舟山项目规划方案二

1、北京市建筑业发展历史、现状和前景分析 房地产业务选择说明： 基于产业机会与企业实力的业务选择与组合 3.3 龙腾选择“别墅市场业务”影响因素分析 1、同写字楼市场一样，别墅市场区域分布特性明显，丰台区处于绝对落后地位，龙腾在开发的区域选择和政府 背景支持上没有优势，但可以关注未来南城环境建设的改观的条件下，别墅市场的发展态势 2、别墅市场政府监管力度大，市场需求波动风险大，而龙腾抵御风险能力弱 3、龙腾的资金实力和融资能力限制了对别墅市场的开发 4、龙腾对别墅需求市场的客户也没有营销的优势 建议： 龙腾现阶段不宜选择别墅市场 对龙腾选择“地产开发业务”的分析 1、地产开发业务核心在于土地发展潜

2、力，存在区域差异，丰台的土地资源较丰富，有很多待开发的区域， 如“槐房项目”所在地段，龙腾有丰台区域关系资源背景，可以考虑地产开发； 2、完全市场化运作获取土地资源需要企业有相当雄厚的资金实力，龙腾显然不具备条件，使得其单纯选择 地产业务会面临较大的市场风险 3、但通过关系等其它渠道以实际的低成本获取土地资源进行土地开发可以是龙腾的选择之一，比如把“槐房项 目”前期倒手卖出 建议：可以考虑，遇到机会，以“倒手”方式做地产，可以迅速集聚资本 基于产业机会与企业实力的业务选择与组合 3.3 龙腾选择经济适用房项目分析 北京市经济适用住房主要集中于北部、东部、东北部和西部地区，而南部地区没有形成规模

3、性的经济适用房，但是依据北京市政府开发南城的战略部署和南部的危房改造和城镇建设都要求加大该地区的经济适用房建设力度 建议：龙腾要关注南城的经济适用房建设，寻求政府支持。 龙腾选择绿化隔离带项目分析 1、“槐房项目”就是绿化隔离带项目，它的运作为龙腾的选择此类项目积聚了经验 2、“绿化隔离带”的项目市场化运作程度相对较强，对龙腾的要求较高，所以建议龙腾注意开发模式选取 3、“绿化带”生态环境的改变使得该此类项目未来市场升值空间较大 建议：龙腾可以对绿化隔离带地区进行地产开发，拿到地皮迅速倒手； 槐房项目运作好是前提 龙腾选择商业用房、写字楼市场的影响因素分析 1、商业用房和写字楼市场区域分布特性

4、明显，丰台区绝对落后，龙腾在开发的区域选择和政府背景支持上没有优势 2、商业用房和写字楼开发市场化最强，市场需求的波动风险使得开发风险大，龙腾抵御风险能力弱 3、龙腾资金实力弱，融资能力差，相对大企业没有竞争力，而商业用房和写字楼开发需要企业有较强的资金实力 建议： 龙腾不宜选择商业用房和写字楼市场 基于产业机会与企业实力的选择与业务组合 3.3 龙腾选择“危改”项目分析 1、“危改项目”是政策性很强的开发市场，“以房改带危改”的开发模式也适合开发商介入 2、丰台区是“危旧房”改造重心区域，可以充分利用区内资源 3、“危改”整体降低了开发企业的融资困难、市场风险，适合龙腾的企业实力 4、通过在

5、丰台做危改，塑造企业在区域及北京良好的社会现象，演绎“龙腾”品牌。 建议：选择危改为企业转型发展的核心业务 基于产业机会与企业实力的选择与业务组合 3.3 建筑业务选择说明： 1、建筑业是的传统业务，本身的管理水平、业务拓展、市场运作能力还比较弱，在激烈的市场竞争 条件下，目前面向市场选择业务不符合企业实际 2、建筑的实力限制企业多品种业务选择 3、选择龙腾的开发项目要有适当比例，否则会对整个项目运行在资金、工期等方面造成不利影响 4、建筑需要迅速提升企业核心竞争力 建议：专注于“住宅建设”项目品种，以专业化求发展 装饰业务选择说明： 1、装饰业务技术人员缺乏，本身的管理水平、业务拓展、市场运

6、作能力很低，在激烈的市场竞争 条件下，目前面向市场选择业务有很大困难 2、装饰的实力限制企业多品种业务选择 3、选择龙腾的开发项目也要有适当比例，同时要借此扩展企业实力，迅速提升企业核心竞争力 建议：专注于“技术含量低”的公装项目品种，以专业化求发展，逐步扩大企业竞争力 基于产业机会与企业实力的选择与业务组合 3.3 业务组合 现阶段房地产、建筑和装饰三块业务的组合关系： 危旧房改造业务 绿化隔离带业务 立足丰台公共建筑和住宅施工项目 （含龙腾开发项目） 龙腾开发项目 其它公装项目 装修装饰业务 建筑业务 房地产业务 基于产业机会与企业实力的选择与业务组合 3.3 现阶段各选择业务的SWOT分

