物业经营管理必过提纲(第十二章物业经营管理的未来发展)

1、第十二章物业经营管理的未来发展第一节房地产组合投资管理一、组合投资管理的要素三个要素:管理对象、管理者与管理方法。在三要素中,管理者是第一位的,其余两要素则处于从属地位。二、组合投资管理的方法(一识别证券收益风险结构(二设计投资组合(三调整投资组合(四优化投资组合三、组合投资管理的步骤(一制定投资方针和政策(属于投资决策运作制定投资方针和政策需要考虑投资数量、投资期限和对风险的承受能力。要实现投资者预期的特定投资目标,就必须事先制定投资方针和政策。(二投资分析包括宏观分析、行业分析及微观分析等。(三构建投资组合(属于投资决策运作投资选择在构建投资组合的过程中,定时、选择、多样化等重要问题是组合

2、投资管理者必须考虑的。定时是指对市场时机的把握,同宏观分析密切。选择是指确定对哪些物业进行投资,投资的比例是多少,同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。(四投资组合的调整(属于投资决策运作投资选择对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。(五投资组合绩效评估四、房地产组合投资管理房地产组合投资管理,即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程。包括确定业主的投资目标,评估资产管理公司的表现,审批资产管理公司提出的物业更新改造计划,保持资产的良好运行状态和市场竞争力,就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。房地产组合投资管理的主要

3、工作包括:制定组合投资目标和准则,制定并执行组合投资策略,设计和调整房地产资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策,评估组合投资绩效,客户报告与现金管理等。第二节大型企业物业资产管理英国近年一份对800家大型企业的调查显示,物业资产占企业总资产规模的30%。一、企业物业资产企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。物业资产包括以下六类细目:(一建筑物(二在建工程(三土地(四租赁费用(五自然资源二、企业物业资产管理企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。企业物业资产的经营效率取决于企业的发展战略。对企

4、业而言,物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动,其目的在于调整资产管理的目标,以符合企业战略并使资产增值。企业物业资产管理对企业的经营发展有重要的作用。一方面,当企业的竞争优势不再过分依赖市场定位时,就会更多依靠对企业内部特有的资源和潜在能力的开发;另一方面,成功的企业应该能够通过管理和调控自身资产来创造或获取有价值的资源,并使其他企业难以效仿。三、大型企业物业资产管理通常,大型企业物业资产管理包括如下内容:(一编制企业物业资产清单编制企业物业资产清单过程所需的时间和资金取决于企业的类型和记录信息的属性。物业资产清单

5、包括物业的区位、用途、描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建和重置价值等。当一个企业拥有资产面积达到50000平方时,就应该编制物业资产清单。一个编制完整的物业资产清单过程,会使管理者的注意力集中在企业物业资产的现金价值中。(二设定管理目标物业资产是否需要作为投资,取决于企业的整体发展战略。企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。物业资产的管理应服务于主营业务或作为投资,从收入中获益。(三控制成本(四适时处置资产并获得收入(五进行多样化的物业投资(六结合企业主营业务选择物业占用形式将企业业务和物业资产占用形式分开考虑,是为了在降低物业资产费用的同时保护企业的主营业务。(七建立合理

6、的物业资产管理机构(八明确物业管理师的责任物业资产管理一般涉及三个领域的活动:1、购置或剥离物业资产2、财务3、管理人员职能(九审慎选择物业资产管理顾问第三节设施管理一、设施管理的概念(一物业管理的工作范围不限于商业办公楼。(二各组织机构可采用设施管理。(三设施管理在实践中要用整体的方法。二、设施管理的目标和本质设施管理的服务对象是人,目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。设施管理的本质是强调权利和顺从,同时也应该具有灵活性和服务性。三、设施经理与设施管理的主要内容(一设施经理设施经理的精力集中在工作场所的战略规划和组织问题上。设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。非职业性的

7、工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动,如保安和清洁卫生等。而职业性工作则属战略层次上的工作,如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。(二生命周期成本生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。它往往数倍于设备购置费用。设施管理中,运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。(三全面质量管理全面质量管理是指为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务,企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成为一体的一种有效的体系。在设施管理中整合质量管理,由五大

8、支柱构成:1、质量服务从用户服务开始。使用全面的管理良好的回馈系统。2、必须承诺不断进步。设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平。持续改进的方法:计划工作检查行动。3、必须愿意并能够接受评价与评价自身。随时间进行跟踪性衡量,是高质量设施管理的基础。4、必须授权给雇员,必须让他们承担责任,必须在更广泛的范围内考察雇员自身和他们的工作。5、质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。需要处理好与公众的关系。四、设施管理在我国的发展现状我国的物业设施管理相当滞后,表现在:(一观念上的落后(二服务的对象不明(三国内物业设施管理的技术含量不高(四人才严重匮乏第四节不良物业资产管理一、不良资产与

