土地估价基本方法

1、土地估价根本方法土地价格评估的根本方法有市场比拟法、 收益复原法、 本钱 逼近法、 剩余法和基准地价系数修正法， 另外路线价法也是土地 价格评估中常用的方法。一市场比拟法 市场比拟法是土地估价中最根本、 最常用的估价方法之一， 也是 国际上通用的根本估价方法。市场比拟法是根据市场替代原理， 将待估土地与具有替代性的， 且在近期市场上交易的类似土地进 行比拟， 并对类似土地的成交价格作适当修正， 以此估算带估土 地客观合理价格的方法。市场比拟法的理论依据是替代经济原 理。根据经济学理论， 在同一市场上， 对于具有相同效用的商品， 应该具有相同的市场价格， 即具有完全的替代关系。 在同一市场 上具

2、有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相 互牵制而趋于一致。 市场比拟法就是通过对具有替代关系的类似 土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。根本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd 待估宗地的价格Vb 比拟实例宗地价格A 待估宗地情况指数 / 比拟实例宗地情况指数 = 正常情况 指数 / 比拟实例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数 /比拟实例宗地交易日期地价 指数D待估宗地区域因素条件指数/比拟实例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数 /比拟实例宗地个别因素条件指数 归结起来看， 这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的 情况指数、 价格指数、

3、 区域因素和个别因素 的比值来确定待估地 的价值。二收益复原法 收益复原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地复原利率复原， 以此估算带估土地价格的方法。 由于土地具有永续性， 因而人们 可以期待外来的土地收益。 当把这未来假设干年延续而不断取得 的土地纯收益以一定的复原利率折现为现在的价值时， 它就表现 为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都 有市场价格。 而这个市场价格也就是财产的现值， 亦即等于其未 来纯收益的折现价值。 其简单意义就是， 投资购置一块土地而获 得的纯收益， 在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利 息

4、量。这就是收益复原法的根本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果， 土地只是其中的 要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土 地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的奉献量， 或其应得的 报酬后的余额。 这种土地纯收益是因食用土地而带来的， 理应归 土地所有者所有，因此，它就是地租。收益复原法一土地纯收益确实定为前提， 因此，它只适用于 由收益的土地和建筑物或房地产的估价。根本公式： 土地收益为无限年期 V= a / rV 土地收益价格a 土地纯收益地租r 土地复原利率三本钱逼近法 本钱逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主 要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税

5、金和土地增值收 益来确定土地的价格的方法。 本钱逼近法是从投资本钱角度来考 察土地的价值， 但它不能完全反映土地的真实价值。 因为一宗土 地的价值上下，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大 小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。 本钱逼近法 一般用于新开发土地、 工业用地、既无收益又无比拟实例的公建、 公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。根本公式：地价 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增 值收益 = 土地本钱价格 + 土地增值收益四剩余法 剩余法又称假设开发法， 是在预计开发完成后不动产正常交 易价格的根底上， 扣除预计的正常开发本钱及有关专业费用、

6、 利 息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土 地投资旨在获得报酬， 这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的 上下。剩余法的理论依据与收益复原法根本相同， 都是对未来剩 余收益的计算。 收益复原法中的地租或土地的纯收益， 是对土地 收益的费土地因素扣除， 而剩余法那么是直接从资本化后的价格扣 除非土地因素的奉献。剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类 型：1代开发的地的估价；2待拆迁改造在开发房地产的估 价；3仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的 估价； 4现有新旧房地产地价的单独评估， 即从房地产价格中 扣除房屋价格，剩余之数即为地价。根本公式：V

7、= A - ( B + C )V待估土地的价格A总开发价值或开发完成后的不动产总价值；B 整个开发工程的开发本钱；C开发上合理利润对于房地产开发工程，其具体公式为：土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息- 销售费用 - 税费 - 开发商利润五基准地价系数修正法基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析， 对各 城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正， 估算待估宗 地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该 区域中某一宗地的价格， 还必须根据该宗地的区域条件和个别条 件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。六路线价法路线价法是根据土地价

8、值上下随距街道距离增大递减的 原理，对面临特定街道且地段相同、用途相同的城市土地， 设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设 于该街道上，此单价称为路线价；然后根据此路线价格，再 配合深度百分率表，用数学方法计算出临接该街道的其他各 宗地价格的一种估价方法。土地价格是为购置获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的上下取决于可以获取的预期土地收益高 低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间 的权利差异对地价的影响。划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土 地使用权相比，国家对划拨

9、土地进入二、 三级市场有较严格的限 制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因 为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。假设将 划拨土地使用权价格加上出让金，那么应等于出让土地使用权价 格。在此理论根底上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权 价格：本钱法。在用本钱法计算出让土地价格时， 土地价格为土地 本钱价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值 地租，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金局部。土地 本钱价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均本钱。因此，划拨土地使用权价格应为土地本钱价格，包括土地取得费、 土地开发费、有关税费、利息和利润。收益复原

10、法。 收益复原法是在估算土地未来每年预期纯收益 的根底上， 以一定的复原率， 折算为评估期日收益总和的一种方 法。目前?土地估价规程?对如何计算土地纯收益及出让地价已 作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定， 因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁 的租金水平来间接计算。 国有土地租赁的租金水平由土地出让金 水平决定， 是国家权益在土地收益上的表达， 所以用土地纯收益 减去国有土地租赁的租金， 可得到划拨土地的纯收益。 再经过区 域因素、个别因素的比拟修正，求得待估划拨土地的纯收益。最 终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地复原利 率。市场比拟法。 可以预见， 随着企业对划拨土地权益认识的日 益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易 实例也会逐年增加。 我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情 况、期日