7、析 危改业务的SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 危改政策的时间限制 其它竞争者参与竞争 政策的不确定性 利用区域关系资源拿项目 建筑装饰施工保障 可利用危改迅速促使企业成长 政府政策支持和保障 项目资金有保障 市场营销风险低 开发经验不足 危改项目资源储备能力低 建筑装饰保障能力低 （尤其是资金保障） 低风险低利润，不利于资本迅速积累 建筑装饰业务的SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 龙腾开发带来业务机会 前述面临的其它 产业机会 多年从业经验 建筑二级资质 （相对优势） 资金实力弱 项目经理人才缺乏 业务扩张能力低 市场开拓能力弱 产业竞争环境激烈 龙腾不能选择 建筑和装饰 总体结论

8、3.4 产业选择与业务组合的总体结论 在中国及北京良好的经济发展状态下，有众多的产业机会，但依据集团目前企业实力， 我们认为目前最好的选择是仍然立足于现有的三大产业：房地产、建筑和装修装饰 在具体的产业业务选择中，依据前述分析，我们认为： 房地产业务现阶段应专注于现阶段专注于以丰台区域的危旧房改造项目为核心的政策导向性强的业务； 建筑业务以丰台区域有选择性的公共建筑和龙腾房地产开发业务的住宅施工项目为主； 装修装饰业务以技术含量低的公装市场为现阶段业务发展核心； 三者现阶段业务关系定位为：以房产开发带动建筑和装饰业务的发展 建筑和装饰业务推动房产进一步开发 发展目标与整体发展战略 4 ? 企业

9、发展目标定位 4.1 整体发展战略 4.2 目标定位前提：在对外部环境分析和企业内部资源综合分析的基础上，从未来发展的可能 性和现实发展的可行性角度出发，对企业发展目标予以定位，将发展目标分为集团总 体战略目标、阶段发展目标和各业务及职能发展分目标三个部分。 一、企业总体战略目标 企业使命：为丰台区城镇建设和居民安居工程做贡献 集团总体发展方向：发展成在房地产、建筑和装修装饰三个产业领域于丰台区有绝对 影响力的、以“住宅房屋综合经营”为核心业务的集团化控股型实体经营企业，它由多个控股子 公司组成，其中包括现在的龙腾开发公司、建筑和装饰公司。 其中：龙腾开发公司发展方向：一级资质的房地产开发企业

10、 建筑发展方向：一级资质的工程施工总承包企业 装饰发展方向：一级装饰施工、一级幕墙施工、甲级装饰设计等大型装饰企业。 2001年2003年“企业战略转型”阶段；加大向现代企业制度改革的力度，完善集团公司管理模式，完成企业整体的战略转型，形成以房地产开发业务为核心，建筑施工、装饰施工为两翼的业态结构，成为丰台区有绝对影响力的集团企业。 2004年2006年“成长发展”阶段；立足丰台，面向北京，以“政策性房地产”开发及相关经营和建筑承包业务为主业，发展成为北京“政策性房地产”市场独树一帜具有知名度具有较强影响力和竞争力的现代型住宅房屋经营公司； 2007年以后“持续经营”阶段；以住宅房屋经营公司为

11、控股主体企业，拓展业务经营领域，捕获附加价值业务，形成企业持续经营能力，成为在北京房地产相关市场有重要影响的，具有高度创新能力的实体经营型企业。 二、 发展阶段划分及阶段目标确定 企业发展目标定位 4.1 三、“战略转型阶段”的集团分目标确定 业务发展分目标： 房地产业务：到2003年房地产开发面积达到100万平方米，成为集团绝对主营业务，业务收入达到集团全部的60以上，业务扩张速度达到30以上。 建筑业务：形成以工程总承包为主的业务体系，到2003年年施工能力达到20万平方米，业务收入占到集团全部的20以上，年增长速度在20以上。 装修装饰业务：装修装饰业务达到集团全部的10以上，在业务上形

12、成自己参与市场的独特的核心竞争力 集团职能目标： 财务目标：到2003年实现年销售收入6亿元，年利润1亿元，房地产收入超过70%，中高层管理人员收入翻番；到2005年销售收入达到10亿元，年利润2亿元，中高层3人年薪过100万；2010年进入北京市场前5名，年销售收入超过20亿元，年利润3亿元，10人年薪过100万。 管理目标：用三年的时间建成以规范化管理制度和业务流程管理为核心的信息化管理平台，形成适合于自身企业发展的现代化的集团化企业管理模式；开发公司立足高起点，形成适合自身的现代企业管理模式；建筑和装饰公司建立以工程项目管理为核心的管理体制，以管理求效益。 组织发展目标：在三年转型期通过