9、不良物业资产(一不良资产1、以应收账款形式表现的不良资产2、以存货形式表现的不良资产3、以短期投资、长期投资形式存在的不良资产4、以固定资产和在建工程形式表现的不良资产5、以无形资产形式表现的不良资产6、以开办费、待摊费用表现的不良资产7、因其他原因形成的不良资产(二不良物业资产1、房地产不良贷款2、金融机构直接投资房地产形成的不良资产3、其他不良信贷资产中的房地产抵押物4、其他单位委托处置的房地产不良资产二、不良物业资产形成的原因1、经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。2、房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。3、银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。三、不良物

10、业资产处置的目标和原则(一不良物业资产处置的目标我国处置不良物业资产的主要目标,是最大限度地出售不良物业资产,减少损失。(二不良物业资产处置的原则1、要始终围绕项目开展工作。2、要先易后难、先大后小。3、要充分利用各种技术方法。4、要广泛利用社会资源和市场力量,以“批发”为主。四、不良物业资产管理(一不良物业资产评估由专业化公司接收和处置不良物业资产,其前提和基本依据是房地产价格。这里,房地产价格分为两个层面:一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格,称为接收价格,其评估采用粗线条的快速评估;二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格,称为处置价格,其评估采用市场法、收益法、成本法

11、的评估,处置价格实际上就是市场交易价格。(二不良物业资产处置1、以资抵债将债权转为物权。2、实施债转股将债权转为股权。3、采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。法律诉讼是常见的追偿方式。实施上述三种手段,都要经过债权转物权或股权,最终将物权或股权变现的过程。4、重组。重组是处置不良资产的常用方法之一。包括企业重组(收购、兼并、分拆等、债务重组(债务置换、期限利率调整等等。 5、公开出售。公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价 等方式出售。 五、不良物业资产管理的配套服务 1、搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车。 2、发挥房地产中介的桥梁作用。 3、创造良好的

12、法律和政策环境。 第五节 可持续的物业管理 一、可持续发展的基本概念 1987 年 4 月世界环境与发展委员会提出了“可持续发展”的思想。可持续发展的关键是将人、 资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的两个基 本原则是：一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力；二是一部分人的发展不应损害 另一部分人的利益。 联合国环境与发展会议形成的21 世纪宣言提出了对人类住区的新要求，即：为所有人提供 适当的住房；改善人类住区的管理。我国在 1992 年编制了中国 21 世纪议程一中国 21 世纪人口、 环境与发展白皮书 ，提出为所有人提供舒适的住房，完善

13、人类住区功能，改善人类住区环境。 经济学方向，把“科技进步贡献率抵消或克服投资的边际效益递减率”。 社会学方向，把“经济效率与社会公正取得合理的平衡”。 生态学方向，把“环境保护与经济发展之间取得合理的平衡”。 系统学方向：1、临界基础的生存支持系统；2、动力牵引的发展支持系统；3、约束限制的环境 支持系统；4、组织水平的社会支持系统；5、科技支撑的智力支持系统。 二、可持续发展与物业管理 可持续发展的物业管理是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解， 又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用。可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还 应有以下几个要素： 1、控制空气

14、质量，提高大气洁净度 2、加强雨水、污水的排放、处理和再利用 3、垃圾分类处理 垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则。 4、控制噪声 5、建立生态绿化系统，美化居住环境 6、注重采用新型建材饰材和自然能源 7、提高物业管理的信息化水平 第六节 新技术应用带来的变革 一、物业管理信息系统的特征 1、功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。 2、采用方便灵活的输入方法。 3、高效的查询与输出手段。 4、与其他软件有良好的兼容能力。 5、具有与外界交流信息的网络系统。 6、辅助管理人员的日常工作。 二、物业管理信息系统的建立与应用 物业管理企业运用计算机技术

15、参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素；第一，管理 的范围、深度和想要达到的管理效果；第二，现有管理流程的规范化程度；第三，管理人员综合应 用计算机的水平；第四，资金的投入。 具体来说，实行计算机管理应当遵循下列步骤： (一建立以管理人员为中心的管理信息系统 (二建立计算机使用制度 (三对管理人员进行定期培训 (四在应用中发展 三、智能化小区管理 (一智能化小区的概念与特征 智能化小区，是指利用现代计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和 IC 卡技术，通过 有效的传输网络，实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成，为住户提供 安全、舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理的住宅小区。 智能化住宅小区具有以下的功能特征： 1、各住宅单元内部具备安保防灾措施与生活服务的综合智能控制器，各住宅单元与小区和社会 之间具有高度的信息交互能力。 2、 小区内部具备完善的安保系统、 全面的公用设施监控管理系统和信息化的社区