士建议,买房人应该尽量到诚信的品牌中介挑选房源。“品牌中介拥有统一的管理,并且为买房人提供看房屋、过户、交房、水电交接等一条龙服务。”21世纪房产经纪公司负责人认为,有信誉的品牌中介一来能保证服务质量,二来也能保证房源信息的安全。业内人士表示,在市场低迷期,房源信息尤其复杂,低价房源频现,但许多都是无效房源,所以买房人还要重视房源信息的安全性、准确性。对于一些过分便宜的二手房,一定要多问一个为什么

12、,避免落入购房陷阱。品牌中介则能在房源信息上进行筛选,尽可能避免类似问题的发生。购买二手房别忘了户口的问题如今,房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面,已经是消费者购买二手房经常要考虑到的问题。但是很多人却经常忽略一个同样重要、甚至更为重要的问题户口。据了解,目前很多人购买二手房就是为了方便孩子就近上学,把孩子的户口迁到有重点学校的片区。一些中介人士介绍,沈阳有重点中小学的片区的二手房,一直是成交的热点。但张女士的遭遇却提醒我们,市民在为孩子入学购买二手房时,需要关注原房主的户口问题。据法律专家介绍,二手房交易的一般流程是,买卖双方经过谈判同意成交以后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买

13、方也向卖方付清了房款,产权过户是与房款支付同时进行的,而上户口则并不在这一过程之内。专家表示,买二手房并在此落户,需要在买方拥有了房产证后才能进行处理,而由于买房跟落户并不在一个系统之内,属于两个部门不同的职权范围,所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口自然迁过来,而且派出所也对交易并不知情,不会主动找上门来要求迁户口。因此,如果双方都不留意的话,户口问题自然不会解决,很多有关户口的房屋买卖纠纷就是因为这个原因产生的。据了解,目前在我国,户口和房屋产权是分开管理。户口归公安机关管辖,产权纠纷才可以通过法院来处理。一位法官告诉记者,“户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。”也就是说,如果单纯以“迁移户口”起诉的话,法院是不会受理的。那么如果遇到原户主不愿迁走户口的情况怎么办?从目前情况看,只能由社区民警和居委会干部上门做思想工作,但是派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走。虽然无法强行要求上家迁走户口,但购房者也不是无计可施。法律专家建议,在签订合同时,可以在“附加条款”中注明户口问题。市民在购买二手房时,可以先查询房屋的户籍状况,房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可要求与卖方一起到派出所查阅。其次,最好让卖方出示户口本,并留存复印件。通过审查卖