13、采取过渡型的集团公司管理模式，完善以龙腾房地产公司、建筑工程公司、装饰工程公司为主要业务的组织架构；到2003年建筑和装饰公司成为一级资质的施工承包企业，并向施工总承包企业发展，房地产开发公司成为二级资质的开发企业，向一级资质的开发企业迈进。 人力资源发展目标：到2003年，公司建立起完善的人力资源管理体系，形成以高学历高素质人才为主的人力资源结构，使人力资本成为公司成长的核心能力之一。 企业文化培育目标：在原企业文化的基础上，通过培育新型的房地产企业文化，整合建筑装饰和房地产公司之间的文化差异，形成人共同追求的求实创新踏实上进的文化理念。 公司品牌发展目标：通过公司房地产业务的开展确立“龙腾

14、”在丰台区具有绝对地位的品牌形象，同时以质量和科技手段锻造建筑和装饰公司的品牌，争拿一个以上的长城杯和鲁班奖。 企业发展目标定位 4.1 企业发展目标定位 4.1 住宅房屋经营公司定位 住宅房屋经营公司就是立足于不断追求的创新的经营模式，通过住宅开发、建筑和装修 装饰施工业务集聚区域资源，形成以服务居民住宅为核心业务的具有持续经营能力的企业。 它是一种虚拟经营的概念。 1、它不同于房地产开发企业，也不同于包含建筑装饰的综合类房地产开发企业 2、它的核心业务是服务业 3、形成房地产开发、建筑、装饰施工及物业管理和社区经营等为一体的综合性经营业务 4、要求能通过房地产开发有效集聚区域资源，集聚资源

15、的手段多样化，敢于创新 5、在区域资源集聚方面上，可以考虑兼并区域内占据良好地段的国有中小企业、可以和 丰台区域内科研机构合作开发、可以涉足部队后勤服务领域等。通过集聚企业资源达到迅速扩 张企业的目的。 企业发展目标定位 4.1 集团 龙腾房地产开发公司 建筑公司 住宅租赁服务公司 物业管理公司 装饰公司 社区经营服务公司 其它子公司1 其它子公司2 其它子公司 住宅房屋经营公司 控 股 住宅房屋经营公司定位图示： 企业发展目标定位 4.1 定位于住宅房屋经营舟山35-6地块项目规划方案投资概算（方案二）用地面积：48052.2, 容积率：1.7994, 绿地率：30%, 绿地面积14415.

16、66，建筑密度：15.32% , 占地面积7362.41，计容积率总建筑面积：86466.51（其中：住宅面积82717.80 ,物业管理用房面积622.02，配电房面积480，水泵房面积：30，幼儿园面积2566.44，卫门面积30，燃气调压柜20.25），不计容积率总建筑面积：28427.95（其中：地下室面积24047.84，架空层面积4380.11）。 总户数：696户，总机动车位：607个，公共非机动车位：1264个。序号项目名称建筑面积()控制指标（元/）总投资(万元)目标成本(万元)备注、说明一土地费86466.514100.0235451.4735451.47地价按72.089

17、5亩*430万/亩，交易费等1元/平方，契税按土地款3%计算，土地使用费按9元/平方*4年计二规划及设计费86466.5180.00691.73661.92三前期工程费86466.51160.001383.461290.231383.46 - 132.12 *70%墙改）四建安工程费86466.513180.4227500.0027500.00含基坑围护及电梯工程五市政基础设施费86466.51460.003977.463977.46六公共配套设施86466.51120.001037.60293.13（1037.60744.46代收代扣）七财务费用86466.511752.2615151.17

18、15151.17按贷款6亿10%*2年计算直接成本合计86466.519852.7085192.8984325.38八销售费用86466.51138.781200.001200.00按销售额1.1%计算九公司管理费用86466.51144.801252.001252.00十预备费86466.51115.651000.001000.00工程费用3%计算十一综合税金86466.51725.386272.106272.10按销售额5.75%十二总成本合计86466.5111474.8094916.9994049.48十三销售收入86466.5112615.34109080.43109080.4382

19、717.8*12600=104224.43万车位：607个*8万=4856万十四销售利润86466.511638.0314163.4415030.95(十三)(十二) 附：目标成本明细表舟山项目35-6地块目标成本明细表（方案二）用地面积：48052.2, 容积率：1.7994, 绿地率：30%, 绿地面积14415.66，建筑密度：15.32% , 占地面积7362.41，计容积率总建筑面积：86466.51（其中：住宅面积82717.80 ,物业管理用房面积622.02，配电房面积480，水泵房面积：30，幼儿园面积2566.44，卫门面积30，燃气调压柜20.25），不计容积率总建筑面积

20、：28427.95（其中：地下室面积24047.84，架空层面积4380.11）。 总户数：696户，总机动车位：607个，公共非机动车位：1264个。序号项目名称可售面积()投资预算(万元)目标成本(万元)累计付款(万元)备注、说明一土地费1土地款30998.4930998.474230998.474272.0895亩*430万/亩2土地契税929.95929.9542929.9542按土地款的3%计算3土地交易费8.658.65建筑面积86466.51*1元/平方4确权登记费0.390.390.395酒店土地分摊费1280.001280.006东港置业土地转让费1800.001800.00

21、7土地使用税172.99172.9960.0653按用地面积*9元/年*4计算8其他261.00261.0018.7518.75为滞纳金小计82717.835451.4735451.4732007.6337经济指标4285.83元/二规划及设计费1规划方案设计费166.39158.702067.45542施工图设计费247.48241.494637.12273围护设计及监测费28.7228.724景观绿化设计费139.15123.005市政工程设计费60.0060.00含电力管网设计6智能化设计费20.0020.007公共部位装修设计费30.0030.00小计82717.80691.73661

22、.92104.5781经济指标104.53元/三前期工程费1工程勘探测量费20.0020.002工程监理费264.26264.26按114894.46*23元/平方计算3行政事业性规划定桩、放样费11.4911.49墙改费114.8934.47按114894.46*10元/计算散装水泥保证金17.235.17114894.46*1.5元/计算白蚁防治费22.9822.98114894.46*2元/计算水土保持方案编制8.008.00序号项目名称可售面积()投资预算(万元)目标成本(万元)累计付款(万元)备注、说明收费地方高等教育费114.89114.89环境评估费3.503.50检测费5检测费

23、桩基检测费60.0060.00节能检测费22.9822.98防雷测试费57.4557.45114894.46*5元/计算6咨询服务费日照、指标复核17.2317.23施工图审查费17.2317.23招标代理、交易费15.0015.00造价咨询、审计费73.2073.20房产面积测绘费14.3413.59其它咨询费10.0010.002.507地基处理费渣土清运费240.00240.006.928含平整场地费填塘渣50.0050.00地下清障10.0010.00地下水排放费10.0010.00其它处理费10.0010.008临时设施费临时围墙费30.0030.00含临时道路费道路占用开口费10.

24、0010.00临时水、电设施费40.0040.0023.2719工地临时水电费10.0010.001.8331零星工程费20.0020.005.31989其它费用房屋产权登记费40.0040.00住696*80+车607*550房屋交易手续费30.7930.7986466.51*3+8000*6晒图、复印费用8.008.00清洁卫生费10.0010.00小计82717.801383.461290.2339.8528经济指标167.25元/四建安工程费1建筑工程基坑围护540.00540.00900M*6000元/M2桩基工程2800.002800.003地下部分6500.006500.00预算

25、造价：地下按2700元/平方，地上按1450元/平方，安装按200元/平方4地上部分12320.0012320.00.5安装工程给排水400.00400.006电气工程950.00950.007消防通风550.00550.008人防工程60.0060.00不含战时土建工程费用9智能化工程340.00340.0010电梯工程1680.001680.0048*35万/台11公共部位装修工程860.00860.0012幼儿园工程500.00500.00不含装修费用小计82717.8027500.0027500.00经济指标3324.56元/序号项目名称可售面积()投资预算(万元)目标成本(万元)累计

26、付款(万元)备注、说明五市政基础设施费1外接供电工程1500.001500.00包括综合管网及专变贴费2外接供水工程400.00400.003道路及排水工程300.00300.004煤气管道工程276.70276.705景观、绿化工程1000.001000.006景观灯、路灯工程56.0056.007大门、卫门工程80.0080.008永久围墙工程63.0063.00约900米*700元/米9电信网络、有线电视费114.96114.9610环卫设施费11.4911.4911橡胶坡道减噪板11.4911.4911交通标志标线11.4911.4912集中信报箱8.658.6513体育健身路径11.

27、4911.4914温馨提示牌8.658.6515门牌、幢号小区名8.658.6516综合验收费114.89114.89小计82717.803977.463977.46经济指标480.85元/六公共配套设施1首次业主大会筹备费5.745.74按建筑面积计算2房屋维修专项资金778.2033.7382717.8*90元/平方代收代缴物业、居委会用房装修58.3458.344物业初期管理费80.4380.43按建筑面积7元/平方计算5绿化保养费114.89114.89小计82717.801037.60293.13经济指标125.44元/七财务费用按10%*2年计算1贷款利息6亿12000.00120002前期利息3151.173151.173151.17141516.0742+1635.0972小计82717.8015151.1715151.173151.1714经济指标1831.67元/